Sentencia Civil Nº 237/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 64/2014 de 30 de Junio de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933893,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0001229

Recurso de Apelación 64/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1621/2011

APELANTE:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 CALLE000 NUM000 NUM001 NUM002 MADRID

PROCURADOR D./Dña. PALOMA SOLERA LAMA

APELADO:PAVI SERVICIOS INMOBILIARIOS SL

PROCURADOR D./Dña. GEMA FERNANDEZ-BLANCO SAN MIGUEL

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

D. JUAN UCEDA OJEDA

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a treinta de junio de dos mil catorce.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1621/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid, en los que aparece como parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 CALLE000 NUM000 NUM001 NUM002 MADRID representado en esta alzada por el/la Procurador Dña. PALOMA SOLERA LAMA y defendido por el/la Letrado D. ANGEL JUAREZ ABEJARO, y como parte apelada PAVI SERVICIOS INMOBILIARIOS SL, representado por el/la Procurador Dña. GEMA FERNANDEZ-BLANCO SAN MIGUEL y defendido por el/la Letrado D. RAFAEL N. BELLIDO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 04/06/2013 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 04/06/2013 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por el procurador D. JORGE GARCIA ZUÑIGA en nombre y representación de COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 CALLE000 NUM000 AL NUM003 , frente a PAVI SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., y representada por la Procuradora Dª. GEMA FERNANDEZ BLANCO SAN MIGUEL, debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos de la demanda. Con expresa imposición de costas al actor.'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de la CALLE000 NUM000 al NUM003 de Madrid, al que se opuso la parte apelada Pavi Servicios Inmobiliarios S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 18 de Junio de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se acepta la fundamentación jurídica de la resolución que ha sido apelada.

PRIMERO.-La Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de la CALLE000 NUM000 a NUM003 de Madrid presentó demanda contra la sociedad limitada PAVI SERVICIOS INMOBILIARIOS, propietaria del local nº 4 del portal NUM003 , interesando que se declarase la ilegalidad de la obra realizada, sin consentimiento de la Comunidad, para abrir un hueco de iluminación y ventilación en su local al haber afectado a elementos comunes del edificio como es la cubierta que forma el patio trasero de la edificación, en cuanto ha alterado la disposición de los materiales de aislamiento, impermeabilización y protección de la misma, y el forjado que soporta dicha cubierta y que se le condene a demoler la obra devolviendo a su estado primitivo el espacio referido.

En la demanda expuso que la demandada en fecha que no puede determinarse pero con anterioridad a la celebración de la Junta de Propietarios celebrada el día 28 de octubre de 2008 procedió a ejecutar la obra antes referida sin comunicárselo a la Comunidad y sin solicitar la debida autorización tal como exigen los artículos 7.1 , 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , acordándose en la citada Junta por todos los asistentes salvo la entidad demandada que se repusieran a su estado primitivo los elementos comunes afectados.

Como la demandada no respetó el referido acuerdo en la Junta del día 29 de octubre de 2009 se acordó el inicio de acciones judiciales sino acometía las obras oportunas para eliminar el hueco de ventilación abierto, negándose a ello alegando que los estatutos de la Comunidad autorizaban la obra realizada que además contaba con las oportunas licencias municipales.

En tal situación en septiembre del año 2011 se procedió a encargar un informe pericial sobre el estado del patio trasero del edificio y el día 24 de noviembre a interponer la demanda, que se fundamenta en la violación de las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal que prevalecen sobre los estatutos y exigen el consentimiento unánime de todos los copropietarios para realizar obras que afecten a los elementos comunes, tras comprobar que la sociedad PAVI SERVICIOS INMOBILIARIOS no dio respuesta a los sucesivos requerimientos que se le enviaron los días 26 de octubre, 3 y 10 de noviembre para dar una solución extrajudicial al conflicto suscitado.

SEGUNDO.-La entidad demandada se opuso a la demanda indicando que no era cierto que no diese conocimiento a la Comunidad de las obras, ya que antes de realizarlas mantuvo conversaciones con el administrador de la Comunidad durante varios meses de las que queda constancia escrita, realizando finalmente las obras que eran estrictamente necesarias para la viabilidad de su local comercial, con proyecto visado por arquitecto y tras haber obtenido la oportuna licencia de obras.

La decisión de realizar la obras la adopto al considerar que las mismas estaban amparadas en los estatutos de la Comunidad de Propietarios que en su artículo 10 d) indican que 'también podrán los dueños de los locales, en su caso, de los resultantes de su segregación, agrupación o reagrupación, hacer y abrir huecos de ventilación e instalación de chimeneas, siempre que las normas municipales de edificación lo permitan'.

TERCERO.-La sentencia de instancia, aunque reconoció que la apertura del hueco para ventilación e iluminación se habían ejecutado en la cubierta que forma el suelo del patio trasero de la edificación, patio que es común para todos los portales que forman la Comunidad, y que no se había obtenido la autorización de la Comunidad para la realización de las obras, desestimó la demanda al considerar que las obras venían autorizadas por los Estatutos de la Comunidad y que estos no se podían considerar contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal apreciadas las fotografías aportadas con el informe pericial donde constan otras obras semejantes que también afectan al elemento común.

Contra la misma se interpuso por la Comunidad de Propietarios el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento y que se sustenta en los siguientes motivos:

a).Interpretación errónea del Juzgador a quo del objeto de la controversia y de la argumentación jurídica en que se basa la demanda. En el fundamento primero de la sentencia se indica que por la Comunidad de Propietarios se ejercita 'demanda solicitando la demolición de la obra efectuada contraviniendo los estatutos comunitarios', lo que no es cierto en cuanto en el hecho sexto y fundamento de derecho tercero se alega claramente que la obra infringe lo dispuesto por los artículos 7.1 , 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el artículo 396 del CC , y consecuentemente, con independencia de lo que se contemple en los estatutos de la Comunidad, la obra efectuada por la demandada es contraria a derecho.

b) Incongruencia de la resolución. Como consecuencia de lo anterior, la sentencia que recurrimos es incongruente, ya que al errar sobre el objeto de la controversia no entra de lleno en el fondo del asunto que deja sin resolver y que no es otro que la legalidad de una obra ejecutada en su local comercial que afecta a elementos comunes y que no cuenta con la autorización de la Comunidad de Propietarios, adoptada por unanimidad en la Junta, como previene la LPH, pese a que este tipo de obras esté previsto en el artículo 10 de los Estatutos.

c) Infracción de los artículos 7 , 12 , 17 y la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Propiedad Horizontal , en su reciente y vigente revisión de 28 de junio de 2013, en relación con el artículo 396 del Código Civil . Del propio contenido de la sentencia se está poniendo de manifiesto que el artículo 10 d) de los estatutos vulnera los dispuesto en los artículos 7 , 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y que, por tanto, la obra realizada los vulnera asimismo.

La doctrina jurisprudencial, contenida en las sentencias de 22 de mayo de 1995 , 22 de diciembre de 1994 , 7 de julio de 2010 , 17 de marzo de 2011 y 21 de noviembre de 2012 entre otras , apoya esta interpretación expresando la de 17 de marzo de 2011 que las normas contenidas en los artículos 7 y 17 de la LPH son de 'ius cogens' de modo que prevalecen sobre cualquier cláusula estatutaria que permita la alteración de elementos comunes sin consentimiento de la Comunidad, así indica que 'Con carácter general esta Sala ha declarado que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo, y no se discute que la apertura de un hueco de nuevo acceso a su vivienda realizado por el recurrente en el descansillo de la escalera de la comunidad, afecta a elementos comunes. A ello se debe añadir que el Título Constitutivo o los Estatutos de la comunidad de propietarios, no pueden resultar contrarios a las normas de derecho imperativo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [ RC n.º 245/2003 ], de 15 de diciembre de 2008 [ RC nº. 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [ RC nº. 1958/2005 ])'.

CUARTO.-Los dos primeros motivos del recurso pueden analizarse conjuntamente ya que, bajo distintas posiciones, se afirma que se ha resuelto la cuestión sometida a debate sin analizar la cuestión en función de la causa de pedir invocada por la Comunidad de Propietarios lo que indudablemente supondría una infracción procesal ya que la 'congruencia de las sentencias no solo exige la adecuación de la parte dispositiva de las mismas a las pretensiones de las partes, sino también el respeto a la causa de pedir entendida como fundamento jurídico-fáctico de las peticiones deducidas en el proceso'( STS de fecha 6 de mayo de 2011 , entre otras muchas dentro de una doctrina jurisprudencial constante y uniforme ).

Es cierto que existe un error en la sentencia al plantear cual fuese la causa de pedir de la Comunidad demandante, ya que no se ha basado en la infracción de los estatutos sino en la vulneración de los artículos 7 , 12 y 17 de la ley de propiedad horizontal , pero no podemos afirmar que la misma sea incongruente si comprobamos que, a pesar de tal error, se ha resuelto el fondo de la cuestión planteada y en este caso al final del fundamento de derecho tercero de la sentencia se indica que 'los Estatutos permiten hacer la obra de referencia, y estos no se pueden entender contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal apreciadas las fotografías aportadas en el informe pericial, donde constan otras obras que también afectan al elemento común'.

En definitiva, como en el referido patio se encontraban otras instalaciones semejantes a las que ha realizado la demandada, la sentencia entendió que no podía considerarse que los Estatutos vulnerasen la Ley de Propiedad Horizontal, lo que consideramos que da respuesta a la pretensión de la Comunidad, respuesta escueta pero no podemos olvidar que, tal como indica la sentencia del Tribunal Constitucional de 23 de octubre de 2006 , 'el deber de motivación de las resoluciones judiciales no autoriza a exigir un razonamiento jurídico exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide o, lo que es lo mismo, no existe un derecho del justiciable a una determinada extensión de la motivación judicial ( SSTC 14/1991 , 175/1992 , 105/1997 , 224/1997 ), sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que contengan, en primer lugar, los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( STC 165/1999, de 27 de septiembre )'

QUINTO.-El motivo tercero nos enfrenta con el verdadero problema que late en este procedimiento, es decir si la interpretación que debe darse a los artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal , normas de carácter imperativo, es en todo caso rígida y cerrada, por lo que los estatutos nunca podrán ir contra sus disposiciones, o es posible dar una interpretación flexible en función de las circunstancias concurrentes.

Lo primero que debemos indicar es que la ley a la vez que extiende su protección sobre los elementos comunes del inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal, exigiendo el consentimiento unánime de los propietarios para sus modificaciones, también tutela el derecho singular y exclusivo de cada propietario para el aprovechamiento del piso o local en función a su destino, por lo que debemos analizar el significado y alcance de la obra realizada que según nos dice la sociedad demandada y ahora apelante fue la necesaria para poder explotar comercialmente el local, que de la lectura del informe pericial sabemos que está dedicado a peluquería, y obtener la necesaria licencia para su aprovechamiento, tema que no se ha cuestionado por la Comunidad a lo largo del procedimiento.

Dentro de este ámbito analizó la situación la juzgadora de instancia, entendiendo que no podía considerarse que con la obra realizada que contaba con la correspondiente autorización administrativa se hubiera vulnerado la ley pues, al margen de la autorización estatutaria, simplemente se afectó el patio trasero comunitario para un aprovechamiento necesario para la explotación del local y similar al que se le había dado al construir la edificación, ya que en el patio interior se pueden apreciar la existencia de claraboyas y salidas de humos tal como resulta de las fotografías obrantes en el informe pericial acompañado a la demanda.

SEXTO.-En cualquier caso no es posible en este caso analizar la posible vulneración legal con la rigidez que pretende la Comunidad demandante. Así en las mismas sentencias sobre las ha basado su recurso encontramos matizaciones que son perfectamente aplicables al caso que nos ocupa.

Así la sentencia de 21 de noviembre de 2012 indica que 'El único motivo acogido acusa la infracción del artículo 7 del Código Civil y de la jurisprudencia de esta Sala integrada en las sentencias de 15 y 28 de octubre de 2009 , con base en que las resoluciones citadas permiten una interpretación extensiva de las facultades de los propietarios de locales comerciales ubicados en las plantas bajas, respecto a la realización de obras que afectan a elementos comunes, aparte de la indicación de que las mismas se realizaron hace más de veinte años y, en esa fecha, no podía obtenerse el consentimiento de la Comunidad, pues no estaba constituida, con la añadidura de que algunas labores cuya retirada se pretende, resultan esenciales para el desarrollo de la actividad del local y, por ello, la posición adoptada por la actora atenta contra los principios de la buena fe.

