Sentencia Civil Nº 237/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1271/2011 de 21 de Mayo de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 237/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL Málaga

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

DON JOAQUIN DELGADO BAENA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

DON JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

DON ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº10 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 1271/2011

JUICIO Nº 704/2007

En la Ciudad de Málaga a veintiuno de mayo de dos mil catorce.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el juicio de Procedimiento Ordinario nº 704/07 procedente del Juzgado de Primera Instancia referenciado, Interponen recursosD Hernan y D Jenaro que en la instancia han litigado como parte demandada y comparece en esta alzada representados por la Procuradora Dª MARIA LUISA GALLUR PARDINI. Son partes recurridasDª Lourdes y D Martin , que en la instancia ha litigado como parte demandantes y comparecen en esta alzada representados por el Procurador D JESUS RAUL PEREZ SEGURA.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 15 de junio de 2011, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que estimando la demanda de JUICIO ORDINARIO interpuesta por el Procurador Don Jesús Raúl Pérez Segura, en nombre y representación de Doña Lourdes y de Don Martin , bajo la dirección Letrada de Don Daniel Dorronsoro Rueda, contra Don Jenaro y Don Hernan , representados por la Procuradora Doña María Luisa Gallur Pardini, bajo la dirección Letrada de Don Francisco José Ruiz Recio, DEBO DECLARAR Y DECLARO la obligación de los demandados al saneamiento por los vicios o defectos ocultos existentes en el inmueble adquirido por los actores en virtud de contrato de compraventa celebrado entre ambas partes el día 29 de septiembre de 2006, sito en CALLE000 número NUM000 , situado en la Hacienda de DIRECCION000 inscrita en el Registro de la Propiedad número 2 de Málaga, Libro NUM001 , Tomo NUM002 , Folio NUM003 , Finca NUM004 ; y como consecuencia de la anterior declaración, DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados a abonar solidariamente a favor de los actores la cantidad Treinta y Cuatro Mil Ochocientos Treinta y Ocho euros con Veintiún céntimos (34.838,21 euros), como rebaja proporcional del precio satisfecho por los actores en la adquisición del inmueble, más el interés legal de esta cantidad devengado desde la fecha de interposición de la demanda; interés que deberá incrementarse en dos puntos desde la fecha de dictado de la presente resolución hasta su completo pago; y DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados a indemnizar a favor de los actores en los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de los vicios o defectos ocultos existentes en el inmueble en la cantidad de Dos Mil Cuatrocientos veintiocho euros con Noventa y Cinco céntimos (2.428,95 euros), más el interés legal de esta cantidad devengado desde la fecha de interposición de la demanda; interés que deberá incrementarse en dos puntos desde la fecha de dictado de la presente resolución hasta su completo pago.

Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.'.

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 30 de abril de 2014 quedando visto para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el/la Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la sentencia de instancia, estimatoria de la demanda de reclamación de cantidad por existencia de vicios ocultos en la vivienda adquirida, se alza la demandada-recurrente alegando: a) error en la valoración de la prueba (aunque no se diga expresamente) al afirmar los recurrentes que nunca tuvieron conocimiento de los vicios del inmueble con anterioridad al requerimiento que le hicieron los actores, requerimiento que fue realizado con posterioridad a la perfección de la venta y entrega de la vivienda, añadiendo que la vivienda fue adquirida por los demandados con la intención de adecuarla y rehabilitarla para que fuera morada de uno de ellos y su futura esposa, pero, al romperse el compromiso, nunca llegaron a habitarla; b) los compradores gozaron en todo momento de asistencia técnica, pues visitaron la vivienda acompañados de un perito, en varias ocasiones, tratándose de una vivienda con una antigüedad de sesenta y seis años, sin que hubiera sido nunca objeto de reformas estructurales; c) los vicios eran manifiestos y no ocultos, y el perito de la parte actora debió informar a los compradores en tal sentido, tasándose la vivienda y determinándose el precio en función del estado y circunstancias de la vivienda, las cuales se tuvieron en cuenta para ponderar el precio de la misma; d) la intención de los compradores era la de rehabilitar la vivienda, ampliándola, como se desprende de las declaraciones obrantes en autos; e) inexistencia y falta de prueba de los perjuicios alegados; f) existencia de dudas de hecho que justificarían la no imposición de costas.

La parte apelada se opuso al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-El recurso interpuesto parte del reconocimiento expreso de la 'existencia de vicios en el inmueble reseñados en el informe pericial de parte y que son respaldados íntegramente en la sentencia de instancia'.

