Sentencia CIVIL Nº 235/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 171/2019 de 04 de Junio de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933881
37013860
N.I.G.: 28.079.00.2-2018/0003218
Recurso de Apelación 171/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 71/2018
APELANTE: SEFUR MADRID GESTION INMOBILIARIA, SL
PROCURADOR D./Dña. MARIA NATALIA MARTIN DE VIDALES LLORENTE
APELADO: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID
PROCURADOR D./Dña. BEATRIZ DE MERA GONZALEZ
SENTENCIA
ILMO. SR. MAGISTRADO:
D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
En Madrid a cuatro de junio de dos mil diecinueve.
Visto en grado de apelación, por el Magistrado de esta Sección Vigésima de la Audiencia Provincial de
Madrid, el Ilmo. Sr. D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA, actuando como Tribunal Unipersonal
en segunda instancia, los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 71/2018 seguidos en el Juzgado
de 1ª Instancia nº 04 de Madrid a instancia de SEFUR MADRID GESTION INMOBILIARIA, S.L. apelante
- demandante, representada por la Procuradora Dña. MARIA NATALIA MARTIN DE VIDALES LLORENTE
contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID apelada -
demandada, representada por la Procuradora Dña. BEATRIZ DE MERA GONZALEZ; todo ello en virtud del
recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 28/12/2018 .

Antecedentes

PRIMERO .- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 28/12/2018 , cuyo fallo es el tenor siguiente: ' QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda de juicio verbal interpuesta en nombre y representación de SEFUR MADRID GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L.

frente a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 , Nº NUM000 DE MADRID, y, en consecuencia, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 , Nº NUM000 DE MADRID de todas sus pretensiones. Las costas procesales se imponen a SEFUR MADRID GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L. por temeridad.'.



SEGUNDO .- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al mismo. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y seguido el recurso por sus trámites legales, ha quedado pendiente de dictar la resolución definitiva.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: Formula la representación procesal de Sefur Madrid Gestión Inmobiliaria, S.L. recurso de apelación contra la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Madrid en el Juicio Verbal nº 71/18, que desestimó la demanda que había interpuesto contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, y por la que le reclamaba los honorarios y gastos que consideraba le adeudaba por razón de la resolución anticipada del contrato que les vinculaba y en virtud del cual la demandada le había encomendado las funciones de Secretario-Administrador.

Se refería al contrato de administración que habían suscrito en fecha 1 de enero de 2.014, con una duración inicial pactada de dos años, aunque adujo que no había llegado a tomar posesión de su cargo hasta el 1 de enero de 2.015, puesto que acordaron verbalmente que la persona que había estado desempeñando las funciones de Administrador, próximo a jubilarse, continuara haciéndolo hasta el 31 de diciembre de 2.014.

Consideraba que dicho contrato había estado vigente desde esta fecha del 1 de enero de 2.014 - aunque en esa fecha, y según decía, aun no hubiere tomado posesión, - y hasta finales del mes de diciembre de 2.017, al haberse prorrogado de manera tácita por otros dos años más desde su firma, de conformidad con lo establecido en su cláusula 13ª. Al estimar que fue resuelto por la comunidad demandada en junio de 2.017 sin preaviso y sin causa que lo justificase, en base a lo establecido en la cláusula 14ª, le reclamaba los honorarios devengados desde ese mes y hasta diciembre de 2.017, es decir, siete en total (3.998,33 €, a razón de 571,19 € mensuales), así como determinados gastos por fotocopias y correo por importe de 72,60 €.

La demanda fue desestimada al considerar la Juzgadora de instancia que el contrato en el que la actora basaba su reclamación había quedado anulado y sin efecto tras ser rectificada el acta de la Junta de Propietarios en la que se suponía se había acordado su contratación como Secretario-Administrador, y por lo que no podía invocar la aplicación de su clausulado; y porque aunque se aprobara su designación por dos años en la Junta de Propietarios de 28 de octubre de 2.014, no constaba que se plasmara el contrato por escrito, que se pactase una duración mínima o una indemnización por remoción anticipada, ni que se estableciera su prórroga tácita una vez vencido dicho plazo el 31 de diciembre de 2.016, debiendo regir por ello el art. 13.7 de la LPH , que permitía la remoción de los cargos incluso antes de que expirase su mandato, La recurrente alegó, en definitiva, error en la valoración de la prueba, negando haber litigado con temeridad.



