Sentencia CIVIL Nº 239/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 851/2017 de 12 de Junio de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
C/ Santiago de Compostela, 100, Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0018803
Recurso de Apelación 851/2017
O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 124/2017
DEMANDANTE/APELANTE: D. Edmundo
PROCURADOR: Dª MARÍA CRISTINA MÉNDEZ ROCASOLANO
DEMANDADO/APELADO: TECCON AISLAMIENTOS CONSTRUCCIONES Y REFORMAS, S.L.
PROCURADOR: D. ANTONIO PIÑA RAMÍREZ
PONENTE ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
SENTENCIA Nº 239
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
Dª MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ
En Madrid, a doce de junio de dos mil dieciocho.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario
124/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid, a los que ha correspondido el rollo 851/2017,
en los que aparece como parte demandante-apelante D. Edmundo , representado por la Procuradora
Dª MARÍA CRISTINA MÉNDEZ ROCASOLANO, y como demandada-apelada TECCON AISLAMIENTOS
CONSTRUCCIONES Y REFORMAS, S.L., representada por el Procurador D. ANTONIO PIÑA RAMÍREZ.
VISTO , siendo Magistrado Ponente D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia recurrida en cuanto se relacionan con la misma.



SEGUNDO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 20 de septiembre de 2017 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que estimando en parte la demanda formulada por D. Edmundo representado por la procuradora DOÑA MARIA CRISTINA MENDEZ ROCASOLANO contra TECCON AISLAMIENTOS CONSTRUCCIONES Y REFORMAS SL representado por el procurador D.

ANTONIO PIÑA RAMIREZ, debo condenar y condeno a este a que abone a la actora la suma de 4.580 Euros intereses legales desde la interpelación judicial hasta su pago sin hacer expresa imposición de costas.' Notificada dicha resolución a las partes, por D. Edmundo se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno y adjuntando prueba documental. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección ante la que han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Con fecha 19 de enero de 2018 la Sala dictó auto por el que se acordó no haber lugar a la admisión de los documentos aportados por la parte apelante con su escrito de interposición del recurso, y, no considerándose necesaria la celebración de vista, se señaló para la deliberación, votación y fallo del procedimiento el día 6 de junio del 2018, en que ha tenido lugar lo acordado.



CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda que da origen a este proceso indica que el demandante arrendó a la demandada el local objeto de autos pactándose una renta de 300 € mensuales.

Como consecuencia del impago de rentas y gastos comunitarios adeuda 7600 € en concepto de rentas, 1.009,53 € por cuotas de comunidad y 100 euros por cuotas de basura, habiendo abonado la demandada la cantidad de 1.000 €.

La demandada se opuso alegando, entre otras cuestiones, que no adeudaba el importe reclamado, ya que había realizado diversos pagos que la demandante no contabilizaba.

Señaló que a primeros de septiembre de 2014 ya tenía arrendado otro local, estando a disposición del demandante el local objeto de este procedimiento en dicho momento, por lo que las rentas devengadas con posterioridad no son debidas. La demandante pretende el cobro de diversas derramas acordadas por la comunidad de propietarios.

La sentencia que se recurre estimó parcialmente la demanda.



SEGUNDO.- Se aceptan y se dan por reproducidos los fundamentos de la resolución recurrida, salvo en aquello en que puedan quedar contradichas por los razonamientos de la presente resolución.



TERCERO.- Formula recurso la parte demandante indicando que la sentencia recurrida indica que el demandado adeuda 700 € de renta, correspondientes al año 2012, cuando deberían ser 1.000 €; 100 € por la parte de cuota del mes de septiembre y 900 por las cuotas de octubre a diciembre; indica la sentencia que se adeudan las rentas pendientes desde marzo a agosto de 2014, no incluyendo el mes de febrero, por lo que la cantidad no concuerda con la realidad.

Además, indica, en el mismo fundamento se señala que las rentas de marzo a agosto de 2014 no consta que hayan sido abonadas, lo que hace un total de 1.500 € cuando la suma sería 1.800 €, además de sumarle 300 € correspondientes a febrero, por lo que de enero a agosto de 2014 el importe sería de 2.400 €.



CUARTO.- La sentencia recurrida determina el importe de la deuda por rentas en base a los documentos 4 y 5 de la demanda.

Consisten éstos en reclamaciones extrajudiciales realizadas en nombre de la hoy demandante con fechas de 28 de marzo y 8 de abril de 2014.

En ellas se indica que la demandada, a dichas fechas, adeudaba '700 €, correspondientes al año 2012; 3.600 € correspondientes al 2013, y 300 € correspondientes al 2014' (folios 16 y 21).

No indica el recurrente en base a qué motivo considera que en el año 2012 se adeudaban 1.000 €. No obstante, si el propio demandante indicó en las referidas misivas de forma reiterada que en el año 2012 se adeudaban 700 €, es evidente que tal es la cantidad que debe tenerse por acreditado que se le adeuda.

Si entiende que lo indicado resulta acreditado a través del documento 2 que aporta con la demanda, dicho documento, si bien fue reconocido en el acto de la audiencia previa por la demandada, aparte de ser difícilmente legible, contiene una descripción tan confusa de las cantidades que supuestamente se reconocen que no es apto para dar por acreditado en base a ello el importe de lo debido, y menos aún para desvirtuar lo que con toda claridad indicaba el demandante en las referidas comunicaciones, que por otro lado él mismo aporta con su demanda.



QUINTO.- Con respecto a que debe incluirse el mes de febrero de 2014, tampoco indica el porqué, si bien la sentencia recurrida computa las cantidades que el demandante reclamó como debidas el 28 de marzo de 2014 y reiteró el 8 de abril de ese mismo año, por lo cual obviamente el cómputo de las rentas devengadas con posterioridad debe iniciarse, en el mes de abril de 2014, ya que el importe recogido en las referidas comunicaciones aportadas por la demandante determina la deuda existente una vez vencido el mes de marzo, por lo cual el importe en ellas reseñado comprende incluso dicha mensualidad.



SEXTO.- Señala el recurrente que indica la sentencia recurrida que no consta que hayan sido abonadas las rentas de marzo a agosto de 2014, cifrándolas en 1500 €, cuando deberían ser 1800 €.

Si bien la sentencia recurrida, efectivamente se refiere al mes de marzo como mes inicial a partir del cual computar las rentas devengadas con posterioridad a los requerimientos extrajudiciales, sin embargo, como se indicaba en el anterior fundamento, realmente el mes de marzo también está incluido dentro de la liquidación de deuda que contienen los referidos requerimientos de pago.

Por tanto, lo procedente es computar desde abril a agosto de 2014, ambos incluidos, lo cual implica una deuda de 1.500 €, tal y como establece la sentencia recurrida, por lo que también tal aspecto del recurso debe ser desestimado.

SÉPTIMO.- Alega la parte actora que lo procedente es exigir a la demandada el pago de las rentas hasta la entrega de las llaves, lo cual no tuvo lugar hasta el 14 de octubre de 2014, tal y como resulta del documento 2 de la demanda, considerando que el hecho de que la demandada tuviera arrendado un local diferente en el mes de septiembre de 2014 no es motivo para entender que la actora tenía su disposición el local arrendado.

OCTAVO.- Efectivamente, el arrendatario debe abonar el importe de la renta hasta el momento en que pone a disposición del arrendador el bien arrendado, ya que hasta entonces el arrendador carece de la posesión que transmitió al arrendatario.

No basta, incluso, el mero abandono por parte del arrendatario de la posesión del bien arrendado, es precisa la entrega de la misma al arrendador, ya que el arrendatario, como poseedor que es, queda amparado, entre otros preceptos, por el artículo 446 del Código civil , de tal manera que el arrendador no podrá recuperar la posesión sino cuando le sea voluntariamente entregada por el arrendatario o en su defecto ejercitando la acción judicial correspondiente, no pudiendo retomar su posesión por el simple hecho de que el arrendatario haya decidido desocupar el bien arrendado.

Corresponde al demandado probar cumplidamente el momento en que puso a disposición del arrendador la posesión del local, en aplicación del artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dado que se trata del hecho extintivo de la obligación por él alegado.

El hecho de que se arriende otro local no es motivo suficiente para entender que en ese mismo momento se haya desocupado el local arrendado, ni que se le haya entregado al arrendador la posesión del bien arrendado. Es perfectamente verosímil que exista un lapso de tiempo entre el alquiler de un nuevo local, el desalojo del arrendado y la ocupación del nuevo local, máxime cuando en este caso el demandante viene a cifrarlo en dos meses, lapso de tiempo que es racionalmente verosímil considerar que se pueda haber dilatado la desocupación del local arrendado y la ocupación del nuevo local.

Cabe añadir a lo indicado que el documento 2 de la demanda, que como queda dicho, fue reconocido por la demandada en el acto de la Audiencia Previa, junto con los demás documentos aportados por el demandante, si bien, como también se indicaba, en lo que se refiere al importe de lo debido es tan confuso que no puede ser tomado en consideración a efectos de prueba, sin embargo con claridad establece que 'el 9 de noviembre de 2014 sigue la deuda' (folio 13), de lo que se desprende que cuando menos en dicha fecha no se había entregado el local al demandante, por lo cual es procedente la alegación del recurrente en el sentido de que procede incluir también las rentas de septiembre y octubre de 2014, es decir 600 €.

NOVENO.- Alega la demandante que con el fin de aclarar la certificación expedida por el administrador, aportaba con el recurso de apelación el certificado desglosado, señalando que según el contrato la arrendataria asumiría los gastos de comunidad, no indicándose nada en contra de incluir los gastos extraordinarios.

DÉCIMO.- Con respecto a la aclaración que pretendía realizar el recurrente a través de dicho certificado, tal prueba no fue admitida en esta segunda instancia mediante auto de 19 de enero de 2018, no recurrido.

Con respecto a que deben incluirse los gastos extraordinarios como debidos por el arrendatario, el contrato en su cláusula décima indica que serán de cuenta del arrendatario el 'pago de los gastos de comunidad' (folio 9).

Los gastos de comunidad deben entenderse referidos, salvo que otra cosa se indique, a los gastos ordinarios, que son aquellos que dimanan de las normales necesidades del funcionamiento de la comunidad, por lo que su abono por el arrendatario supone una lógica asunción por su parte de los gastos ordinarios precisos para el ordinario disfrute de los elementos comunes del bien arrendado, cuyo importe por lo demás, al menos aproximadamente, puede predeterminarse, por lo que el arrendatario puede determinar a la hora de celebrar el contrato, cuando menos de forma aproximada, cuál será el coste de dichos gastos de comunidad.

No ocurre así con los gastos extraordinarios, que obedecen a circunstancias imprevistas y que no tienen por qué guardar relación con el ordinario disfrute de los elementos comunes, pudiendo obedecer a cualesquiera circunstancias excepcionales no comprendidas dentro de los gastos ordinarios de la comunidad, y por importe normalmente imprevisible en el momento de celebrar el contrato, motivo por el cual para ser repercutibles al arrendatario es preciso que conste con claridad que éste acepta el pago de tal concepto.

Como indica el artículo 1286 del Código civil , las palabras que puedan tener acepciones diversas se interpretarán en la forma más adecuada a la naturaleza y objeto del contrato, y por lo indicado, la expresión gastos de comunidad, dada la naturaleza y contenido del arrendamiento debe entenderse que comprende las cuotas ordinarias, no las derramas u otros gastos extraordinarios.

UNDÉCIMO.- La demandante indica que para acreditar el pago de la tasa de basura se acompaña resguardo de abono de dicha tasa, si bien dicho documento tampoco fue admitido mediante el ya referido auto de 19 de enero de 2018, no recurrido, por lo cual procede desestimar el recurso ya que, tal y como indica la sentencia recurrida, no queda acreditado tan siquiera su importe.

DUODÉCIMO.- Con arreglo al artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y dado que se estima parcialmente el recurso, no procede hacer imposición de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás generales de pertinente aplicación

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por D. Edmundo contra la sentencia de fecha 20 de septiembre de 2017 dictada en autos de Procedimiento Ordinario 124/2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 48 de Madrid en los que fue demandada TECCON AISLAMIENTOS CONSTRUCCIONES Y REFORMAS, S.L., DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la referida resolución, únicamente en el sentido de establecer que el importe de la condena a la demandada ha de ascender a 5.180 €, manteniendo en lo demás la resolución recurrida, no haciendo imposición de las costas causadas en la presente alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de casación por los motivos previstos en el artículo 477.2.3 º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimosexta de la misma Ley , si concurren los requisitos legalmente exigidos para ello, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00-0851-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe