Sentencia CIVIL Nº 236/2022, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 995/2021 de 06 de Junio de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2018/0073392

Recurso de Apelación 995/2021

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 875/2018

APELANTE:CONSERVACIÓN DE LA MARINA S.L.

PROCURADOR: DON JOSÉ MANUEL JIMÉNEZ LÓPEZ

APELADA:SYSTEM PARTNERS, S.L.

PROCURADORA: DOÑA SUSANA GARCÍA ABASCAL

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a seis de junio del dos mil veintidós.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario nº 875/2018 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid, en los que aparece como parte apelante CONSERVACIÓN DE LA MARINA S.L., representada por el Procurador DON JOSÉ MANUEL JIMÉNEZ LÓPEZ, asistida de la letrada DOÑA EMILIA INÉS SÁNCHEZ FERNÁNDEZ, y como parte apelada SYSTEM PARTNERS, S.L., representada por la Procuradora DOÑA SUSANA GARCÍA ABASCAL, y defendida por el Letrado DON JAVIER MANUEL JIMENO PUCHE todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 28/07/2021.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 28/07/2021, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda presentada por el Procurador Sr. Abajo Abril, después sustituido por el Procurador Sr. Jiménez López, en nombre de CONSERVACIÓN DE LA MARINA SL, contra SYSTEM PARTNERS SL: Se condena a la demandada a que abone a la actora la cantidad resultante de recalcular las facturas reclamadas en el presente procedimiento sobre la base de 230,68 m² y no los 255,87 m² actuales, conforme a las bases establecidas en el fundamento de derecho tercero de la demanda, sin que proceda devengo de interés alguno. No procede hacer especial imposición de las costas causadas'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección se acordó señalar para deliberación, votación y fallo el 31 de mayo de 2022.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan en parte los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada, en los términos que, a continuación, se expondrán.

PRIMERO.-Para la resolución del presente recurso hemos de comenzar por establecer sus antecedentes.

1.- Sentencia de primera instancia

Se ejercita por la parte demandante acción en reclamación de cantidad ex art. 1089 y siguientes del Código Civil, por las cuotas dejadas de abonar por la demandada en relación con el inmueble que se describe en la nota simple que se aporta como documento nº 2 de la demanda. Tal y como consta en dicha nota simple, el inmueble se halla afecto al régimen especial de toda la Marina de Sotogrande. A tal acción se opone la demandada.

Respecto de falta de legitimación activa, al no constar acreditada la segregación del negocio de Sotogrande SA. Dicha cuestión ha sido resuelta por la Ilma. Audiencia Provincial, sección Novena (cuya resolución se aportó por la actora en el acto de la Audiencia Previa) que analiza el testimonio aportado por la actora a tal fin, idéntico al que se aportó al procedimiento inicial de juicio monitorio en la que se hace constar que del negocio de Sotogrande SA se segrega una parte, a una sociedad unipersonal (la demandante) para la gestión, conservación y prestación de servicios de la urbanización Marina de Sotogrande al amparo del Régimen jurídico de la Marina y concluye que el mismo es suficiente para acreditar la legitimación activa de la demandante. El hecho de que no se haya inscrito la segregación es irrelevante dado que la carga queda inscrita, constando asimismo la posibilidad en las normas inscritas en dicha carga, que Sotogrande SA sea sustituida por otra mercantil. Acreditada la segregación es claro que la demandante ostenta legitimación para reclamar.

Alega la demandada que la actora no justifica las labores llevadas a cabo, utilizando un sistema opaco para el cálculo de las cuotas. Dicho sistema aparece también en las normas inscritas, que se aportan como documentos nº 3 de la demanda. En dichas normas, insisto, inscritas, aparecen los servicios a prestar (punto 2.2 véanse folios 3 y 4 de la nota del registro de la propiedad) y el cálculo del canon (punto 2.3) de las normas inscritas: se establece una cantidad fija, revisable anualmente por metro cuadrado computable; a tales efectos, se considera superficie computable la resultante de sumar el 100% de la superficie total cubierta de cada apartamento; el 50% de las terrazas; el 25% de las superficies ajardinadas, cuyo uso y disfrute exclusivo se establezca en cada caso, en favor de otras fincas; a los garajes se les adjudica una superficie de 10 metros cuadrados. Este sistema se establece de manera provisional, remitiendo a un posterior sistema de cuotas de participación. Atendido el sistema de canon establecido, e inscrito, las facturas han de girarse en atención al mismo, sin especificar las concretas labores desempeñadas y sin perjuicio de su ejecución. Resta, en consecuencia, analizar si el canon se ha calculado sobre una base de metros cuadrados incorrecta; a fin de acreditar la corrección del cálculo se aportó por la demandante informe pericial (documento nº 7 de la demanda) debidamente ratificado en el acto del juicio por don Ildefonso. La demandada aportó informe contradictorio como documento nº 7. Leídos ambos informes periciales, y valorados los mismos conforme a la sana crítica, entiendo que es más ajustado a la literalidad de las normas del régimen especial el criterio mantenido por el perito de la demandada, al considerar los metros cuadrados de la vivienda que constan en el registro, excluir el trastero, del que nada se dice en la norma, y calcular el porcentaje en relación con zonas ajardinadas en atención a los metros de jardín que tiene adjudicada la vivienda y no al porcentaje sobre los elementos comunes de la urbanización. En consecuencia, existe un desfase entre los metros cuadrados tenidos en cuenta por la demandada para emitir las facturas 255,99 (conforme a su informe pericial que incluye el trastero y los metros comunes de jardín) y los metros imputables de la vivienda (230,68). En concreto, si analizamos las facturas que se aportan como documentos nº 6.1 al 6.7 se calculan sobre esa base, diferenciando entre 240,11 m² imputables a la vivienda, 10 m² imputables al garaje y 5,76 m² al garaje. En consecuencia, procede estimar la excepción de pluspetición, en el sentido de condenar a la demandada al pago de las facturas 6.1 a 6.7 de la demanda, así como los aportados en la Audiencia previa, referidos a los semestres comprendidos entre la presentación de la demanda y la celebración de la Audiencia Previa, revisadas en atención a los metros referidos en el documento nº 3 de la contestación a la demanda, multiplicados por el canon anual y añadido el IVA.

Por último, reclama la demandante la aplicación de los intereses del 15% sobre el importe de cada una de las facturas, calculados conforme a lo dispuesto en el apartado cuarto de las normas del régimen especial. A ello se opone la demandada considerando que dichos intereses son abusivos. Sobre la validez en abstracto de estos intereses de demora se ha pronunciado la sentencia de la Audiencia Provincial, ya citada. A mayor abundamiento, dado que la demandada es una mercantil no puede sostener que le sea de aplicación la normativa protectora de consumidores y usuarios, dado que la demandada no lo es por definición. Así lo ha resuelto la SAP de Madrid, sección 28, de fecha 11 de diciembre de 2020 (Roj: SAP M 15080/2020 -ECLI:ES:APM:2020:15080).No obstante, en el supuesto de autos considero que dichos intereses no deben devengarse, por los siguientes motivos: en primer lugar, la demandante no presenta una liquidación de dichos intereses, ni a fecha de demanda ni a fecha de audiencia previa, pese a que se podían haber cuantificado y permitir así a la demandada pronunciarse sobre dicha liquidación. En segundo lugar, entiendo que dicha sanción no es procedente si, como se ha señalado en el fundamento anterior, procede una revisión de las facturas emitidas.

2.-El recurso de apelación formulado por la representación de la demandante se fundamenta, en síntesis, en los siguientes motivos:

2.1.-Error en la valoración de la prueba en cuanto al cómputo de superficies sobre las que se aplica el canon. Trastero y superficies ajardinadas comunes. Inexistencia de pluspetición

Esta parte viene a recurrir el fundamento jurídico tercero de la Sentencia de instancia habida cuenta que la conclusión que el juzgador saca de las periciales aportadas, fundamentando su fallo en que la pericial de contrario se ajusta más a la literalidad de las Normas del REM en cuanto al cómputo de las superficies, a nuestro entender es erróneo, ya que sin constar razonamiento alguno técnico en la pericial de contrario se admite la eliminación de unas superficies como trastero o parte proporcional de jardines de la urbanización La Marina de Sotogrande, cuando la superficie aplicada por mi mandante quedó debidamente justificada por nuestro perito en un informe técnico y documentado con planos y superficies y que acreditó la conformidad de las superficies que constan en las facturas con la normas del REM, pero no le resultó convincente pese a ratificación en acto de la vista. Es decir, que en base a una medición de superficies útiles que hace el perito contrario conforme con las alegaciones de su letrado en la contestación a la demanda, sin documentación de soporte como planos finales de obra, notas simples, sin cuestionar en el informe nada relativo a la superficie de trastero(ni en contestación a demanda y omitido en informe del perito) se concluye que la facturación de mi mandante es excesiva eliminando del cómputo los trasteros y las zonas ajardinadas comunes, a las que su informe tampoco se refiere.

Pues bien, respecto a estas dos superficies eliminadas del cómputo de superficies base de nuestras facturas para aplicar el Canon, resaltar:

En lo que respecta a los TRASTEROS.-Partiendo que no se considera hecho controvertido su superficie unido a la omisión y referencia alguna en el informe pericial de contrario, deben incluirse y tomarse en cuenta en la superficie facturada por mi mandante. A mayor abundamiento, el trastero según consta en la nota simple aportada con la demanda tiene inscrita la obligación de contribuir al abono de REM, como superficie cubierta propiedad del demandado, que recibe servicios (agua, limpieza...) bien como enejo o en este caso como finca independiente, superficie que se computa a todos los propietarios y reconocido en Sentencias de esta excelentísima Audiencia Provincial como computable. No tendría sentido que el propietario de un apartamento en la urbanización contribuyera atendiendo a la superficie del mismo y el que fuera propietario únicamente del trastero no tuviera que contribuir, es por ello que cuando la norma 2.2.1 hace referencia a la superficie total cubierta de cada apartamento se refiere a todas las dependencias, sean apartamentos como tales o trasteros.

Sirva a título de ejemplo el hecho de que tampoco aparece en las normas del REM mención expresa a la cocina, los dormitorios o el salón del apartamento y se encuentran incluidos a efectos del cómputo. Dicho lo cual, cabe preguntarse: No entendemos, en virtud a qué criterio deba admitirse una 'interpretación' de una Norma de un Régimen Especial, y darse por buena esa interpretación, sin más, es decir sin que haya prueba de contrario sólida que invalide la de esta parte, cuando además de contrario en su informe pericial se omite la referencia a trasteros y jardines comunes y razones de exclusión, y sin embargo se ponga en duda o más bien se descarte la pericial de esta parte documentada, razonada y ratificada, con explicación de todas las superficies y parámetros conformes al REM y por otra parte reconocida como superficie computable por muchas sentencias.

En lo que respecta a las SUPERFICIES COMUNES AJARDINADAS.-La pericial de contrario aceptada por el Juez de Instancia solamente computa como superficie ajardinada el 25% de la superficie del jardín privativo y omite, al igual que con el trastero, razones para excluir las zonas comunes interiores y exteriores de la urbanización (jardines interiores de su urbanización y exteriores comunes a las 29 urbanizaciones) que mantiene mi mandante en beneficio de las 29 urbanizaciones que integran la Marina de Sotogrande y del propio demandado. Sin embargo el informe pericial de esta parte, incluye, documenta y justifica, el cómputo de estas superficies ajardinadas propias y comunes, en base al porcentaje de participación de la finca en el total de la Marina de Sotogrande y en consonancia de lo previsto en las propias Normas del REM.

Sobre esas zonas ajardinadas, cuya propiedad es del demandado, conforme consta acreditado en su nota simple registral, Conservación de la Marina S.L., presta servicios de mantenimiento y conservación de la jardinería, suministra el agua de riego, el agua de la piscina comunitaria y mantiene los contenedores ubicados en el cuarto de basuras dentro de las zonas comunes del Edificio. El apartado 2.3 de las Normas del Régimen Especial de la Marina (REM), establece que los propietarios abonarán;2.3 Gastos'...2.3.3 El veinticinco por ciento de las superficies ajardinadas,...'. Esto significa que cada propietario abonará una cantidad equivalente al 25% de las superficies ajardinadas que no sean de uso y disfrute exclusivo, es decir lo que viene siendo las zonas ajardinadas comunes, dichas zonas ajardinadas constan en las Escrituras de Obra Nueva y división Horizontal de la finca, de forma que aplicando el 25% al coeficiente de participación que consta expresado en cada una de las notas simples registrales, nos resulta la cantidad correspondiente que cada propietario debe abonar por este concepto. Es más, esta representación letrada preguntó al perito contrario si de la lectura de las normas del REM había visto el apartado 2.2.1 'Gestión de la Conservación' y no hubo respuesta, desconocía que las Normas lo establecieran y por ende en base a ello se toman como superficie computable a efectos de la factura emitida. Por tanto, vista la existencia de la carga sobre cada una de las fincas propiedad del demandado (vivienda garaje y trastero) , siendo superficie computable el trastero y computables las zonas ajardinadas ( privativas, interiores y exteriores) y recibiendo servicios como reciben de mi mandante, no teniendo justificación legal ni técnica el informe pericial de contrario en el que se ampara el juzgador para su exclusión, entendemos que dichas superficies, acreditada ha quedado su inclusión conforme al REM y conforme a razones técnicas y de computo conformes con la normativa, deben ser incluidas, y por ende entender ajustadas las facturas reclamadas por mi mandante sobre la base de 255,99 m2 de superficie computable sin que proceda la disminución de metros que recoge la sentencia partiendo de una valoración de prueba pericial sesgada e imprecisa de contrario que de forma injustificada, para ser precisos omisiva, deduce de los metros que figuran en las facturas reclamadas por mi mandante superficies afectas al REM y sobre las que mi mandante presta servicios. Consecuencia de esta disminución de metros estimada por el Juzgador, incorrectamente a juicio de esta parte, se estima la alegación incorrecta de contrario de pluspetición, cuando es sobradamente conocido que conforme a la LEC y a nuestra jurisprudencia solo existe posibilidad de alegarla cuando realmente se ha consignado lo que de contrario se estima debido (ningún pago se ha hecho a mi mandante), es decir, que conforme establece la jurisprudencia se hayan dado dos requisitos: desplazamiento patrimonial y enriquecimiento de una parte. Ninguno de ellos se ha producido en estas actuaciones.

