Sentencia CIVIL Nº 239/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 137/2017 de 25 de Mayo de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008

Tfno.: 914933935

37007740

N.I.G.:28.005.00.2-2016/0001263

Recurso de Apelación 137/2017 -3

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Alcalá de Henares

Autos de Procedimiento Ordinario 116/2016

APELANTE::D./Dña. Luis Antonio y otros 22

PROCURADOR D./Dña. MYRIAM ALVAREZ DEL VALLE LAVESQUE

APELADO::MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS PLAZA000 NUM000 A NUM001 DE ALCALA DE HENARES

PROCURADOR D./Dña. JOSE LUIS GRANDA ALONSO

SENTENCIA Nº

RECURSO DE APELACIÓN Nº 137/2017

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS

D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

Dª. MARÍA JOSÉ ROMERO SUAREZ

En Madrid, a veinticinco de mayo de dos mil diecisiete.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los autos de Juicio Ordinario nº 116/2016, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de ALCALÁ DE HENARES, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 137/2017, en los que aparecen como partes: de una, como demandantes y hoy apelantesDª. Florencia , Dª. Inés , D. Victorino , Dª. Lorena , D. Luis Antonio , Dª. Noemi , D. Juan Pedro , D. Miguel Ángel , Dª. Ruth , D. Agapito , D. Alvaro , D. Aquilino , D. Avelino , Dª. Trinidad , Dª. Yolanda , D. Casiano , D. Constancio , D. Desiderio y D. Efrain representados por la Procuradora Dª. Myriam Álvarez del Valle Lavesque; de otra, como demandantes y hoy apelados Dª. Amelia , D. Feliciano , D. Genaro , D. Gustavo y D. Hugo ; y de otra como demandado y hoy apeladoMANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y SERVICIOS PLAZA000 DE ALCALÁ DE HENARESrepresentado por el Procurador D. José Luis Granda Alonso; sobre propiedad horizontal exoneración pago gastos comunes en título constitutivo.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Alcalá de Henares, en fecha siete de diciembre de dos mil dieciséis, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Fallo: Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dª. Encarnación Llamas Villar en nombre y representación de Dª. Florencia , Dª. Inés , D. Victorino , Dª. Lorena , D. Luis Antonio , D. Feliciano , Dª. Noemi , D. Juan Pedro , D. Genaro , D. Miguel Ángel , Dª. Amelia , Dª. Ruth , D. Agapito , D. Alvaro , D. Aquilino , D. Avelino , Dª. Trinidad , Dª. Yolanda , D. Casiano , D. Efrain , D. Constancio , D. Desiderio , D. Gustavo , D. Hugo , debo absolver a la demandada, MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y SERVICIOS DE LA PLAZA000 , de todos los pedimentos contenidos en la demanda, todo ello con imposición a los actores de las costas del procedimiento.'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandante, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, que se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día veinticuatro de mayo del año en curso.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Diversos propietarios de locales comerciales, plazas de garaje y trasteros del complejo residencial PLAZA000 , de Alcalá de Henares, formularon demanda contra la Mancomunidad de propietarios y servicios PLAZA000 , de la indicada localidad; esta Mancomunidad agrupa, como se expone en la demanda, varios edificios, que constituyen un complejo inmobiliario compuesto por 65 viviendas -distribuidas en catorce portales-, 29 locales comerciales, 146 plazas de garaje y 33 trasteros.

Se pedía en la demanda con carácter principal que se declarase la nulidad del acuerdo cuarto adoptado en la Junta o Asamblea General Extraordinaria celebrada el día 25 de noviembre de 2015, relativo al prorrateo y reparto de gastos entre los propietarios de la derrama correspondiente a la obra a realizar, consistente en la sustitución de calderas de gasóleo C y depósitos de agua caliente sanitaria, instalación de sistemas de producción de calefacción y agua caliente sanitaria en gasóleo C y modificación de las redes horizontales colgadas de distribución de agua fría y de agua caliente sanitaria, de calefacción y de incendios en zona de garaje y trasteros. El fundamento de tal pretensión eran los apartados a ) y c) del artículo 18.1 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal .

De forma subsidiaria se pedía la anulación de la declaración de 'obra necesaria' contenida en el acuerdo segundo de la Junta de propietarios referida, estimando la petición de exoneración de participar en tales gastos a los propietarios disidentes que votaron en contra por tratarse de una obra de mejora.

