Sentencia CIVIL Nº 239/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 394/2017 de 26 de Junio de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0227862
Recurso de Apelación 394/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1452/2015
APELANTE: D./Dña. Frida
PROCURADOR D./Dña. MARIA CONCEPCION DEL REY ESTEVEZ
APELADO: D./Dña. Graciela
PROCURADOR D./Dña. JESUS AGUILAR ESPAÑA
AN
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos. Sres.:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL
Dª ROSA MARÍA CARRASCO LÓPEZ
Dª. ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL
En Madrid, a 26 de junio de 2018. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid,
compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos
de juicio ordinario número 1452/2015 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 58 de Madrid,
seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: Dª Frida , y de otra, como Apelado-Demandado:
Dª Graciela .
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 58 de Madrid, en fecha 30 de enero de 2017, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimo parcialmente la demanda presentada por la Procuradora Sra. Del Rey Estevez, en representación de Frida , y condeno a Graciela al pago de cuatro mil seis con sesenta y seis euros (4.006,66 euros), más el interés legal desde la interposición de la demanda y el procesal desde el dictado de la presente resolución.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 3 de julio de 2017, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 19 de junio de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los presentes.


PRIMERO .- Consta acreditado que el 5 de enero de 1989 se suscribe un contrato de arrendamiento entre D. Tomás como arrendador y D. Carlos Manuel como arrendatario, que tenía como objeto el local número 9 de la galería comercial sita en la CALLE000 nº NUM000 de Madrid, para ser destinado exclusivamente a la venta al por menor de productos derivados de carne y venta de quesos. En el contrato se expresaba que en el precio del arrendamiento no se hallaba incluido el uso de cámaras frigoríficas, ni de almacenes, si en el recinto comercial los hubiera, por cuya utilización se satisfarían las tarifas que para los locales tuviere establecidas el arrendador; que el arrendatario declaraba recibir el local arrendado con su instalación corriente y en perfecto estado de funcionamiento o utilización, obligándose a conservar y en su día a devolver el local arrendado, en idénticas condiciones a haberlo recibido y, en caso contrario, a satisfacer en metálico el importe de los desperfectos existentes, así como a mantener en perfecto estado de funcionamiento y conservación el cierre metálico y la cerradura, siendo de su cuenta los gastos de mantenimiento y engrase; y que el arrendatario se comprometía a no realizar obras de instalación ni reforma de ninguna clase sin antes haber obtenido autorización escrita del arrendador, quedando las obras de reforma realizadas, una vez obtenida la autorización, en beneficio de la finca, o bien se pondría el local arrendado en el estado que tenía anteriormente.

Al fallecimiento de D. Carlos Manuel se subrogó en el arrendamiento su viuda, la ahora demandada Dª Graciela .

De todas formas, la relación locativa tenía su origen el 1 de febrero de 1964 cuando el padre de la demandada D. Pedro Francisco arrendó a D. Tomás el local de negocio.

La demandante Dª Delfina es la propietaria y titular registral de las fincas NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad número 19 de Madrid. La primera es el local comercial número NUM005 de la casa número NUM006 de la CALLE001 con vuelta a la del CALLE000 , en Madrid, situado en la planta baja de la casa, a la izquierda entrando por el portal, con una superficie de 190 metros 61 decímetros cuadrados; y la segunda es la planta baja o local comercial de la casa número NUM003 , hoy NUM000 de la CALLE000 de Madrid, con una superficie de 336 metros cuadrados. Alega la demandada que estos dos locales están físicamente unidos, conformando un único local, una galería comercial formada a su vez por numerosos puestos comerciales de pequeño tamaño, siendo uno de ellos el arrendado en su día a D. Pedro Francisco y después a D. Carlos Manuel .

Por sentencia del Juzgado de Primera Instancia número uno de Pozuelo de Alarcón de 13 de marzo de 2006 se declaró la incapacidad de Dª Delfina para gobernar su persona y administrar sus bienes, quedando sometida a un régimen de tutela, que recayó en la persona de su hermana Dª Frida .

En sentencia dictada el 13 de mayo de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia número 52 de Madrid se estimó la demanda presentada por Dª Frida como tutora legal de Dª Delfina declarándose resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el 5 de enero de 1989 de la finca sita en la CALLE000 número NUM000 local NUM004 (mantequería) de Madrid, condenando a la demandada Dª Graciela a su desalojo, bajo apercibimiento de lanzamiento. Por comparecencia de 15 de junio de 2015 la demandada hizo entrega en el Juzgado de las llaves del local arrendado, practicándose la diligencia de lanzamiento el 22 de junio de 2015.

En la demanda iniciadora de este proceso, que presenta Dª Frida como tutora legal de Dª Delfina , se reclama en primer lugar la cantidad de 1.161,22 euros como rentas adeudadas hasta el lanzamiento del local y consumos de agua, reclamándose también la suma de 16.573,45 euros por los daños intencionados que presentaba el local arrendado al momento del lanzamiento de la arrendataria.

Como correctamente aprecia la sentencia recurrida, en el acto de la audiencia previa celebrado en la primera instancia las partes manifestaron haber llegado a un acuerdo en relación a las rentas y suministros pendientes de pago, fijándolos en la cantidad de 988,83 euros, por lo que la controversia quedó reducida a la existencia o no de desperfectos que debiera asumir la arrendataria y el valor económico de los mismos.

Para justificar los desperfectos existentes en la vivienda arrendada la parte actora aportó un presupuesto confeccionado por Construcciones Ángel Amago S.L. por un importe total de 16.672,45 euros, parte de cuyas partidas han sido admitidas en la sentencia recurrida, pues ésta estima parcialmente la demanda formulada y condena a la demandada al pago de 4.066,66 euros, más intereses legales desde la interposición de la demanda.



SEGUNDO .- No creemos suscite duda que a la relación locativa le son aplicables los artículos 1.561 a 1.564 del Código Civil .

El artículo 1.561 del Código Civil dispone que el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

El artículo 1.562 que a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (en este caso el arrendatario declaró en el contrato de arrendamiento que recibía el local arrendado con su instalación corriente y en perfecto estado de funcionamiento o utilización).

El artículo 1.563 que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Y el artículo 1.564 que el arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.

La controversia se centra, conforme a estos preceptos, en determinar si las reparaciones o desperfectos cuyo importe reclama la demandante realmente existen, si guardan relación con el estado de la finca al inicio del arrendamiento, y si se pueden atribuir o no al paso del tiempo transcurrido durante la vigencia del arrendamiento, siendo básicamente la respuesta a estas tres cuestiones la que dará lugar a la estimación o no de la reclamación económica formulada.

También conviene significar como el testigo D. Adriano , representante legal de Construcciones Ángel Amago S.L., manifestó en su declaración que el presupuesto confeccionado era para poner el puesto en marcha, cuando la responsabilidad de la demandada afecta a los deterioros que presente el local en relación a la situación existente al inicio del arrendamiento, no a la inversión que haya que efectuar para volver a arrendar el local.



TERCERO .- La sentencia recurrida acoge las partidas 1.1 (pintadas de paramentos interiores, limpieza y retirada de basuras por 480 euros), 1.2 (cierres del local por 1.350 euros) y 1.4 (instalación de fontanería por 560 euros) del presupuesto de Construcciones Ángel Amago S.L., partidas que, en consecuencia, no suscitan controversia en el recurso.



CUARTO .- La partida más importante del presupuesto de Construcciones Ángel Amago S.L. es la suministro y montaje de un mostrador frigorífico (9.860 euros).

Que el mostrador frigorífico con que contaba el local arrendado había sido instalado con posterioridad al inicio del arrendamiento es algo que no ofrece duda (en este sentido la declaración testifical de D. Bienvenido ), pero la cuestión no es ésta sino si aquella instalación puede considerarse una obra de reforma que deba quedar en beneficio de la finca conforme a lo pactado en el contrato.

