Sentencia Civil Nº 236/2010, Audiencia Provincial de Albacete, Sección 2, Rec 159/2010 de 30 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

ALBACETE

SENTENCIA: 00236/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION 2ª

ALBACETE

RECURSO DE APELACION 159/10

Autos núm. 738/09

JUZGADO 1ª INSTANCIA NUM. 1 de La Roda

S E N T E N C I A NUM. 236/2010

Iltmos. Sres. Magistrados:

Presidente:

D. ANTONIO NEBOT DE LA CONCHA

Magistrados:

Dª. Mª ANGELES MONTALVA SEMPERE

D. JUAN MANUEL SANCHEZ PURIFICACIÓN

EN NOMBRE DE S.M EL REY

En Albacete a treinta de noviembre de dos mil diez.

VISTOS, ante esta Audiencia Provincial, en apelación admitida a la parte demandada, los autos de Juicio ordinario, seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia num. 1 de La Roda, a instancia de PRODEVIMAD S.L representado por el/la procurador/a D/DÑA. Caridad Diez Valero, contra Adolfo representado por el/la Procurador/a D/DÑA. Antonio Navarro Lozano.

ACEPTANDO, los antecedentes de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva dice así: "Que estimando íntegramente la pretensión formulada por la representación procesal de la mercantil PROVEDIMAD S.L, debo declarar y declaro resuelto el contrato de opción de compra suscrito entre los litigantes de fecha 11-5-06 y condenar y condeno al demandado D. Adolfo al pago de 230.800 euros, más los intereses legales devengados hasta su total solvencia, así como al abono de las costas procesales."

Antecedentes

PRIMERO.- La relacionada Sentencia de 14 de abril de 2010 , se recurrió en apelación por la parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia, ante la que se personaron dentro del término del emplazamiento y en legal forma las partes litigantes y seguidos los demás trámites, se señalo el día 29 de noviembre de 2010 para la votación y fallo de la apelación.

SEGUNDO.- Que en la sustanciación de los presentes autos, en ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente para este trámite el Iltmo. Sr. Magistrado D. JUAN MANUEL SANCHEZ PURIFICACIÓN.

Fundamentos

1.- Declarada la resolución del contrato de opción de compra, de 11.05.2006, que unió a sendos litigantes y condenado el propietario (virtual vendedor), Sr Adolfo , a devolver doblada la prima de aquél así como diversas cantidades abonadas por la entidad optante (eventual compradora) como anticipo del precio de la compraventa frustrada (en total, 230.000 euros), apela aquél propietario condenado al considerar que no hubo incumplimiento por su parte o al menos que el incumplimiento no fue rebelde ni persistente que debiera determinar la resolución contractual. En concreto, alega que la opción no puede resolverse pues ya se ejecutó o ejerció la opción la optante, perfeccionándose por tanto la compraventa en fecha 11.01.2007 ó 18.01.2007 (refiere en unas ocasiones una fecha y en otras la otra), por lo que la cuestión no es la resolución del contrato de opción sino en su caso la resolución de la compraventa, dada su incomparecencia en la notaría para otorgar Escritura Pública, incomparecencia que debida a que estuvo enfermo, aunque también en otra ocasión alega que se debió a su desacuerdo con un aplazamiento del pago del precio invocado por la compradora y distinto al acordado en el contrato, pero que en ningún caso es causa suficiente para resolver el contrato pues era el primer requerimiento que se le hacía para otorgar dicha Escritura y no supone dicha inasistencia ningún incumplimiento rebelde o persistente a elevar el contrato a documento público. Subsidiariamente, si se considera que debe ser condenado la cuantía debe ser inferior, pues no comprendería la prima de la opción doblada, si el incumplimiento fue de la compraventa y no de la opción, y en todo caso sólo se preveía cuando se dispusiera de las fincas objeto del contrato, lo que no ha ocurrido.

Por su parte la entidad optante, PROVEDIMAD SL, alega que el contrato de opción finalizaba el 11.01.2007 pero que se prorrogó verbalmente y cuando se intentó ejercer mediante el requerimiento notarial de 14.05.2009 (que fue el modo previsto en el contrato) no compareció a otorgar Escritura Pública, sin expresar ni antes ni después de dicho momento excusa ninguna, lo que supone un grave incumplimiento motivador de la resolución, tal como acordó el Juzgado.

2.- Es cierto que, acordado un contrato de opción de compra sobre uno o varios bienes determinados y por precio también determinado (tanto del referido contrato como de la venta a que se refiere), basta que el optante ejerza la opción para que, automáticamente, concurra la oferta y aceptación que supone la compraventa, perfeccionándose ésta. Ahora bien, dicho principio general puede ser alterado o cambiado si sendos contratantes establecen otro modo de ejercer la opción, como en el caso tuvo lugar, en que se estableció no una opción automática o unilateral sino un modo de contratar la compraventa consistente en preaviso de 15 días y ulterior otorgamiento de Escritura Pública de venta (véase el contrato de opción de compra).