Establece el artículo 1.485 del Código Civil que 'El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase ' . Se consagra, pues, una responsabilidad del vendedor, en principio, objetiva (desvinculada de toda idea de culpa) que se concreta en la sujeción de aquél a las consecuencias derivadas del ejercicio por parte del comprador de las denominadas acciones edílicas, las cuales se dirigen bien a la rescisión del contrato (acción redhibitoria), bien a la reducción proporcional del precio (acción estimatoria art. 1.486.1 CC ) y cuya elección se deja a la voluntad del comprador, porque siendo él el adquirente, nadie mejor para conocer y evaluar si la cosa aún defectuosa llena el cometido de utilidad por el que decidió su adquisición ( STS 25-1-1.997 ).

Cómo dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias (sección 5ª) de 18-1-2008 , por 'vicio' debe entenderse 'una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad' ( STS 31-1-1970 ). Vicio, por tanto, equivale a ausencia de cualidad en comparación con la que correspondería a la cosa en su estado normal o con las de su misma especie o calidad, y ello desde una perspectiva funcional, que es la acepción que acoge la Ley en su art. 1.484 del CC ( STS 10-9-96 ).

El vicio, además, ha de ser oculto, lo que significa que no ha de ser manifiesto ni recognoscible por un comprador perito mediante el uso de una mínima diligencia, ni conocido al tiempo de la celebración del contrato.

No es oculto el vicio cuando se trata de un defecto 'susceptible de conocimiento por la simple contemplación' ( STS 25-5-1.981 ). Ni lo es el recognoscible cuando el comprador deba conocerlo por su profesión u oficio ( art. 1.484 CC ) o simplemente si lo conociere antes de la venta ( STS 31-1-1.970 ).

Como ya se dijo por la sección 5ª de esta Audiencia Provincial en sentencia de 23 de Abril de 2.003 'los requisitos a los que el art. 1.484 y ss del Código Civil subordina la responsabilidad del vendedor por los vicios de la cosa vendida: el vicio ha de ser grave, ha de ser oculto y ha de preexistir al tiempo de celebración del contrato, debiendo entender por vicio, una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad (Sent. TS. 31-1-70 ), careciendo aquella de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestación (Sent del TS. 10/9/96 ), con su consiguiente inutilidad para satisfacer el interés del comprador en la celebración del contrato. El vicio ha de ser grave , requisito de gravedad que viene expresado en el art. 1.484 del Código Civil , al exigir que se trate de defectos que hagan impropia la cosa para el uso a que se la destina, o disminuyan de tal modo dicho uso, que de haberlas conocido el comprador no la habría adquirido, o habría dado menos precio por ella. Es decir, el vicio debe determinar la inutilidad total o parcial de la cosa ( TS. 10/9/96 ), teniendo en cuenta que la utilidad no es la subjetiva del comprador, sino la propuesta en el objeto seguir la regla contractual. Ha de ser oculto, y no lo es en aquellos defectos que, si bien no son reconocibles por un comprador medio, sí lo son por un perito, mediante el empleo de una mínima diligencia, de modo que incurre en culpa lata, al no reconocerlos, debiendo entenderse la expresión 'perito' que emplea el precepto, como dice la STS. de 6/7/84 , 'no en el sentido de persona con título profesional en una determinada materia, sino en el de persona que por su actividad profesional tenga cualidades para conocer las características de determinadas cosa o materiales'. Finalmente, el vicio no es conocido , cuando aún no siendo reconocido por el comprador mediante el uso de una mínima diligencia, este, por cualquier razón, lo ha conocido efectivamente, ya que, en tal caso, habrá tenido la oportunidad de pactar el precio que le convenga, por lo que la celebración del contrato no le ocasionará ninguna lesión económica digna de ser reparada. Asimismo, la Jurisprudencia, tiene declarado que el vicio ha de existir en el momento de perfeccionamiento del contrato, sin que sea obstáculo que el vicio pueda manifestarse con la responsabilidad del vendedor, ya que este responde al comprador del saneamiento por los vicios ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.

Se afirma por los recurrentes que nunca tuvieron conocimiento de los vicios del inmueble con anterioridad al requerimiento que le hicieron los actores, requerimiento que fue realizado con posterioridad a la perfección de la venta y entrega de la vivienda, añadiendo que la vivienda fue adquirida por los demandados con la intención de adecuarla y rehabilitarla para que fuera morada de uno de ellos y su futura esposa, pero, al romperse el compromiso, nunca llegaron a habitarla.

Esta afirmación no desvirtúa la responsabilidad del vendedor en los casos de los vicios ocultos a los que alude el artículo 1.485 del CC , pues no se exige una actuación dolosa o culposa del vendedor sino que estamos en presencia de una responsabilidad de tipo objetivo, en la que no se toma en consideración más cuestiones que la existencia de un vicio oculto en el sentido anteriormente expuesto.