El testigo D. Casiano declara que el mostrador frigorífico, que es una máquina, se hace a medida para el puesto, y su frente, que constituye parte del cierre del puesto, ha permanecido en el local tras su desalojo por la arrendataria, por lo que consideramos correcta la valoración de la sentencia apelada de tratarse de un elemento móvil ligado al negocio de charcutería que se ejercía en el puesto, de modo que al no tener la consideración de una obra de reforma no quedaba contractualmente en beneficio de la finca, pudiendo ser retirado por el arrendatario, debiendo significarse que la indemnización que se solicita en la demanda es por el suministro y montaje de un nuevo mostrador frigorífico, no por los desperfectos que en el local arrendado haya causado la retirada por la arrendataria demandada del mostrador frigorífico existente.



QUINTO .- La partida 1.8 del presupuesto de Construcciones Ángel Amago S.L. se refiere a la puerta de acceso general a la galería comercial (materiales para sustitución en puertas de acceso, incluyendo bombillos, cierres, adaptaciones y copias). No se trata de que a través de dicha puerta no se pueda acceder a la galería comercial, sino de que por motivos que afirma de seguridad la demandante pretende cambiar el cierre, para lo que es indiferente que la arrendataria le hubiera entregado las llaves de dicha puerta o no, pues la finalidad de seguridad sería la misma, pero esta no resulta a cargo de la arrendataria por no guardar relación con desperfectos o deterioros ocasionados en el local objeto del arrendamiento.



SEXTO .- Los daños en la instalación eléctrica se acogen en la sentencia recurrida, pero de acuerdo con los conceptos y valoración económicos del presupuesto de D. Donato (495 euros), estimando la sentencia impugnada que no constando que el suministro eléctrico resultare afectado ni que la instalación en sí sufriera, resultaba más ajustada esta valoración que la de Construcciones Ángel Amago S.L., que parecía referirse a una renovación de la instalación, no repercutible al antiguo arrendatario.

El criterio de la sentencia recurrida nos parece acertado, y en modo alguno desvirtuado por las alegaciones contenidas en el recurso de apelación.

Téngase en cuenta como en el presupuesto de D. Donato se expresa que la instalación eléctrica dispone de cuadro de mando y protección, casquillos para la colocación de tubos fluorescentes, reactancias para el funcionamiento de las pantallas, y líneas de alimentación de pantallas, presupuestándose la colocación de dos pantallas estancas en techo, los tubos fluorescentes que faltan, y en la zona de encima del mostrador la sustitución de alguna línea y pequeño material, mientras que el presupuesto de Construcciones Ángel Amago S.L. comprende la instalación de electricidad con mangueras antihumedad y el suministro y colocación de ocho pantallas fluorescentes estanco.

SÉPTIMO .- En cuanto al alicatado de paramentos verticales, la sentencia apelada no tiene por acreditado que los azulejos estén rotos o hayan sufrido un deterioro anormal por el paso del tiempo, concediendo, sin embargo, una indemnización correspondiente al 10% del importe de la partida (232 euros) por los daños en el alicatado debidos a la retirada poco cuidadosa de mobiliario como la pila y a posible rotura de alguna pieza durante la limpieza; criterio indemnizatorio que nos parece razonable y merecedor de ser confirmado.

OCTAVO .- Procede por cuanto se ha expuesto, desestimar el recurso de apelación formulado y confirmar la sentencia recurrida, con imposición de las costas de este recurso a la parte apelante de conformidad con lo establecido en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto Dª Frida como tutora legal de Dª Delfina contra la sentencia que con fecha treinta de enero de dos mil diecisiete pronunció la Ilma. Sra.

Magistrado Juez de Primera Instancia número cincuenta y ocho de Madrid, debemos confirmar y confirmamos la citada resolución; con imposición de las costas de este recurso a la parte apelante.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de Casación por presentar la resolución del recurso interés casacional ( artículo 477.2-3 º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) y recurso extraordinario por infracción procesal en los supuestos previstos en el artículo 469 de la misma Ley en relación a su disposición final decimosexta, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.