De éste modo actuó la entidad optante, pagando la prima de la opción e incluso abonando a cuenta parte del precio de la compraventa pendiente, no compareciendo sin embargo a otorgar Escritura el apelante, única obligación que tenía tras el contrato de 11.05.2006, tras haber recibido ya la prima de la opción (24.000 euros) y varios pagos a cuenta posteriores a la finalización del plazo para el ejercicio de la opción, 11.01.2007 (estipulación 3ª), por lo que sí hubo incumplimiento por el apelante, quien debía haber sido vendedor.

3.- Aunque refiere que ya se había ejercido la opción previamente, ello no lo prueba en absoluto (como bien concluyó el Juzgado) ni tampoco es congruente ni coherente con los actos propios de sendos contratantes que pactaron cómo debía ejercerse la opción: no privada y unilateralmente, como invoca el apelante, sino mediante previo requerimiento notarial y otorgando Escritura Pública, según el contrato de 2006, quienes además, en prueba de lo relevante que consideraban a dicho modo de actuar, establecieron también causas de resolución contractual específicas para el caso de incumplimiento. Tampoco es coherente la alegada opción ejercida o compraventa consumada si nada indica que la sociedad compradora tomara posesión de las fincas adquiridas.

Por el contrario, dicha falta de prueba de que se ejerciera la opción, dudándose incluso de la fecha (dato también revelador de la seriedad de la afirmación) y sin pago correlativo del precio o gran parte del mismo -en contradicción también con el contrato-, se complementa con datos o pruebas indicativas de que no se ejerció la opción sino que se prorrogó la misma, tal como invoca la entidad optante y apelada, pues no se entiende si no que se concluyera el contrato de opción y sin embargo, contradictoriamente, se siguiera pagando parte del precio y aceptando la contraparte dichos abonos.

4.- Pero es que, aunque se hubiera ejercido la opción (como mera hipótesis, no probada como se ha dicho) el resultado sería el mismo, pues en el contrato de 2006 se acordó unir la suerte de la opción a la suerte de la compraventa, de tal modo que incumplir el otorgamiento de Escritura Pública de venta consecuencia del contrato de opción, se consideró contractualmente como un incumplimiento del único contrato existente, el indicado de 2006, con la consecuencia de que el propietario de las finca debía devolver doblada la prima de la opción, al margen, claro está, de también cualquier otra cantidad recibida como pago a cuenta del previo, como se deriva si no del contrato sí del art 1124 del Codigo Civil . Así, en la cláusula 4ª, párrafo 4º , del contrato se indica que "si por el propietario se incumpliera...faltando al cumplimiento puntual de cualesquiera pactos", tendría lugar la aplicación de la cláusula penal de devolución doblada de la prima; y entre dichos pactos se encontraba la asistencia o comparecencia para otorgar Escritura de venta, de igual modo que se estableció para la contraparte en el párrafo 3º al indicar como supuesto de incumplimiento, sea de la opción sea de la compraventa, la "falta de formalización en plazo del título público de transmisión".

5.- De éste modo, dicha falta de formalización era una obligación relevante, y de hecho la única para el apelante, por lo que su omisión, y además, la falta de excusa o justificación de dicha omisión o ausencia en la notaría, fuera anterior a la fecha fijada o incluso después de la misma, determina el derecho de resolución de la contraparte, de acuerdo con el art 1124 del Código Civil en general y de acuerdo a la cláusula contractual indicada en particular.

6.- No es necesario realmente examinar si fue o no un incumplimiento "persistente" o "importante", que lo fue por lo ya dicho (por ser la única obligación del apelante y no dar justificación ni antes ni después) cuando los propios litigantes lo han considerado así en el contrato, aparejando a tal omisión o incumplimiento la condición de causa de resolución contractual.

7.- El hecho de que la sociedad perjudicada tuviera el derecho a no resolver sino a pedir el cumplimiento de la obligación, no supone que tenga excluida la resolución, tal como estableció el contrato y también prevé con carácter general el art 1124 del Código Civil : ambos derechos o facultades no se contradicen o no se excluyen entre sí.

8.- Desestimada la apelación, se imponen al apelante las costas procesales derivadas de ésta segunda instancia (art 394 y art 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los anteriores preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de Su Majestad El Rey y por el poder que nos confiere la Constitución, dictamos el siguiente,

Fallo

1º.- Desestimar el recurso de apelación; y confirmar la Sentencia apelada.

2º.- Condenamos al Sr Adolfo al pago de las costas procesales.

Notifíquese a las partes dando cumplimiento al art 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , y déjese testimonio de la presente resolución en actuaciones, remitiéndose las originales al Juzgado de origen.

Así, por esta sentencia, lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACION.- En Albacete a diez de diciembre de dos mil diez.

Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el día de la fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.