Sentencia Civil Nº 238/2012, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 3, Rec 536/2011 de 05 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00238/2012

S E N T E N C I A Nº 238/2012

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRISIMOS SRES

PRESIDENTE

D. ANTONIO J. GUTIÉRREZ R.- MOLDES.

MAGISTRADOS

D. JAIME ESAIN MANRESA.

D. FRANCISCO JAVIER ROMERO COSTAS.

En la ciudad de PONTEVEDRA, a cinco de junio de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 394/2009, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CANGAS, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION-R (LECN) 0000536 /2011, en los que aparece como parte apelante, Juan Antonio , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. ANTONIO DANIEL RIVAS GANDASEGUI, asistido por el Letrado D. JOSE ANTONIO CID NOVOA, y como parte apelada, Ceferino , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. JOSE MANUEL GONZALEZ-PUELLES CASAL, asistido por el Letrado D. AMADOR TENORIO RIVAS; Héctor , siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. ANTONIO J. GUTIÉRREZ R.- MOLDES.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Cangas do Morrazo, se dictó sentencia de fecha 10 de junio de 2011 , cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: Que estimo parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de Ceferino contra Juan Antonio y Héctor condenando a los demandados a que abonen de forma conjunta y solidaria al demandante la cantidad de 5.933,65 euros más los intereses legales correspondientes desde la fecha de la interpelación judicial, y con expresa condena en costas a la parte demandada.".

SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo.

TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

Aceptamos los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima la demanda de reclamación de determinadas cantidades por el incumplimiento del contrato concertado entre las partes con fecha 30 de mayo de 2008 (f.10ss).

Este contrato se titula de alquiler con opción de compra de vivienda, tiene como objeto la casa propiedad del demandante y su naturaleza es compleja por la estrecha vinculación entre la opción de compra que se concreta y el arrendamiento temporal que también se acuerda. En consecuencia, el contrato habrá de regirse por sus expresas cláusulas, pues ambos se comprometen a respetar el compromiso adquirido, con previsión de penalización por su incumplimiento por una u otra parte.

Deriva la reclamación del propietario de la resolución unilateral llevada a cabo por los arrendatarios y optantes y así lo declara la sentencia apelada al haber abandonado la vivienda a finales de junio de 2009.

La primera alegación del recurso de los demandados mantiene la resolución amistosa del contrato como consecuencia de las dificultades para obtener la licencia de ocupación y por tanto de ejercitar la opción de compra. Las negociaciones y mutuo acuerdo que alega el recurso serían solo verbales y carecen de una mínima prueba escrita frente a la negativa del actor. Es exigible una documentación de la resolución de un contrato que ha adoptado esta forma escrita y que además tiene un contenido de cierta complejidad. Sobre todo cuando el mismo contrato también establece la prórroga del arrendamiento hasta que se haga efectiva la totalidad de la compraventa, con previsión de notificación por escrito con dos meses de antelación en el caso no estar una de las partes de acuerdo con la renovación del contrato de arrendamiento. Esto supone que el contrato, tanto arrendamiento como opción, sigue en vigor a falta de esa notificación escrita que en modo alguno se acredita. Sólo consta el hecho consumado de la marcha de la vivienda, lo que jurídicamente es un acto unilateral de resolución del contrato en todos sus extremos.

Por el contrario no existe prueba sobre el acuerdo amistoso entre las partes ni se puede deducir de las explicaciones de parte.

SEGUNDO.- También se alega la nulidad de la cláusula octava del contrato que establece la penalización de 3.000 euros en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes.

En contra de lo que exponen los apelantes, esta cláusula es clara en su redacción y no es abusiva en su contenido, al menos en cuanto a su aplicación al supuesto litigioso. La fundamentación del recurso parece referirse a un estricto contrato de arrendamiento y no al litigioso contrato complejo de opción y arrendamiento. En el primer caso los argumentos serían estimables, pero la penalización obedece a la frustración de la venta como expresa en su referencia a la parte optante y la parte cedente.

El fracaso de la venta conlleva un perjuicio para el propietario que ya la había convenido y la acción unilateral de los optantes justifica la penalización que se conviene. Y su cuantía no es desproporcionada al precio de venta que se había establecido en 354.597?, aproximadamente un uno por ciento.

TERCERO.- Se impugnan también de forma individualizada las distintas cantidades reclamadas.

Se reconoce adeudar las dos mensualidades que son objeto de condena, y se alega el acuerdo de pagar la de abril mediante la fianza depositada, pero al igual que sucede con la resolución, tampoco se acredita pacto en este sentido, a reserva siempre de lo que suceda en su posible devolución.

El seguro de hogar estaba vinculado al contrato de arrendamiento por lo que probada la renovación del primero durante la vigencia del segundo, y no justificada la formal resolución del arrendamiento, ha de confirmarse que la obligación de su pago sigue correspondiendo al arrendatario.

Y los consumos, tanto de electricidad como de agua, se acreditan mediante los correspondientes recibos, por lo que también han de ser asumidos por el arrendatario en base a lo que inequívocamente se acuerda en el contrato.

CUARTO.- La estimación de la demanda no es total, pero sí es sustancial como razona el Juez a quo, pues sólo se rechazan los 12,34 euros correspondientes al burofax de reclamación previa, cantidad que resulta intrascendente por concepto y por cuantía, sin que en la práctica haya sido discutida.

Es por eso una estimación sustancial que a efectos de costas se equipara a la estimación total para aplicación del art. 394.1 LEC .

QUINTO.- Al desestimarse el recurso, las costas de esta instancia han de imponerse a la parte apelante por imperativo del art. 398 LEC .

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Juan Antonio y confirmamos la Sentencia apelada, con imposición de las costas de esta instancia a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que esta sentencia no es firme y contra la misma podrán las partes legitimadas optar por interponer el Recurso Extraordinario por Infracción Procesal o el Recurso de Casación ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el plazo de 20 días, contados desde el día siguiente a su notificación, conforme disponen los Arts. 466 y ss y la Disposición Final 16ª LEC /2000

Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

Una vez firme, expídase testimonio que será remitido con los autos originales al Juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Notifíquese asimismo esta resolución al/los apelado/s rebelde/s, según dispone el artículo 497 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos