Sentencia Civil Nº 239/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 216/2016 de 02 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00239/2016

N10250

PLAZA MERCAT, 12

Tfno.: 971-728892/712454 Fax: 971-227217

N.I.G.07040 42 1 2015 0023749

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION LECN) 0000216 /2016

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 18 de PALMA DE MALLORCA

Procedimiento de origen:JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000776 /2015

Recurrente: Pascual

Procurador: LUIS ENRIQUEZ DE NAVARRA MURIEDAS

Abogado:

Recurrido: Encarnacion

Procurador: JOSE ANTONIO CABOT LLAMBIAS

Abogado: BERNARDO FELIU AMENGUAL

SENTENCIA Nº 239

ILMOS. SRS.

PRESIDENTE:

D. Mateo Ramón Homar

MAGISTRADAS:

Dña. Covadonga Sola Ruiz

Dña. Mª Arántzazu Ortiz González

En Palma de Mallorca, dos de septiembre de dos mil dieciséis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 776 /2015, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 18 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION 216 /2016, en los que aparece como parte apelante, D. Pascual , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. LUIS ENRIQUEZ DE NAVARRA MURIEDAS, asistido por el Abogado D. Vicente Martínez López, y como parte apelada, Dña. Encarnacion , representada por el Procurador de los tribunales, Sr. JOSE ANTONIO CABOT LLAMBIAS, asistido por el Abogado D. BERNARDO FELIU AMENGUAL.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Dña. Mª Arántzazu Ortiz González.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Palma, se dictó sentencia núm. 160/15 de fecha 11 de diciembre de 2015 , en el procedimiento juicio verbal (Desahucio Falta de Pago) nº 776/15 del que dimana este recurso. La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento:

Queestimola demanda formulada por la representación procesal de doña Encarnacion contra don Pascual y, en consecuencia, debo declarar yDECLAROresuelto-por falta de pago de la renta- el contrato de arrendamiento, suscrito entre los litigantes el día 1 de junio del año 1995, respecto del local bajos (almacén) sito en esta Ciudad, calle Mar número 5,condenandoal locatario a desalojarlo en los plazos legales con el consiguiente apercibimiento, en caso contrario, de llevarse a cabo el correspondiente lanzamiento.

Asimismo, debo condenar yCONDENOa la parte demandada a quepaguea la actora las rentas debidas así como las que vayan devengándose con posterioridad a esta resolución hasta la efectiva puesta a disposición del local arrendado a la arrendadora, cifrada en este momento en la suma dineraria de DOS MIL NOVECIENTOS DIEZ EUROS (2.910.-€), más los intereses ejecutorios previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Todo ello con expresa imposición a la parte demandada en las costas procesales causadas.

Auto de aclaración de fecha 4 de febrero de 2016 resolvió:

ACUERDO: Desestimar la petición formulada por el Procurador de los Tribunales don Luis Enriquez de Navarra Muriedas en nombre y representación de don Pascual para que se aclarara la sentencia de fecha 11 de diciembre de 2015 dictada en el presente procedimiento, en atención a las razones recogidas en el cuerpo de esta resolución.

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada, D. Pascual , se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 13 de julio del corriente año, quedando las actuaciones conclusas para Sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- La demanda instauradora de la presente litis trae causa del ejercicio de la acción arrendaticia que tiene por objeto la resolución contractual del arriendo del inmueble sito en la calle del Mar junto al BAR LIRICO para uso distinto del de vivienda (local destinado a almacén) basada en el impago por parte del locatario, ahora parte apelada, de las rentas relacionadas en el escrito rector de la demanda.

Acumula a la pretensión resolutoria la condena al pago de las sumas debidas por aquél concepto, que en el momento de la interpelación judicial cifró en 1.940.-€.

La defensa de la parte demandada/arrendatario, don Pascual , con anterioridad al acto del juicio presentó escrito de oposición a la demanda. Como se ha expresado antes, invocó la excepción de inadecuación del procedimiento por la existencia de cuestión compleja que excede los límites del juicio verbal de desahucio por falta de pago.

Esta parte entiende que el contrato de arrendamiento del local destinado a almacén, de fecha 1 de junio del año 1995, se extinguió el día 31 de mayo de 2000 por expiración de plazo. Y, si la parte demandada ha continuado en la posesión del local, con la continuidad del mismo destino, lo es en virtud de otro título o negocio jurídico distinto al contrato de arrendamiento objeto de este procedimiento.

Sobre las reclamadas rentas (de los meses de junio a septiembre de este año 2015) alega que se encuentran comprendidas en el pago que resulta por la concertación del arriendo sobre el local negocio de hostelería denominado 'Bar Lírico'.

Además, sobre la pretendida actualización, niega que la arrendadora hubiese comunicado actualización de la renta. Sobre los presentados recibos, considera que se trata de una documental unilateralmente emitida por la propia parte litigante que la presenta, por lo que carece de cualquier eficacia probatoria.

Reconoce que recibió, con anterioridad a la demanda, un buro-fax de la actora (de 14 de julio de 2015) pero nada expresaba sobre lo que ahora se reclama acerca del impago de la renta.

En conclusión, ante la extinción del aludido contrato locaticio es por lo que la parte demandante carece de crédito para reclamar frente al demandado.

Por todo ello, solicita el pronunciamiento de una sentencia íntegramente desestimatoria de la demanda.

La sentencia estimo íntegramente la demanda y contra ella se alza la demandada en un extenso recurso de apelación que basa en:

-Incongruencia 'ultra petita'. Se remite a la grabación del acto de juicio donde el actor modificó el petitum renunciando a las pretendidas actualizaciones y reclamando a razón de 300 euros al mes por lo que concluye que no procede que en la sentencia se condene a pagar más cantidad de renta de la solicitada por la parte actora, cuando desde el mismo inicio de la vista verbal quedó fijado como hecho no controvertido que no se reclamaba por la actora cantidad alguna en concepto de actualización de supuesta renta. De este modo la sentencia recurrida ha incurrido en incongruencia 'ultra petita', que ha causado efectiva indefensión material a esta parte al no haber podido alegar ni probar nada respecto de la cantidad concedida en exceso en la sentencia.(La renunciada actualización).

- Excepción de inadecuación de procedimiento por la existencia de cuestión compleja que excede los límites del juicio verbal de desahucio por falta de pago, que resume'en la extinción del contrato de arrendamiento del almacén en cuestión por expiración del plazo pactado en el mismo contrato, la cual excede de los límites del juicio verbal de desahucio por falta de pago y, en consecuencia, la misma debe dilucidarse en el juicio declarativo que corresponda, pues en caso contrario, atendiendo al carácter sumario del presente procedimiento de desahucio, se restringirían injustificadamente los medios de defensa de esta parte y a la misma se le causarían unos perjuicios de imposible o muy difícil reparación atendiendo a que para continuar explotando el 'Bar Lírico' es imprescindible disponer en el mismo local, o contiguo a este, de un almacén que cumpla con las condiciones mínimas de salubridad, lo que no es posible por causas imputables a la propia arrendadora actora, dada las grave situación en la que se halla la planta sótano del local en el que se halla el Bar Lírico.

-Error en la valoración de la prueba practicada.

Insiste la parte apelante en que la sentencia incurre en un manifiesto error en la valoración y apreciación de la prueba practicada al considerar acreditada la existencia del crédito que se afirma en la demanda. Subsidiariamente, como causa de oposición material o de fondo esta parte adujo que la parte actora carecía de crédito alguno vencido y exigible, por lo que el demandado Don. Pascual no adeudaba renta alguna a la arrendadora demandante.

La parte actora se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- Centrados los términos objeto del debate debemos comenzar por la alegada inadecuación de procedimiento.

La alegación de cuestión compleja se funda en la necesidad de declarar la existencia de un contrato verbal que modifica al existente e incluye el local anejo cuyo lanzamiento aquí se reclama argumentando que el inicialmente arrendado estaba en mal estado y la cesión de éste se hallaba incluida en el precio de la renta del bar.

En concreto detalla 'en la demanda se pretende aparentar ficticiamente la sencillez del impago de la renta de un simple contrato de arrendamiento de un almacén de fecha 01/06/1995, al tiempo que se intenta ocultar realidad de los hechos acontecidos mediante la afirmación de que dicho contrato continúa vigente más de 15 años después por obra de la tácita reconducción del artículo 1581 del Código Civil .

Los hechos que resultan acreditados de la documental y pericial aportada por esta parte, cuya eficacia probatoria no ha sido desvirtuada por ninguna otra prueba, son los siguientes:

1º.- Al menos desde 1930 los ascendientes Don. Pascual ya eran los titulares del negocio de hostelería denominado 'Bar Lírico', que desde entonces se ha venido explotando en el local de la actora en régimen de arrendamiento, el cual tiene entrada tanto por la Avenida Antonio Maura nº 8 como por la calle Mar nº 3. El referido local está compuesto por una planta baja y una planta sótano que mi representado tenía derecho a usar y usaba como almacén del Bar Lírico, pues en la planta baja de ese local no existe ninguna otra dependencia que pueda destinarse a almacén. Así lo demuestra el informe pericial aportado por esta parte elaborado en fecha 16/11/2015 por el arquitecto técnico Dª. Salvadora , colegiado nº NUM000 del CAAT, junto con las fotografías que en aquel constan.

2º.- En 01/06/1995 mi representado se vio en la necesidad de suscribir el contrato de arrendamiento que esgrime la parte actora, debido a que una parte de la planta sótano del Bar Lírico quedó inutilizada para ser usada como almacén de dicho negocio por causa de las filtraciones de agua del mar, puesto que esa planta sótano está por debajo del nivel freático y la construcción del edificio es muy antigua. Así lo demuestra el informe pericial aportado por esta parte elaborado en fecha 16/11/2015 por el arquitecto técnico Dª. Salvadora , colegiado nº NUM000 del CAAT, junto con las fotografías que en aquel constan y las aportadas por esta parte como documento nº 6 del escrito de oposición.

El mencionado contrato de fecha 01/06/1995 fue el resultado del acuerdo que provisionalmente alcanzaron las partes hoy litigantes, consistente en que hasta que la actora pudiera subsanar la causa de las filtraciones de agua en la planta sótano del Bar Lírico. Como consta en el propio contrato aportado como documento nº 1 de la demanda, el almacén que fue objeto de dicho negocio jurídico se halla en la misma calle Mar nº 5 (expositivo I del contrato), por lo que es contiguo al 'Bar Lírico', autorizándose expresamente por la hoy actora a mi representado para que desde el Bar Lírico conectara los servicios de electricidad y agua para el almacén contiguo a dicho negocio (condición décima del contrato aportado con la demanda como documento nº 1).

3º.- En fecha 14/10/1997 D. Pascual y D. Blas , que son los respectivos descendientes de los arrendatarios iniciales del local en el que se halla el Bar Lírico, formalizaron con la hoy actora un nuevo contrato de arrendamiento del mismo local en el que muchos años antes ya venían explotando el negocio de hostelería denominado Bar Lírico, con un plazo de duración de 20 años más, por lo que dicho contrato finalizará el día 31/12/2017 (documento n°1 de los aportados con la oposición de esta parte).

4°.- En el año 2000 la actora no solo no había subsanado las causas que provocaban las filtraciones de agua de mar en la planta sótano del Bar Lírico, sino que las mismas se habían agravado hasta tal punto de hacer que la planta sótano del Bar Lírico quedara completamente inutilizada para servir de almacén al Bar Lírico. Así lo demuestra el informe pericial aportado por esta parte elaborado en fecha 16/11/2015 por el arquitecto técnico Dª. Salvadora , colegiado n° NUM000 del CAAT, junto con las fotografías que en aquel constan.

Dado que en fecha 31/05/2000 el almacén contiguo al Bar Lírico era el único lugar en el que podía conservarse el género y mercancías de dicho negocio en condiciones mínimas de salubridad, ambas partes acordaron verbalmente que desde el día 01/06/2000 el almacén contiguo a dicho negocio quedaba incluido en el objeto del contrato de arrendamiento de fecha 14/10/1997, sin elevación de la renta pactada en este último contrato al efecto de compensar los perjuicios causados a mi representado por la pérdida total del almacén de la planta sótano del Bar Lírico.

