Sentencia Civil Nº 237/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 555/2010 de 25 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00237/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE PALMA DE MALLORCA

SECCION CUARTA

Rollo: RECURSO DE APELACION 555 /2010

SENTENCIA Nº 237/12

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

D. MIGUEL ANGEL AGUILO MONJO

MAGISTRADOS

D. MIGUEL ALVARO ARTOLA FERNANDEZ D. PEDRO MUNAR BERNAT

En PALMA DE MALLORCA, a veinticinco de Mayo de dos mil doce.

VISTOS por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, procedimiento Ordinario , seguidos por el Juzgado de PrimeraInstancia nº 7 de Palma de Mallorca , bajo el nº 121/2009 , Rollo de Sala nº 555/2010, entre partes, de una como demandante-apelada , KENNETH STANNAGE, S.L., representada por la Procuradora Sra. Beatriz Ferrer Mercadal; y de otra, como demandada-apelante , GRUPO ANDRADE 2007, S.L.,, representada por el Procurador Sr. Jeroni Tomas Tomas; asistidas ambas partes de sus respectivos Letrados, Don Francisco Sales Sureda y D. Miguel de Vergara Schmitz.

Es Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. PEDRO MUNAR BERNAT .

Antecedentes

PRIMERO. - Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Palma de Mallorca, en fecha 6/5/2010, se dictó sentencia , cuyo fallo dice: Que, ESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Beatriz Ferrer, obrando en nombre y representación de la entidad KENNETH STANNAGE S.L., contra la entidad GRUPO ANDRADE 2.007 S.L., debo DECLARAR Y DECLARO la nulidad del contrato de compraventa otorgado el día 5 de septiembre de 2.008 mediante escritura pública, al ser nula la escritura de ratificación de dicho negocio otorgada por la entidad actora el 17 de octubre de 2.008, respecto de la finca sita en la calle Camelias de la Urbanización Bahía de Palma de Calviá, finca registral nº 27117, inscrita al tomo 4487, Libro 1648, folio 91 del Registro de la Propiedad de Calviá nº 1, acordándose la cancelación del asiento registral relativo a la inscripción de dicho título, CONDENANDO a la parte demandada a estar y pasar por dicha declaración, y al pago de las costas.

En fecha 18/06/2010 se dictó Auto aclaratorio de la anterior resolución, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "NO HA LUGAR al complemento de la sentencia dictada en los presentes autos, de fecha 6 de mayo de 2.010, en base a las aclaraciones antes realizadas".

SEGUNDO .- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada y, seguido el mismo por sus trámites, la Sala dictó Auto en fecha 25/11/2010, acordando la unión de la Documental presentada por dicha parte, quedando las actuaciones pendientes de votación y fallo con arreglo al turno establecido correspondiente.

TERCERO .- Por providencia de fecha 15/03/2011, se acordó dar audiencia a las partes, por término de cinco días, en atención al documento aportado por la parte recurrente y admitido por la Sala, en relación a una posible concurrencia de causa de suspensión por prejudicialidad penal, de acuerdo con el art. 114 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, en relación con el 10.2 LOPJ y 40 de la L.E.C .

Las partes evacuaron el traslado mediante escrito que obra unido a las actuaciones y la Sala acordó por Auto dictado en 10/05/2011, la suspensión del "dictado de la sentencia del presente recurso de apelación hasta tanto no se resuelva el procedimiento D.P.P.A. 3257/2010 que se sigue ante el Juzgado de Instrucción nº 9 de Palma".

CUARTO .- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza en apelación la entidad demandada, Grupo Andrade 2007 SL, frente a la sentencia que, estimando la demanda frente a ella interpuesta, declara nula la compraventa de una vivienda en construcción sita en la Urbanización de Bahía de Palma, en el municipio de Calviá, celebrada el 5 de septiembre de 2008 en la que Kenneth Stannage SL vendió por 380.000 € el inmueble a la hoy apelante.

Además de los argumentos que desarrolla en su escrito de apelación, se acompaña al mismo la querella criminal que, una vez dictada la sentencia, se interpuso frente al Sr. Romeo por los delitos de estafa procesal, inducción a la falsedad documental y de inducción a la comisión de falso testimonio. Precisamente esta circunstancia es la que motivó que la Sala suspendiera la deliberación de este recurso de apelación por prejudicialidad penal, suspensión que se levantó el 17 de mayo al haberse recibido Oficio del Juzgado de Instrucción nº 9 donde se informa que el Auto de Archivo dictado el 21 de junio de 2011 había sido confirmado por el Auto de 27 de febrero de 2012, dictado por la Sección Segunda de esta Audiencia Provincial .

Si los tribunales de la jurisdicción penal han archivado la querella queda evidenciado que la pretendida estafa procesal e inducción a los delitos de falsedad documental y de falso testimonio imputadas han quedado ayunas de probanza y no pueden ser tenidas en consideración a la hora de analizar este recurso de apelación.

Dicho de otro modo, las manifestaciones del Sr. Juan Antonio realizadas ante el Notario Gómez Díez el 15 de junio de 2010, un mes después de la sentencia de primera instancia, no podrán ser tomadas en consideración atendiendo el razonamiento que desarrolla el Auto del Juzgado de Instrucción nº 9 de 21 de junio de 2011: "En primer lugar señalar que el acta de manifestaciones de 23/03/2009 en la que aflora por vez primera el hecho de engaño a su mandante y que posteriormente ratificó en juicio parece que debe prevalecer a la vista de su contenido por la prolijidad y detallismo de la misma frente a la de 15/06/2010 desdiciéndose de la anterior en la que se limita a manifestar que lo que refirió en la primera y en el acto del juicio es incorrecto, más allá de manifestar que fue obligado por aquel a realizar las manifestaciones ante notario. Sin embargo es lo cierto que declaró en calidad de testigo en el procedimiento civil sin que conste ninguna coacción al respecto, siendo relevante asimismo el tiempo transcurrido entre la primera acta notarial de manifestaciones y su declaración en el acto del juicio oral, no siendo tras la sentencia sino cuando realiza un nuevo acta notarial de manifestaciones retractándose de lo anterior por haber sido entonces coaccionado, sin que conste denuncia alguna por tales coacciones y sin que por otra parte en este procedimiento penal exista certeza respecto a si mintió o no en el juicio al manifestar que se niega a declarar y limitarse a decir que el acta notarial de manifestaciones de 2010 es la correcta, pudiéndose aventurar nuevos cambios ante la volubilidad del mismo en ulteriores declaraciones o en el acto del juicio oral, amén de que la interpretación de la razón de otorgamiento de la primera acta de manifestaciones no implica por sí sola la falsedad de lo en ella (manifestado), resultando compatible asimismo con el legítimo interés de Romeo en el afloramiento de la verdad".

SEGUNDO .- Si se examina la secuencia de hechos que explica la actora en su demanda y que no han sido negados o desmentidos por la demandada, es lo cierto que en 2005 Kenneth Stannage SL adquirió un inmueble por 110.000 € y en él procedió a construir una vivienda de dos plantas (de 151 y 116 m2, respectivamente) y una piscina de 32 m2; que solicitó un préstamo para realizar la edificación de 350.000 € y que existe una tasación realizada por Tinsa en el momento de concesión del préstamo que cifra en 1.773.000 € el valor hipotecario del inmueble una vez concluida la construcción. Se acredita que se han satisfecho alrededor de 760.000 € en obras de construcción y acondicionamiento de la vivienda. En suma, pues, no es descabellado afirmar que la actora ha invertido alrededor de 900.000 € en la compra del solar y la construcción de la vivienda.

Por otra parte, ha quedado demostrado que el 20 de junio de 2008 se suscribió un contrato de opción de compra del 100% de las acciones de la sociedad actora a favor de Juan Antonio por un valor de 1.300.000,50 € y por un plazo de tres meses; contrato que se presentó en la Dirección General de Tributos de la CAIB a los efectos de liquidar el ITPAJD el 26 de junio de 2008. Posteriormente, el 22 de julio de 2008 Sr. Juan Antonio confiere un poder especial a favor de D. Nicolas para que pueda ceder o vender los derechos de compra sobre las participaciones sociales de Kenneth Stannage SL.

De manera cuando menos llamativa por la modificación que supone, el 5 de septiembre de 2008 Sr. Juan Antonio , como representante de Kenneth Stannage SL, vende por 380.000 € el inmueble -que no las participaciones sociales-, subrogándose en el préstamo hipotecario pendiente de 321.000 € y comprometiéndose a satisfacer los restantes 59.000 € a la entrega de la cédula de habitabilidad. En la escritura autorizada por el Notario Sr. Jiménez Gallego se advierte que Sr. Juan Antonio no acredita la representación que alega tener de la entidad hoy apelada y por eso "le advierto que la eficacia de esta escritura en lo relativo a la entidad Kenneth Stannage SL queda pendiente de la justificación del poder o de la ratificación, en su caso, y accedo a este otorgamiento por estar conforme la (sic) compareciente".

Posteriormente, el 17 de octubre de 2008 comparece ante el mismo Notario el Sr. Romeo , en su condición de apoderado general solidario de la sociedad, y manifiesta que "la sociedad que representa conoce el contenido de la escritura de compraventa de inmueble otorgada ante mí el 5 de septiembre de 2008... y ratifica todo lo en ella otorgado por D. Juan Antonio en nombre de la entidad Kenneth Stannage SL". Más adelante, en la escritura se señala lo que sigue: "Leo por mí, a la (sic) compareciente la escritura que precede y se la traduzco verbalmente a la lengua inglesa en que se expresa y que yo conozco suficientemente, (su voluntad queda fielmente reflejada en el presente documento público), previamente informada (sic) del derecho que le asiste a leerla por sí, al cual renuncia; y, enterada de su contenido, presta su consentimiento y la firma conmigo".

TERCERO .- En esta tesitura, la Sala entiende que debe ser confirmada la sentencia apelada en atención a que, como atinadamente señala la juzgadora a quo al desgranar la doctrina jurisprudencial relativa al error como vicio del consentimiento, es a través de hechos y de presunciones cómo se puede apreciar su existencia.

A este respecto hay una serie de detalles que determinan que deba entenderse atendible la pretensión de nulidad por existir un error obstativo que hizo que el apoderado de la actora prestara su consentimiento desconociendo su verdadero objeto.

En efecto, lo primero que resulta llamativo y seguramente es lo determinante es que hay una escandalosa diferencia entre el precio por el que se había otorgado la opción de compra de la sociedad (1.300.000 €) y el precio por el que se vende el inmueble que era el único activo de la sociedad (380.000 €). Es cierto que la demandada alega que esa diferencia derivaba de que la obra no estuviera acabada faltando por ejecutar partidas cifradas en 399.350 € que hacían que debiera rebajarse el precio. Pero como señala la sentencia apelada, existe un certificado de final de obra de 10 de noviembre de 2008 y los pagos pretendidamente realizados en cuantía de 250.000 € a cuenta de las partidas por ejecutar no se acredita que destinaran a esta concreta obra. Debe tenerse en cuenta que el precio pretendidamente pagado es el 25% del valor de venta de las participaciones sociales lo cual resulta francamente inexplicable si se tiene en cuenta que la persona que suscribe la opción de compra es la que luego otorga poder para representarle a él en la venta de esas acciones a favor del Sr. Nicolas que todos coinciden que es el intermediario, sin que haya sido llamado a juicio, lo cual resulta extremadamente sospechoso pues sería quien en su caso podría explicar esa reducción tan llamativa en el precio de la venta. Pero es que, además, con relación al precio hay que advertir que la cantidad que excede del préstamo (79.000 €) no es más que el 75% del valor del solar adquirido lo que en las fechas de las que se está hablando, unos cuatro años atrás, resulta inconcebible.

Otro detalle que no resulta baladí, es que en el momento de la firma de la escritura todavía pendía la opción de compra suscrita puesto que tenía un plazo de vencimiento de 3 meses que no había concluido. Esta circunstancia hace que parezca razonable la explicación que ofrece la actora: Si es cierto que la demandada no quería las acciones sino el inmueble, se hacía necesario que se otorgara un poder para vender el inmueble puesto que la opción era sobre las acciones.

Otra circunstancia a tomar en consideración tiene que ver con los actos posteriores realizados por el Sr. Romeo . En efecto, ha depuesto en el juicio el personal de la entidad bancaria donde se había realizado el préstamo hipotecario y explican la sorpresa que tuvo el administrador de la actora cuando le advirtieron que habían venido a cancelar el préstamo. No resulta lógico que quien es consciente de haber firmado un contrato una de cuyas cláusulas precisamente se refiere a esa amortización del préstamo tenga una actitud de incredulidad ante ese hecho.

CUARTO .- La apelante alude con insistencia a los principios de autorresponsabilidad y buena fe que entiende que se ven violentados si se acepta que una parte contractual puede volverse atrás de lo pactado simplemente porque se arrepienta de las condiciones fijadas.

Esta afirmación con carácter general resulta irreprochable pero siempre cabrá excepcionarla si concurren vicios en el consentimiento que determinan que esa declaración de voluntad no pueda considerarse hecha en condiciones. En el supuesto que nos ocupa como se ha analizado en el anterior fundamento de derecho parece que efectivamente concurren hechos que pueden ser calificados como integrantes de un error obstativo.

Es cierto que esa declaración de voluntad se hizo a presencia notarial pero con independencia del valor que tiene la fe pública notarial y de la garantía y seguridad que ofrece la intervención de tales profesionales, habrá que tomar en consideración algunos detalles que, en este caso concreto, hacen que pueda tener una relevancia menor y no pueda ser un elemento determinante que pueda hacer impensable que existiera ese vicio en la voluntad del apoderado de la actora.

Seguramente queda perfectamente explicada la situación si nos hacemos eco de las consideraciones que se realizan en el ya citado Auto de 21 de junio de 2011:

"En efecto, en la declaración testifical del notario se desprende únicamente un modo de proceder general, no cómo en este caso concreto se realizó ese otorgamiento no obstante manifestar que se leyó la escritura que ratifica ya que siempre hace lo mismo, que no recuerda si se procedió a la lectura en pantalla o si estaba allí la copia de la escritura.

Del examen de la escritura se observa que la lectura de la escritura se refiere a la que se está otorgando pero en ningún momento consta que se proceda a la lectura de la escritura que se está ratificando. No se expresa que se proceda a la lectura de la escritura de compraventa de 05/09/2008 existente en el propio protocolo del Notario físicamente en ese momento por copia de la misma o mediante lectura en pantalla en el propio despacho del Notario.

Asimismo no consta el texto de la escritura ratificada transcrito en el de ratificación, por lo que la dación de fe respecto al conocimiento del contenido de escritura que ratifica, cuando no consta de qué manera el notario se asegura de que efectivamente lo conoce resulta problemática, máxime cuando la lectura de la escritura de ratificación se hace en inglés, nada se dice en la escritura en qué idioma se hace la lectura de la escritura de compraventa ratificada, amen de dar fe el propio Notario del conocimiento y suficiencia de esa lengua por parte del propio Notario autorizante y de la comprensión por el otorgante en tales condiciones. A tal efecto señalar que el documento aclaratorio redactado por el Notario... con posterioridad a la sentencia resulta absolutamente insuficiente y no puede integrar lo que no consta en escritura de ratificación ni extender la fe pública notarial a extremos que no constan en la citada escritura".

A la luz de todas estas consideraciones, entiende la Sala que no hay motivo para estimar el recurso de apelación interpuesto, procediendo la confirmación de la sentencia recurrida.

QUINTO .- Por lo que a las costas se refiere, viene en aplicación el art. 398 LEC .

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Grupo Andrade 2007, SL.

Se confirma la sentencia de 6 de mayo de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Palma de Mallorca .

Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

RECURSOS .- Conforme al art. 466.1 de la LEC 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal, en virtud de la reforma introducida por la Ley 37/2011 de 10 de octubre.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de que certifico.