Del informe pericial aportado por los actores y que fue debidamente ratificado en el acto del juicio, de desprende la existencia de unos vicios graves, ocultos y preexistentes a la venta, y por tal razón el perito concluye su informe afirmando la 'insalubridad manifiesta y la inhabitabilidad de la vivienda', dadas las patologías que describe, siendo preciso indicar que, según el perito, 'las fisuras aparecidas en el forjado de cubierta, que da apoyo a ésta, no se apreciaron en la primera visita realizada'.

Por tanto, estamos en presencia de unos vicios graves, ocultos y preexistentes en el momento de la venta, tal y como los propios apelantes han reconocido en el escrito de interposición del recurso de apelación.

De la pericial practicada y de la declaración del perito en el acto del juicio se desprende que las humedades habrían podido ser ocultadas por los vendedores, pues el perito en su primera visita (girada para practicar la tasación para el Banco) no las apreció, como tampoco apreció las fisuras del forjado, encontrándose la vivienda, en la primera visita, recién pintada.

TERCERO.-La parte apelante no ha acreditado, como era su obligación, que la vivienda fue adquirida por los actores con la intención de restaurarla, ampliándola y rehabilitándola, dada su antigüedad.

La antigüedad de la vivienda no es óbice, salvo pacto en contrario, para que la misma sea entregada en perfectas condiciones para ser habitada. En cualquier caso, el apelante no puede afirmar en su declaración que la vivienda la adquirió en perfectas condiciones y luego manifestar que los vicios no eran ocultos sino manifiestos, incurriendo en una manifiesta contradicción.

No existe dato probatorio alguno que indique que la existencia de desperfectos en la vivienda fue tenida en consideración por las partes para ponderar el precio de la venta, ni tampoco existe indicio probatorio que acredite que la intención de los actores era la de ampliar la restaurar y ampliar la vivienda, cuando está acreditado que para la compra de la vivienda tuvieron que suscribir un préstamo hipotecario por el 100 % del precio de tasación, lo que contradice esa pretendida intención.

CUARTO.-La sentencia ha condenado a los demandados al pago de los gastos derivados del acta notarial levantada así como del informe pericial emitido por el perito de parte.

Dichos gastos no pueden ser considerados como perjuicios directamente derivados del incumplimiento del contrato, sino que se trata de actuaciones encaminadas a preparar la prueba que sustente la acción ejercitada, por lo que deben excluirse tales gastos de la indemnización concedida.

Por el contrario, debe mantenerse la indemnización concedida en cuanto a los gastos de alquiler, habida de cuenta de que se trata de perjuicios encuadrables en el artículo 1.100 del CC , y que encuentran su origen en el incumplimiento del contrato por parte de los vendedores.

De la documentación aportada a las actuaciones se desprende la realidad de tales perjuicios (folios 75 a 77).

QUINTO.-La exclusión de los gastos relativos al acta notarial y al informe pericial no impide la consideración de que estamos ante una estimación parcial de la demanda, por lo que la sentencia de primera instancia debe ser mantenida en cuanto a la condena en costas impuesta a los demandados.

Como señala la STS nº 952 de 21 de Octubre de 2003 'esta Sala tiene declarado en numerosas sentencias, de ociosa cita, que para la aplicación del principio general del vencimiento ha de considerarse que el ajuste del fallo a lo pedido no ha de ser literal sino sustancial, de modo que, si se entendiera que la desviación en aspectos meramente accesorios debería excluir la condena en costas, ello sería contrario a la equidad, como justicia del caso concreto, al determinar que tuvo necesidad de pagar una parte de las costas quién se vio obligado a seguir un proceso para ser realizado su derecho, lo que, por lo antes explicado, determina el perecimiento de este apartado'.

Sin embargo, como quiera que para la exclusión de los gastos de Notaría y de perito ha sido necesario interponer el recurso, no debe hacerse pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada ( artículo 398.2 de la LEC ).

Por último, no se aprecia por esta Sala la existencia de dudas de hecho en el presente caso.

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Jenaro y Hernan contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Málaga, con fecha de 15 de Junio de 2.011 , en los autos de procedimiento ordinario 704/07, y previa revocación parcial de dicha resolución, debíamos:

A) Deducir de la suma a la que han sido condenados en la sentencia recurrida los demandados Jenaro y Hernan , el importe de SEISCIENTOS SETENTA EUROS CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (670,45 €) correspondientes a gastos de Notaría y del perito, manteniendo el resto de la condena.

B) Mantener la sentencia recurrida en todo lo demás.

C) No hacer pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.