Es doctrina de esta Sala, contenida, entre otras, en las sentencias antes citadas, que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se encuentran generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes y, aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona concerniente a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a realizar en los locales.

La mentada jurisprudencia tiene como objetivo la prevención de que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal dificulte, a los titulares y arrendatarios de locales de negocio, la explotación de su empresa cuando, con autorización de los Estatutos o el Título Constitutivo para verificar labores tendentes a la acomodación de la planta baja a la actividad a desarrollar en la misma, se impidiera su realización por voluntad del resto de los copropietarios.

No obstante, la mencionada doctrina jurisprudencial no supone la eliminación de los contenidos imperativos recogidos en los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , porque esta Sala sólo ha manifestado que estos preceptos deben ser interpretados de modo flexible, en supuestos referentes a locales comerciales en las condiciones expuestas'.

Asimismo la de 17 de marzo de 2011 recoge en su fundamento de tercero letra A) que 'Bajo el argumento de que la sentencia recurrida, cuando expone que constituye una alteración de un elemento común la apertura desde zona común de cualquier acceso a un inmueble privativo, afecten o no a la seguridad y estructura del edificio y perjudique o no al resto de los copropietarios, es contraria a la jurisprudencia de esta Sala, la parte recurrente cita un buen número de sentencias dictadas por este Tribunal, de cuyo examen, sin embargo, no se puede extraer la doctrina que el recurrente denuncia vulnerada, dado que resuelven y dan respuesta a muy diversas situaciones jurídicas, ninguna de las cuales, sin embargo, analiza un supuesto de hecho similar al que ahora es objeto de estudio, ni se otorga la respuesta jurídica que aporta el recurrente. Alguna de estas sentencias resuelve situaciones de obras realizadas en bajos de edificios por propietarios de locales comerciales para el necesario desarrollo de su actividad. Las conclusiones que se obtienen en estas resoluciones no pueden trasladarse a la cuestión objeto de debate, ya que, como veremos, la jurisprudencia de esta Sala ha valorado que deben ser interpretadas de un modo flexible las exigencias normativas para realizar obras que pueden afectar a elementos comunes cuando se trata de locales comerciales situados en los bajos de los edificios en régimen de propiedad horizontal. Por otro lado las referencias que realiza el recurrente en el desarrollo de su escrito de interposición, respecto a la validez de la apertura de huecos realizada por los copropietarios, cuando no tienen salida a un elemento común o a la calle, no vienen sustentadas por un interés casacional válidamente acreditado, pero, en todo caso, tal realidad no ha sido constatada por la Audiencia'.

En este caso, en atención a las características y escasa entidad de la obra(ver folios 22 y 23) y a la finalidad de la misma, entendemos que debemos aplicar de un modo flexible la doctrina jurisprudencial, como se permite para los locales comerciales, y afirmar que no se ha vulnerado la ley pues la sociedad limitada PAVI SERVICIOS INMOBILIARIOS nos indicó en el hecho primero de su demanda, afirmación que nunca ha sido cuestionada por la Comunidad de Propietarios demandante' que las obras 'eran estrictamente necesarias, ya que el local estaba en bruto y la viabilidad del mismo como local comercial(ya que tiene que cumplir la normativa en cuanto a incendios y ventilación) pasaba por realizar las obras efectuadas', obras que 'se han realizado con proyecto visado de un arquitecto bajo la dirección técnica del mismo y con la pertinente licencia de obras del Ayuntamiento de Madrid'.

SEPTIMO.-Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de circunstancias especiales que aconsejen abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de la CALLE000 NUM000 al NUM003 de Madrid, que viene representada ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña Paloma Solera Lama, contra la sentencia dictada el día 4 de junio de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Madrid en el procedimiento de juicio ordinario 1621/2011, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2649-0000-12-0064-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a 17 de julio de 2014.

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.