Sentencia Civil Nº 237/2016, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 233/2016 de 30 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCION SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 233/2016

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 GIRONA (ANT.CI-4)

Procedimiento: nº 477/2015

Clase: Procedimiento ordinario

SENTENCIA 237 / 2016 .

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRADOS

MARIA ISABEL SOLER NAVARRO

JAUME MASFARRE COLL

Girona, a treinta de junio de dos mil dieciséis.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante D. Hipolito , representado por la Procuradora Dña. ANNA JUANDÓ AGUSTÍ y defendido por la Letrada Dña. ROSER CULUBRET SALA.

Ha sido parte apelada Dña. Natalia , representada por la Procuradora Dña. ROSA BOADAS VILLORIA y defendida por el Letrado D. JOSEP BLANCO CARBO.

Antecedentes

PRIMERO.- El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de D. Hipolito , contra Dña. Natalia .

SEGUNDO.- La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva: 'Que, estimando como estimo en parte la demanda presentada por la representación procesal de Hipolito ,contra Natalia ,debo declarar y declaro la extinción del condominio de las partes sobre el inmueble sito en la TRAVESIA000 , numero NUM000 , NUM001 NUM002 de Girona.

La Sra Natalia se adjudica la mitad correspondiente al actor, Sr Hipolito , al que habrá de abonar al actor la cantidad resultante de deducir de la cantidad de 67.801,60 euros, la mitad del importe de la hipoteca pendiente de pago a fecha del juicio.'.

TERCERO.- En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.

CUARTO.- En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 27 de junio de 2016.

QUINTO.- Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Circunscrita la cuestión controvertida al valor de la vivienda en comunidad de ambos litigantes, recayó sentencia de primera instancia en la cual se acoge el criterio valorativo del perito de la parte demandada, porque discrepando ambos peritos en la valoración última del precio de la finca, aunque ambas periciales parecen correctas, considera que la formación, preparación técnica y titulación respectiva de los peritos, economista colegiado el de la actora y miembro de L' Associaciò de Perits Judicials de Catalunya, el Sr. Jesús Carlos , perito del demandante; y arquitecto técnico el Sr. Anibal , perito de la parte demandada, permite presumir mayor capacitación en el técnico de la edificación para valorar el estado de la construcción.

Y continúa diciendo la sentencia apelada que el hecho de que este último perito haya tenido acceso al piso y a su interior, su valoración se entiende más ajustada al estado real del inmueble.

Estas razones hacen que por el órgano 'a quo' se acoja el valor asignado al inmueble por el perito de la parte demandada, en detrimento del indicado por el otro perito, discrepando de tal apreciación la parte demandante, la cual interpone recurso de apelación alegando que junto a la primera valoración de su perito, efectuada sin ver el interior de la vivienda porque no había podido tener acceso a la misma, asignándole un valor de mercado de 187.768 euros, se acompañó una valoración de la entidad hipotecante que en el año 2012 daba un resultado muy similar de 188.886,74 euros.

Que posteriormente y durante la tramitación del procedimiento, se pidió autorización judicial para que el perito de la parte actora pudiera acceder a la vivienda y complementar el dictamen inicial, lo que así ocurrió, siendo el resultado, una vez visionado el estado interior de la vivienda, de un valor de mercado de 172.747 euros, según informe aportado el 28 de octubre de 2015.

Que el perito de la recurrente como economista tiene conocimientos de análisis de mercados y como miembro de L'Associació de Périts Judicials de Catalunya, está perfectamente capacitado para valorar una vivienda, más teniendo en cuenta que su ámbito de actuación lo es en la ciudad de Girona, mientras que el perito arquitecto técnico de la demandada trabaja en La Bisbal d'Empordá.

Por último viene a cuestionar el recurso la comparativa de precios extraída de internet, que acompaña al dictamen de dicho perito, porque los pisos comparados no tienen las mismas características que el que es objeto de las actuaciones.

SEGUNDO.- No le falta parte de razón a este recurrente, pues el órgano 'a quo' no tiene en cuenta el complemento del dictamen del Sr. Jesús Carlos , donde una vez obtenido permiso para acceder al interior de la vivienda, modificó su valoración inicial rebajándola a 172.740 euros, lo cual desvirtúa la apreciación probatoria llevada a cabo en la sentencia apelada, donde se viene a entender que dicho perito no tuvo acceso a la vivienda, razón por la que ve devaluado su dictamen.

Tampoco hace referencia la sentencia al documento de 'Modificación de la garantía principal' del contrato de préstamo hipotecario llevada a cabo por la entidad acreedora hipotecaria del mismo, que en mayo del año 2012 valoró a estos efectos la vivienda en 188.886,74 euros.

Tampoco se justifica una presunción derivada de la competencia formativa y de capacidad de un perito frente al otro, pues ambos parten en sus respectivos informes de un 'buen estado de conservación' y de un grado 'mig-alt' de conservación, y de unas características más o menos similares del inmueble y de la vivienda, que no justifican la diferencia valorativa en las características técnicas de la edificación.

Ambos peritos han de considerarse perfectamente capacitados para la emisión del dictamen valoratorio, en el cual no se plantea la supervisión cualitativa y cuantitativa de una obra, sino el valor de mercado de una vivienda integrada en un edificio dividido en propiedad horizontal, utilizando ambos peritos los mismos sistemas de valoración, comparativo y por valor de repercusión, que permiten dotar a dichos dictámenes de equivalencia en cuanto a su contenido y su resultado.

Finalmente, los elementos utilizados por el perito de la parte demandada para efectuar la comparación de precios, obtenidos de internet, no merecen menor fiabilidad que los utilizados por el perito de la parte demandante a efectos de muestreo en su propio dictamen, sin acreditar el origen de sus referencias.

De todo ello concluye la Sala que no hay motivo alguno para dar mayor fiabilidad a un dictamen que a otro, ni mayor incidencia a aspectos técnicos que no constituyen el auténtico objeto de la pericia.

TERCERO.- Conviene recordar que es criterio jurisprudencial reiterado el de que en la valoración de la prueba pericial el Juez o Tribunal deberá ponderar, entre otras, las siguientes cuestiones: a) Los razonamientos que contengan los dictámenes, y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro ( STS 10-2-1.994 ). b) Deberá, también, tener en cuenta el Tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten, tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes, como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el Tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes ( STS 4-12-1.989 EDJ 1989/10881). c) Otro factor a ponderar por el Tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes ( STS 28-1-1.995 EDJ 1995/50). d) También deberá ponderar el Tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar, en el sistema de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463, a que se dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes ( STS 31-3-1.997 EDJ 1997/2111). e) La jurisprudencia entiende que, en la valoración de la prueba por medio de dictamen de peritos, se vulneran las reglas de la sana crítica, en los siguientes supuestos:

-Cuando no consta en la sentencia valoración alguna en torno al resultado del dictamen pericial ( STS 17-6-1.996 EDJ 1996/5305).

-Cuando se prescinde del contenido del dictamen, omitiendo datos, alterándolo, deduciendo conclusiones distintas, valorándolo incoherentemente etc. (STS 20-5- 1.996 EDJ 1996/3296).

-Cuando, sin haberse producido en el proceso dictámenes contradictorios, el Tribunal en base a los mismos, llega a conclusiones distintas de las de los dictámenes ( STS 7-1-1.991 EDJ 1991/93).

-Cuando los razonamientos del Tribunal en torno a los dictámenes atenten contra la lógica y la racionalidad; o sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios; o lleven al absurdo ( SSTS 11-4-1.998 EDJ 1998/2815 , 13-7-995 EDJ 1995/4676 y 15-7-1988 EDJ 1988/16795).

En la STS de 6-4-2000 EDJ 2000/7011 se afirma que'Los juzgadores no están obligados a someterse a la prueba pericial y de concurrir varias pueden optar por la que se les presente como más objetiva y ajustada a la realidad del pleito e incluso atender en parte a las diversas periciales concurrentes en aquello que estimen de interés y en relación a las demás pruebas'.