La sentencia de instancia desestimó la demanda, habiendo sido apelada por la parte actora.

TERCERO.- La escritura de agrupación, obra nueva y división horizontal de 7 de junio de 1983 contiene unas 'Normas de comunidad', estableciendo la 1ª: «Todos los copropietarios contribuirán a los gastos generales de la Comunidad en proporción a sus respectivas cuotas de participación»; y la 2ª: «Sin perjuicio de lo establecido en la norma precedente, los gastos que afecten exclusivamente a las viviendas y locales ubicados en cada uno de los portales de la edificación, serán satisfechos únicamente por los titulares de unas y otros en proporción a las superficies respectivas. La Junta General de la Comunidad podrá determinar de acuerdo con su naturaleza los gastos que hayan de considerarse generales para todos los copropietarios y los que hayan de imputarse solamente a los titulares de un determinado portal».

El núcleo del debate reside en que las instalaciones de calefacción y agua caliente sanitaria cuyas obras de reforma aprobó la Junta de propietarios, distribuyendo su coste entre todos los copropietarios (incluidos los actores), solo benefician a las viviendas, ya que ni los locales ni los garajes ni los trasteros se benefician ni se pueden beneficiar de esos servicios. De ahí que sostengan los demandantes que deben quedar excluidos de contribuir a pagar el coste de tales obras. La parte demandada defiende, en cambio, que se trata de elementos comunes de la Mancomunidad y que, como tales, todos los copropietarios deben contribuir al pago de la obra, sin que sea aplicable la exención que pretenden los actores; que su pretensión de no contribuir depende de la decisión unánime de los propietarios, si bien, como expone la misma, ello será siempre que no conste exoneración del pago de tales gastos en el título constitutivo o en los estatutos.

La Comunidad no tiene estatutos. Las normas de comunidad que se contienen en la escritura de obra nueva y división horizontal de 7 de junio de 1983 no han sido modificadas por ninguna norma posterior ni por ningún acuerdo comunitario unánime posterior a esa escritura. Esto es, tales normas están plenamente vigentes y son aplicables al supuesto presente.

La parte apelada (la Mancomunidad de propietarios) sostiene que no existe exoneración específica de la obligación de contribuir a esos gastos en la escritura de obra nueva de 1983 y que, a falta de ella, todos los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos. Procede analizar la cuestión de la siguiente forma:

I) Debe precisarse desde el principio que no se trata de la instalación de un nuevo servicio del que vaya a beneficiarse la Mancomunidad, sino de la reforma del sistema de calefacción y agua caliente sanitaria, esto es, de la modificación de una instalación ya existente. El criterio que preside la Norma de Comunidad 2ª de la escritura de obra nueva y división horizontal de 7 de junio de 1983, antes transcrita, es que en cada gasto participen solamente aquellas viviendas y locales que se beneficien del mismo; refiere esos gastos solo a viviendas y locales, no mencionando garajes ni trasteros, pero se trata de un criterio perfectamente aplicable a todas las dependencias de todas las comunidades integradas en la Mancomunidad por estar previsto en la escritura de división horizontal, sin que esa disposición haya sido posteriormente modificada, ni por disposición escrita ni por acuerdo unánime de los copropietarios. Por otro lado, es obvio que ninguna referencia podía contenerse en esa escritura a una Mancomunidad todavía inexistente.

II) No se trata de una 'exoneración específica', como alega la Mancomunidad, pero no por ello deja de ser aplicable. La finalidad de esa Norma de Comunidad 2ª es que un propietario no participe en gastos que afectan a dependencias comunitarias ajenas a su propiedad; la norma se refiere en concreto a que los propietarios de viviendas y locales de un portal no participarán en gastos que afecten a otros portales. De igual forma se puede defender que los gastos en la reforma del sistema de calefacción y agua caliente sanitaria son por completo ajenos a los propietarios de locales, garajes y trasteros a los que en nada afecta esa instalación, pues ni disfrutan de esa calefacción ni del agua caliente. De ahí que deban considerarse incluidos en la exención y no vengan obligados a participar en ese gasto.