Por lo expuesto, desde el día 01/06/2000 el único contrato locativo que vincula a las partes es el que las mismas formalizaron en fecha 14/10/1997, el cual hasta el día 31/12/2017 ampara la legítima posesión del local en el que se halla el Bar Lírico y del almacén contiguo al mismo (documento n° 1 aportado con el escrito de oposición de esta parte).'

En cuanto a la alegación de inadecuación de procedimiento por cuestión compleja, cabe recordar, como se señalaba en la sentencia de esta Sala de 3 de junio de 2.004 : 'debe tenerse en cuenta que, para evitar que cualquier arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, debe el juzgador discernir entre sus alegaciones inconsistentes y a todas luces infundadas, o que no tienen conexión con la materia objeto del debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción, hacen dudosa la condición de mero arrendatario...., pues la jurisprudencia ha establecido que el carácter sumario del juicio de desahucio no impide dilucidar dentro del mismo aspectos que constituyan presupuesto obligado del pronunciamiento de la sentencia ( STS de 2 de febrero de 1.966 ), o que es permisible discutir dentro del especial juicio de desahucio aquellas cuestiones afectantes a los derechos de las partes que estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trata y que afecten directamente a los derechos y obligaciones derivados ( STS de 28 de marzo de 1.979 ).'

En cuanto a la doctrina jurisprudencial relativa a la inadecuación de procedimiento por cuestión compleja, cabe recordar que, este Tribunal en sus sentencias de fecha 3-junio-2003 , 31-julio-02 y 23-junio-2003 : 'Con todo, no cabe además complejidad según la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, y tal como se indicaba en la Sentencia de esta Sala, de fecha 31-julio-2002 : 'El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 21 de febrero de 1949 , ya había manifestado 'Que siendo el juicio de desahucio un juicio sumario y rehecho no cabe resolver en él situaciones de derecho sin restringir los medios de defensa de los interesados..., debe evitarse que el juicio de desahucio se convierta en medio de obtener, con cierta violencia, la rescisión del contrato o situaciones jurídicas sin garantías suficientes de defensa'. En el mismo sentido se pronunció dicho Tribunal en su Sentencia de 14 de abril de 1992 ; reiterando el carácter sumario de juicio de desahucio -entre otras muchas- en las Sentencias de 14 de noviembre de 1988 , 28 de febrero de 1991 , 14 de noviembre y 4 y 14 de diciembre de 1992 , 10 de mayo de 1993 , 31 de diciembre de 1996 , y 29 de febrero de 2000 , por lo que dicho cauce procesal quedaba excluido cuando existieran entra las partes otros vínculos distintos de los locativos, o aquéllos fuesen tan complejosque necesitasen una previa declaración del derecho subsistente.'.No es este el caso sino que la causa obstativa al desahucio del local está directamente relacionada con la acción de resolución contractual por impago de rentas: la apelante pretende negar la existencia de esta deuda, desactivando así la causa de la resolución.

En sentencia de esta sección 5 del 17 de febrero de 2014 (ROJ: SAP IB 121/2014 - ECLI:ES:APIB:2014:121 fundamento segundo con cita de sentencias anteriores:' Sentencia: 43/2014 Recurso: 360/2013

Sobre la alegada complejidad tal y como ha resuelto esta Audiencia SP/SENT/718749, Sec. 3.ª, 148/2013, de 27 de marzo Recurso 764/2012: 'TERCERO.- Se alega por la parte apelante que se está en presencia de una cuestión compleja.

Para que exista complejidad tal que aborte el juicio de desahucio es preciso, ante todo, que la complejidad sea objetiva, en cuanto nacida del mismo título que invoque la demandante, y, además, que tal complejidad determine, o bien que no puede calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que excedan de las que ordinariamente se incluyen en ese tipo de contratos, lo conviertan en un arrendamiento complejo.....

Es decir, aunque esta concreción del juicio de desahucio se trate de un juicio sumario y a consecuencia de ello en tanto nos encontremos con cuestiones complejas afectantes al título se debe entender que las mismas salen del ámbito de este procedimiento y se deberá acudir al juicio declarativo correspondiente. Así, 'las complejidades capaces de producir la incompatibilidad con los estrictos trámites del juicio de desahucio, son las que surjan de la naturaleza del contrato, no la que crea el propio demandado con argumentos defensivos ( Sentencias del Tribunal Supremo 23 de junio de 1970 ); debe precisarse como es frecuente por las resoluciones de las diversas Audiencias Provinciales, que: 'la complejidad de las actuaciones incompatibles con los trámites del juicio verbal de desahucio no es la que crea o pueda crear artificiosamente el propio interesado, como argumento defensivo, sino la que surge de la naturaleza del contrato - natural y lógicamente del propio contrato en relación a la cuestión debatida- del que dimana el litigio'.

También es cierto que dicha complejidad se debe interpretar de forma restrictiva para evitar que de dicho modo las partes puedan dilatar un proceso y la complejidad alegada debe tener una base fáctica suficiente para poder estimar la excepción de inadecuación de procedimiento.'

Es por ello que procede rechazar la alegación de cuestión compleja e inadecuación de procedimiento.

TERCERO.- En cuanto a la incidencia de la modificación verbal del objeto contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda para incluir el local aquí discutido por el mismo importe de renta establecido para el bar Lírico, revisada la amplia actividad probatoria desplegada en el acto de juicio, la Sala corrobora el acertado criterio de la Juez a quo en este punto.

La prueba documental obrante en autos no permite tener por probada la versión del demandando pues el contrato celebrada en 1997 (por importe que el apelante entiende alcanza a dos espacios) cuando el contrato se refiere claramente solo a uno (cfr descripción del objeto).

Que se permita la conexión de suministro o la propia necesidad de un almacén para prestar servicio de bar no son prueba de la modificación del objeto del arriendo pretendida por el demandado.

Cuestión distinta es la discrepancia en cuanto al importe de la condena fijado en la sentencia de instancia.

La claridad de la grabación del acto de la vista no permite duda de la modificación delpetitum.

La actora renunció expresamente a la actualización, y modificó a la baja la cantidad objeto de la demanda.

Tampoco se pudo aportar declaración tributaria alguna respecto al importe que se reconoce cobrado (se reclamaban las rentas de este año 2015) a razón de 485 euros mensuales por la actualización de las rentas, si bien en la vista se reclama sólo 300,51 euros y se aportan recibos por aquel importe desde el año 2000 (cfr art. 87 y siguientes) por lo que en aplicación del art 94.3 LGT procederá remitir testimonio de la sentencia a la AGENCIA ESTATAL DE LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA respecto a las cantidades generadas por el cobro de los 300,51 euros reconocidos como renta mensual del contrato de alquiler sobre el local de local bajos (almacén) sito en esta Ciudad, calle Mar número 5, frente al locatario don Pascual desde 31 de mayo del año 2000 a los efectos que en derecho procedan.

Por todo ello, procede estimar parcialmente el recurso en cuanto a la cantidad objeto de condena por apreciar incongruenciaultrapetitarespecto a la modificación realizada por la actora confirmando los demás pronunciamientos.

CUARTO.- En consonancia con todo lo expuesto, no cabe expresa imposición de las costas en ninguna de las dos alzadas de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil toda vez que estimamos parcialmente el recurso y estimamos parcialmente la demanda.

QUINTO.- Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, se declara la devolución del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca HA DECIDIDO:

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Luis Enríquez de Navarra en representación de D. Pascual contra la Sentencia dictada el 11 de diciembre de 2015, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 18 de Palma , en los autos de Juicio Verbal desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad número 776/2015 de que dimana el presente Rollo de Sala, REVOCAMOS el pronunciamiento de condena al importe fijado en la sentencia coincidente con el de las rentas reclamadas en la demanda, y

En consecuencia procede su minoración y CONDENA AL PAGO DE LAS RENTAS debidas A RAZON DE 300,51 Euros al mes.

Confirmando los demás pronunciamientos que la resolución impugnada contiene, excepto el de condena en costas que también queda sin efecto como consecuencia de la estimación parcial de la demanda.

No procede la condena en costas respecto a las de esta alzada, procede la devolución del depósito constituido para recurrir.

Remítase testimonio de esta sentencia a la AGENCIA ESTATAL DE LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA a los efectos previstos en el art 94.3 de la LGT .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de la Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.