Sentencia Civil Nº 237/2008, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 234/2008 de 18 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00237/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000234 /2008

SENTENCIA Nº 237

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE JAIME SANZ CID

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

En VALLADOLID, a dieciocho de Noviembre de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003 de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000688 /2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo 0000234/2008, en los que aparece como parte apelante: PROMOCIONES Y SERVICIOS PONIENTE TRES SL, representado por la procuradora Dª. MARÍA DEL CARMEN GUILARTE GUTIERREZ, y asistido por el Letrado D. VICENTE GUILARTE GUTIERREZ, y como apelada: ADMINISTRACIONES ALBARRAN SA, representado por la procuradora Dª. ELENA DIAZ PINO; sobre: Reclamación de cantidad .

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 5 de Febrero de 2008 , se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "Estimando la demanda presentada por Administaciones Albarrán SA. contra Promociones y Servicios Poniente Tres SL. condeno a esta última a pagara la actora la cantidad de ciento nueve mil setecientos noventa y cuatro euros (109.794) más los intereses legales desde el 2 de diciembre de 2003.

Las costas se imponen a la demandada".

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por el demandado se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la Deliberación y Votación el pasado día 30 de Octubre de 2008 .

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don ANGEL MUÑIZ DELGADO.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda rectora del procedimiento, en la que una agencia de intermediación inmobiliaria reclama a la entidad demandada el pago de la suma de 109.794 euros. A dicha cantidad asciende el importe de la comisión, IVA incluido, que entiende se ha devengado en su favor como consecuencia de las gestiones que realizó en cumplimiento del contrato de mediación suscrito Inter. Partes. El juzgador acepta y declara probada la relación fáctica alegada por la actora, según la cual dicho contrato tenía por objeto la venta de un determinado edificio ubicado propiedad de la demandada y ubicado en Madrid, realizando la intermediaria la publicidad correspondiente y hallando un primer comprador, si bien este no llegó a adquirirlo. Tras ello prosiguió sus gestiones hasta encontrar un segundo comprador al que mostró el inmueble en dos ocasiones, manteniendo varias reuniones con ambas partes al objeto de concretar la operación. Dicho negocio terminó realizándose al poco tiempo mediante el otorgamiento de una opción de compra y posterior ejercicio de esta, formalizándose la compraventa en las condiciones deseadas, todo ello a espaldas de la inmobiliaria y sin serle abonados sus honorarios.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada mediante el recurso de apelación que hoy nos ocupa. Pasamos seguidamente a tratar los motivos de impugnación que en el mismo se formulan, poniéndolos en relación con la crítica que con carácter previo efectúa tanto respecto de los hechos que la sentencia declara indebidamente probados y de los que a su juicio lo están y son omitidos, cuanto de su fundamentación jurídica y del criterio empleado en la distribución de la carga de la prueba.

SEGUNDO.- Inter. Partes se concertó un contrato de mediación que tenía por objeto hallar un comprador para un edificio propiedad de la hoy apelante, contrato que se concertó verbalmente y parte de cuyo condicionado quedó posteriormente reflejado en la misiva que esta remitió a la actora el 23-11-01 (f. 30). En esta se autoriza la realización de las gestiones oportunas para la venta del inmueble, cual será el importe mínimo del precio, el deber de información de las gestiones que se fueran realizando, el carácter no exclusivo del encargo y quien habría de atender al pago de la comisión. No nos hallamos por tanto ante un mero administrador de una finca que, aprovechando la posesión de las llaves, conoce a quienes se interesan en su adquisición y los pone en contacto con el propietario, como se argumenta en el último motivo del recurso, sino ante un verdadero contrato de mediación o corretaje. La siguiente y fundamental cuestión a despejar es si la venta final del inmueble a la entidad Su Casa Servicios Inmobiliarios S.L fue fruto de las gestiones llevadas a cabo por la actora en su labor mediadora o si por el contrario resultó por completo ajena a dicha actividad, contactando directamente el comprador con la entidad demandada sin intervención alguna de aquella. A tal efecto se acompañaron con la demanda dos documentos firmados por el representante de la inmobiliaria demandante y el legal representante de la entidad que finalmente compró el inmueble, en los que se reflejaban sendas visitas al edificio los dias 13 y 17 de Enero de 2003, informándole de sus características y condiciones de venta. Respecto de dichos documentos privados la hoy apelante en su contestación a la demanda se limitó a manifestar que resultaba absolutamente ajena a su contenido, por lo que nada podía afirmar en orden a su autenticidad. Dicha postura, calculadamente ambigua, no niega ni admite la autenticidad de tales documentos, contrariando lo previsto en los arts. 405 y 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuya virtud al contestarse a la demanda han de admitirse o negarse los hechos aducidos por el actor, debiéndose impugnar expresa y claramente los documentos privados acompañados por este si no se admite su autenticidad a efectos probatorios. No se hizo así y por tanto, al no haberse formulado expresa y clara impugnación respecto de la autenticidad de tales documentos privados, estos han de desplegar eficacia probatoria plena conforme a lo dispuesto en los arts. 326 y 319 de la LEC , tal y como correctamente ha entendido el juzgador de la primera instancia. No cabe al respecto dejar de destacar que, pese a no haberse producido su expresa impugnación, la entidad actora propuso la testifical de la persona que los firmó y luego realizó la compra del inmueble, con la indudable finalidad de que entre otros extremos reconociese su firma. Dicho testigo excusó su asistencia al acto del juicio ofreciendo al respecto justificación sobre los serios inconvenientes que le suponía comparecer el dia en cuestión, ante lo cual la actora interesó la suspensión del juicio y su nueva citación, petición a la que la hoy recurrente no se adhirió y que finalmente no fue atendida por el juzgador. De tales actitudes se deduce que, pese a no haber mediado impugnación expresa de la autenticidad de los documentos que analizamos, la demandante intentó hasta donde le fue posible su ratificación y el esclarecimiento de las gestiones que en su dia realizó acerca de dicho comprador en cumplimiento de su labor mediadora, sin que la demandada expresase interés alguno al respecto. No apreciamos por tanto haya invertido el juzgador la carga de la prueba ni aplicado torcidamente lo que debe ser el correcto entendimiento de dicho instituto.

Consecuentemente a lo dicho, la entidad demandante ha acreditado, conforme le corresponde conforme a lo dispuesto en el art. 217.2 de al Ley de Enjuiciamiento Civil , la existencia y realidad del contrato de mediación o corretaje que en su dia concertó con la demandada, así como que en cumplimiento del mismo realizó no solo mera publicidad de la operación de venta deseada, sino también las correspondientes gestiones con al menos dos posibles compradores del edificio. Respecto del primero tales gestiones llegaron hasta el punto de acudir el vendedor a otorgar la escritura de compraventa a una notaría de Madrid, tal y como este admite, si bien en el último momento se frustró el negocio. En cuanto al segundo de ellos le mostró el edificio en dos ocasiones, informándole del precio y características de la operación tal y como lo demuestran las hojas de visita comentadas precedentemente. Este procedió seguidamente y a espaldas del mediador a contactar con la demandada, otorgando dieciocho dias después de su última visita al inmueble contrato de opción de compra, que finalmente ejercitó otorgándose escritura pública de compraventa sobre el inmueble el siguiente dia 30 de Abril de 2003. No existe rastro alguno en autos, salvo las meras alegaciones de la hoy recurrente, de que dicho comprador tuviera previo conocimiento del inmueble debido a un intento de compra producido años atrás, ni tampoco de que mantuviera con la propiedad algún tipo de relación anterior en el tiempo a esta negociación en cuya virtud hubiera podido tener noticia de la operación proyectada y contactar con ella a tales efectos. En su consecuencia el intermediario contribuyó eficazmente a que las partes concluyesen el negocio jurídico, cumpliéndose este fundamental requisito para que nazca el derecho a percibir la comisión o remuneración correspondiente a su gestión, que no puede verse frustrado porque dicho contrato se otorgase finalmente a sus espaldas, pues el encargo que le fue encomendado ya para entonces estaba cumplido.

TERCERO.- Alega la entidad recurrente que caso de haber existido un contrato de mediación Inter. Partes no cabe otorgarle un carácter indefinido ni por tanto del mismo resulta una eterna vinculación para el oferente, debiendo entenderse concluyó el encargo al frustrase la primera operación de compraventa a la que antes se hizo referencia. El análisis de la misiva que plasma por escrito algunas de las estipulaciones del contrato que nos ocupa desvela no se pactó plazo alguno. Ciertamente la perpetuidad no es principio que informe las relaciones contractuales y obligacionales, de modo que ante la indefinición del plazo resulta perfectamente admisible el desistimiento unilateral como causa extintiva del contrato y la eficaz en tal sentido la revocación. Ahora bien, en el caso que nos ocupa tras la primera operación de compraventa del inmueble frustrada no existe rastro o indicio alguno de que el encargo se revocase o el oferente desistiese de la mediación encomendada. En efecto, no obra en autos documento alguno expresivo de una voluntad en tal sentido, ni siquiera de una simple protesta o descontento con la labor desarrollada por el mediador con ocasión de dicha operación de la que pudiera inducirse una pérdida de confianza en el mismo. Por otra parte solo transcurrieron trece meses y medio desde que se realizó el encargo hasta que la actora contactó con el que luego resultó ser el definitivo comprador y medió con el mismo, lapso de tiempo que en función de las características de la operación proyectada (venta de un inmueble por mas de dos millones de euros), cabe reputar como razonable y no excesivo. Se rechaza por tanto la extinción del contrato invocada por la apelante.

Se intenta hacer valer seguidamente la exceptio non adimpleti contractus, argumentando que el mediador incumplió la obligación de mantener informado al oferente de de la marcha de sus gestiones y estado final de las mismas cara a otorgarles su visto bueno definitivo. Tal incumplimiento a su entender enerva la obligación de pago de la comisión, ya que tuvo un efecto de suma importancia, cual fue impedir que el oferente en el momento de vender el inmueble adoptara las oportunas precauciones para que la comisión resultase satisfecha por el comprador, conforme se había pactado con el mediador. Ciertamente del contrato de mediación se deriva para el mediador la obligación de mantener oportunamente informado al oferente de los acontecimientos o circunstancias relevantes que se vayan produciendo en el desarrollo de su gestión. Solo así podrá este ir conformando dinámicamente su voluntad en torno al negocio cuya conclusión proyecta en consonancia con la evolución del mercado, propuestas existentes, características de los eventuales compradores, etc...Ahora bien, que dicha información no se haya plasmado por escrito no quiere decir que efectivamente no se haya suministrado, como alega la recurrente. En efecto, si analizamos el curso seguido por la relación contractual existente Inter. Partes, se constata que el propio encargo se documentó a través de una escueta misiva en la que ni siquiera se recogían expresamente algunos de los aspectos fundamentales del mismo, con varias referencias a lo acordado telefónicamente, lo que evidencia ya prima facie que esta era la via utilizada para comunicarse. Ello viene confirmado por el hecho de que antes de concretarse la venta definitiva que nos ocupa se admite la gestión de una operación previa que se frustró en el último momento, con desplazamiento incluso del oferente vendedor a Madrid para otorgar la escritura de compraventa, sin que se haya aportado por la apelante documento alguno que le hubiera sido remitido por la actora en el que se plasmasen las informaciones que necesariamente hubo de transmitirle con carácter previo. Ello evidencia que esas informaciones y comunicaciones se efectuaban Inter. Partes habitualmente por teléfono, sin plasmarse por escrito, no existiendo motivo alguno para suponer que en el caso que nos ocupa hubieran acordado modificar dicha forma o el mediador obrase de manera distinta a como precedentemente lo había hecho, de modo que no resulta acreditado el incumplimiento denunciado.

CUARTO.- Por último se alega en el recurso que aun cuando se reputare subsistente el contrato y cumplido debida y eficazmente por la actora, esta carecería de acción frente a la demandada para reclamarle su remuneración, resultando pasivamente legitimado al efecto el comprador. Argumenta que así se pactó al concertarse el contrato de mediación entre actora y demandada, acordando una estipulación a cargo de un tercero momentáneamente no identificado, es decir el futuro comprador del inmueble, que quedó obligado a sus resultas desde el momento en que prestó su consentimiento y aceptación al pago por su cuenta de la comisión, al suscribir junto al mediador las hojas de visita en las que se hacía constar que el precio del inmueble ascendía a 2.002.794 euros incluyendo los honorarios de este.

El Código Civil en su art. 1257 consagra el principio de relatividad de los contratos, en cuya virtud estos solo producen sus efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos. En su virtud y conforme al axioma res inter alios acta aliis neque nocet neque prodest, lo pactado no puede favorecer ni perjudicar a los terceros ajenos a dicha relación contractual. Para excepcionar dicho principio y que el tercero resulte obligado por lo pactado por otros de quienes no trae causa, el denominado doctrinalmente contrato a cargo, será imprescindible que preste su consentimiento al efecto, obligándose a cumplir lo que a sus expensas han estipulado otros. En el caso que nos ocupa el contrato de mediación o corretaje se pactó exclusivamente entre mediador y oferente y por tanto a sus resultas en principio solo ellos vienen obligados, por mas que conviniesen en el mismo que la comisión sería "por cuenta del comprador o incrementada en el precio de venta". Solo se desplazaría la obligación de pago de la comisión al comprador del inmueble para el caso de que este así lo hubiera aceptado, cosa que en el caso que nos ocupa no consta haya sucedido. En efecto, el documento nº 4 de los acompañados a la demanda consiste en dos hojas de visitas idénticas, de las habitualmente utilizadas por las inmobiliarias, suscritas con cuatro dias de diferencia y que tienen por objeto acreditar las gestiones mediadoras cara al autor del encargo, siendo firmadas por el interesado en la compra y el representante de la inmobiliaria que le enseña el inmueble. El análisis de dichos documentos desvela que al suscribirlos el interesado en la compra se limita a afirmar que ha visitado en una fecha ese concreto edificio acompañado por un determinado agente de ventas, siendo informado por este ampliamente de sus características y condiciones de venta, entre las que se le hace constar un precio determinado que incluye los honorarios del mediador. Hasta ahí el alcance del documento en cuestión, en cuya virtud el eventual comprador no acepta ni consiente en obligarse a nada, ni a la compra en si, ni al precio que le ha sido indicado ni a ser el quien satisfaga los honorarios del mediador. Tampoco prestó su consentimiento a esto último posteriormente, cuando otorgó directamente con el vendedor primero la opción de compra y posteriormente la escritura de compraventa. Mal podrá por tanto el mediador dirigirse frente al mismo para reclamarle al cumplimiento de aquello a lo que no costa se hubiera obligado, asistiéndole únicamente acción frente al vendedor y oferente con quien si había contratado, por cuyo encargo y en cuyo beneficio realizó las gestiones. Rechazamos en consecuencia este último motivo de recurso y confirmamos la sentencia apelada.

QUINTO.- Conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada al desestimarse su recurso.

Fallo

Se desestima el recurso interpuesto por la representación procesal de Promociones y Servicios Poniente Tres S.L., frente a la sentencia dictada el dia 5 de febrero de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Valladolid en los autos de juicio ordinario de los que dimana el presente Rollo de Sala, resolución que se confirma en todas sus partes con imposición a la entidad apelante de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en audiencia pública el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.