SEGUNDO : Lo primero que debe apuntarse es que podrá haberse rectificado el acta de la Junta de Propietarios de 3 de diciembre de 2.013, en la que se acordó la contratación de la actora como Secretario- Administrador de la Comunidad, mediante el anexo de 5 de febrero de 2.014, redactado por tanto con posterioridad, y por el que alteró el contenido de su punto 3º, quitándose cualquier referencia a dicha entidad, a la existencia del acuerdo adoptado por unanimidad para contratarla y a la autorización del Presidente para firmarlo, pero desde luego ello no hace desaparecer la realidad del acuerdo - como se desprende de la testifical de D. Carlos Alberto , y de cuyo testimonio no hay la más mínima razón para concluir que fuese parcial, - ni la suscripción del contrato de fecha 1 de enero de 2.014, que, tras la modificación del referido acta, no consta ni que fuera resuelto por ambas partes de común acuerdo, ni que se hubiese instado su nulidad. No puede perderse de vista que de conformidad con lo establecido en el art. 1.256 del CC , la validez y el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes.

Lo más que podría aceptarse sería, como aduce la actora, y lo que no es contradicho por la demandada, que desde su firma y hasta el 1 de enero de 2.015 se dejara por las partes sin efecto. En la posterior Junta de Propietarios de 28 de octubre de 2.014, se volvió a acordar nuevamente que se contratara a aquélla como Administradora de la Comunidad, y lo que a su vez ratificaba lo acordado en la Junta de 3 de diciembre de 2.013, y por lo que por las razones que fuesen, que no vienen al caso, se quiso a posteriori ignorar. En esa Junta de 28 de octubre de 2.014, también se reiteró la autorización al Presidente de la Comunidad a la firma del correspondiente contrato, y lo que debía entenderse como una confirmación del anterior suscrito, habida cuenta que no consta que se firmara ningún otro con posterioridad, y ser frecuentes las referencias de la propia Comunidad a la existencia de un contrato suscrito entre las partes. Así, en el punto 3º del acta de la Junta de 22 de junio de 2.016, referente a la renovación del cargo de Administrador (folio 107); en el acta de la Junta de 8 de marzo de 2.017 y por la que se acordó su cese (folio 45); en el acta de la Junta de 18 de mayo de 2.017, en la que también se acordó su cese y 'el del contrato' en su día suscrito - quizás se refiera a su resolución o remoción en el cargo, - con efecto desde el 9 de junio de 2.017 (folio 47); o en el documento suscrito por las partes en fecha 3 de agosto de 2.017 y en el que se detalló toda la documentación que entregaba tras que se le comunicara la resolución del contrato en fecha 9 de junio de 2.017 (folio 61). Evidentemente las partes se estaban refiriendo al contrato de 1 de enero de 2.014. No había otro suscrito. En consecuencia, las cláusulas 13ª y 14ª del mismo y en las que la actora basó su reclamación, eran plenamente aplicables al caso de autos.



TERCERO: La siguiente cuestión a dilucidar sería la de la fecha en la que tendría que haber vencido el contrato existente entre las partes. Y en este punto, debe darse igualmente la razón a la actora.

Independientemente de que se estableciera una duración inicial de dos años, aunque las partes suspendieran su eficacia durante el primero de ellos, tendría que haber vencido el 31 de diciembre de 2.015, según lo expresamente pactado. A pesar de ello se prorrogó tácitamente por dos años más, al no haber sido denunciado por la demandada dentro del plazo establecido para ello en la cláusula 13ª del contrato. Según la misma, el contrato se concertaba por dos años, es decir, con vigencia expresa hasta el 31 de diciembre de 2015, pero se previó la posibilidad de que se prorrogara tácitamente por periodos idénticos, siempre que en la Junta General previa a su vencimiento se decidiera lo contrario, y se notificase con un preaviso de 30 días, y lo que no consta que ocurriera. En consecuencia, y en principio, tendría que haber estado vigente hasta el 31 de diciembre de 2.017. Esta opción siempre sería más favorable para la demandada que de entender que la contratación se llevó a cabo en un momento posterior.

No se niega que conforme a lo establecido en el art. 13.7 de la LPH , y salvo que los estatutos de la Comunidad dispusieran de otra cosa, y lo que no constaba, el nombramiento de los órganos de gobierno, y entre los que se encuentra el de Secretario-Administrador para el que fue contratado la actora, se hace por el plazo de un año, pudiendo los designados ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria, y lo que en el presente supuesto ocurrió. Así se desprende de lo consignado en el acta de la celebrada sólo a tal fin en fecha 8 de marzo de 2.017. Pero ello no significa que los compromisos adquiridos con el removido tengan que quedar sin efectos de manera automática, es decir, que el contrato que hubiere sido firmado con la entidad o persona que hubiere estado desempeñando dicha función se resolviera sin más y sin consecuencia alguna. Habrá que estar a lo expresamente pactado, y en este concreto caso, a lo establecido en la cláusula 14ª del contrato, que prevé que, si el contrato de servicios de administración se resolviera con anterioridad a su vencimiento, que fue lo que ocurrió, la Comunidad debía abonar los honorarios que le correspondieran a la empresa contratante por el tiempo que restase del periodo contratado, a no ser que la resolución del contrato fuese por voluntad de la administración, o por mutuo acuerdo de las partes, y lo que no era el caso.

Por todo el expuesto, y por lo que se dirá, el recurso debe ser parcialmente estimado, y con ello parcialmente la demanda.

