Sentencia Civil Nº 237/2013, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 2, Rec 38/2013 de 24 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00237/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL.

SECCIÓN SEGUNDA.

CIUDAD REAL

Rollo nº 38/2.013

Autos nº 672/2.011

Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Puertollano.

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Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

Don Ignacio Escribano Cobo.

MAGISTRADOS

Don Fulgencio V. Velázquez de Castro Puerta.

Don Alfonso Moreno Cardoso.

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S E N T E N C I A Nº.: 237/2.013.

En Ciudad Real a veinticuatro de octubre de dos mil trece.

VISTOen grado de apelación ante esta Sección 2, de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 672/2.011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia numero DOS de PUERTOLLANO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION 38/2.013, en los que aparece como parte apelante Salvadora , representada por la Procuradora MARIA-PAZ MEDINA CARPINTERO, asistida del Letrado DAMASO ARCEDIANO GONZALEZ, y como parte apelada Jose Enrique , representado por el Procuradora GUILLERMO RODRIGUEZ PETIT, asistido por el Letrado JUAN-ANDRES RIVERA BLANCA, siendo el Magistrado Ponente el Iltmo. Sr. D. Fulgencio V. Velázquez de Castro Puerta.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de PUERTOLLANO, se dictó sentencia con fecha 23 de Noviembre de 2.012 , en el Procedimiento Ordinario 672/2.011, del que dimana este recurso.

SEGUNDO.-La expresa sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Estimar parcialmente la demanda presentada por doña Salvadora contra don Jose Enrique por lo que declaro la extinción del condominio existente entre ambos sobre las fincas registrales nº 53.237 y 53.239, desestimando el resto de pretensiones y abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad generadas por tal demanda.- Estimar íntegramente la demanda reconvencional presentada por don Jose Enrique , contra doña Salvadora y en su merito declaro la condición de indivisibles de las fincas 53.237 y 53.239 y ordeno que la división de la cosa común integrada por ambas fincas se lleve a cabo en ejecución de sentencia sacando a subasta los locales, con el tipo que se tase pericialmente, en la que con intervención de las partes que puedan hacer postura en calidad de ceder el remate a tercero y admisión de licitadores extraños, con el producto de la venta se haga reparo entre las partes en proporción a sus respectivas participaciones en las fincas con expresa condena al abono de las costas reconvencionales del demandante inicial'.

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, se señaló para el acto de la votación y fallo del recurso el DIA VEINTICUATRO DE OCTUBRE DE 2.013.

Fundamentos

PRIMERO.- Antes de entrar en el examen del caso y como presupuesto previo para su estudio y resolución conviene consignar los hechos básicos configuradores de la cuestión debatida, si bien circunscrita a lo que es objeto del presente recurso, siendo estos, a tenor de las pruebas practicadas en autos y de la asunción de hechos que realizan las partes, los siguientes:

1.- Los hoy litigantes, doña Salvadora y don Jose Enrique , son copropietarios, por partes iguales, de sendos locales comerciales sitos en la calle Aduana núm. 20 de Puertollano y que constituyen las fincas registrales 53.237 y 53.239, respectivamente, y que forman parte de la Comunidad de Propietarios existente en el citado inmueble, ostentando el primero una cuota de participación del 41, 64% y el segundo del 3, 61%; así resulta de la documental aportado fundamentalmente de las certificaciones del Registro de la Propiedad

2.- El primero de ellos, hoy día destinado a floristería, tiene una superficie construida de 239.67 metros cuadrados mientras que el segundo, actualmente destinado a joyería, tiene una superficie construida de 17.85 metros cuadrados; así se deriva de la prueba pericial practicada.

3.- Ambos locales, con salida a la calle independiente, son perfectamente divisibles conforme a las normas urbanísticas y técnicas del Ayuntamiento de Puertollano al superar ampliamente la dimensión mínima exigible para ser destinados a actividad comercial; ello resulta de la documental aportada a los autos (f. 19) consistente en informe del concejal de urbanismo del Ayuntamiento de Puertollano.

4.- El segundo de los locales, esto es el menor tamaño, aunque es físicamente divisible desmerecería económicamente sobremanera por la división y resultaría inservible para su actual uso que jurídicamente es indivisible; aspecto en el que las dos partes están de acuerdo.

5.- El otro local, o sea el de mayor tamaño y que constituye la finca registral 53.237, materialmente sólo es divisible, dada su configuración y estructura arquitectónica, en otros dos locales, los descritos la propuesta del documento número cinco de la demanda, de tal suerte que uno de ellos tendría una superficie equivalente al 65, 96 % y el otro el 34, 04 %; así queda acreditado por la prueba documental y muy especialmente por la pericial practicada.

6.- Las obras que conlleva la división corpórea del local no son complejas comprendiendo sustancialmente la realización de un tabique de separación, cambio de escaparate, acometidas de luz y agua, más las licencias y proyectos oportunos, no pudiéndose catalogar, aunque se coste no se ha precisado, que los gastos que conlleva son elevados o excepcionales sino los propios de cualquier división material; tal y como se infiere del informe pericial y de las respuestas que el perito ofreció en el juicio.

Por el contrario, no se ha acreditado, como parece lógico y normal, echándose en falta la existencia de un informe pericial de una agencia inmobiliaria que determine tanto el valor del local como el de los dos resultantes tras la división pretendida lo que nos permitiría conocer si la realización de esta última conlleva o no un detrimento económico o en su caso una mejora. Igualmente no se ha aportado a los autos ni se ha acreditado que tras realizarse la división ninguno de los locales resultantes fuese inservible para el uso a que se destina -un negocio de floristería-; extremo que se encuentra huérfano de prueba.

SEGUNDO.- Sentado el precedente sustrato fáctico y teniendo en cuenta que no es controvertido en esta alzada ni el rechazo de la acción declarativa ejercitada en la demanda (alegación cuarta del recurso) ni la estimación de la acción de extinción del condominio (a la que se allanó el demandado), lo primero que cabe reseñar es que resulta inadmisible la solución que propugna la parte apelante, esto es que se formen dos lotes integrados uno de ellos con la totalidad de una de las fincas y uno de los dos locales en que se divide la otra mas una cantidad de dinero y el otro con el resto del local mayor.

En efecto, como muy bien argumenta la sentencia impugnada haciéndose eco y transcribiendo el contenido de la sentencia 601/2.012, de 19 de octubre de 2.012 del Tribunal Supremo , que a su vez se remite a las sentencias del alto Tribunal de 30 de junio de 1.999 y 16 de febrero de 1.991 , al resolver un caso similar al enjuiciado, lo cierto es que mientras dura la situación de indivisión cada condueño (porque esa es la esencia del condominio de tipo romano, que signe nuestro Código Civil, a diferencia de la comunidad germánica) le corresponde una cuota ideal y abstracta sobre todos y cada uno de los bienes, física y registralmente individualizados, objeto del condominio (en este caso, dos locales) y que, al ponerse fin a la indivisión, tiene derecho a que su cuota ideal o abstracta se concrete o materialice en una parte real y física de cada uno de los bienes de los que es condueño, si los mismos son divisibles, sin poder ser obligado, en contra de su voluntad, como pretende la recurrente, a recibir el pleno dominio de uno de los bienes y ser privado de toda participación real o material en el otro, solución esta última que tampoco puede serle coercitivamente impuesta cuando los bienes (o alguno de ellos) sean indivisibles pues para este supuesto la única solución que arbitra el legislador es la venta en pública subasta y el reparto del precio entre los condueños ( arts. 404 y 1062 Código Civil ).

En definitiva, que como igualmente dice la sentencia del Tribunal Supremo 38/2.005, de 3 de febrero , la solución propuesta podría ser posible e incluso potencialmente buena para resolver el conflicto planteado, pero precisa siempre que lo acepte la otra parte (en este caso la demandada), -esto es un arreglo amistoso-, no teniendo cabida ni siendo admisible para resolver un litigio al no poder ser, en ningún caso, impuesta por los tribunales dado que siendo indivisible uno de los locales (el de menor tamaño) lo procedente, a falta de acuerdo, es la división económica de éste tras su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, tal y como impone la sentencia, pero sin que pueda dicho local formar parte de uno de los dos lotes que, sin tener igualdad objetiva, pretende constituir para satisfacer las respectivas cuotas de cada una de las partes.

TERCERO.- Llegados a este punto el debate necesariamente se limita a decidir, por una parte, si el local de mayor extensión es divisible, lo que rechaza la sentencia impugnada por tres razones de índole jurídica, y por otra parte, la forma en que ha de practicarse la división, partiendo, como se ha señalado en el anterior fundamento de que no cabe la solución que interesa la parte recurrente, de tal suerte que lo único posible sería, por ende, su división material en dos locales con compensación económica dirigida a satisfacer la desproporcionalidad de las cuotas.

Sabido es que respecto a la indivisibilidad de una cosa, en este caso de un local, lo decisivo no es que el bien resulte físicamente divisible, dado que en último término todas las cosas son materialmente divisibles, sino que tal posibilidad se ajuste a criterios sociales y económicos ( Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de Marzo de 1.976 , 3 de febrero de 2.005 , 10 de enero de 2.008 , 27 de marzo y 15 de diciembre de 2.009 , entre otras), teniéndose en cuenta entre otros factores indicativos, el uso a que se destina la cosa, el número de partícipes, la proporción en que lo son, las características de la finca y los resultados a los que la partición material conduciría ( sentencia del Tribunal Supremo de 12 de Diciembre de 1.949 ), con referencia no sólo a la indivisibilidad real sino también a la inservibilidad, configurada ésta por resultar inservible para su uso, o al anormal desmerecimiento u originar un gasto considerable entre los partícipes ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de Marzo de 1.985 ) o el posible detrimento económico que se produciría en el inmueble ( Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Enero de 1.993 ) o se exijan obras de enorme importancia ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1.993 )a la indivisibilidad jurídica, cuando por la normativa vigente no se pueda o pierda todo o parte sustancial de su valor la cosa que se divida

Pues bien, en el presente caso, no se puede discutir que el local que integra la finca registral 53.237 es físicamente divisible conforme a sus características estructurales, arquitectónicas y urbanísticas, sin que, como se expuso en el primero de los fundamentos de la presente resolución, el coste de las obras de separación y acomodación de los locales se pueda erigir, al no ser muy elevadas ni costosas, tal y como sostiene la resolución recurrida, en causa que vede la división material adjudicando una porción a cada comunero.

Si a ello le añadimos que ha quedado huérfano de prueba tanto el hecho de que el local quedaría inservible para el uso al que se destina máxime cuando tampoco consta que constituya una unidad física en la que se integran simultáneamente un industria y un negocio de venta al público (supuesto en los que la jurisprudencia sostiene que se produce la indivisibilidad jurídica por inservibilidad, sentencia del Tribunal Supremo 1.337/2007, de 14 de diciembre ), ni tampoco que desmerezca mucho por la división, reiterándonos en la ausencia de una prueba pericial, que advere ese hipotético desmerecimiento económico, la principal objeción para que la división del local no sea física sino económica es la indivisibilidad en la distribución por cuotas al ser las mismas tan desiguales que imponen la necesidad de acudir a fuertes compensaciones en metálico.

Siendo el referido local únicamente divisible mediante la propuesta que señala el documento cinco de los que se acompañan a la demanda, la verdad es que la diferencia substancial existente entre los locales resultantes, uno contiene el 65, 96% y el otro el 34, 04 5, obliga a realizar una compensación económica para equilibrarlos tan importante que alcanzaría, según los parámetros que emplea el recurrente, la cifra de 278.760 euros, cantidad que, si tenemos en cuenta, que el valor total del menor, con iguales criterios sería de 143.880 euros, nos obliga a concluir que la desigualdad y desproporción de los lotes es de tal magnitud económica que las consideraciones económicas que ello comporta darían lugar a una especie de expropiación lo que nos impone desechar la división in natura, claramente desaconsejable pues se constituiría en fuente de perjuicio para los condóminos cualquiera que fuese el lote que le correspondiese.

En idéntico sentido se ha pronunciado la sentencia 835/2.009, de 15 de diciembre , 2.507/2.011 de 3 de mayo de 2.011 , 13 de julio de 1.996 , 26 de septiembre de 1.990 , etc.. que han primado la semejanza de los lotes asignados a los copropietarios y el principio de igualdad cualitativa de las cuotas.

A esa insalvable objeción se le puede adicionar a mayor abundamiento que, como de nuevo acertadamente razona el juzgador de instancia, ni siquiera se ha intentado la reunión de la Junta de Propietarios dirigida a obtener el acuerdo unánime de modificación del título, requisito indispensable para verificar la división jurídica del local existente en otros dos conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, ese impedimento que actualmente concurre podría ser subsanado sí la razón de la falta de acuerdo, por inexistencia de unanimidad, obedece al ejercicio abusivo del derecho pero no habiendo acontecido ese hecho difícilmente nos podemos aventurar en que va a existir oposición, por muy predecible que sea, y sobretodo en que la misma es abusiva y debe ser suplantada.

Recapitulando, que la razón esencial de que se opte para realizar la división por la económica y no la material de la cosa es única y exclusivamente la desigualdad palmaria que existiría entre los dos locales resultantes que obligarían a una elevadísima compensación económica en metálico, lo que propicia que el caso enjuiciado no sea asimilable al resuelto por esta Sala en la sentencia que cita en apoyo de su tesis impugnativa.

CUARTO.- Finalmente resta por analizar la impugnación que se verifica del pronunciamiento en cuanto a las costas de la reconvención impuestas a la parte actora al entender que la misma no fue total o al señalar que el caso presentaba dudas de hecho y de derecho.

Vigente en nuestro ordenamiento jurídico el principio del vencimiento objetivo que proclama el artículo 394 y 398 de la L.E.C . con las excepciones que en el mismo se señalan no cabe duda que al ser estimada la reconvención procede imponer las costas a la parte actora.

En efecto, ni hubo estimación parcial de la reconvención por no haberse fijado el tipo de la subasta al tratarse, en cualquier caso, de una estimación sustancial, lo que de facto conlleva la imposición de las costas al demandado, ni puede esgrimirse que ambas partes estaban de acuerdo en la extinción del condominio, pues consta que el demandado-actor reconvencional se allanó a dicha pretensión, lo que deja sin sentido el primero de los argumentos.

Tampoco desde la óptica de las dudas de hecho o de derecho se puede justificar el quebranto del principio general antes reseñado. Las dudas de hecho que presenta el asunto son las comunes y ordinarias a cualquier litigio en que ambas partes sostienen posturas divergentes pero no son insalvables y se han diluido con la actividad probatoria desplegada. Tampoco hay dudas jurídicas dado que el asunto en lo que atañe a la finca de menor cabida no tenía otra solución que la adoptada y en lo que alcanza a la de mayor cabida el argumento jurídico que invoca, otra sentencia de esta Sala, no es aplicable al no tratarse de supuestos idénticos.

QUINTO.- Por todo ello procede desestimar el recurso de apelación, lo que comporta que se imponga el pago de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante, todo ello por aplicación del artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación

Fallo

Desestimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación legal de Salvadora contra la sentencia dictada con fecha 23 de noviembre de 2.012 por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Puertollano que se confirma íntegramente y todo ello con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Iltma. Sra. Magistrada Ponente que la dictó, en el mismo día de su fecha y estando celebrando audiencia pública. Ciudad-Real, fecha anterior. Doy fe.