Sentencia CIVIL Nº 238/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 583/2017 de 17 de Abril de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935672169
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Recurso de apelación 583/2017 -P
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 622/2015
Parte recurrente/Solicitante: Carmen , Secundino
Procurador/a: Jesús Sanz López, Jesús Sanz López
Abogado/a: CARLOS GIRBAU GIRBAU
Parte recurrida: CADMUS INVESTMENT GROUP S.L., PROYECCIO DOS S.L.
Procurador/a: Mª Teresa Yagüe Gomez-Reino
Abogado/a: Eva Morató Travería
SENTENCIA Nº 238/2018
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Jordi Lluís Forgas Folch
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 17 de abril de 2018
VISTOS en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los presentes autos
de Procedimiento Ordinario, tramitados con el número arriba expresado por el Juzgado de Primera Instancia
número Cincuenta de Barcelona a demanda de Secundino y Carmen contra PROYECCIÓ DOS SL y
CADMUS INVESTEMENT GROUP SL pendientes en esta instancia al haber apelado la demandante citada
la sentencia que dictó dicho Juzgado el día diez de febrero de dos mil diecisiete.
Han comparecido en esta alzada la parte apelante, representado, por el procurador de los tribunales
Sr. Jesús Sanz López y defendida por el letrado Sr. Carlos Girbau Girbau y la parte demandada representada
por la procuradora de los tribunales Sra. María Teresa Yagüe Gomez-Rein y asistida por el letrado Sr.Eva
Morató Travería

Antecedentes

PRIMERO. La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor siguiente: " Que desestimo íntegramente la demanda formulada por Secundino y Carmen contra PROYECCIÓ DOS SL y CADMUS INVESTEMENT GROUP SL y en consecuencia absuelvo a las demandadas de todas las pretensiones contra ellas ejercitadas, todo ello con expresa imposición a la demandante de la condena al pago de las costas causadas ene le presente procedimiento ".



SEGUNDO. Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la referida parte demandada.

Admitido en ambos efectos se dio traslado a la contraparte, que presentó escrito impugnándolo y solicitando la confirmación de la sentencia recurrida, tras lo cual se elevaron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia Provincial, que señaló votación y fallo para el día veintisiete de marzo pasado.

Actúa como ponente el Magistrado Sr. D. Jordi Lluís Forgas Folch.

Fundamentos

1.- En su escrito de demanda, los actores, Secundino y Carmen señalaron que, con vistas a adquirir la compra, la propiedad de un piso sito en Barcelona, carrer DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , Carmen firmó, el 9 de mayo de 2015, un contrato denominado de reserva en el que la referida codemandante entregaba a 3.000 euros a la codemandada PROYECCIÓ DOS SL (una agencia de la propiedad inmobiliaria API), se fijaba el precio de la compraventa en 335.000 euros, se comprometía la vendedora a efectuar una serie de obras y de entrega de documentación antes de la firma de las arras o, en su caso, del contrato, y se fijaba el término para otorgar el contrato de arras el del día 15 del mismo mes y año.

2.- Los demandantes reclaman la devolución del importe doblado de la cantidad de 3.000 euros entregada en su día, más los gastos en los que intervinieron como consecuencia de lo anteriormente expuesto (gastos de notaría y de burofaxes enviados), dado el incumplimiento a los demandados del precontrato o reserva y pretenden, de forma principal, la condena solidaria al pago de 6.226,78 euros, o bien de forma solidaria, al pago de 3.226,78 euros. La sentencia de la primera instancia, que ahora recurren los demandantes, desestimó íntegramente esas pretensiones, ya que no se había acreditado un incumplimiento imputable a la API codemandada del precontrato de arras de 9 de mayo de 2015 y determinó falta de legitimación activa Secundino ya que la acción que se ejercita es la resolución del contrato de reserva de fecha de 09/05/2015, con los efectos que ello conlleva, por tanto, estando concluido solo el dicho precontrato entre Carmen y PROYECCIÓ DOS SL, por lo que ninguna acción ostenta el Sr. Secundino contra PROYECCIÓ DOS SL, con quien ningún contrato firmó, ni ninguna obligación asumió, por lo que no podía reconocer legitimación activa al mismo, por más que la intención fuera adquirir en pro indiviso la vivienda.

3.- Como señaló con acierto la sentencia de la primera instancia se está frente a un precontrato de arras que se otorgó en fecha 9 de mayo de 2015, y solo sobre la base de ese precontrato se reclaman los aludidos importes.

En aquel precontrato se constata que la Sra. Carmen entregó a la API codemandada, PROYECCIÓ DOS SL, la suma de 3.000 euros, se identificó la finca a adquirir en su día, se fijó el precio de la compra en 335.000 euros, reservándose la compradora el derecho a designar comprador y a escoger notario así como el idioma de la operación, obligándose, previamente a la firma del contrato de arras, la parte vendedora a realizar una serie de obras y de entrega de determinada documentación que se especificó.

También, en dicho documento, se concretó y fijó que la reserva del inmueble se realizaría hasta el día 15 de mayo de 2015, firmándose entonces el contrato de arras tras la entrega por la vendedora de toda la documentación que se detalla, aunque dejándose constancia, asimismo, de que la documentación que no se pudiera hacer entrega se haría, en todo caso, antes de la fecha de la escritura de la compraventa. Por último, dejar constancia de que dicha reserva estaba sujeta a la aprobación de la parte vendedora.

4.- Señala la STS de 17 de junio de 2008 " Mediante el precontrato las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( STS 4 de julio de 1991 ). Fijan sus elementos, pero aplazan su perfección ( STS de 3 de junio de 1994 ) y adquieren la obligación de establecer el contrato definitivo en virtud de la relación jurídica obligacional nacida del precontrato, por lo que pueden reclamar su cumplimiento de la otra parte ( SSTS de 23 de diciembre de 1995 ; 11 de mayo de 1999 ). Se diferencia del pactum de contrahendo [pacto de contratar] en que no se requiere actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, sino que basta la aceptación para la perfección del contrato ( STS 23 de diciembre de 1991 ; 17 de marzo de 1993 ; 16 de octubre de 1997 ; 15 de diciembre de 1997 ; 11 de abril de 2000 ; 30 de enero de 2008, rec. 4903/2000 ).

En el precontrato unilateral sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato y la otra tiene derecho a exigírselo, como ocurre en el contrato de opción de compra. En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor del contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitar la opción en el plazo previsto, queda caducada ( SSTS 17 de marzo de 1993 ; 18 de junio de 1993 ; 24 de mayo de 1994 ; 30 de junio de 1994 ; 14 de febrero de 1997 ; 11 de abril de 2000 ; 14 de noviembre de 2000 ; 22-12-2005, rec. 1672/1999 ).

La distinción del precontrato de compraventa bilateral o promesa de vender o comprar, regulado el artículo 1451 CC, o el contrato de opción, de carácter unilateral, por una parte, y la compraventa, de otra, debe deducirse de la voluntad de los contratantes en virtud de las reglas de interpretación de los contratos" .

5.- En el caso, resulta correcta la calificación respecto del pacto de 9 de mayo de 2015, del que se derivan las obligaciones reclamadas en el presente procedimiento, como la de un precontrato de arras, ya que el contenido negocial del mismo no es el de celebrar una compraventa sino el de otorgar unas arras. En este sentido, de dicho precontrato solo se derivan obligaciones para la parte demandante otorgante del mismo, la Sra. Carmen y para la API otorgante del mismo, PROYECCIÓ DOS SL, contenido obligacional recíproco en el que en ningún momento se estipuló que el importe abonado se pudiera reclamar dobladamente en caso de incumplimiento imputable a la intermediaria demandada, lo que redunda en la puntualización que formula la parte apelada de que, en realidad, no se trató, en ese documento, de otorgar ya unas arras penitenciales, que en su caso, facultarían a reclamar el doble de la suma entregada, atendido que, por otro lado, el carácter penitencial no se presume.

6.1.- Hemos de recordar que los actores estaban interesados en la compra de una vivienda que publicitaba la agencia de propiedad inmobiliaria PROYECCIÓ DOS SL. Siguiendo el relato de la demanda, después de otorgado el meritado precontrato, la inmobiliaria les remitió un correo electrónico solicitándoles el pago de 30.500 euros mediante dos cheques bancarios nominativos, uno por importe de 21.339,50 euros en favor de la vendedora CADMUS INVESTMENT GROUP SL y otro por 9.160,50 euros en favor de la inmobiliaria PROYECCIÓ DOS SL, sin adjuntar contrato alguno, por lo que los actores requirieron a la inmobiliaria la entrega del borrador del documento con carácter previo a la entrega de los cheques, negándose la inmobiliaria y generando en los actores desconfianza. Asimismo, los actores manifestaron su disconformidad con pagar parte de las arras a la inmobiliaria, considerando que deberían hacerlos directamente a la vendedora.

6.2.- En fecha 12 de mayo, la API demandada les envió un borrador de contrato de arras pero ese mismo día los actores enviaron a la inmobiliaria un correo electrónico en el que le hacían saber: a) que estaban en desacuerdo con pagar parte de las arras a la inmobiliaria, pues desconfiaban de su solvencia; b) que querían que se les acreditase el documento que acreditase que la inmobiliaria tiene poder especial de la vendedora para vender, pues en el borrador de contrato enviado solo especifica que es mandataria verbal; c) que necesitaban ciertos documentos del inmueble. Al día siguiente la inmobiliaria contestó que tenía autorización para vender, que los cheques deben ser extendidos de la manera expresada y que les confirmasen si el viernes se firmaba el contrato en las condiciones pactadas. Finalmente, les ofrecía la devolución del importe de reserva.

6.3- Tras diversas comunicaciones resultan determinantes los docs. 17, 18, 19 y 20 adjuntados al escrito de demanda. En el primero de ellos, un email enviado por la actora Carmen a la API codemandada de fecha 14 de mayo de 2015, se indica que tras las conversaciones mantenidas con la propiedad y con la propia API, la meritada demandante se compromete a comparecer al día siguiente día 15 de mayo en las oficinas de la para firmar el contrato de arras, añadiendo que traería un cheque a favor de la propiedad por valor de 30.000 euros, señalando que previamente se le debería entregar un borrador del contrato de arras, un contrato con el industrial y el último recibo del IBI, contestando el mismo día (doc. 18) la API codemandada por email en él se adjuntaba el contrato de arras, el recibo del IBI y los datos del constructor requerido y señalado a la referida codemandante, Sra. Carmen , que la esperaría al día siguiente a las 13 horas para firmar el contrato de arras.

La meritada codemandante no compareció ese día y a esa hora a la sede de API, remitiendo a las 13.05 un email en el que manifestaba que, como consecuencia de las conversaciones con la propiedad señalaba que harían ninguna reserva, asumiendo el riesgo e interesaba la devolución del importe de la reserva imputando a la demandada API el hecho de no haber dejado de enseñar el piso. Tanto en el contrato de arras como en el email de fecha 18 de mayo de 2015 el precio de la vivienda queda en 330.000 euros mientras que el importe de arras a librar por la demandante se sitúa en la suma de 33.000 euros, teniendo en cuenta la suma de 3.000 entregada.

6.5.- En realidad, todo lo anterior, de por sí, ya lleva a confirmar el pronunciamiento apelado pues revela un incumplimiento del precontrato de arras o reserva imputable solo a la parte accionante, pero ante las alegaciones de la parte apelante añadiremos que, en cuanto a la imputación de falta de poder, señalar que los poderes otorgados lo son de fecha 17 de abril de 2015 y fueron otorgados ante notaria de Barcelona. En dicha escritura de poderes especiales el Sr. Geronimo otorga, como administrador de la codemandada CADMUS INVESTMENT GROUP, S.L. y otra sociedad, a la entidad PROYECCIO DOS S.L facultades para: Primera 'C omprar y vender bienes inmuebles en ia Comunidad autónoma de Catalunya (...)' Segunda: 'Firmar cuantos documentos públicos o privados sean precisos (...)' . Ello resulta del doc. 4 de la contestación. El hecho de que esos poderes ya le fueron exhibidos a la actora se revela porque el resto de documentación relatada en el precontrato también se le había exhibido previamente, por eso no la reclama en el email de la actora de 14 de mayo 2015.

En cuanto al otro motivo que alega la adversa para tratar de fundamentar un incumplimiento imputable a la API, el pago mediante dos cheques, consta que se accedió antes del día 15 de mayo a que se pagaran las arras con un único cheque a favor del propietario, tal como aparece en el redactado de la nueva propuesta de contrato -doc. 18 de la demanda- y en todo caso, el hecho de que uno de los cheques fuera a nombre de PROYECCIÓ DOS SL afecta a la forma de pago de las arras pero no a la cuantía de las mismas y en modo alguno les privaría de su naturaleza de arras penitenciales.

7.- En realidad, con los hechos relatados, se ha constatado que la demandante Sra. Carmen se puso en contacto con el legal representante de la sociedad propietaria de la vivienda. En este sentid, dicha actora comunicó a la API que quería seguir adelante con la compra enviándole el meritado mail de 14 de mayo, emplazándola al día siguiente en su despacho para la firma del contrato de arras. Ya en dicho email la actora alude a que ha hablado con el Sr. Geronimo , legal representante de la codemandada propietaria de la finca, CADMUS INVESTEMENT GROUP SL.

Sin embargo, no se ha acreditado ni documentalmente ni se desprende de la declaración del referido Sr. Geronimo que se llegara a ningún acuerdo con la Sra. Carmen , en ningún sentido, ni siquiera para dejar sin efecto la prestación de las arras comprometidas, remitiendo siempre aquél a la referida actora a la API codemandada ya que tenía con ésta un acuerdo de exclusiva. Así muestra de ello es el Whats App enviado el día 18 de mayo de 2015 por la Sra. Carmen al Sr. Geronimo , -doc. 7 de la contestación-.

A pesar de esa conducta del Sr. Geronimo , la referida actora insistió en su postura y envió un email a la API codemandada -doc. 20 de la demanda- diciendo que ha llegado a un acuerdo con el Sr. Secundino consistente en proceder directamente a firmar la escritura de compraventa sin hacer ninguna operación previa, ni contrato de arras, y que la fecha sería cuanto antes mejor y como máximo el 5 de junio de 2015 y añade toda una serie de condiciones. Tal y como señaló en su declaración el meritado legal representante de CADMUS INVESTEMENT GROUP SL, la operación globalmente considerada, lleva a tres pasos, la firme del precontrato de arras o reserva, la firma del contrato de arras y, en último lugar, la firma del contrato de compraventa. De ahí que incumplida la primera implica que la propietaria del inmueble, pudo proceder a la venta a un tercero sin que ostente obligación alguna frente a la actora.

8.- En definitiva, la no presentación por parte de la meritada actora a la firma del contrato de arras en la fecha señalada en el documento de reserva, por causas solo a ella imputable, hace que la reserva caduque y carezca de eficacia, y sobre todo, por lo que hace a la presente litis, basada única y exclusivamente, en la imputación de incumplimiento del precontrato de arras o reserva, determina que la demanda deba de desestimarse, confirmando el pronunciamiento recurrido, con desestimación de la apelación ya que, en todo caso, la cantidad entregada como señal debe imputarse a indemnizar, tal como claramente reflejó el tenor literal del referido precontrato, a la API demandada por la prestación de sus servicios.

9.- Por último, procede la imposición de las costas de esta alzada a cada apelante al haberse desestimado su recurso de apelación ( art. 398 LEC ).

Fallo

Desestimamos los recursos de apelación interpuestos por Secundino y Carmen contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Cincuenta de Barcelona dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que se confirma y ello con imposición de las costas en esta instancia a los apelantes.

Contra la presente resolución las partes legitimadas podrán interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos