Sentencia Civil Nº 239/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 264/2011 de 05 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00239/2011

Rollo Apelación Civil núm. 264/11

Ilmos. Señores

D. CARLOS MORENO MILLAN

Presidente

D. JUAN MARTINEZ PEREZ

D. JUAN ANTONIO JOVER COY

Magistrados

En la Ciudad de Murcia, a cinco de mayo de dos mil once.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Yecla, con el núm. 579/09, entre las partes: como parte actora en primera instancia y apelante en esta alzada, la mercantil "Piquersa Construcciones, S.L.", en primera instancia representada por el Procurador D. Fernando Alonso Martínez y en esta alzada representada por el Procurador D. Vicente Marcilla Onate, siendo defendida en ambas instancias por el Letrado D. José Manuel Zapater Ibáñez; y como demandada en primera instancia y apelada en esta alzada, la mercantil "Promociones Fuycom 2006, S.L.", en primera instancia representada por la Procuradora Dña. Mariona López Sánchez y en esta alzada por el Procurador D. Carlos Jiménez Martínez, siendo defendida por el Letrado D. Rafael López Prats.

Ha sido Ponente de esta Sentencia, el Ilmo. Sr. Magistrado, D. JUAN MARTINEZ PEREZ, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- Que el Juzgado de instancia citado, con fecha 13 de octubre de 2010, dictó en los autos principales de los que dimana el presente Rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así: " Que estimando parcialmente la demanda formulada por la representación de Piquersa Construcciones S.L., contra Promociones Fuycom 2006 S.L., debo declarar y declaro la resolución del contrato privado de compraventa suscrito en fecha 1 de febrero de 2005, y debo condenar y condeno a la demandada a que restituya a la actora la cantidad de 42.000 euros, más los intereses legales devengados desde la interpelación judicial, más el interés anual equivalente al interés legal del dinero incrementado en dos puntos devengado desde el dictado de la presente resolución, todo ello sin expresa imposición de las costas causadas. "

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y en tiempo y forma se interpuso recurso de apelación por el Procurador de los Tribunales D. Fernando Alonso Martínez en representación de la parte actora, la mercantil "Piquersa Construcciones, S.L.", siéndole admitido, presentando la Procuradora Dña. Mariona López Sánchez, en representación de la parte demandada, la mercantil "Promociones Fuycom 2006, S.L.", escrito de oposición al recurso formulado de contrario. Siendo emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, formándose el presente rollo nº 264/11, designándose Magistrado Ponente por turno, personándose la parte actora ahora apelante y la parte demandada y apelada en esta alzada, señalándose Deliberación y Votación para el día 3 de mayo de 2011.

TERCERO.- Que en la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En el recurso de apelación interpuesto en nombre de la entidad PIQUERSA CONSTRUCCIONES, S.L., se pretende que se revoque la sentencia de instancia, solicitándose, con carácter principal, la condena de la entidad demandada, PROMOCIONES FUYCOM 2006 S.L., a la cantidad de 84.000 €, basándose esta pretensión en el contrato celebrado en fecha 1-2-2005; se indica, en síntesis, que el local objeto del contrato debió entregarse el 24-11-2007, se discrepa de lo razonado en instancia, pues el burofax remitido por la entidad PROMOCIONES FUYCOM 2006 S.L., en fecha 29-1-2008, no puede considerarse como resolución, sino como desistimiento, pues voluntariamente decidió poner término a la relación contractual; que la entidad mercantil y vendedora no estaba facultada para resolver el contrato al amparo del artículo 1.124 del Código Civil ; se hace mención a los actos coetáneos y posteriores de la demandada, demostrativos del desistimiento del contrato; que es erróneo considerar que en la cláusula tercera del contrato no se recoja un pacto de arras penitenciales, sino confirmatorio, habiéndose vulnerado lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil ; que la entidad PROMOCIONES FUYCOM 2006 S.L., debe reintegrar la cantidad recibida en su día, con los efectos que establece el articulo 1.454 del Código Civil , devolviendo el doble de lo recibido.

Con carácter subsidiario, para el supuesto que se mantenga la existencia de resolución contractual, se pretende, que en concepto de indemnización se condene a la entidad demandada al pago de la cantidad de 8.629,56 €, por intereses legales devengados por la cantidad inicialmente entregada, por importe de 42.000 €, desde el 1-2-2005 hasta el 2-7-2009, y asimismo se pretende que se condene a la cantidad de 7.600 € en concepto de rentas dejadas de percibir, discrepándose de lo razonado en el fundamento de derecho cuarto, aludiéndose a lo declarado por el testigo, D. Jenaro , en el sentido de que existía un contrato verbal para alquilar el entresuelo.

En relación con las anteriores cuestiones la sentencia de instancia considera que la cantidad entregada por la entidad demandante y compradora, por importe de 42.000 €, fue en concepto de arras confirmatorias, conclusión ésta que deduce, no obstante lo acordado en la cláusula tercera del contrato, de lo estipulado en la cláusula segunda , en cuanto a la forma de pago del precio, indicándose que la cantidad entregada como señal constituye una prueba de la celebración del contrato, que la entrega supuso la mitad del precio pactado, aludiéndose también al acta notarial de fecha 25 de noviembre de 2008. El fundamento de derecho tercero desestima que existiera imposibilidad legal por parte de la demandada en cuanto al cumplimiento del contrato, como se sostenía por la misma, indicándose que hubo una imposibilidad ab initio , lo que se deduce de lo manifestado por el legal representante de la entidad demandada, D. Maximo , en el sentido de que una vez se obtuvo el proyecto definitivo, visado por el Colegio de Arquitectos en fecha 18 de abril de 2005, se dio cuenta de que el proyecto no se ajustaba al plano que se acompañaba a la compraventa realizada; que la circunstancia esencial en cuanto a la configuración del inmueble, al afectar a sus dimensiones, fue silenciada a la parte demandante, aludiéndose también a lo manifestado en el burofax de fecha 29 de enero de 2008, al expediente de consignación de 13 de febrero de 2008 y al requerimiento notarial de fecha 20 de noviembre de 2008, así como a lo declarado por el Arquitecto, D. Roque ; se afirma que la entidad demandada era consciente de la imposibilidad de cumplimiento del contrato celebrado en fecha 1 de febrero de 2005, pues la cabida del inmueble que se refería en el contrato no se correspondía con la referida en la escritura de declaración de obra nueva de fecha 22 de noviembre de 2006 ni tampoco con la escritura de rectificación de obra nueva de fecha 25 de febrero de 2009. En el fundamento de derecho cuarto se razona también en cuanto al incumplimiento de las obligaciones asumidas por la entidad demandada, afirmándose que hubo un incumplimiento en cuanto al acabado y también en cuanto a la obligación de puesta a disposición, pues debió entregarse, transcurridos dos años desde la obtención de la licencia, otorgada ésta el 13 de diciembre de 2005 , expidiéndose el certificado final de obra en fecha 20 de octubre de 2008, concluyendo el plazo para el otorgamiento de la escritura en diciembre de 2007. En definitiva, se considera que hubo un incumplimiento por la parte demandada, condenando a ésta a la restitución de la cantidad inicialmente recibida como parte del precio, por importe de 42.000 €, y al pago de los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda, desestimando la cantidad de 8.629,56 € solicitados en concepto de intereses por la entidad actora, la cantidad de 7.600 € por lucro cesante, con base en que el entresuelo que se iba adquirir por la actora lo tenía arrendado, y la cantidad de 1.000 € solicitada por daño moral.

SEGUNDO.- En el escrito de oposición al recurso formulado en nombre la entidad PROMOCIONES FUYCOM 2006 S.L., se alega la inadmisibilidad de la apelación en lo concerniente a la petición adversa contenida en el punto primero del suplico del recurso de apelación, refiriéndose la infracción del artículo 457.2 de la LEC .

A los efectos de dar respuesta a esta cuestión hay que indicar que en el escrito de preparación del recurso formulado en nombre de la entidad PIQUERSA CONSTRUCCIONES, S.L., se manifestaba la voluntad de recurrir, pues pese a declararse la resolución del contrato suscrito entre las partes por incumplimiento de la demandada, no había sido condenada ésta al pago de los daños y perjuicios ocasionados. Resulta evidente que se manifestaba en este escrito la disconformidad con la sentencia de instancia, en tanto que no había concedido íntegramente el importe solicitado con carácter principal, con base en el desistimiento que se imputaba a la entidad mercantil vendedora y con los efectos que se derivaban de lo estipulado en la cláusula tercera , en cuanto al carácter de arras penitenciales que se atribuía a la cantidad entregada a cuenta, y también en cuanto la misma había desestimando en su integridad las indemnizaciones solicitas por carácter subsidiario. Se considera, pues, que no concurre causa de inadmisibilidad, pues en el escrito de preparación de recurso se observó lo dispuesto en el artículo 457.2 de la LEC . Procede por tanto entrar a conocer de las cuestiones planteadas en el escrito de interposición del recurso de apelación.

En relación con la pretensión formulada con carácter principal, hay que indicar que en la cláusula tercera del contrato de compraventa de fecha 1 de febrero de 2005 , se establecía que la cantidad entregada se considerará arras penitenciales a los efectos del artículo 1.454 del Código Civil , sin embargo en el presente caso no cabe declarar que la parte demandada y vendedora del inmueble desistió del contrato de compraventa, pues en ningún momento manifestó su intención de resolver el contrato por desistimiento, pues lo único que expresó la mercantil vendedora en el burofax de fecha 29-1-2008, en contestación al burofax que le fue remitido por la entidad demandante y compradora en fecha 24 de enero de 2008, era que procedía la resolución del contrato al concurrir la circunstancia prevista en el párrafo in fine de la cláusula segunda , en la que se establecía que: "En el caso que vendedor no pudiera cumplir con sus obligaciones derivadas del presente contrato, por imposibilidad legal, se resolverá la presente compraventa debiendo reintegrarse las cantidades entregadas a cuenta, como si la operación no se hubiera producido" . La existencia de impedimento legal para el cumplimiento del contrato de compraventa por parte de la entidad vendedora, PROMOCIONES FUYCOM 2006 S.L., también se puso de manifiesto en el expediente de consignación de la cantidad de 42.000 €, refiriéndose en éste, como en el burofax antes referido, su voluntad de reintegrar a la entidad compradora, PIQUERSA CONSTRUCCIONES, S.L., la cantidad de 42.000 € entregada a cuenta del precio. Resulta, pues, evidente que la resolución del contrato manifestada por la entidad vendedora no fue por desistimiento, sino por imposibilidad legal de cumplir el contrato de compraventa en los términos que había sido descrito el local objeto de la misma en cuanto a su superficie. El hecho de que tras la sustanciación del procedimiento se declare que no existió impedimento legal que justificare la resolución, tal como se razona en el fundamento de derecho tercero de la sentencia de instancia, no determina la aplicación de la cláusula tercera , como pretende interesadamente la parte actora y apelante, tal como se sostiene en la demanda y en el burofax de fecha 4/02/2008, obrante a los folios 26 y 27, así como en escrito de oposición a la consignación de fecha 5 junio de 2008, pues lo único que se pretendía por la entidad actora era que obligar a la vendedora del inmueble a que desistiera del contrato al amparo de la facultad conferida por la cláusula tercera, en relación con lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil , con la finalidad de que le fuera devuelta el duplo de la cantidad de 42.000 € entregada a cuenta del precio, es decir, que le fuera devuelta la cantidad de 84.000 €. Si el incumplimiento por parte de la entidad demandada del contrato de compraventa de 1 de febrero de 2005, era injustificado y voluntario, por no concurrir causa de impedimento legal que habilitara a la resolución a tenor de lo establecido en la cláusula segunda , la entidad actora y apelante estaba facultada para ejercitar la acción resolutoria, prevista en el artículo 1.124 del Código Civil , con el derecho de ser reintegrado en la cantidad entregada a cuenta, como efecto propio de la resolución, y de reclamar los daños y perjuicios, tal como se pretendió con carácter subsidiario en la demanda, ante la posibilidad de que no prosperarse su petición en orden a la existencia de un desistimiento voluntario, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil . Así, pues, no hay lugar a declarar resuelto el contrato de compraventa por desistimiento de la entidad demandada y vendedora, PROMOCIONES FUYCOM 2006 S.L., ni por consiguiente a condenar a ésta al pago de la cantidad de 84.000 €, como se declaró en instancia, ello al margen de que no se comparta por esta Sala lo razonado en el fundamento de derecho segundo en cuanto al carácter de arras confirmatorias que se atribuye a la cantidad entregada a cuenta del precio estipulado en el contrato de compraventa .

TERCERO.- En cuanto a la pretensión formulada con carácter subsidiario hay que manifestar que, en efecto, existió un incumplimiento injustificado y voluntario por parte de la entidad mercantil vendedora del contrato de compraventa de fecha 1 de febrero de 2005, que determina la resolución de éste, con las consecuencias que se derivan del artículo 1.124 del Código Civil , según se desprende de lo razonado en los fundamentos de derecho tercero y cuarto, con los que la parte demandada se ha aquietado al no haber impugnado la sentencia, quedando, pues, circunscrita la cuestión al ámbito de los daños y perjuicios que se reclamaron por la entidad actora en el escrito de demanda y que se reproducen en sede de apelación. En cuanto a estos hay que indicar que no procede la cantidad de 8.629,56 €, por intereses devengados desde la fecha 1-2-2005, de celebración del contrato de compraventa, hasta la fecha de 3-7-2009, de interposición de la demanda, pues la entidad actora tuvo conocimiento en fecha 31 de enero de 2008 de la imposibilidad de cumplimiento del contrato por parte de la entidad mercantil vendedora, no obstante lo cual pretendió de manera interesada sostener que la resolución del contrato por parte de la vendedora sólo procedía por desistimiento, tal como facultaba la cláusula tercera del contrato en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil , como lo manifestó en el burofax de fecha 4/02/2008 y en el escrito de oposición a la consignación, indicándose en el acta notarial de fecha 25 de noviembre de 2008, que el contrato no estaba resuelto, por lo que en base a las anteriores circunstancias no se considera justificada la tardanza en la interposición de la demanda en fecha 3 de julio de 2009, no obstante tener conocimiento de la imposibilidad de cumplir el contrato desde enero de 2008 y del ofrecimiento que se le hacía en cuanto a la devolución de la cantidad de 42.000 €. Por otra parte en los hechos de la demanda tampoco se hace mención al interés que había sido tomado en consideración en cada ejercicio para obtener la cantidad de 8.629,56 €. Se acepta, pues, la desestimación acordada en instancia en cuanto a esta cantidad por intereses hasta la fecha de interposición de la demanda.

Igual suerte adversa debe correr la pretensión relativa a la indemnización de la cantidad de 7.600 €, por rentas de alquiler dejadas de percibir, indemnización por lucro cesante, aceptándose lo razonado en instancia en el fundamento de derecho quinto, en el que se refiere la doctrina jurisprudencial recaída en cuanto al acreditamiento del lucro cesante, no estimándose procedentes las rentas que se reclaman desde el 1 de enero de 2008 hasta el 1 de julio de 2009, pues no se considera acreditado de manera plenamente convincente que en fecha 1 de enero de 2008 se hubiera celebrado un contrato de arrendamiento respecto del local objeto del contrato de compraventa de 1 de febrero de 2005, con fecha de entrega del local antes del transcurro de dos años desde la obtención de la licencia, es decir hasta diciembre de 2007, pues respecto del contrato de arrendamiento no existe prueba documental que lo acredite, estimándose insuficiente a estos efectos, lo manifestado por el testigo D. Jenaro , ello en concordancia con un hecho significativo, cual que es, que la entidad compradora y apelante desde enero de 2008 ya tuvo conocimiento de la imposibilidad de cumplimiento del contrato de compraventa por parte de la entidad vendedora.

En atención a lo expuesto procede desestimar el recurso de apelación, confirmándose, por consiguiente, la sentencia de instancia, incluido el no pronunciamiento expreso de las costas a ninguna de las partes, ello una vez que la demanda fue estimada parcialmente.

CUARTO.- Que al amparo de la facultad que confieren los artículos 398 y 394 de la LEC no hay lugar a un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de esta, no obstante desestimarse el recurso de apelación, y ello en base a las dudas de hecho y de derecho que pueden suscitar la determinación de la indemnización de daños y perjuicios por los conceptos que se interesan, en concordancia con lo razonado en el fundamento de derecho segundo de la sentencia de instancia, no compartido por esta Sala, en que se basaba la desestimación de la cantidad de 84.000 €, pues a la vista de los propios términos de la cláusula tercera , se considera lógica y justificada la discrepancia de la parte actora, manifestada en el escrito de interposición del recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales D. Fernando Alonso Martínez en nombre y representación de la mercantil "Piquersa Construcciones, S.L.", debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada por la Sra. Juez, titular del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Yecla en fecha 13 de octubre de 2010 , en los autos de Juicio Ordinario seguidos ante el mismo con el número 579/09, sin pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario alguno y de la que se extenderán los oportunos testimonios, lo acordamos, mandamos y firmamos.