Sentencia Civil Nº 238/2011, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 91/2011 de 04 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO 00238/2011

Rollo Núm. ......................... 91/2.011.-

Juzgado de 1ª Inst. Núm. 1 de Ocaña.-

J. Ordinario Núm. ............ 715/2.009.-

SENTENCIA NÚM. 238

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIÉRREZ SÁNCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUÁREZ SÁNCHEZ

Dª GEMA ADORACIÓN OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a cuatro de octubre de dos mil once.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 91 de 2.011, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 1 de Ocaña, en el juicio ordinario núm. 715/09 , en el que han actuado, como apelante PROMOCIONES Y EDIFICACIONES VILLATOBENSES S.A.", representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Guerrero García y defendida por el Letrado Sr. Panduro Aragonés; y como apelados D. Íñigo y Dª Tania , representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Ruiz Benavente.

Es Ponente de la causa la Ilma. Sra. Magistrada Dª GEMA ADORACIÓN OCARIZ AZAUSTRE, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 1 de Ocaña, con fecha 30 de junio de 2.010, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª REMEDIOS RUIS BENAVENTE, actuando en nombre y representación de D. Íñigo y Dª Tania , frente a PROMOCIONES Y EDIFICACIONES VILLATOBENSES S.A. debo condenar y condeno a esta última entidad a abonar a la parte actora la cantidad de ocho mil euros, junto con los intereses prescritos en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , computados desde el dictado de la presente resolución, haciendo expresa imposición a la parte demandada de las costas procesales generadas en este procedimiento".-

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por PROMOCIONES Y EDIFICACIONES VILLATOBENSES S.A.", dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE REVOCAN EN PARTE y en la forma que luego se dirá, los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, que habrán de ser completados en la forma que se exprese, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Se alza el apelante contra la sentenci apelada alegando su discrepancia con la valoracion y análisis de la prueba en ella al considerar esta resolucion que la entrega de llaves se produjo el 8.4.08 alegando que lo fue materialmente antes del plazo señalado en el contrato de compraventa (octubre de 2007), por lo que no cabe aplicar la clausula penal para indemnizar por retraso en su entrega que pedia la demanda y aplica la sentencia, y asimismo en otro caso si la sentencia considero como fecha de entrega la de 8.4.08 (fecha de la escritura publica de compraventa) debió tenerse en cuenta que tal retraso solo se produjo porque hasta esta fecha la demandante no obtuvo financiación suficiente para pagar el precio que restaba por abonar de la vivienda, por lo que entiende que el retraso no le es imputable y no esta producido por incumplimiento por su parte que de lugar a la aplicación de la clausula penal.

SEGUNDO: Para el examen de la cuestión la Sala debe partir de que a) la clausula quinta del contrato privado de compraventa establece que la vendedora se obligaba a elevar a escritura publica el contrato de compraventa en el plazo de un mes a partir de la fecha de final de obra (salvo válidamente prorrogable) y que "el otorgamiento se realizara ante el notario que la parte vendedora designe y en ese mismo acto se efectuara la entrega de llaves correspondiente", b) la clausula octava del contrato establece en clara conexión con la anterior "la entrega de llaves se efectuara en el mes de octubre de 2007" y si esto no fuese asi la parte vendedora daría una indemnización diaria de 50 euros a partir del dia uno de noviembre de 2001 hasta la entrega de las llaves, c) la clausula tercera que fijaba el pago del precio señalaba a fechas fijas anteriores a octubre de 2007 diversos pagos fraccionados y en las sucesivas señalaba "la cantidad restante se ira entregando según avance la construcción", d) consta en la causa la finalización de la obra con sus licencias administrativas en octubre de 2007, e) en la escritura publica de compraventa de 8.4.08 se describen pagadas diversas partes del precio hasta 2006 y que la cantidad restante de 14.250,57 euros se recibe en ese acto por la vendedora, f) consta en la causa que desde Febrero de 2008 los compradores venían requiriendo al vendedor para la escrituración y entrega de llaves y g) consta en la causa que los demandantes solicitaron financiación bancaria de la parte del precio pendiente por lo que se practico tasación de la vivienda en marzo de 2007, que solo tenia validez a estos fines del expediente de préstamo de seis meses, cuando la parte conocía por el contrato que la entrega de llaves seria en fecha octubre de 2007 por lo que dejo aquella tasacion de ser eficaz en septiembre de 2007 (documento num 8 acompañado a la demanda). Como a esta fecha de septiembre no se habia firmado la operación se inicio o se reprodujeron los tramites del expediente bancario (nueva tasación) y se volvió a aprobar la operación de préstamo el 8.1.08 (lo que corrobora el documento num 12 acompañado a la demanda)

TERCERO: A la vista de lo anterior y ante la alegación del recurso de que la entrega de llaves fue independiente de la escritura publica y previa a la misma (la fija en junio de 2007) ha de indicarse que la revocación de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia no puede prosperar si simplemente las conclusiones fácticas a que llega el Juez a quo, a través de la valoración del conjunto de prueba, se pretenden desarticular en vía de recurso apoyándose en documentos y pruebas ya examinados y tenidos en cuenta en la Sentencia, para interpretarlos a fin de obtener conclusiones mas favorables a los intereses de parte, siendo que solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o bien por la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible, o bien porque se haya apreciado la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, por lo que no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.

En este caso y como señala la sentencia apelada no consta por documento alguno o prueba objetiva suficiente que se pusiera a los compradores en posesión de la vivienda mediante la entrega de llaves antes de octubre de 2007, lo que tampoco se hizo constar en la escritura publica, y la Sala comparte por lógico el razonamiento de la sentencia apelada de que precisamente era a la ahora apelante a quien interesaba la constancia de tal entrega anticipada de forma suficiente, de ser cierta, no solo porque era una obligación contractual a su cargo de la que obviamente le interesaba hacer constar su cumplimiento, sino porque ademas por el retraso en dicha entrega pesaba sobre ella el pago de una importante indemnización como clausula penal efectivamente pactada y consentida por dicha apelante, siendo que sin embargo no existe ninguna constancia de tal concreta entrega y su fecha de junio de 2007 que se alega en el recurso, en contra de lo que en circunstancias como estas es el normal y ordinario actuar de la generalidad de las personas en el trafico según las normas de experiencia, por lo que la falta de plasmación de recibo previo a la escritura de la entrega de llaves, como seria lo razonable por lo expuesto de haber existido aquella, si algo determina es que no se produjo dicha entrega de junio de 2007.

Asimismo la Sala debe señalar, frente a las alegaciones del recurso de lo que resulta de unas fotos aportadas por la demandante de Junio de 2007 y que demuestran que ya habían introducido los compradores enseres propios en la vivienda, que la obligación del vendedor es la entrega de la cosa vendida por su puesta en poder y posesión del comprador (art 1462 C. Civil ) que se puede producir por el otorgamiento de escritura publica (art 1462,2 del C. Civil ) o por la entrega de llaves (art 1463 del C. Civil ) pero no por cualquier dejación de llaves, sino por la que equivale a la entrega de la cosa por puesta de esta a la plena disposición del comprador. En el contrato se preveía la entrega de llaves con la escritura publica, centrando asi el momento del cumplimiento de esta obligación del vendedor. Si las partes pactaron despues otro tiempo de entrega, como pretende el recurso, ello debia constar suficientemente y no consta ni siquiera en la posterior escritura publica. Ademas lo que es obvio es que lo que ha de entregarse es lo vendido: una vivienda edificada y apta para el uso que le es propio como tal, y por ello al pactar la entrega de llaves se parte (clausula quinta ) del final de obra. De las fotos aportadas de junio de 2007 aparece la vivienda todavía en construcción, lo que corrobora el certificado final de obras de fecha posterior a Junio, por lo que si, aun asi, se consintió que introdujera enseres el comprador en la vivienda dejándole unas llaves, ello no puede equipararse a la efectiva entrega de la cosa vendida pues no se puso en exclusiva y excluyente posesión del comprador una vivienda ya construida. Asi pues, aquella entrega de unas llaves para dejar algunas cosas durante la obra no es un cumplimiento de la obligación principal de entrega de la cosa vendida por el vendedor, que es a la que en definitiva se refiere el contrato al mencionar la entrega de llaves. Es mas, la parte apelante admite, de un lado, que a la entrega de la vivienda se pagaría por el comprador el resto del precio aun pendiente si bien por la entrega de llaves de junio de 2007 que alega ahora no recibió ni solicito pago alguno según relata la propia escritura publica posterior, por lo que de sus propios actos aparece que ni siquiera esta vendedora considero en su momento que el prestar unas llaves para dejar algunas cosas en la vivienda antes del fin de obra cumplia con la entrega definitiva de la cosa vendida, aunque ahora le interese alegarlo.

En conclusión, la prueba valorada en su conjunto arroja lógicamente el resultado que ha apreciado el Juez a quo y la parte apelante no ha indicado de que prueba objetiva aportada en la causa puede derivarse un particular o extremo que justifique realmente su pretensión, por lo que, así las cosas, el recurso no puede prosperar para que prevalezcan las valoraciones subjetivas del interesado, habida cuenta de la abundante doctrina jurisprudencial elaborada acerca de lo contrario, debiendo confirmarse la sentencia tanto por la imposibilidad de recoger este Tribunal el criterio personal de la parte recurrente, como por cuanto haciendo uso de la facultad que la LEC le otorga para la valoración de la prueba realizada en la instancia se llega a idéntica conclusión que la obtenida por el Juzgador "a quo".

TERCERO Otra cuestión que plantea el recurso, precisamente basada en la simultaneidad pactada de entrega de vivienda/pago de precio pendiente a la que antes se ha atendido, es que a fecha octubre de 2007 en que ya estaba terminada la vivienda, se retraso la entrega (escritura publica) por causa imputable al comprador que carecia de la financiación que solicito para el pago del precio restante. Ello consta en autos pues, por razones que la propia apelada en su oposición al recurso admite ajenas a lo que se ha sometido por las partes a conocimiento del Juez como objeto del procedimiento, la operación bancaria autorizada en marzo de 2007 no llego a tener efectos y ello antes de cumplirse el plazo del que parte la clausula penal y la siguiente operación no se centro en una nueva tasación manteniendo la autorización bancaria previa de la misma, sino que se realizo nueva tramitación y nueva autorización el 8.1.08 y asi lo expresa terminamente la propia documental de la apelada. Asi, a la fecha pactada en el contrato para la entrega de la vivienda, a partir de la que era aplicable la clausula penal según el contrato, la parte compradora lo que ha acreditado es que no tenia a su disposición la financiación que habia solicitado para poder cumplir su obligación de pago del precio. En la interpretación de las clausulas penales y del art 1152 del C. Civil la Jurisprudencia determina ( STS 14.10.94 entre otras) que el incumplimiento de la obligación a la que se anuda la indemnización por clausula penal ha de ser imputable al deudor de dicha obligación y por ello, porque las clausulas penales ( STS 6.5.98 ) deben interpretarse con carácter restrictivo, en la delimitación del tiempo en que se aplica, es preciso descontar los días de demora no imputables al vendedor (en este sentido STS 8.10.02 ) pues otra respuesta seria exagerar indebidamente el alcance de la pena. Aquí estamos ante una obligación a la que se anuda la clausula penal que es la de entrega de la vivienda, cuyo cumplimiento aquella clausula garantiza y cuyo incumplimiento hace nacer la eficacia de la pena, y como esta es obligación bilateral y reciproca de otra de cumplimiento simultaneo del otro contratante, ello significa que el acreedor de la obligación garantizada con clausula penal, reciproca de otra a su cargo, no puede exigir el cumplimiento por su deudor sin cumplir su obligación reciproca y en este caso en octubre de 2007 los demandantes no consta, sino todo lo contrario, que pudieran pagar el precio de la vivienda en la parte que restaba, tratandose, a falta de otra previsión de aplazamiento del pago a fecha posterior de la entrega de la cosa que no consta en el contrato, de obligaciones de cumplimiento simultaneo (art 1466 C. Civil ). Por ello en noviembre de 2007 no puede empezar a computarse un incumplimiento del vendedor cuando lo que consta es que el comprador precisaba una financiación para pago del precio que no habia obtenido en esa fecha y con ello que no estaba en disposición de cumplir con el pago del precio y de hecho su primer requerimiento de escrituración al vendedor es de febrero de 2008, tras la obtención de dicho préstamo, por lo que la Sala considera que la clausula penal no debe aplicarse desde uno de noviembre de 2007 . Ahora bien,desde este momento en que consta que los compradores estaban en disposición de pagar el precio y no se habían realizado los tramites por la vendedora para escriturar (pues ella era quien tenia que elegir notaria), es decir, desde el nueve de enero de 2008, la clausula penal debe regir y hasta el dia anterior a que se otorga escritura (7.4.08 ) cuando ademas consta que la iniciativa desde entonces y durante este tiempo para que se llegara a escriturar se llevo por la compradora y no por la vendedora como correspondía por el contrato, estimando asi solo parcialmente el recurso y revocando en parte la sentencia con las consecuencias inherentes en cuanto a las costas procesales.

CUARTO: No procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil .-

Fallo

Que ESTIMANDO EN PARTE el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de PROMOCIONES Y EDIFICACIONES VILLATOBENSES S.A., debemos REVOCAR Y REVOCAMOS EN PARTE la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 1 de Ocaña, con fecha 30 de junio de 2.010, en el procedimiento núm. 715/09 , de que dimana este rollo, y en su lugar estimando parcialmente la demanda por la que se inicio este procedimiento, debemos condenar y condenamos a PROMOCIONES Y EDIFICACIONES VILLATOBENSES S.A. a abonar a D. Íñigo y DÑA Tania la cantidad total de 4500 euros por los conceptos reclamados en la demanda, mas los intereses imperativos de la legislación procesal, todo ello sin imponer a ninguna de las partes condena al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia y en esta alzada y ordenando la devolucion del deposito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilma. Sra. Magistrado Dª GEMA ADORACIÓN OCARIZ AZAUSTRE, en audiencia pública. Doy fe.-