Sentencia CIVIL Nº 236/2022, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 2037/2019 de 28 de Marzo de 2022

Encabezamiento

T R I B U N A L S U P R E M O

Sala de lo Civil

Sentencia núm. 236/2022

Fecha de sentencia: 28/03/2022

Tipo de procedimiento: CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL

Número del procedimiento: 2037/2019

Fallo/Acuerdo:

Fecha de Votación y Fallo: 22/03/2022

Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán

Procedencia: Audiencia Provincial de Valencia, sección 11.ª

Letrada de la Administración de Justicia: Ilma. Sra. Dña. Mª Teresa Rodríguez Valls

Transcrito por: CVS

Nota:

CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL núm.: 2037/2019

Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán

Letrada de la Administración de Justicia: Ilma. Sra. Dña. Mª Teresa Rodríguez Valls

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia núm. 236/2022

Excmos. Sres. y Excma. Sra.

D. Francisco Marín Castán, presidente

D. José Luis Seoane Spiegelberg

D. Antonio García Martínez

En Madrid, a 28 de marzo de 2022.

Esta Sala ha visto el recurso de casación interpuesto por los demandantes D. Ignacio y D.ª Carla, representados por el procurador D. Antonio Rodríguez Nadal bajo la dirección letrada de D. Enrique Ruiz Jiménez, contra la sentencia dictada el 21 de enero de 2019 por la sección 11.ª de la Audiencia Provincial de Valencia en el recurso de apelación n.º 276/2018, dimanante de las actuaciones de juicio ordinario n.º 2246/2015 del Juzgado de Primera Instancia n.º 15 de Valencia sobre restitución de cantidades anticipadas por compradores de viviendas en construcción. Ha sido parte recurrida la entidad demandada Caixabank S.A., representada por el procurador D. Julio Cabellos Alberto bajo la dirección letrada de D.ª Teresa Güil Herrero y D. Pedro-Sérvulo González Moreno.

Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán.

Antecedentes

PRIMERO.-El 23 de diciembre de 2015 se presentó demanda interpuesta por D. Ignacio y D.ª Carla contra La Caixa S.A. (en puridad, contra Caixabank S.A.) y la aseguradora UAB BTA Draudimas solicitando se dictara sentencia por la que:

'1°.- Se declare la responsabilidad solidaria de CAIXABANK, S.A. (ANTES LA CAIXA) Y UAB BTA DRAUDIMAS, dimanarte de las pólizas de garantía suscritas con la mercantil TRAMPOLIN HILLS GOLF RESORT, S.L., con el fin de garantizar la restitución de las aportaciones anticipadas por los actores al amparo de la Ley 57/68, siendo irrelevante al caso la inexistencia de documento de aval individualizado o seguro nominativo; declarándose la eficacia de dichas pólizas como garantía solidaria de la devolución de las cantidades anticipadas por los actores, en los casos previstos en meritada norma.

'2°.- Subsidiariamente, se declare la responsabilidad de ambas codemandadas (CAIXABANK, S.A. (ANTES LA CAIXA) Y UAB BTA DRAUDIMAS), por no haber cumplido la obligación 'in vigilando' impuesta por el art. 1.2 'in fine' (*) de meritada Ley 57/68, al no haberse asegurado de que los anticipos depositados por los actores estaban debidamente garantizados, de modo que quedase asegurada su devolución en los casos previstos por la norma (*- 'Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior').

'3° En consecuencia de cualquiera de los dos pronunciamientos declarativos, se declare la asimilación de los demandantes a la situación y condición jurídica que tendrían exactamente como beneficiarios y titulares de certificados de aval o seguro individual por el importe de sus correspondientes aportaciones anticipadas, condenando a ambas codemandadas solidariamente, a la restitución del principal anticipado más los intereses legales que se devenguen desde la fecha de ingreso de cada anticipo, hasta la fecha de efectivo pago, tal y como previene la Disposición Adicional 1ª de la LOE 38/99, fijándose el importe de los reintegros en la cantidad de 25.260,00 Euros, en concepto de principal, más otros 9.349,91 Euros, en concepto de intereses devengados desde la fecha de cada ingreso hasta el día de la interposición de la demanda (16/12/2015), con más los intereses legales que se sigan devengando desde la última fecha de cálculo de los intereses y hasta el día del efectivo reintegro de las aportaciones.

4°.- Se condene a las codemandadas al pago de las costas'.

SEGUNDO.-Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia n.º 15 de Valencia, dando lugar a las actuaciones n.º 2246/2015 de juicio ordinario, y emplazadas las entidades demandadas, la parte demandante presentó escrito manifestando su voluntad de desistir respecto de UAB BTA Draudimas y por decreto de 25 de mayo de 2016 se la tuvo por desistida, continuando el procedimiento respecto de Caixabank S.A. Esta entidad compareció y contestó a la demanda planteando la excepción de falta de legitimación pasiva ad causam, alegando la prescripción de la acción, oponiéndose también en cuanto al fondo y solicitando por todo ello la íntegra desestimación de la demanda con imposición de costas a la parte demandante.

TERCERO.-Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el magistrado-juez del mencionado juzgado dictó sentencia el 2 de febrero de 2018 con el siguiente fallo:

'Que estimando como estimo la demanda formulada por Ignacio y Carla representada por la Procuradora ISABEL CAUDET VALERO debo condenar y condeno a la demandada LA CAIXA SA representada por la Procuradora MARGARITA SANCHÍS MENDOZA, al abono a la actora de la suma de 34.609 euros de principal y, al pago del interés legal desde las entregas, así como al pago de las costas'.

Por escrito de fecha 9 de febrero de 2018 la parte demandante interesó la rectificación de la referida sentencia por error material y con fecha 19 de febrero de 2018 se dictó auto con la siguiente parte dispositiva:

'SE RECTIFICA Sentencia, Nº 34/18, de 02/02/2018, en el sentido de que donde se dice al abono a la actora de la suma de 34.609 euros de principal y, al pago del interés legal desde las entregas, debe decir; al abono a la actora de la suma 25.260,00 euros en concepto de principal, más otros 9.349,91 euros, de interés legal devengados, más los que se sigan devengando desde la última fecha del cálculo de los intereses hasta el efectivo reintegro, de la aportación'.

CUARTO.-Interpuesto por la entidad demandada contra dicha sentencia recurso de apelación, al que se opuso la parte demandante y que se tramitó con el n.º 276/2018 de la sección 11.ª de la Audiencia Provincial de Valencia, esta dictó sentencia el 21 de enero de 2019 con el siguiente fallo:

'PRIMERO.- Estimar el recurso de apelación interpuesto por Caixabank, S.A. contra la Sentencia numero 34/2018 de 2 de febrero, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Valencia, en el Juicio ordinario tramitado con el número 2246/2015.

'SEGUNDO.- Revocar dicha Sentencia, acordando en su lugar:

A.- Desestimar la demanda formulada por don Ignacio y doña Carla, contra 'Caixabank, S.A.'.

B.- Absolver a la demandada de los pedimentos contra ella deducidos.

C.- No hacer expresa declaración en orden al pago de las costas procesales devengadas en primera instancia.

'CUARTO.- No hacer especial pronunciamiento en orden a las costas devengadas en esta alzada'.

QUINTO.-Contra la sentencia de segunda instancia la parte demandante-apelada interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación por interés casacional.

El recurso extraordinario por infracción procesal, formulado al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1LEC, se componía de un solo motivo con el siguiente enunciado:

'MOTIVO ÚNICO. ERROR PATENTE EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA RESPECTO AL INGRESO DE LOS ANTICIPOS EN CUENTA DE LA ENTIDAD DEMANDADA. Se formula el motivo al amparo del artículo 469.1-4° de la Ley 1/2000, invocando la vulneración, en el proceso civil, de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24.1 de la Constitución Española, por haber incurrido la Sentencia recurrida en error patente en forma suficiente para vulnerar el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, resultando inválida jurídicamente por infracción de tal derecho fundamental. Y ello porque considera la sentencia que, si bien consta probada la realidad del pago de los anticipos al promotor, en cambio no hay constancia de que ninguno de esos pagos se ingresara en la cuenta que el promotor tenía abierta en La Caixa. La sentencia yerra en la conclusión de manera evidente, pues existe prueba suficiente y directa en autos que corrobora que, al menos el primero de los anticipos realizados conforme al contrato por importe de 6.000 euros sí fue ingresado por transferencia en la cuenta ordinaria nº 632 de la promotora en Caixa'.

El recurso de casación de la parte demandante, formulado al amparo del ordinal 3.º del art. 477.2LEC, por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, se componía de un solo motivo con el siguiente enunciado:

'MOTIVO ÚNICO: DE LA CAPACIDAD DE CONTROL DE LA ENTIDAD AVALISTA DE LA LEY 57/68 SOBRE LOS ANTICIPOS SATISFECHOS AL PROMOTOR NO INGRESADOS EN CUENTA DE LA ENTIDAD AVALISTA. Se formula el presente motivo de recurso al amparo del motivo contemplado por el artículo 477.1 de la Ley 1/2000, invocando como elemento integrador del interés casacional, la oposición de la Sentencia recurrida a la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo pronunciada en la Sentencia nº 436/16 de 29 de junio de 2016, en la Sentencia nº 739/2016, de 21 de diciembre, y en la Sentencia nº 420/2017, de 4 de julio de 2017, en aplicación de los arts. 1, 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968, en relación con el art. 4 de la OM 29 noviembre de 1968, preceptos que se consideran infringidos, al exonerar al banco-avalista al que se le exige la responsabilidad como garante del art. 1.1 de la Ley 57/68 - y no la responsabilidad in vigilando del 1.2 in fine de la Ley, que se exigiría al depositario en su caso, en ausencia de garantía y que no es la acción ejercitada en el presente proceso- de la obligación de restitución de los anticipos, bajo el único argumento de que la entidad no habría podido controlar los anticipos por no haber sido ingresados en cuenta alguna de la entidad avalista, sino de entidad distinta (CAM)'.

SEXTO.-Recibidas las actuaciones en esta sala y personadas ante la misma ambas partes, los recursos fueron admitidos por auto de 26 de mayo de 2021, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición solicitando la desestimación de los recursos, o subsidiariamente la no imposición de las costas de las instancias, con expresa imposición de costas de los recursos a la parte recurrente.

SÉPTIMO.-Por providencia de 7 de marzo del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver los recursos sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el siguiente día 22, en que ha tenido lugar por el sistema de videoconferencia habilitado por el Ministerio de Justicia.

Fundamentos

PRIMERO.-A tenor de lo declarado probado en este litigio y de los antecedentes tomados en consideración por la doctrina jurisprudencial de esta sala al resolver recursos sobre la responsabilidad de Caixabank S.A. como avalista colectiva de la promotora del residencial 'Trampolin Hills Golf Resort', para la decisión de los presentes recursos de casación y por infracción procesal son relevantes los siguientes hechos y antecedentes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. Con fecha 28 de marzo de 2007 [en la sentencia recurrida se alude al 26 de marzo] D. Ignacio y D.ª Carla suscribieron con la entidad Trampolin Hills Golf Resort S.L. un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción de la urbanización denominada 'Trampolin Hills Golf Resort', promovida por la vendedora en una parcela de su propiedad sita en Campos del Río (Murcia). El precio de la vivienda, identificada como modelo 'Zahara', con una superficie de 89 m2, se fijó en 99.000 euros más IVA. (doc. 2 de la demanda).

1.2. En lo que aquí interesa, el contrato incluía las siguientes estipulaciones:

La tercera, que regulaba el calendario de pagos, en la que se reconocía que a cuenta del precio los compradores habían satisfecho a la promotora con antelación 6.000 euros 'en concepto de señal' y que en el momento de la firma debían entregar otros 18.000 euros más 1.260 euros de IVA, 19.260 euros en total.

La quinta, según la cual, los citados 19.260 euros debían abonarse mediante ingreso en una cuenta de la promotora en la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM).

La decimoctava, que no se incluía en otros contratos similares sobre viviendas de la misma promoción, del siguiente tenor:

'La compradora podrá ceder o vender su contrato de compraventa a un tercero en cualquier momento sin necesidad de obtener el consentimiento por la hoy vendedora, no obstante deberá notificar a la vendedora el nombre y dirección del nuevo comprador, asumiendo entre nuevo vendedor y nuevo adquirente las obligaciones fiscales determinadas por tal acto'.

1.3. Los compradores entregaron a la promotora a cuenta del precio de su vivienda un total de 25.260 euros, 6.000 euros como señal el día 16 de marzo de 2007 y 19.260 euros como primer pago en el momento de la firma del contrato, esta segunda cantidad mediante transferencia bancaria a la citada cuenta de la promotora en CAM (docs. 3 y 4 de la demanda).

1.4. La devolución de las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas de dicha promoción estaba garantizada mediante 'Póliza de contragarantía de línea de avales' suscrita por la promotora con 'La Caixa' (hoy Caixabank) con fecha 17 de mayo de 2005, cuyo límite máximo fue ampliado en dos ocasiones y en virtud de la cual Caixabank ha admitido en otros litigios haber expedido certificados individuales en favor de aquellos compradores de viviendas de la misma promoción que ingresaron sus anticipos en la cuenta especial (terminada en 280) abierta por la promotora en dicha entidad.

2.Como la construcción ni siquiera llegó a iniciarse y la promotora fue declarada en concurso, después de que Caixabank no atendiera el requerimiento extrajudicial de fecha 11 de diciembre de 2015 (doc. 19 de la demanda), a finales del mes siguiente los compradores interpusieron la demanda del presente litigio contra dicho banco (también contra la aseguradora Draudimas, respecto de la que más tarde desistieron), interesando la condena de dicha entidad bancaria a la restitución del total de las cantidades anticipadas (25.260 euros) más sus intereses, que a fecha de la demanda se calculaban en 9.349,91 euros. Fundaban sus pretensiones, con carácter principal, en la eficacia de la garantía colectiva constituida en su día por la demandada y, con carácter subsidiario, en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968. Por lo que ahora interesa, en la demanda nada se alegaba sobre la finalidad de la compra, y con respecto a la responsabilidad de Caixabank se argumentaba, en síntesis, que ante el incumplimiento contractual de la promotora, Caixabank debía responder como garante colectiva de la obligación de aquella de devolver a los compradores la totalidad de los anticipos y sus intereses legales desde la fecha de las respectivas entregas, porque la efectividad de dicha garantía no dependía de la expedición de avales individuales, ni del límite cuantitativo del aval colectivo ni de que las cantidades anticipadas se ingresaran o no en la cuenta especial abierta por la promotora en dicha entidad.

Caixabank, aparte de proponer la excepción de falta de legitimación pasiva y de alegar prescripción, se opuso a la demanda alegando, por lo que ahora interesa y en síntesis: (i) que no debía responder, ni tan siquiera como avalista colectivo, de cantidades cuya entrega no se había probado y que en todo caso habrían sido anticipadas a la promotora en metálico, pero no ingresadas en una cuenta (ni especial ni ordinaria) de la promotora en dicha entidad avalista (sino en la CAM), lo que determinaba que escaparan a su capacidad de control; y (ii) que, además, la Ley 57/1968 no era aplicable al caso (págs. 43 a 48 de la contestación) porque la compraventa fue una inversión de los compradores, resultando esa finalidad especulativa, no residencial, de la ubicación de la vivienda (en Campos del Río, a una 'distancia media de 30 km del interior de Murcia capital', a 60 kms. de la playa más cercana y distante también de la ciudad de Madrid donde los compradores tenían su residencia habitual), de que el matrimonio fuera ya propietario de cinco inmuebles (doc. 27 de la contestación), de la existencia de una estipulación contractual que permitía a los compradores ceder su vivienda a terceros y de la obtención de una rebaja significativa en el precio, pues según la publicidad de la promotora, doc. 29 de la contestación, el precio de una vivienda del mismo tipo era de 140.000 euros más IVA.

3.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó en costas a la demandada.

En lo que ahora interesa, sus razones fueron las siguientes: (i) la Ley 57/1968 era aplicable al caso al no haberse desvirtuado por el banco que la compraventa tuviera una finalidad residencial, siquiera temporal, no depender su aplicación de que tuvieran la condición de consumidores y ser compatible la protección de dicha ley con la existencia de un ánimo de lucro; y (ii) dada la suficiencia del aval colectivo, Caixabank debía responder como avalista del total de las cantidades anticipadas por los compradores más sus intereses desde sus respectivas entregas, todo ello por haberse probado la realidad de los anticipos y haber podido fiscalizar la avalista tales pagos a cuenta del precio.

4.Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la entidad demandada interesando la desestimación íntegra de la demanda con fundamento, en síntesis y por lo que ahora interesa: (i) en que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso (motivo primero del recurso de apelación, págs. 2 y 11 a 28 del escrito de interposición) porque incumbía a los compradores probar que la compraventa tuvo una finalidad residencial, lo que no habían hecho al existir múltiples indicios de que fue una inversión, insistiendo el banco en los argumentos de su escrito de contestación a la demanda sobre la ubicación de la vivienda litigiosa, propiedad de otros inmuebles y existencia en el contrato de una cláusula 'de cesión' de la vivienda a terceros; y (ii) en que Caixabank no era avalista colectiva ni en ningún caso debía responder como tal de cantidades no ingresadas en ella y que, por lo tanto, escapaban a su control.

Los compradores se opusieron al recurso alegando, en lo que ahora interesa: (i) que la Ley 57/1968 sí era aplicable por no exigirse para su aplicación que el comprador sea consumidor y no haberse desvirtuado por el banco la finalidad residencial de la compraventa y, además, en virtud de los actos propios de Caixabank, que asumió su responsabilidad frente a otros compradores de viviendas de la misma promoción, incluyendo 'varias empresas y compradores profesionales de múltiples viviendas'; y (ii) que Caixabank debía responder como avalista colectiva.

5.La sentencia de segunda instancia, estimando el recurso de apelación del banco, revocó la sentencia apelada y desestimó íntegramente la demanda sin imponer las costas de las instancias a ninguna de las partes.

En lo que ahora interesa la sentencia recurrida razona lo siguiente: (i) La Ley 57/1968 es aplicable al caso porque lo relevante a tal efecto no es la condición profesional de los compradores sino que estos prueben, como hecho constitutivo de su pretensión, que la compraventa tuvo una finalidad residencial, siendo este el caso por haber adquirido los demandantes una única vivienda y ser insuficientes las demás pruebas para desvirtuar dicha conclusión; y (ii), sin embargo, la avalista colectiva no debe responder de los anticipos porque ninguno de ellos fue ingresado en cuenta de la promotora en dicha entidad, lo que determina la desestimación de la demanda sin necesidad de examinar el resto de los motivos de apelación.

6.Contra esta sentencia los compradores demandantes interpusieron recurso extraordinario por infracción procesal, fundado en un motivo que cuestiona la valoración del tribunal sentenciador sobre la falta de prueba de que las entregas a cuenta a la promotora se ingresaran en Caixabank, toda vez que según los recurrentes 'al menos el primero de los anticipos realizados conforme al contrato por importe de 6.000 euros sí fue ingresado por transferencia en la cuenta ordinaria n.º 632 de la promotora en Caixa', y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, compuesto también de un solo motivo en el que, como en otros recursos similares de compradores de viviendas de la misma promoción, lo que se pide es que se declare la responsabilidad de Caixabank respecto de todas las cantidades anticipadas por la parte compradora-recurrente y sus intereses con base en la existencia de la garantía colectiva cuya efectividad no puede depender del ingreso de aquellas cantidades en una cuenta bancaria de la promotora.

La entidad recurrida ha solicitado la desestimación de ambos recursos al entender, con respecto al recurso por infracción procesal, que no concurren los requisitos para que esta sala pueda revisar la valoración probatoria del tribunal sentenciador y, con respecto al de casación, que la Ley 57/1968 no es aplicable al caso porque la compraventa litigiosa no tuvo una finalidad residencial, la efectividad de las pólizas colectivas requiere de una 'apariencia de aseguramiento' que no concurre en este caso y dicha entidad no pudo controlar los anticipos abonados en efectivo a la promotora.

SEGUNDO.-Como en la sentencia 53/2022, de 31 de enero, también en este caso procede alterar el orden legal en el que, en principio, deberían resolverse los recursos ( d. final 16.ª 1, regla 6.ª LEC) y examinar en primer lugar el recurso de casación (p.ej. sentencias 691/2021, de 11 de octubre, y 531/2021, de 14 de julio, de pleno), dilucidando con carácter previo al análisis del único motivo la cuestión 'necesariamente esencial' (así lo han venido considerando p.ej. las sentencias 27/2022, de 18 de enero, 52/2022 y 53/2022, ambas de 31 de enero, 573/2021, de 26 de julio, y 623/2020, de 19 de noviembre, en relación con compraventas de viviendas de la misma promoción, y también las sentencias 385/2021, de 7 de junio, 161/2018, de 21 de marzo, 33/2018, de 24 de enero, y 582/2017, de 26 de octubre) de si los recurrentes se encuentran o no comprendidos en el ámbito de protección de la Ley 57/1968.

Esta decisión se funda en las siguientes razones:

1.ª) De que la Ley 57/1968 sea o no aplicable al caso va a depender la procedencia o improcedencia de resolver tanto la cuestión probatoria planteada en el recurso por infracción procesal como la cuestión sustantiva planteada en casación, pues de no ser aplicable ambos recursos carecerían de efecto útil para estimar la pretensión de los recurrentes de que se confirme la sentencia de primera instancia íntegramente estimatoria de la demanda. Y es que si se concluye que los recurrentes no están amparados por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968 y la jurisprudencia que se invoca como infringida en casación (lo que acontecería de constatarse que compraron con una finalidad no residencial), la entidad bancaria demandada no habría asumido ninguna obligación de garantía frente a ellos, lo que, según ha reiterado esta sala, haría innecesario examinar los motivos de casación y determinaría también en este caso que la supuesta valoración errónea de la prueba por el tribunal sentenciador sobre el ingreso de los anticipos en la entidad demandada fuera irrelevante.

2.ª) La cuestión de si la Ley 57/1968 es o no aplicable a la compraventa litigiosa ha sido objeto de debate en las instancias, pues a ella se refirió el banco avalista en su contestación a la demanda negando su aplicación por considerar que los compradores eran inversores, lo que determinó que la sentencia de primera instancia se pronunciara sobre ella considerando que dicha ley sí era aplicable por no haber probado el banco la finalidad especulativa, y volvió a suscitarse por el banco en su recurso de apelación, motivando que la sentencia recurrida se pronunciara expresamente en el sentido de considerar dicha ley aplicable al caso, sin perjuicio de que por otras razones desestimara íntegramente la demanda. En consecuencia, resulta aplicable la doctrina jurisprudencial fijada en un caso similar por la citada sentencia 582/2017, pues también ahora, como entonces, la desestimación íntegra de la demanda 'situaba al banco demandado en una difícil posición' al impedirle recurrir para ante esta sala, circunstancia a la que se une que en el presente caso el banco ha insistido al oponerse al recurso de casación en que la Ley 57/1968 no es aplicable por tener la compraventa litigiosa una finalidad no residencial.

TERCERO.-Sobre la no aplicación de la Ley 57/1968 a quienes compran con finalidad no residencial, la referida sentencia 385/2021, citada por las también mencionadas sentencias 573/2021, 27/2022, 52/2022 y 53/2022, recuerda que:

'Es jurisprudencia constante, reiterada recientemente por las sentencias 623/2020 y 460/2020, de 3 de septiembre ( con cita de las sentencias 161/2018, 33/2018, 582/2017, 675/2016, de 16 de noviembre, 420/2016, de 24 de junio, 360/2016, de 1 de junio, y 706/2011, de 25 de octubre), que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales.

Las razones en que se funda esta jurisprudencia las resume la también citada sentencia 623/2020 (igualmente mencionada por las sentencias 573/2021, 27/2022, 52/2022 y 53/2022):

'[...] según esta jurisprudencia, tal y como precisó la sentencia 420/2016, la expresión 'toda clase de viviendas' empleada en la d. adicional 1.ª de la LOE ha de entenderse en el sentido de que elimina cualesquiera dudas que pudieran reducir el nivel de protección de los compradores por razón de la forma de promoción o del régimen de la vivienda que compren, pero no puede equipararse a 'toda clase de compradores' para, así, extender la protección a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores, pues entonces no se entendería la razón de que el art. 7 de la Ley 57/1968 atribuya 'el carácter de irrenunciables' a los derechos que la propia Ley 57/1968 otorga a los compradores ('cesionarios')'.

En cuanto a los factores o indicios que pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de finalidad inversora, la misma sentencia 623/2020 declara:

'La ya citada sentencia 161/2018 recuerda cómo, a la hora de apreciar la existencia de finalidad inversora, 'la sentencia 360/2016 consideró ajeno al ámbito de protección de la Ley 57/1968 a un promotor inmobiliario inglés que invertía en España comprando viviendas de futura construcción en la provincia de Granada, la 420/2016 ponderó que el comprador había omitido cualquier referencia al destino de las viviendas que pretendía adquirir y la 675/2016 otorgó relevancia, entre otras razones, al hecho de que los compradores 'ni tan siquiera explicaran en su demanda para qué compraron dos viviendas de alto precio en un mismo conjunto residencial'''.

La sentencia 573/2021 sintetiza las soluciones a que ha dado lugar la aplicación de dicha jurisprudencia a cada caso. Así:

'-La sentencia 582/2017 concluyó que la compra no tenía una finalidad residencial, sino de inversión, atendiendo a indicios tales como el número de viviendas (tres), la superficie de cada una, su respectivo precio (cuantitativamente importante) y su ubicación (en una ciudad distinta de la residencia del comprador).

'-La sentencia 460/2020 consideró ajustado a derecho no aplicar la Ley 57/1968 en atención a la existencia de 'cumplida prueba de que las viviendas se compraron con una finalidad no residencial, tanto por el número de viviendas de una misma promoción como por la circunstancia de que no se indicara en ningún momento que el comprador las comprara para sus familiares', todos ellos residentes en el extranjero.

'-La sentencia 623/2020 concluyó que el tribunal sentenciador había apreciado correctamente la finalidad inversora de la compra en atención, entre otros indicios resultantes de los hechos probados, a que los compradores 'tenían su residencia habitual en otra ciudad' y a que 'en el contrato de compraventa litigioso se incluyó una estipulación, fruto de la negociación individual pues no figura en los demás contratos de viviendas de la misma promoción, que les facultaba para ceder el contrato a terceros antes de escriturar, a todo lo cual se une el silencio de los demandantes, que nada aclararon en su demanda sobre el verdadero destino de la vivienda'.

'-Y la sentencia 385/2021 concluye que la Ley 57/1968 no era aplicable al comprador de dos viviendas de la misma promoción ponderando no solo que se comprara más de una, sino la concurrencia de indicios determinantes de la finalidad inversora tales como 'el silencio del comprador, que omitió cualquier referencia al destino de las viviendas que pretendía adquirir y tampoco identificó a los supuestos familiares a quienes debía servir de residencia', la distancia existente entre la localidad donde se ubicaban las viviendas (Lugo) y el lugar de residencia del comprador (Getafe) y la inclusión en los contratos de compraventa de una 'cláusula que permitía al comprador ceder su posición jurídica a terceros''.

Sobre viviendas de la misma promoción, la sentencia 27/2022 consideró no aplicable la Ley 57/1968 tomando en cuenta indicios de finalidad no residencial habitualmente considerados como tales por la jurisprudencia como 'la inclusión en el contrato litigioso de una cláusula (octava) por la que el comprador podía vender la vivienda antes de su terminación, cediendo por lo tanto su posición jurídica a terceros, o el silencio del comprador, que nada dijo en su demanda sobre la finalidad de la compraventa'. Y la sentencia 52/2022 valoró que 'frente a las objeciones del banco las alegaciones ulteriores de los compradores no fueran determinantes ( sentencia 573/2021), pues se limitaron a manifestar como única y ambigua razón que compraron la vivienda para su disfrute personal'.

Esta jurisprudencia se completa con la relativa al alcance o relevancia del pacto entre las partes compradora y vendedora sobre la constitución de garantías a cargo de la segunda cuando la compra esté destinada a inversión 'de la que resulta, en síntesis, que la garantía se regirá por lo pactado y no por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, lo que implica que no sea aplicable al comprador inversor la doctrina jurisprudencial sobre la efectividad de las pólizas colectivas en ausencia de aval individual' ( sentencia 53/2022) .

CUARTO.-De aplicar la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta se desprende que la Ley 57/1968 sí es aplicable en el presente caso por las siguientes razones:

1.ª) La sentencia recurrida sustenta su apreciación de finalidad residencial en un dato -la compra de una sola vivienda- que la jurisprudencia no considera absolutamente determinante de tal finalidad.

2.ª) Sin embargo, de la base fáctica de la sentencia recurrida (sintetizada en su fundamento de derecho segundo bajo el epígrafe 'Antecedentes fácticos' y que ha de ser respetada en casación) no resulta que se haya considerado probado que los compradores tuvieran otras propiedades al tiempo de comprar la vivienda litigiosa, ni que estos obtuvieran una rebaja en el precio, y con respecto a los demás indicios invocados por el banco basta decir que no puede deducirse la pretendida finalidad especulativa de los compradores-demandantes del mero hecho de que tuvieran su residencia habitual en Madrid capital (habida cuenta de que ese dato no descarta por sí mismo que quisieran destinar la vivienda litigiosa a segunda vivienda o residencia temporal o vacacional) y que el conjunto de circunstancias acreditadas (compraventa por compradores particulares de una sola vivienda de las de menor precio y superficie de las ofertadas) no permite en este caso descartar la finalidad residencial de la compraventa atendiendo exclusivamente a la existencia en el contrato de una cláusula de cesión de la vivienda a terceros.

En definitiva, la valoración conjunta del tribunal sentenciador no infringe la jurisprudencia de esta sala y en consecuencia ha de ser respetada en casación, por lo que procede examinar los motivos del recurso de la parte demandante.

QUINTO.-Conforme a la doctrina jurisprudencial de esta sala al resolver recursos sobre la responsabilidad de Caixabank S.A. como avalista colectiva de la promotora del residencial 'Trampolin Hills Golf Resort', dicha entidad debe responder frente a los compradores de las cantidades previstas en el contrato y anticipadas por ellos aunque no se ingresaran en una cuenta de la promotora (p.ej. sentencias 803/2021, de 23 de noviembre, 623/2021, de 22 de septiembre, y 595/2021, 596/2021 y 598/2021, estas tres últimas de 13 de septiembre). La sentencia recurrida se opone a esta jurisprudencia al condicionar la responsabilidad de Caixabank a que las cantidades anticipadas se ingresaran en dicha entidad.

SEXTO.-En consecuencia, sin necesidad de examinar el recurso extraordinario por infracción procesal (p.ej. sentencias 524/2020, de 14 de octubre, y 464/2020 y 463/2020, ambas de 14 de septiembre), procede estimar el recurso de casación y casar la sentencia recurrida para, en su lugar, confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia, incluido su pronunciamiento en materia de intereses (consistente en fijar el comienzo del devengo del interés legal en las fechas de las respectivas entregas a cuenta, tal y como se pidió en la demanda), desestimando también en este punto el recurso de apelación del banco, todo ello porque las cantidades que los compradores entregaron a la promotora a cuenta del precio de su vivienda y que se reclaman como principal en este litigio (25.260 euros) se correspondían con cantidades previstas en el contrato.

SÉPTIMO.-Conforme al art. 398. 2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las del recurso extraordinario por infracción procesal, porque ya no procede resolverlo.

Y conforme al art. 398.1, en relación con el 394.1, ambos de la LEC, procede imponer a la entidad demandada-apelante las costas de la segunda instancia, dado que su recurso de apelación tenía que haber sido desestimado íntegramente. Por tanto, la confirmación de la sentencia de primera instancia en su integridad incluye la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada.

OCTAVO.-Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente los depósitos constituidos.

Fallo

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido

1.º-Estimar el recurso de casación interpuesto por los demandantes D. Ignacio y D.ª Carla contra la sentencia dictada el 21 de enero de 2019 por la sección 11.ª de la Audiencia Provincial de Valencia en el recurso de apelación n.º 276/2018.

2.º-Casar la sentencia recurrida para, en su lugar, confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia, incluido sus pronunciamientos sobre intereses y costas.

3.º-No haber lugar a resolver el recurso extraordinario por infracción procesal.

4.º-No imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación ni las del recurso extraordinario por infracción procesal e imponer a la entidad demandada-apelante las costas de la segunda instancia.

5.º-Y devolver a la parte recurrente los depósitos constituidos.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de sala.

Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.

Así se acuerda y firma.