Sentencia Civil Nº 238/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 735/2010 de 12 de Mayo de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA N. 238/2011

Barcelona, doce de mayo dos mil once

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez (Ponente)

Maria Dolors Montolio Serra

Jaume Rodés Ferrández

Rollo n.: 735/2010

Juicio Ordinario n.: 525/2008

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 7 de Vilanova i la Geltrú

Objeto del juicio: impugnación de acuerdos comunitarios, por modificación del título constitutivo que exime del pago de cuotas

(art. 553-31 y 553-10.1 C.c .Cat.)

Motivo del recurso: omisión valorativa de los estatutos de la mancomunidad, errónea interpretación de las votaciones e indebida

condena en costas

Apelante: Norberto y Africa

Abogada: S. Soler Pons

Procurador: E. Castel Escale

Apelado: Comunidad de Propietarios del Edificio CALLE000 N. NUM000 - NUM001 de Vilanova i La Geltrú

Abogado: A. Flores Maiquez

Procurador: A.M. Català Soto

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 4 de septiembre de 2008 la parte actora presentó demanda en la que solicita que se declare la nulidad de los acuerdos de la junta de propietarios de 23 de noviembre de 2007, que modifican las cuotas de participación, los de la junta de 4 de abril de 2008, que modifican el art. 5 de los estatutos, y de los acuerdos de la de 27 de junio de 2008 , con expresa imposición de las costas al demandado. Relata que, como propietarios de los locales, están eximidos en los estatutos del pago de gastos comunes y de la zona de plaza comunitaria y los mencionados acuerdos no lo respetan.

La comunidad demandada contesta y alega que los actores no están legitimados porque no votaron en contra, sino que se abstuvieron. Añade que los estatutos solo excluyen a los actores de los gastos sobre elementos comunes "situados" en las escaleras y que los actores nunca han pagado nada y son morosos. Concluye que se obtuvo la mayoría necesaria, de 4/5.

La sentencia recurrida, de fecha 22 de enero de 2010 , entiende que los actores no han demostrado haber votado en contra y por ello no están legitimados para impugnar la junta de 23 de noviembre de 2007. Añade que la falta de legitimación se arrastra a la junta de 4 de abril de 2008, que sólo concretó el cambio de estatutos que ya había sido acordado. A falta de prueba de título constitutivo o estatutos sobre las mayorías necesarias para aprobar su cambio, el juez aplica el art.553-25.2 y considera que se obtuvo una mayoría superior a los 4/5 . Tampoco admite la impugnación de la junta de 27 de junio de 2008, porque no consta oposición de los actores. En suma, desestima la demanda e impone a los demandantes las costas procesales generadas durante la tramitación del procedimiento.

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN

Los actores argumentan ahora que la norma estatutaria afecta a seis escaleras unidas en mancomunidad y que no se dan las mayorías de 4/5 en su conjunto. Dicen que se interpretan erróneamente las actas y que siempre han votado en contra y citan sentencia de esta Sala (Rollo n. 633/2007 ).

La comunidad apelada se opone y defiende la sentencia y la legalidad del acuerdo. Considera que se introducen hechos nuevos en apelación, reitera la falta de legitimación de los actores porque se habían abstenido y repite los argumentos de la contestación a la demanda.

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto se ha registrado en la Sección el 10 de septiembre de 2010. No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala se ha llevado a cabo en fecha 24 de marzo de 2011. Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el artículo 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debido a causas estructurales, lo que se hace constar a los efectos del artículo 211.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

1. LA INTRODUCCIÓN DE ARGUMENTO NUEVO

En ningún momento se dijo en la demanda que los estatutos sobre los que la parte demandada había votado una modificación eran de una mancomunidad, sino que, por el contrario, en el hecho tercero (f.4) se hablaba de la comunidad de escalera demandada ( CALLE000 n. NUM000 - NUM001 ) y de "sus Estatutos", cuya modificación exigía (decía la actora) la unanimidad de los comuneros de esta escalera. En clara correspondencia, los documentos de propiedad (f. 18 y ss. y 34 y ss.) transcriben las normas de comunidad sin especificar que sean las de una supracomunidad.

Los demandantes acompañaban certificación del Registro de la Propiedad (f.49 a 52) de cuya atenta lectura se deduce que, efectivamente, sin perjuicio de la comunidad de cada escalera existe una comunidad general. Pero lo fundamental es que el debate no se ha planteado en estos términos y hacerlo ahora significaría alterar totalmente el objeto del proceso: la comunidad ha basado su defensa en los hechos expuestos en la demanda y estudiar ahora el sentido y los efectos de los estatutos de la "mancomunidad" sobre los acuerdos causaría evidente indefensión (porque de haber partido de esta afirmación, la comunidad podría haber optado por otra línea de defensa).

Debemos aplicar por tanto, con todo su rigor, la máxima pendente apel·latione nihil innovetur , aunque ello no evitará analizar la legalidad del acuerdo comunitario.

2. LA LEGITIMACIÓN ACTIVA

El juez, pese a argumentar sobre la falta de legitimación activa, entra en el fondo del asunto y resuelve en el sentido de que los acuerdos de reparto igualitario de gastos generales y de modificación de los estatutos son legales porque obtuvieron una mayoría superior a los 4/5. Por ello no puede constituir perjuicio para el recurrente una argumentación que, en solitario, no implica "gravamen", requisito imprescindible para que proceda la apelación.

Cabe añadir que no compartimos el criterio argumental pues, en el acta de 23 de noviembre de 2007 se hizo constar, al votar para el "cambio de estatutos y gastos de comunidad igual la misma cantidad todos los propietarios" (f.47), la "abstención" de los Sres. Africa y Norberto y no su voto en contra, pero existen dudas razonables de que ésta fuera la opción real de los recurrentes:

a) No consta que se redactaran y leyeran los acuerdos adoptados en unidad de acto, como reclama la ley (art. 553-27.1 ), ni que se ofreciera a los actores la posibilidad de hacer constar sus reservas a la redacción de las actas en las sucesivas reuniones, pues no figura como primer punto del orden del día la lectura y aprobación del acta anterior (f. 84 y 95), ni tampoco consta que se lleve libro de actas legalizado;

b) El hecho de que los actores no estén de acuerdo con lo acordado se constata del propio hecho de haber presentado demanda de impugnación, para lo que sí están legitimados si los acuerdos son contrarios a la ley en cualquier caso y sea cual sea el sentido de su voto (art. 553-31.2 inciso final y SAP, Barcelona, Sec. 14ª, 18 de abril de 2008 );

Todo ello refuerza la postura mantenida en la sentencia de instancia de entrar en el fondo, línea argumental que la Sala va a mantener.

3. EL ALCANCE DE LOS ACUERDOS Y SU LEGALIDAD

A diferencia de nuestra SAP, 14ª, 6 de octubre de 2008 en este caso es de aplicación el Codi Civil de Catalunya y no la Ley estatal de Propiedad Horizontal.

3.1 En el orden del día de la Junta de 23 de noviembre de 2007 (f.46 y 96) aparecen dos votaciones a realizar: "modificación del título constitutivo y de los estatutos" (primer punto del orden del día) y "votación de que todos los propietarios de los pisos, Locales, Bajos y Pisos de las puertas NUM002 , NUM003 , NUM004 y NUM005 paguen la misma cuota de los Gastos de Comunidad". Pese a preverse una doble votación, en el acta se recoge que hubo una sola, para ambos puntos del orden del día como "cambio estatutos y gastos de Comunidad igual la misma cantidad todos los propietarios" y se acuerda el cambio de estatutos y "que todos los vecinos paguen la misma cuota de gastos de comunidad".

El primer acuerdo, es solo estatutario y no hace referencia a los coeficientes ni los altera. No distingue ningún tipo de gasto, como el de la escalera o el de otras zonas comunitarias, pero es válido, porque no altera los coeficientes referidos en el título constitutivo. Este acuerdo no es contrario a la ley porque aunque el art. 553-3.4 C.c .Cat. exige, para la modificación de las cuotas, la unanimidad o la resolución judicial, aquí solo se acuerda un determinado reparto de gastos.

Este acuerdo no es contrario a la ley. Dejaremos para el estudio del acuerdo de 4 de abril de 2008 la posibilidad legal o no de poner fin a la exención de gastos de escalera por parte de los propietarios de los bajos, por mayorías.

En igual sentido en cuanto al segundo acuerdo (el pago por partes iguales y no por coeficiente de los "gastos de comunidad", sin determinar y sine die ), los actos posteriores de la comunidad reflejan que se trató tan solo de un acuerdo de reparto de gastos o, a lo sumo, de un cambio en la regla estatutaria (art. 5 ), por lo que hay que considerarlo válido, al ser suficiente la mayoría alcanzada.

3.2 No consta el acta de la junta de 4 de abril de 2008 y sí un "certificado" de la presidenta (f.95), no impugnado, según el cual se acordó "modificar el artículo 5 de las normas de la comunidad", con una mayoría de 4/5 , quedando redactado en el sentido de que "[l]os gastos derivados de conservación, limpieza, reparación, consumo de electricidad, sustitución de elementos y demás correspondientes al vestíbulo, escalera ascensor, y demás elementos comunes situados dentro de cada escalera, serán sufragados exclusivamente por los titulares de las viviendas de dicha escalera y de los titulares de los Locales de la Planta Baja y Planta Sótano, a partes iguales por todos los propietarios del inmueble".

Respecto a la redacción original, se cambia la referencia de "coeficiente particular" por las "partes iguales" y se anula la exención de contribución de los propietarios de planta baja y sótano en los gastos ordinarios del vestíbulo y escalera.

La modificación de los estatutos, a diferencia de la modificación de los coeficientes en el título constitutivo, puede conseguirse con las mayorías de 4/5 (art.553-25.2 ), disociando el legislador el régimen de la cuota (que solo se puede cambiar por unanimidad) de las facultades de la comunidad para cambiar el resto del título o los estatutos, como para acordar innovaciones físicas que afecten a la estructura o configuración exterior (que solo precisan la mayoría de 4/5).

Por ello, es válido (por haber alcanzado la mayoría de 4/5) el acuerdo que obliga a los actores a participar de los gastos comunes, aunque haya significado una modificación estatutaria.

3.3 Por último, el acta de la junta de 27 de junio de 2008 (f.84) refleja una liquidación de cuentas del año 2007 con los actores en la que se recoge que están "exentos de pago de luz, ascensor, reparación de ascensor y gastos de escalera", pero se les reclama las cuotas de 2007, a razón de 13 euros por 12 meses, "según el coeficiente de cuota general que tiene cada uno asignado".

Se trata de un acuerdo meramente ejecutivo y que como tal liquidación de cuentas no ha sido impugnado. Se respeta la liquidación según coeficiente (que es del 0,50% para cada actor, según sus títulos) y por ello no puede estimarse el recurso en este extremo.

4. LAS COSTAS

Las costas del recurso deben imponerse a los recurrentes conforme a los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1. Desestimamos el recurso de apelación.

2. Imponemos las costas del recurso a los recurrentes.

Se ordena la pérdida del depósito constituido para recurrir. Esta sentencia no es firme y contra ella cabe recurso por infracción procesal y de casación ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña a preparar por escrito presentado ante este tribunal en el término de cinco días siguientes a su notificación. Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.