Y es que la demandada tuvo que haber sido condenada a abonar a la actora los honorarios pactados durante los meses que dejó de abonárselos y hasta la fecha en la que vencía el contrato, más los gastos por fotocopias y correo reclamados por importe de 72,60 €; y ello en base a lo establecido en las cláusulas 14ª, 17ª y 18ª del contrato suscrito. Las mensualidades de junio y julio de 2.017, así como dichos gastos, además, por haber reconocido adeudarle tales cantidades mediante el documento de 3 de agosto de 2.017 aportado como documento nº 13 de la demanda, y por el que acusaba recibo de la documentación recibida de la actora tras haber sido removida de su cargo. Así se desprende claramente de lo consignado en el penúltimo párrafo de dicho documento (folio 62). En concreto, con respecto a los honorarios de junio y julio de 2.017, reconoció adeudar la cantidad de 1.142,38 €, y lo que incluía el IVA correspondiente.

Adujo la demandada para excusar el pago - debe entenderse, a la vista del reconocimiento anterior, que la discusión quedaría circunscrita a los honorarios correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2.017, - que nada debía al haber existido justa causa para cesarle de su cargo, ante los numerosos incumplimientos de sus obligaciones que le imputaba y los perjuicios causados por su mala gestión. Sin embargo, los únicos incumplimientos, que no perjuicios, que se dieron por probados en la Sentencia de instancia fueron que 'no se consignan los asistentes o representados con derecho a voto en las correspondientes actas de las Juntas, pese a que se dice que se aprueba, ni se consignan deudas pendientes por cuotas' . Tales pronunciamientos no fueron expresamente impugnados por la demandada, y por lo que habrá de pasar.

Pues bien, si se atiende a lo establecido en el último párrafo de la cláusula 14ª del contrato, de aplicación al caso de autos, 'no habrá lugar a tales percepciones - se entienden, honorarios, - si la resolución - del contrato, - se produce por supuestos de GRAVE NEGLIGENCIA o PERJUICIO ECONÓMICO GRAVE a los propietarios' , y lo que no consta. Como se dijo, ningún perjuicio se ha declarado probado que se llegara a producir con motivo de la negligencia declarada de la actora; y los incumplimientos que se dieron por acreditados, evidentemente no eran más que meras irregularidades formales en la redacción de las actas, que no supusieron problemas ni tuvieron incidencia alguna para la Comunidad, puesto que en ningún momento llegaron a ser cuestionados los acuerdos que finalmente se aprobaron en las Juntas a las que se referían. La Juzgadora de instancia, más que de incumplimiento grave y esencial de obligaciones, hablaba de 'incorrecciones'. En cualquier caso, hasta la propia demandada reconoció en el ya citado documento de 3 de agosto de 2.017, que daba por cumplidas las obligaciones derivadas del contrato, a salvo de lo que se expresaba a continuación, y que nada tenía que ver con lo anterior. Aducir con posterioridad, y con ocasión del presente procedimiento, incumplimientos contractuales de la actora en el ejercicio de sus labores de gestión, vulneraría la doctrina que le impide ir en contra de sus propios actos.

Ahora bien, por los meses de agosto a diciembre de 2.017, la demandada no deberá abonar la cantidad total reclamada, y que asciende a 571,19 € por cada mes, sino sólo lo que de la misma corresponde a honorarios, y no al IVA, puesto que como se pactó en la cláusula 14ª antes citada, lo que la Comunidad debe abonarle son sólo los honorarios, en concepto de lucro cesante, y como se desprende de los recibos girados éstos ascienden únicamente a 472,06 € mensuales (documentos nº 16 y 17 de la demanda). No se reclamaba el precio por unos servicios prestados, sino una indemnización de daños y perjuicios, que no devenga IVA. En idéntico sentido, la Sentencia de la Sección 5ª de la AP de Málaga de 12 de julio de 2.005, de la Sección 25 ª de la AP de Madrid de 21 de octubre de 2.008 o de la Sección 7ª de la AP de Cádiz de 7 de febrero de 2.012.

En definitiva, la demandada deberá satisfacer a la actora la cantidad total de 3.575,28 €, más los intereses legales desde la fecha de esta resolución.



CUARTO: De conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 de la LEC , no procede expresar condena en el pago de las costas causadas en ninguna de las instancias.

Vistos los arts. citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Sefur Madrid Gestión Inmobiliaria, S.L. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Madrid en el Juicio Verbal nº 71/18, y estimando parcialmente la demanda origen del mismo, debo condenar y condeno a la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, a que le abone la cantidad de 3.575,28 €, más los intereses legales desde la fecha de esta resolución. No procede expresar condena en el pago de las costas causadas en ninguna de las instancias. Procede la devolución del depósito constituido por la apelante.

La presente resolución se notificará en legal forma a las partes, haciendo saber que contra la misma no cabe recurso alguno.

Así, por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe