Sentencia CIVIL Nº 237/2017, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 915/2016 de 08 de Junio de 2017

Encabezamiento

Rollo nº 000915/2016
Sección Séptima
SENTENCIA Nº 237
SECCIÓN SÉPTIMA
Ilustrísimos/as Señores/as:
Presidente/a:
DOÑA CARMEN ESCRIG ORENGA
Magistrados/as
DOÑA PILAR CERDÁN VILLALBA.
DOÑA MARIA IBAÑEZ SOLAZ.
En la Ciudad de Valencia, a Ochode junio de dos mil diecisiete.
Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación,
los autos de Juicio Ordinario - 000291/2015, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E
INSTRUCCIÓN Nº 6 DE ALZIRA, entre partes; de una como demandado - apelante/s Estela , dirigido por
el/la letrado/a D/Dª. JOSÉANTONIO MARTÍNEZ MOYA y representado por el/la Procurador/a D/Dª ARACELI
ROMEU MALDONADO, y de otra como demandante - apelado/s PATRIAMACAR SL, dirigido por el/la letrado/
a D/Dª. LORENA CALATAYUD RUIZ y representado por el/la Procurador/a D/Dª MARÍACLIMENT CASTILLO.
Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 6 DE ALZIRA, con fecha 7 de julio de 2016, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Climent Castillo, en nombre y representación de Patriamacar S.L. contra Doña Estela , debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la demandante la suma de 13.468,62 euros, más el interés legal desde la interposición de la demanda incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia hasta el completo pago. Todo ello, con imposición de las costas causadas a la parte demandada.2

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso celebrándose la Vista el día treinta y uno de mayo de 2017 con asistencia a la misma de los Letrados y Procuradores de las partes antes relacionadas los cuales informaron cuanto estimaron oportuno en defensa de sus respectivos derechos.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Patriamacar SL formuló demanda contra Estela reclamando la cantidad de 13.468,62 €. Se basaba en que la demandada había ocupado en calidad de arrendataria el local sito en Av. Santos Patronos de Alzira n.º 30 bajo izquierda, para el destino de notaría desde el 28- 2-2011 al 31-3-2014. Se habían causado desperfectos, unos habían sido reparados por importe de 2.962,19 €, otros todavía no reparados estaban presupuestados en 5.947,15 €, y además se había retirado el aparato de aire acondicionado con que contaba el local presupuestándose su restitución por uno de iguales características en 4.559,28 €. La demandada se opuso alegando que recibió un local que anteriormente había sido una tienda de ropa vaquera yque tuvo que adecuar a su destino de notaría, invirtiendo una importante cantidad en ello. Tras su marcha se limitó a desmontar aquellos elementos que podía retirar y que ella había colocado, negando que causase los daños cuya reparación y presupuestos se reclaman.

La sentencia estimó íntegramente la demanda al estimar probado que serecibió el local en estado adecuado a entera satisfacción de la demandada arrendataria y que tras su marcha eran necesaria la realización de las obras reclamadas para mantener su buen uso y destino, además de constar en el contrato que las mejoras debían quedar en el local.

Se recurre por la demandada que insiste en su oposición a lo que se opone la mercantil demandante que defiende la tesis de la sentencia.



SEGUNDO.- tras revisar la prueba practicada en la primera instancia y en esta alzada, en función de las pretensiones deducidas, decisión de la sentencia y recurso estimamos lo siguiente: 1º.- El local arrendado en fecha 28-2-2011 , con independencia de que anteriormente fuese una tienda vaquera o una boutique de ropa de moda, fue recibido por la arrendataria demandada con perfecto conocimiento de su estado . Su duración era de tres años a partir del 1-4-2011. En su estipulación Sexta se pactó que el arrendatario no podría 'realizar obras en el inmueble arrendado sin obtener previamente la autorización escrita de la propiedad'. Y también que las obras que realizase ' quedarán en todo caso en beneficio del local, sin derecho a indemnización, pudiendo la propiedad exigir que se realicen las obras recesarais para que el local tenga el mismo estado en que se arrendó'.

2º.- La demandada llevó a cabo las obras necesarias para la remodelación del localadaptándoloal destino de notaría, previa la obtención de las preceptivas licencias. Dichas obras son las que constan en el documento 4 aportado con la contestación y llevadas a cabo por la mercantil J. Llopis Vidal SL. Comprendían varias partidas: 1) Actuaciones previas de desmontaje del parquet existente y almacenamiento del mismo para su posterior aprovechamiento, levantado de vestidores existentes, levantado de falseado en parte trasera, desmontaje de máquina de aire acondicionado existente, demolición de falso techo, retirada de estanterías, demolición de tabiques en cuarto de baño, desmontaje d paneles de soporte para ropa, limpieza, retirada y carga de escombros a vertedero, 2) albañilería, 3) carpintería madera y metálica (entre ellas la colocación de 5 puertas abatibles chapadas en roble), 4) electricidad e iluminación, (entre ellas nueva instalación eléctrica con cuadro de protección e iluminarias, con mecanismos e interruptores para los puestos de trabajo, con colocación de luminarias) 5) fontanería y saneamientos 8entre ellas la instalación de desagües de PVC, colocación de 2 inodoros, 2 lavabos, 2 portarrollos, 2 jaboneras dosificadoras, 2 toalleros, 2 grifos, 2 escobilleros, barra fija para minusválidos, barra abatible para minusválidos), 6) particiones y acristalamientos, 7) aire acondicionado (entre ellas colocación de forjado para sujeción de máquinas condensadoras, 6, máquinas tipo split, apertura de hueco en fachada para ventilación, colocación de rejilla9, 8) revestimientos (entre ellos la colocación de los 54,44 m² de parquet retirado y la colocación de otros 65 m² nuevos, colocación de 107 m de zócalo de aluminio, pintura en 400 m², pavimento cerámico en 13 m²), 9) varios, 10) anexo archivos y suplementos, 11) suplementos Ascendieron (junto a la solicitud de licencia de obras y tasa de ocupación de la vía publica) a 80.240 €.

3º.- El importe que se reclama por la mercantil arrendadora se corresponde a: 1) reparación de techo registrable con placas de escayola de 60x60, electricidad y colocación de parquet con rodapie por importe de 2.962,19 €, tratándose de obras efectivamente realizadas y pagadas la mercantil J. Llopis Vidal SL, cuyo legal representante lo ratificó, 2) colocación de 5 puertas de paso (1.460 €); colocación de cuadro general de distribución eléctrica, 3 circuitos de alumbrado, y toma de enchufes, 1 circuito de aire acondicionado, 1 circuito de puerta eléctrica, 1 circuito de calentador, 2 circuitos de puesto de trabajo, 1 circuito de letrero luminoso (1.357 €); suministro y montaje de puesto de trabajo con 6 tomas de enchufe y tomas de e informática (170 €); 9 tomas de enchufe ( 144 €); 20 pantallas fluorescentes antideflagrantes (960 €); 13 downligths (676 €); complementos de baño, escobilleros y portarrollos (76 €); espejo de 500x800 mm (72 €). Todo ello según presupuesto elaborado por la mercantil J. Llopis Vidal SL, cuyo legal representante lo ratificó ; 3) colocación de un máquina PANASONIC Inverter trifásica cuyo presupuesto de compra y montaje asciende a 3.768 € emitido por la mercantil Sanchis Clima SL, no ratificado.



TERCERO. - En el anterior contexto, es esencial para determinar la procedencia o no de la pretensión deducida acudir a la concreta cláusula que las partes arrendadora y arrendataria suscribieron en la que expresamente se pactaba que la arrendataria no podría ' realizar obras en el inmueble arrendado sin obtener previamente la autorización escrita de la propiedad ' y que las obras que realizase 'quedarán en todo caso en beneficio del local, sin derecho a indemnización, pudiendo la propiedad exigir que se realicen las obras recesarais para que el local tenga el mismo estado en que se arrendó'.

En este contexto, hay que considerar que la arrendataria, conocía perfectamente cual era el estado del local que arrendó, no solo porque anteriormente su notaría se encontraba en el mismo edificio pero en planta superior, sino sobre todo porque no consta en el contrato que pusiese objeción alguna a su estado . Y por ello no es determinante el que fuese o un local destinado a boutique de ropa de moda o a tienda vaquera.

Sea cual fuese su previo destino, era conocido por la arrendataria que aceptó arrendarlo en el estado en que se encontraba. Lógicamente al tener que destinarlo a notaría debía llevar a cabo, como efectivamente llevó con conocimiento y autorización de la mercantil arrendadora las obras necesarias para ello. Y aunque no conste consentimiento escrito sin duda lo existió de modo tácito pues por su destino, complejidad y alcance la arrendadora las conoció y acepto.

Las obras de adaptación fueron sin duda de entidad y permitieron el dedicar el local al destino previsto, a la vista de su importe de 80.240 €, y de su descripción.

Ahora bien, al término del arrendamiento, a los tres años pactados, tales obras debían quedar en beneficio del local, sin derecho a indemnización, pudiendo la propiedad exigir que se realizasen las obras necesarias para que el local tenga el mismo estado en que se arrendó. La mercantil arrendadora no le ha exigido a la arrendataria que devolviese el local al mismo estado anterior de tienda de ropa, sino tan solo que las obras llevadas a cabo quedasen en su beneficio, permitiendo así su adecuado uso con posibilidad de arrendamiento para volver a ser utilizado para negocio al menos similar o, aunque fuese distinto, y ello con las mejoras realizadas referidas a los elementos de obra, estructura, pavimento y suministros necesarios.

Y así vemos que la primera partida de la reclamación es la factura debidamente ratificada por el legal representante de la misma mercantil que llevóa cabo las obras de adaptación previas. Esta factura por importe de 2.962,19 €, se refiere a la reparaciónde techo registrable con placas de escayola de 60x60, electricidad y colocación de parquet con rodapié por importe de 2.962,19 €. Consideramosque incluye conceptos que sídebe afrontar la arrendataria, pues aunque en el local quedan las placas de escayola que setuvieron que retirar para efectuar las divisiones de despachos que realizó la demandada, era necesario volver a colocarlas debidamente en el techo para que el mismo tuviese una uniformidad adecuada. Respecto al parqué también se considera que debe abonarse, pues aun cuando sea cierto que la arrendataria colocó parquet en toda la superficie necesaria del local, tal como lo demuestra la factura que ella misma aportó, donde consta que tan solo habían54,44 m² de parquet y que ella colocó otros 65 m² nuevos, no hay duda que dicho elemento, puede ser considerado pavimento o suelo, que como mejora introducida no es un elemento que debía arrancarse, pues al hacerlo el local quedaba en deficiente estado. Y lo mismo sucede con la habilitación de colocación de un elemento eléctrico para poder acceder al local.

Respecto a la máquina de aire acondicionado, resulta que la que existía en el local, tal como declaró el mismo testigo antes citado, y que fue quien lo retiró,se trataba de un único equipo que climatizaba todo el local previamente diáfano, pero era un equipo viejo que se destinó a vertedero, y que fue sustituido por un sistema distinto de climatización por splits acorde a la división en habitáculos distintos del nuevo local, cuya retirada no se discute y se entiende permitida por tratarse de un elemento móvil desmontable sin causarse daños al local. Ahora bien, por muy antiguo que fuese, lo cierto es que existía y podía ser utilizado, por lo que sí debe la demandada asumir el dejar el local con climatización. Y aunque el equipo que sereclama por importe de 3.768 €, es un equipo nuevo, que se describe en un presupuesto no ratificado, no hay prueba que permita concluir que es de superior categoría al que existía, sin que nada impidiese a la demandada a pesar de ser suprimido, el guardarlo para su posterior colocación al abandonar el local. Se considera que es necesaria la instalación del mismo.

En relación al otro presupuesto ratificado sobre reparaciones necesarias que se reclama, aportado como documento n.º 17, también consideramos que debe ser abonado, y ello porque fue ratificadopor el mismo Sr.

Gumersindo , legal representante de la empresa que hizo las reformas previas y que explicó la necesidad de las mismas. Y así vemos que se considera necesaria la colocación de cinco puertas que fueron retiradas, el cuadro general de distribución eléctrica, el suministro y montaje de puesto detrabajo, las nueve tomas de enchufe, los downligths, los accesorios del cuarto de baño, las pantallas fluorescentes antideflagrantes de seguridad y el espejo. Todos ellos sonelementos necesarios para el adecuado uso del local, pues afectan a todo el sistema eléctrico y de iluminación, mantiene la distribución previa delos espacios creados por la arrendataria y su posible uso, y su supresión ha afectado negativamente.

Los importes pues, que se reclamaban a la demandada, no se refieren a todos los elementos móviles, desmontables que la misma instaló, sino tan solo a los necesario para que el local quede en condiciones adecuadas para su uso y que se adaptan a lo pactado en el contrato conforme al cual las reformas y mejoras debían quedar en el local. No procede excluir el IVA, pues se trata de un concepto que la mercantil arrendadora debe y beberá abonar al contratar unos servicioscon independencia de la normativa fiscal que en definitiva resulte al respecto.



CUARTO.- Costas. Al desestimarse e el recurso se imponen las costas a la apelante ( art.398 Lec ).

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Estela contra la Sentencia de fecha 7 de julio de 2016dictada en los autos número 291-15por el Juzgado de Primera Instancia número seis de los de Alcira, resolución que confirmamos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia para su ejecución y debido cumplimiento.

Contra la presente resolución no cabe Recurso de Casación atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional, en el plazo de 20 días, si en la resolución concurren los requisitos establecidos en el artículo 477-2-3º, en su redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 octubre 2011 , y en tal caso recurso extraordinario por infracción procesal Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Doy fe: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr., Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a ocho de junio de dos mil diecisiete.