2.2.-Eliminación indebida de los intereses de demora

Las normas del REM prevén una penalización por el retraso en el abono de las facturas consistente en el 15% del tipo de interés transcurridos 30 días desde el impago de dichas facturas. En la sentencia recurrida se excluyen los intereses por dos razones que no compartimos: 1.-Consecuencia de la disminución de la disminución de metros, es la eliminación de los intereses reclamados, y entendemos que dichos intereses no pueden eliminarse en la Sentencia, ya que bien pudo el demandado abonar lo que estimaba debía y sin embargo mi mandante ha tenido que prestar los servicios sin recibir ni un euro a lo largo de los años, todo en ello en perjuicio del resto de copropietarios que abonan puntualmente sus facturas. Es más, defendida la inexistencia de error en los metros facturados y por tanto disconformes con la merma que el Juzgado ha realizado a la superficie computable, de dictar la Sala sentencia que estime nuestras alegaciones respecto a superficies acreditadas en nuestra pericial procede la imposición de condena al abono de intereses fijados en las Normas, 2.-No compartimos tampoco como otro argumento empleado para su eliminación en Sentencia que los mismos no fueran cuantificados por esta parte en la demanda ni en el acto de la audiencia previa, ya que no existe precepto en la LEC que obligue a su liquidación, sino solo a fijar las bases conforme a liquidarlos ( 219LEC) en su momento, al pago del principal o en su caso en ejecución de Sentencia. Lo contrario implicaría un incremento indebido de la cuantía del procedimiento a la que obviamente puede oponerse el demandado. Ninguna indefensión al demandado, que a priori ya se opone a su aplicación en la contestación valorando entendemos el perjuicio que su aplicación le puede suponer. Es más, el tipo de interés además de estar solicitado en la demanda, era conocido por el demandado que decidió no abonar pese a constar inscrito en el Registro de la Propiedad como penalización por retraso y que resulta de un simple cálculo aritmético sin mayor complejidad para el demandado y para su defensa en estas actuaciones. Por tanto, tal argumento como motivo de eliminación de los intereses reclamados debe ser rechazado, ya que ninguna infracción o defecto formal en formular la demanda ha incurrido esta parte y cuya determinación se produce al pago y por un simple cálculo al constar en el suplico de la demanda y en las propias Normas del REM especificadas claramente las bases con arreglo a las cuales se deba efectuar la liquidación de forma que ésta consista en una pura y simple operación aritmética. Lo que parece pretende el Juzgador según la Sentencia, entiendo no deja de ser una estimación de a cuanto ascenderían unos intereses a un fecha remota de pago de principal, liquidación no exigida procesalmente y a la que fácilmente puede llegarse de contrario. A tales efectos la Audiencia Provincial Civil de Madrid Sección Décima Recurso de Apelación 577/2014, entre otras.

3.- Por la apelada se opone al recurso de apelación formulado de contrario.

SEGUNDO:Vistos los motivos del recurso de apelación, en primer lugar, procede resolver sobre las cuestiones referidas a la determinación de la superficie computable para el cálculo del canon, al respecto constan en las actuaciones dos informes periciales, el aportado con la demanda, de julio del 2018 suscrito por don Vicente y don Ildefonso (Ingenieros de Edificación y Arquitectos Técnicos) (folios 63 y ss.) respecto del apartamento 06 propiedad de la demandada-apelada y, por la aplicación del REM, establecen como superficie de la vivienda 240,11 m2, plaza de aparcamiento 10,00 m2 y trastero nº 14 5,75 m2 (50% de la superficie) (folios 65 vuelto y 66), sin embargo, el informe emitido por don Juan Manuel y doña Andrea, arquitectos (folios 145 y ss.) fijan en 230,68 m2 la superficie para el repercutir el canon (folio 145). La diferencia entre ambos informes se ciñe al trastero (5,76 m2) y a los jardines comunes y zonas comunes exteriores (19,43 m2), que no se computa en el informe de los Sr. Juan Manuel y Sra. Andrea.

En primer lugar, respecto de la prueba pericial, debemos de estar a lo dispuesto en el artículo 348 Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, su valoración por las reglas de la sana crítica, conforme a la doctrina jurisprudencial reiterada, así, entre otras muchas, STS 29 de junio de 2015 recurso 1553/2013 'En el caso del informe pericial, elartículo 348 de la Ley Procesaldispone que el tribunal los valorará 'según las reglas de la sana crítica', lo que significa precisamente que no está obligado a sujetarse estrictamente a su contenido y sí únicamente a razonar o motivar adecuadamente sus apreciaciones acerca del informe', STS 27 de mayo de 2015 recurso 1122/2013 'En concreta referencia a la prueba pericial, a cuya valoración se refiere el motivo, la sentencia núm. 309/2005, de 29 abril recoge una reiterada doctrina de la Sala en el sentido de que, como no existen reglas legales preestablecidas que rijan el criterio estimativo de la prueba pericial (por todas, SS. 1 febrero y 19 octubre 1982 ), ni las reglas de la sana crítica están catalogadas o predeterminadas (por todas, Sentencia 15 abril 2003 ), la conclusión que resulta es, en principio, la imposibilidad de someter la valoración de la prueba pericial a la verificación casacional'. De igual modo, ante la existencia de varios informes el tribunal puede fundar su resolución en cualquiera de ellos, con la correspondiente motivación, al respecto STS 28 mayo 2012 recurso 1116/2009.

Con estos presupuestos en cuanto a los trasteros, en el informe aportado por la demandada (Sres. Juan Manuel y Andrea) se recoge: 'La superficie construida de los trasteros no entra a formar parte de la superficie computable ya que, a nuestro leal saber y entender, las mismas no están definidas en las normas reguladoras del REM'(folio 145).

No podemos acoger la tesis de este informe pericial si tenemos en cuenta las 'Normas del Régimen Especial de la Marina de Sotogrande. Organización y funcionamiento de la Urbanización que lo integra', en el apartado. 2.3, bajo la rúbrica de 'Gastos' dispone: ' Los adquirientes de los inmuebles que constituirán el total conjunto inmobiliario, abonarán a Sotogrande, S.A., o a la persona o entidad que la sustituya, una cantidad fija, revisable anualmente, con el carácter de canon (sic) de conservación por metro cuadrado computable. Las superficies computables a tales efectos, será la resultante de sumar: 2.3.1. El cien por cien, de la superficie total cubierta de cada apartamento. 2.3.2. El cincuenta por ciento, de las superficies de las terrazas. 2.3.3. El veinticinco por ciento de las superficies ajardinadas, cuyo uso y disfrute exclusivo se establezca en cada caso, a favor de otras fincas. Las superficies computables a los garajes, con independencia de la superficie real que a cada uno de ellos se le asigne en la división horizontal respectiva, a estos efectos se le computará como superficie real de cada uno de tales garajes la de diez metros cuadrados. Todo ello en tanto no se establezca las cuotas definitivas, ya que inicialmente la cuota que se le asignará a cada finca, tiene el carácter de provisional' (folio 51).

De la literalidad de esta norma no puede entenderse que no deban computarse los trasteros, al tratarse de superficies construidas cubiertas, sin que se establezca excepción respecto de los mismos en la norma trascrita y, a su vez, también sobre éstos se prestan los correspondientes servicios. El que en la norma no se refiera, de una manera expresa, a los trasteros no puede implicar que no deban de tomarse en cuenta para determinar el canon.

Esta es la tesis mayoritaria de esta Audiencia Provincial y otras Audiencias, así, por todas Sentencia AP Madrid de la Sección 9ª de 30 de septiembre del 2021 Recurso: 423/2021 '10.Pues bien, sentencias precedentes de esta y otras Audiencias han determinado que toda superficie cubierta debe computarse al 100%, dejando el 50% tan solo para las terrazas descubiertas (v. SSAP Madrid 11ª 56/2017, 2.2 ; Madrid 21ª 287/2016, 5.7 y Madrid 25ª 201/2021, 25.5 ).

11. En cuanto a los trasteros, 'el trastero como elemento individual igualmente tendrá que participar en los gastos comunes atendiendo a que también respecto de él se presta el servicio' ( SAP Vizcaya 3ª 64/2020, 19.2 ). '[L]os trasteros son superficie construida al estar bajo cubierta y no resultar su exclusión para el cómputo del canon' ( SAP Madrid 25ª 201/2021, 25.5 seq. Madrid 21ª 287/2016). '[D]el conjunto de la regulación puede hacerse una interpretación que permita considerar cual sea el régimen a computar más racional, y al respecto se acepta el que propone la parte actora, a saber que en la medida en que presenta los mismos caracteres que la vivienda, en cuanto que se refiere a construcción individualizada y cubierta, con la única diferencia de su ubicación, la vivienda en la segunda planta y el trastero en el sótano, no relevante a estos efectos, parece más acorde con la regulación general el establecimiento de un sistema de cómputo semejante al de la vivienda, esto es el cien por cien' ( SAP Sevilla 6ª 100/2018, 22.3 ). '[A]unque no se refieran a ellos, de una manera expresa, las normas del régimen especial de la Marina de Sotogrande, puesto que deben entenderse incluidos dentro del concepto, que sí contemplan, de 'superficie total cubierta de cada apartamento'. Y es que, si se computa el garaje y la superficie ajardinada que no sea de uso exclusivo de cada propietario, no hay motivos para no computar también el trastero, máxime cuando, al igual que el garaje y el apartamento, constituye una finca registral independiente, en cuya inscripción, precisamente, constan las normas del régimen especial de que se trata, y no tendría sentido que, caso de transmitirse sin el apartamento y el garaje, el adquirente no estuviera obligado a contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento que se prestan por la actora y de los que se beneficiaría sin contrapartida alguna, lo que supondría un enriquecimiento injusto por su parte' ( SAP Sevilla 5ª 273/2017, 3.7 ). Lo anterior unido a que los trasteros, para algunas viviendas de la Urbanización, son anejos inseparables del apartamento y no constituyen finca independiente, lo que generaría agravios comparativos de difícil justificación en caso de relevar de las cargas comunes a los trasteros registralmente independientes.

12. Ciertamente, alguna sentencia ha excluido el cómputo de los trasteros por el solo argumento de no aludirse a los mismos en las normas de régimen especial (como la SAP Madrid 10ª 39/2015, 6.2 ) o, también, 'que, aun siendo evidente que los trasteros están cerrados, están, sin embargo, separados de la vivienda' o que 'no es tan raro, en todo caso, que no se cuente, a estos estrictos efectos, el trastero, de 6,03 metros cuadros, si tenemos en cuenta que las plazas de aparcamiento se considera que tienen 10 metros cuadrados aunque en realidad tenga la del demandado 27,80 metros cuadrados' ( SAP Cádiz, sec. Algeciras rec. 207/2020, 18.1.2021 ). Nos parece más puesta en razón la fundamentación extractada de la línea mayoritaria, con apoyo en una interpretación literal extensiva y teleológica; que la línea minoritaria, que se sustenta en una interpretación literal restrictiva más analogías difusas'.

En cuanto a los jardines comunes y zonas comunes exteriores, en el informe aportado por la demandada se recoge: '25% de las superficies de las zonas ajardinadas, según indica la normativa reguladora del REM (norma 2.3.3). A pesar de su redacción confusa del epígrafe, entendemos que las normas REM han querido reflejar la superficie de zonas ajardinadas de 'uso y disfrute exclusivo' por parte de determinadas viviendas...'(folio 145).

De conformidad a la norma ' 2.3.3. El veinticinco por ciento de las superficies ajardinadas, cuyo uso y disfrute exclusivo se establezca en cada caso, a favor de otras fincas'. Conforme al informe pericial debemos corroborar la confusión de la norma, empero, no podemos ceñirlo solo a las superficies 'de uso y disfrute exclusivo',pues también se hace referencia a otras fincas, lo que podría interpretarse como referido a las zonas o superficies ajardinadas comunes. A su vez, la repercusión por este concepto se constata en las 'Normas del Régimen Especial de la Marina de Sotogrande. Organización y funcionamiento de la Urbanización que lo integra', en el apartado 2.1, bajo la rúbrica de 'Conservación' al disponer ' La conservación de los elementos y prestación de los servicios de la Urbanización que integra la total MARINA DE SOTOGRANDE, se realizará por SOTOGRANDE S.A... Esta conservación comprende, por tanto, la de las zonas de uso y dominio público y de servidumbre legal de tránsito, instalaciones y servicios públicos y la de los elementos de propiedad privada y uso común de toda la urbanización o de las distintas Comunidades de Propietarios que integre el total conjunto de dicha Marina'(folio 50). Por lo tanto, si la conservación respecto de las zonas ajardinadas no se ciñe a los jardines privativos (de uso y disfrute exclusivo), sino también a los 'de uso común de toda la Urbanización', hemos de entender procedente la repercusión por los jardines y zonas comunes para establecer el canon, pues se prestan servicios sobre los mismos. El perito Sr. Juan Manuel, como se aclara en el juicio (minuto 16), no ha entrado sobre a quién le corresponde la prestación de los servicios.

En consecuencia, en cuanto a la superficie computable para determinar el canon, debemos de estimar el recurso y, en consecuencia, condenar a la cantidad establecida en el suplico de la demanda y la ampliada en el acto de la audiencia previa

TERCERO:En cuanto a los intereses solicitados del 15% pactados, procede estimar el recurso, al encontrarse en el apartado 4 de las Normas REM 'Gastos generales de todo el complejo urbanístico....-El retraso o la falta de pago de tales recibos devengará un interés anual por demora del 15% una vez transcurridos 30 días a partir de la fecha de su libramiento'(folio 52), pues no puede ser óbice para su repercusión el que no se determine el importe de los mismos en el suplico de la demanda y, a su vez, no pueden entenderse abusivos.

A tales efectos, SAP Madrid Sección 25ª 25 de mayo 2021 Recurso: 763/2017 'OCTAVO.- Con relación al carácter abusivo del interés moratorio del 15%, la sentencia de la sección 21ª, ya referida se pronuncia en los siguientes términos a los que esta Sección manifiesta su conformidad: ' No puede considerarse que las obligaciones 'propter rem' sean contrarias a la legislación de consumo, cuando, como sucede en el presente caso, cumplen, con creces, el filtro de la transparencia. El canon no hace sino cuantificar el precio a pagar por la prestación de un servicio, y, como tal, no es abusivo, en sí mismo'. Tampoco es abusivo el interés de mora pactado, pues se trata de la subsistencia del complejo urbanístico de la Marina en base a unos servicios imprescindibles, repercutiendo el impago de unos en los otros que si pagan y que podrían verse privados de esos servicios por el impago de los primeros.', y SAP Vizcaya Sección 3ª 19 febrero 2020 Recurso: 450/2019 '...y en cuanto a la penalización 15% tampoco compartimos que sea abusiva desde el momento que se entiende que el apelante es conocedor de su obligación de asumir las cargas, a la que se opone una vez que le es reclamado sin que active ninguna clase de solicitud de nulidad siendo que no puede obviarse que el resto de los propietarios deberá asumir la totalidad del coste'.

En conclusión, procede estimar el recurso, revocar la sentencia apelada y, en su lugar, se estima la demanda por la cantidad de 23.273,52 €, conforme quedó fijada en la audiencia previa (canon devengado de julio 2018 a enero 2021), pues la ampliación fue admitida en el citado acto, y en la sentencia apelada, último párrafo del fundamento tercero, también se refiere a los documentos aportados con la contestación. De igual modo, se condena a los intereses al 15 %, que se determinarán en ejecución de sentencia, y que se devengarán conforme al apartado 4 de las Normas REM.

CUARTO:Respecto de las costas de primera instancia, al encontrarnos ante un supuesto de estimación íntegra de la demanda, de conformidad al artículo 394.1 LEC, procede imponerlas a la demandada. Respecto de las costas del recurso, de conformidad al artículo 398.2 LEC, no procede imponerlas a ninguna de las partes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por CONSERVACIÓN DE LA MARINA S.L., representada por el Procurador DON JOSÉ MANUEL JIMÉNEZ LÓPEZ, contra la sentencia dictada el 28 de julio de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid, en el procedimiento de juicio ordinario registrado con el número 875/2018, debemos REVOCARla referida resolución en el sentido de condenar a SYSTEM PARTNERS, S.L., a pagar a CONSERVACIÓN DE LA MARINA S.L., la cantidad de 23.273,52 €, más intereses conforme a lo establecido en el tercer fundamento de la presente resolución, condenando a la demandada a las costas de primera instancia y sin hacer declaración sobre costas de esta alzada.

La estimación del recurso de apelación determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00-0995-21' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.