Pues bien, atendiendo a la doctrina expuesta, puesto que solo obran dos dictámenes periciales en autos, emitidos por cada uno de los peritos designados por las partes.

Puesto que ambos peritos están perfectamente capacitados para dictaminar sobre el valor de mercado de la vivienda de propiedad común, disponiendo de los mismos medios de análisis y visionado de la vivienda objeto de pericia.

Puesto que ambos peritos, utilizando los mismos sistemas de valoración, han obtenido resultados diferentes y sospechosamente proclives al favorecimiento de la parte que los propuso.

Y puesto que como dice el órgano 'a quo', ambas periciales aparecen correctas, no existe motivo alguno para dar más valor o credibilidad a un dictamen en detrimento del contrario. Y por ello, de acuerdo con el art. 348 de la LEC , la Sala debe ponderar el valor atendiendo al resultado de ambos dictámenes, para lo cual considera que lo procedente es obtener un promedio de ambas valoraciones, sumando el valor dispensado por cada una de ellas y dividiendo por dos el resultado, lo cual da un valor de mercado de la vivienda común de 154.171,16 euros, equivalente a 1.969,73 euros por metro cuadrado de superficie útil, que dada la situación, el estado, la superficie útil y demás circunstancias de la finca valorada, se considera un precio real de mercado mucho más acertado y justo que el que por separado asignan cada uno de los dictámenes en beneficio de cada una de las partes que los propuso.

Y ello al margen de la valoración de la finca a efectos hipotecarios o de tipo a efectos de subasta, que pueden obedecer y responder a otros imponderables no susceptibles de ser tenidos en cuenta a los efectos de mercado.

CUARTO.- En consecuencia, debe ser estimado en parte el recurso, y revocada parcialmente la sentencia apelada en el extremo relativo a la valoración de la finca común, procediendo después, a partir del diferente valor aplicado por este tribunal, detraer del mismo el importe pendiente de amortización de la hipoteca que grava la vivienda, y de la cantidad resultante corresponderá la mitad a cada copropietario.

No obstante, de la mitad que corresponda al actor habrán de detraerse la mitad de las cuotas de amortización hipotecaria satisfechas exclusivamente por la demandada, cuya mitad correspondía atender al demandante, tal como viene a entender la resolución apelada, que es confirmada en estos extremos.

QUINTO.- La parcial estimación del recurso conlleva la no especial imposición de las costas de esta apelación, conforme al art. 398.2 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y dema de general y pertinente aplicación, se dicta la siguiente,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación formulado por la Procuradora Dña. ANNA JUANDÓ AGUSTÌ en nombre y representación de Dn. Hipolito , contra la Sentencia de 25 de enero de 2016 , no aclarada por Auto de 10 de febrero de 2016, del Juzgado de 1º Instancia nº 4 (ANT. CI-4) de Girona, dictada en los autos de Procedimiento Ordinario nº 477/2015 de los que el presente Rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución en el sentido de que el valor de la finca de propiedad común objeto de división que ha decidido quedarse la copropietaria demandada Dña. Natalia , es el de 154.171,16 euros, importe a partir del cual habrán de hacerse los cálculos aritméticos indicados en el Fundamento Cuarto de esta sentencia, para atribuir al demandante el saldo resultante de los mismos, confirmándose en este sentido la sentencia apelada, así como en el pronunciamiento sobre costas.

Todo ello sin hacer especial imposición de las costas de esta apelación.

De acuerdo con la Disposición Final 16 y la Disposición Transitoria Tercera de la LEC 1/2000 , contra esta Sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya solamente si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477. También cabe recurso extraordinario por infracción procesal ante el mismo Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 468 y siguientes de la misma norma , siempre que concurra aquel interés casacional exigido por el recurso de casación y se formule de manera conjunta con este; dichos recursos deberán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta sentencia a las partes y déjese testimonio de élla en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que, certifico.