Sentencia Civil Nº 237/2012, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 955/2011 de 03 de Mayo de 2012

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 237/12

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.JOAQUIN DELGADO BAENA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO

DOÑA MARIA JOSE TORRES CUELLAR

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO MIXTO Nº2 DE TORROX

ROLLO DE APELACIÓN Nº 955/2011

JUICIO Nº 758/2009

En la Ciudad de Málaga a tres de mayo de dos mil doce.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Juicio Verbal (Desahucio falta pago -250.1.1) seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso UTE ALMEDINA que en la instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. ELVIRA TELLEZ GAMEZ. Es parte recurrida Luis Miguel , Benjamín y Felix que está representado por el Procurador D. AURELIA BERBEL CASCALES, que en la instancia ha litigado como parte demandada .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 21 de octubre de 2010, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que, ESTIMANDO la excepción de INADECUACIÓN DE PROCEDIMIENTO alegada por la parte demandada, en relación a la demanda presentada por UTE Almedina, representada por la Sra. Téllez Gámez frente a Luis Miguel , Felix y Benjamín , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO EN LA INSTANCIA A LOS DEMANDADOS dejando imprejuzgada la acción ejercitada. Todo ello con expresa condena de la actora al pago de las costas procesales causadas."

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 19 de abril de 2012, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

En el presente proceso se ejercitan por la parte actora (UTE APARCAMIENTOS ALMEDINA) dos acciones , cuyo objeto es la resolución del contrato de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda (local) concertado con los demandados (don Luis Miguel , doña Felix y don Benjamín ), por la falta de pago de la renta, y la reclamación del importe de la cantidad adeudada; ejercitadas ambas acciones acumuladamente al amparo del art. 438.3.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ).

La sentencia de primera instancia ha desestimado la demanda. La ratio decidendi de la resolución judicial radica en la estimación de la excepción de inadecuación de procedimiento opuesta por la parte demandada, por apreciarse la existencia de una cuestión (previo cumplimiento por la parte arrendadora demandante de la obligación de entrega de la cosa objeto del contrato) que por su complejidad excede los límites del juicio verbal de desahucio y debe ser resuelta en el procedimiento declarativo que corresponda.

Contra la referida resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso de apelación , basado en dos motivos: 1.- Infracción del artículo 444.1 LEC por incorrecta apreciación de la doctrina de la cuestión compleja. 2.- Incorrecta apreciación de la prueba.

Procediendo el examen separado de cada uno de los motivos del recurso.

SEGUNDO.- Primer motivo del recurso: Infracción del artículo 444.1 LEC por incorrecta apreciación de la doctrina de la cuestión compleja.

Por la parte apelante se denuncia la infracción de la doctrina sobre la cuestión compleja en el ámbito del juicio de desahucio. Tras nuevo examen de las actuaciones practicadas en el proceso, se llega a la decisión del recurso de apelación en los siguientes términos:

1.- Inicialmente, es preciso efectuar unas breves consideraciones sobre la naturaleza y ámbito del juicio de desahucio . Así, la doctrina jurisprudencial ha declarado que, dada la naturaleza sumaria y privilegiada de los juicios de desahucio, no cabe discutir en ellos otros problemas que los referentes al ius possidendi del actor y a la posesión material de la cosa por parte del demandado, sin que sea posible extender su ámbito de aplicación a otra clase de relaciones jurídicas más o menos complejas ( SSTS de 25 de junio de 1943 , 21 de febrero de 1949 y 22 de marzo de 1965 ); si bien esta doctrina no puede servir para que el demandado, a pretexto de supuestos estados o situaciones carentes de adecuado título, logre privar a quien lo ostenta de la protección que la ley le confiere, obligándole a que acuda al procedimiento ordinario ( SSTS de 22 de marzo y de 20 de mayo de 1965 ). Por ello, para apreciar la complejidad invocada no basta la mera alegación del demandado, sino que se requiere una razón fundada que, a juicio del Juzgador, determine que el asunto que a tal fin se aduzca presente aspectos complejos ( SSTS de 13 de octubre de 1942 , 15 de enero de 1947 , 28 de noviembre de 1950 y 17 de junio de 1968 ).

Es el desahucio un juicio sumario, con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), aunque, a diferencia del art. 1579.2 LEC de 1881 , no se limitan los medios de prueba utilizables. Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones complejas derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10 febrero 1962 , 9 diciembre 1972 , 12 marzo 1985 , 27 noviembre 1992 , 14 diciembre 1992 , 10 mayo 1993 , 29 julio 1993 ...). Existe complejidad cuando concurren otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas ( STS 10 mayo 1993 ). No habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si esta puede eliminarse a través de la prueba.

En este mismo sentido se pronuncia el TS (S 12 junio de 1997), al afirmar que los términos sencillos y claros propios de un proceso sumario y rápido no permiten solventar situaciones complicadas que requieren una discusión mas amplia y rodeada de mayores garantías, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente ( SS. de 13 de abril de 1929 , 3 de junio de 1948 , 27 de noviembre 1950 , 5 de febrero de 1951 , 18 de diciembre de 1953 , 14 de mayo de 1955 , 17 de marzo de 1968 , 9 de diciembre de 1972 y 12 de marzo de 1985 , entre otras).

2.- En el presente caso , ha quedado acreditada la realidad de la relación jurídica de contrato de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda que vincula a los litigantes desde el día 10 de noviembre de 2008, siendo su objeto un local en construcción, que será destinado exclusivamente al ejercicio de actividades de hostelería, concretamente a la instalación y explotación de una cafetería. La parte arrendadora es adjudicataria de la ejecución y explotación, en régimen de concesión administrativa de obra pública, de un aparcamiento subterráneo y locales en la localidad de Torrox, siendo uno de tales locales el que, aún en construcción, se arrienda a los demandados.

En la Estipulación 2 del contrato, sobre el objeto del arrendamiento, se establece que la arrendataria conoce la exacta ubicación del centro, de su entorno y del área de atracción de potencial clientela así como de las esperanzas del negocio. En la Estipulación 4, sobre el precio, se pacta que la primera renta a satisfacer será la correspondiente al mes siguiente desde la fecha de entrega del local a la arrendataria. En la Estipulación 5, sobre la entrega del local, se establece que el local se entregará para su uso por la arrendataria en el momento en que se terminen las obras y la arrendadora notifique mediante burofax remitido al domicilio de la arrendataria la finalización de las mismas.

Del contenido de las cláusulas contractuales se desprende que no estamos ante un simple contrato de arrendamiento de local, que se entrega a la parte arrendataria en el momento de la suscripción del contrato, para su uso y disfrute, con obligación de dicha parte de satisfacer al arrendador el precio pactado como contraprestación por el uso y disfrute del local arrendado. Se trata aquí de un local en construcción, situado en el marco de una obra pública consistente en la ejecución y explotación de un aparcamiento subterráneo y locales, circunstancia que es contemplada de forma expresa en el propio contrato de arrendamiento, elevada a la categoría de causa del contrato para la parte arrendataria. Efectivamente, uno de los motivos que justifica la concertación del contrato por la parte arrendataria es, como ha quedado expresado, la ubicación del local y su entorno, un aparcamiento subterráneo y otros locales, que constituye un área de atracción de potencial clientela del que se extraen las esperanzas del negocio . Es así que la entrega del local no puede ser contemplada de forma aislada, refiriéndola temporalmente al momento de terminación de las obras de construcción del mismo, sino que ha de ser examinada en un contexto más amplio, conectando la entrega del local con la terminación de las obras del complejo (aparcamiento subterráneo y locales) en el que aquél se sitúa. Lo contrario comportaría la desaparición de la base causal del contrato, al desvincularse la entrega del local de la efectiva culminación de las obras de construcción y de la subsiguiente apertura al público del complejo urbano (aparcamiento subterráneo y locales) previsto en la Plaza de Almedina, de la localidad de Torrox, en el que se enmarca el local arrendado, destinado a la explotación de una cafetería, cuya potencial clientela está constituida por los usuarios del referido centro urbano, conforme a las explícitas previsiones del contrato de arrendamiento.

Lo expuesto pone de manifiesto que nos encontrarnos en presencia de una cuestión compleja, que atañe al cumplimiento por la parte arrendadora de la esencial obligación de entrega del local arrendado a la parte arrendataria, como presupuesto de la prosperabilidad de la pretensión de resolución contractual formulada en la demanda, con base en el incumplimiento por la parte arrendataria de su correlativa obligación de pago del precio del arrendamiento; cuestión que excede del estrecho marco del juicio de desahucio, y que, dado el desacuerdo de las partes, habrá de ser resuelta en el marco del correspondiente juicio declarativo, con la consiguiente plenitud de alegaciones y con eficacia de cosa juzgada. Compartiendo esta Sala, así, las consideraciones de la Juzgadora de Primera Instancia.

Por lo que procede el rechazo del primer motivo del recurso de apelación, confirmándose el pronunciamiento judicial de la sentencia apelada que aprecia la excepción de inadecuación de procedimiento opuesta por la parte demandada apelada.

TERCERO.- Segundo motivo del recurso: Incorrecta valoración de la prueba.

La desestimación del primer motivo del recurso nos exime del examen del segundo motivo, basado en la denuncia de una errónea valoración de la prueba referida precisamente a circunstancias que conforman la cuestión compleja cuya apreciación determina la inadecuación del presente proceso de desahucio.

CUARTO.- Conclusión.

Por todo lo que procede la desestimación del recurso de apelación y la consiguiente confirmación de la sentencia recurrida. Lo que comporta la condena de la parte apelante al pago de las costas de la segunda instancia, por aplicación de los artículos 398 y 394 de la de Enjuiciamiento Civil.

Conforme establece el apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial (LOPJ ), cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, UTE APARCAMIENTOS ALMEDINA, contra la sentencia de fecha 21 de octubre de 2010 dictada por la Ilma. Sra. Juez de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Torrox en los autos de Juicio Verbal nº 758/09, de los que dimana el presente rollo, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución. Ello con expresa condena de la parte apelante al pago de las costas del recurso con pérdida del deposito prestado por la parte apelante para recurrir en apelación.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.