III) La constitución de la Mancomunidad se limitó a ser un acto en el que únicamente se votó a favor de esa constitución, sin que se estableciese ninguna regulación ni se modificase lo establecido en la escritura de división horizontal. El documento 7 de la contestación a la demanda (reunión de la comunidad de propietarios del complejo Miguel de Cervantes de 2 de febrero de 1995) muestra que se acordó convocar una reunión de todos los propietarios de pisos, locales, garajes y trasteros, en la que el punto primero del orden del día era la constitución de la Mancomunidad de servicios PLAZA000 , que englobaría a «toda la urbanización (pisos, locales, garajes y cuartos trasteros)». Y el documento 6 de la contestación es el acta notarial de 6 de marzo de 1995 que deja constancia de lo tratado en aquella reunión de propietarios, finalmente celebrada el 9 de marzo de 1995, en cuyo punto primero del orden del día figura la aprobación de la constitución de la Mancomunidad. Pero ningún contenido regulador consta en ese documento, ni ningún otro acuerdo que interese a efectos de este litigio; en particular, no consta que en esa reunión se aprobasen los coeficientes de cada piso, local, trastero y garaje de la Mancomunidad, como se ha pretendido, si bien esa supuesta aprobación (se insiste, no probada) carece de la trascendencia que se le quiere otorgar, pues aunque se hubieran aprobado tales coeficientes ello no impide que se aplique la exoneración contenida en la escritura de división horizontal de 1983.

La STS de 17 de noviembre de 2016 (número 678/2016 ) recoge la jurisprudencia recaída sobre exenciones de gastos en materia de propiedad horizontal:

« Esta Sala ha declarado con reiteración (sentencias de 18 de noviembre de 2009 ; 7 de junio 2011 ; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014 ) que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad».

Conforme a lo expuesto, los demandantes están exentos de la obligación de contribuir a los gastos relativos al sistema de calefacción y agua caliente sanitaria, lo que comprende tanto los ordinarios de mantenimiento y conservación como los extraordinarios derivados de la instalación del nuevo sistema (calderas, conducciones, etc.), de acuerdo con la jurisprudencia mencionada. Conforme al artículo 5, párrafo 3º, de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio ), esa exención es una regla sobre los derechos y obligaciones de los propietarios que debe ser respetada por todo acuerdo comunitario, también de la Mancomunidad, que está vinculada por esa escritura de obra nueva y división horizontal, al no haber acuerdo unánime que la modifique. De ahí que el acuerdo 4º de la Junta o Asamblea General Extraordinaria de 25 de noviembre de 2015, al atribuir participación a los actores en la contribución a ese gasto, deba declararse nulo por infringir la ley, conforme a lo previsto en el artículo 18.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal . Procede estimar el recurso y, con él, la demanda.

CUARTO.- Al estimarse el recurso, no procede hacer imposición de las costas causadas por el mismo ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Las costas causadas en primera instancia han de imponerse a la parte demandada ( artículo 394.1 de la misma Ley ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Estimamos el recurso de apelación presentado por Dª. Florencia , Dª. Inés , D. Victorino , Dª. Lorena , D. Luis Antonio , Dª. Noemi , D. Juan Pedro , D. Miguel Ángel , Dª. Ruth , D. Agapito , D. Alvaro , D. Aquilino , D. Avelino , Dª. Trinidad , Dª. Yolanda , D. Casiano , D. Constancio , D. Desiderio y D. Efrain , contra la sentencia dictada con fecha siete de diciembre de dos mil dieciséis por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Alcalá de Henares , revocando la misma y acordando en su lugar:

1º. Estimar la demanda presentada por Dª. Florencia , Dª. Inés , D. Victorino , Dª. Lorena , D. Luis Antonio , D. Feliciano , Dª. Noemi , D. Juan Pedro , D. Genaro , D. Miguel Ángel , Dª. Amelia , Dª. Ruth , D. Agapito , D. Alvaro , D. Aquilino , D. Avelino , Dª. Trinidad , Dª. Yolanda , D. Casiano , D. Efrain , D. Constancio , D. Desiderio , D. Gustavo , D. Hugo contra la Mancomunidad de propietarios y servicios PLAZA000 , de Alcalá de Henares, declarando nulo el acuerdo 4º de la Junta o Asamblea General Extraordinaria de 25 de noviembre de 2015.

2º. Condenar a la parte demandada al pago de las costas causadas en primera instancia.

3º. No hacer imposición de las costas causadas por el recurso de apelación, con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Contra esta sentencia cabe recurso de casación conforme al artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a interponer ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días. Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.