Sentencia Civil Nº 24/2012, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 2, Rec 159/2010 de 06 de Febrero de 2012

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000024/2012

Presidente

D. JOSE FRANCISCO COBO SAENZ (Ponente)

Magistrados

D. FRANCISCO JOSE GOYENA SALGADO

D. RICARDO J. GONZALEZ GONZALEZ

En Pamplona/Iruña , a 6 de febrero de 2012 .

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 159/2010, en virtud de los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Pamplona/Iruña , en los autos de Juicio Ordinario nº 159/2010, en ejercicio de las acciones: en rescisión del art. 1483 C.Civil y 'saneamiento por vicios' instando principalmente la resolución del contrato por 'inhabilidad absoluta' y subsidiariamente la acción redhibitoria; siendo partes apelantes, A)la demandante, Dª Amelia , r epresentada por el Procurador D. ALBERTO MIRAMÓN GÓMARA y asistida por el Letrado D. DIEGO PAÑOS OLAIZNAZ ; y B)el demandado, D. Marcos , representado por la Procuradora Dª ELENA BURGUETE MIRA y asistido por la Letrada Dª BLANCA RAMOS ARANAZ.

Siendo Magistrado Ponente a los efectos de redacción de la Sentencia, el Ilmo. Sr. Presidente, D. JOSE FRANCISCO COBO SAENZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Por el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Pamplona/Iruña se dictó Sentencia de fecha 15 de enero de 2010 en los autos de Juicio Ordinario nº 843/2007 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

'Que estimando la demanda interpuesta por Doña Amelia contra Don Marcos debo estimar la acción quianti minoris y en consecuencia condenar a la demandada al pago a la actora de 21.296,98 € mas intereses legales. Todo ello sin hacer expresa condena en costas.

Notifíquese y adviértase que contra esta resolución cabe recurso de apelación que se interpondrá por escrito ante este Juzgado en término de CINCO DÍAS, debiendo acreditarse en el momento del anuncio haber consignado en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Órgano abierta en Banesto número 0030 8025 90 0000 0000 00 en apartado observaciones 3161 0000 12 0843 07 la suma de 50€ con apercibimiento que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.'

TERCERO.- Frente a la expresada sentencia se prepararon recursos de apelación, por ambas partes, en tiempo y forma oportunos.

Interponiéndose los respectivos recursos de apelación:

A.- Por la representación procesal, de la demandante Doña. Amelia , mediante escrito presentado con fecha 5 de marzo de 2010, en el cual después de exponer los motivos de recurso que tuvo por conveniente, solicitaba de este Tribunal, que dictara sentencia estimatoria del recurso, revocando la sentencia de instancia en sentido de estimar la demanda en sus pedimentos A), y subsidiariamente B), subsidiariamente C) y en este último caso acoja la minoración del precio pagado por la vivienda en la cifra de 72.800 euros, con imposición de costas de la primera instancia por mala fe.

B.- Por la representación procesal del demandado Don. Marcos , mediante escrito presentado con fecha 15 de marzo de 2010, en el cual después de exponer los motivos de recurso que tuvo por conveniente, solicitaba de este Tribunal que dictara sentencia en la cual con estimación del recurso se dicte sentencia que revoque el Fallo de la sentencia recurrida respecto a la estimación parcial de la demanda, absolviendo íntegramente al recurrente, con expresa imposición de costas a la parte actora.

Conferidos los oportunos traslados, a los recursos así interpuestos, se opusieron:

A.- Por la representación procesal del demandado Don. Marcos , en relación con el escrito de interposición de recurso, articulado por la representación procesal de la demandante Sra. Amelia , mediante escrito presentado con fecha 24 de marzo de 2010, en el cual después de exponer las alegaciones que tuvo por conveniente en apoyo de la oposición al recurso articulado por la parte demandante, solicitaba de este Tribunal, que dictara sentencia que confirme la sentencia recurrida (sic).

B.- Por la representación procesal, de la demandante, Sr. Amelia , en relación con el escrito de interposición de recurso, articulado por el demandado Sr. Marcos , mediante escrito presentado con fecha 20 de abril de 2010, en el cual después de exponer los motivos de oposición al recurso de apelación articulado de adverso que tuvo por conveniente, solicitaba de este Tribunal que dictara sentencia, desestimatoria del recurso presentado de adverso, imponiendo las costas a la parte demandada.

CUARTO.-Enviados los autos a este Tribunal y turnados a la presente Sección, después de adoptarse las resoluciones de ordenación procesal pertinentes, mediante providencia de fecha 21 de julio de 2010, se acordó señalar para deliberación y resolución en el presente recurso el día 7 de enero de 2011. Fecha en la que tuvo lugar el acto acordado.

Conforme a lo determinado en diligencia del pasado día 26 de enero de 2012, se atribuyó la redacción de la sentencia en el presente rollo civil de Sala, al Ilmo. Sr. Magistrado Presidente de la Sección D. JOSE FRANCISCO COBO SAENZ.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso, se han observado las prescripciones legales, excepción hecha del plazo para dictar sentencia habida cuenta de la acumulación de ponencias en el Ilmo. Sr. Magistrado a quien se atribuyó inicialmente, la ponencia en el presente asunto.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho primero segundo y tercero de la sentencia de instancia, no así el cuarto en cuanto se oponga a lo que a continuación se razona, rechazándose el quinto.

PRIMERO.-Interponen recurso ambas partes, frente a la sentencia de instancia, estimatoria parcial de la demanda formulada por Doña. Amelia , en su calidad de compradora de la vivienda ubicada en el piso NUM000 del inmueble ubicado en los números NUM001 - NUM002 de la CALLE000 de esta ciudad de Pamplona, con arreglo al contrato de compraventa de 2 de enero de 2007 (véase en los folios 25 a 32 de las actuaciones), frente Don. Marcos , vendedor, en el expresado contrato de compraventa; ejercitando la Sra. Amelia con carácter principal, la acción de rescisión del contrato por existir sobre la finca objeto de la enajenación cargas o gravámenes del art. 1483 del Código Civil . Subsidiariamente, la acción redhibitoria de saneamiento por vicios ocultos, solicitando la declaración de resolución del contrato y condena al demandado a devolver a la actora el pago recibido de los gastos por ella satisfechos. Y en segunda relación de subsidiariedad, la acción 'de saneamiento por vicios ocultos', solicitando la rebaja del precio pagado por la venta.

En la sentencia de instancia, se estima parcialmente, la acción ejercitada en última relación de subsidiariedad, es decir la acción de saneamiento por vicios ocultos, en su precisa modalidad de pretensión de reducción del precio abonado 'acción quanti minoris', condenando al demandado al pago a la actora de 21.296,98 €, utilizando la facultad de moderación que se regula normativamente en el art. 1103 del Código Civil .

En el recurso planteado por la Sra. Amelia , en primer lugar, con respecto a la acción principal, que se intitula 'rescisoria', se considera que la sentencia infringe el art. 1483 del Código Civil y la jurisprudencia que lo interpreta, al considerar que las cuotas de Comunidad por obras pendientes no son cargas a los efectos de lo previsto en el citado precepto del Código sustantivo común.

Entendiéndose, que la intitulada 'acción rescisoria', debe de ser admitida en cuanto al fondo; pues en primer lugar, sí existe un acuerdo de la Comunidad de Propietarios cuyo objeto material lo constituye el inmueble con los números NUM001 - NUM002 de la CALLE000 de esta ciudad, que determina la realización de obras y que por tanto obliga a los propietarios a afrontar los gastos derivados de tales obras. En segundo lugar existen resoluciones administrativas que imponen la verificación de las obras desde el año 2000. En tercer lugar, se considera que quedó suficientemente justificado en la instancia, que el demandado tuvo conocimiento de tal situación. Y en cuarto lugar, que la repercusión económica de las obras es muy relevante.

En base a esta argumentación, se solicita con carácter principal, la estimación del recurso, para que se de lugar, a la petición principal de la demanda en el concreto sentido de que: 'se declare rescindido el contrato por existir sobre la finca cargas o gravámenes del art. 1483 de Código Civil , imponiendo al demandado el pago de indemnización de todos los daños y perjuicios por mala fe, o subsidiariamente, por negligencia'.

Con carácter subsidiario, se impugna, en concreto el razonamiento contenido en el fundamento de derecho cuarto de la sentencia de instancia, en base a la argumentación desenvuelta en el mismo, se desestima la que se intitula 'acción redhibitoria por vicio de la cosa', en virtud de la cual, se solicitaba, en primera relación de subsidiariedad en el suplico de la demanda 'la declaración de resolución del contrato y la condena al demandado a devolver al actor el pago recibido, y los gastos por ella satisfechos (escritura, registros, tributos, tasas, impuestos de toda clase), condenando al demandado al abono de todos los gastos derivados de las cancelaciones de créditos e hipotecas en concepto de daños y perjuicios derivados del ocultamiento doloso de los vicios ocultos.

Argumentándose en desarrollo del motivo de recurso, que se ha infringido el art. 1484 del Código Civil y su jurisprudencia.

En segunda relación de subsidiariedad, se postula ahora en el recurso, que al resolver la acción redhibitoria por vicios ocultos -en realidad se está refiriendo, a la parcial estimación de la acción 'quanti minoris', que se verifica en la sentencia de instancia-, en la sentencia se incurre en error de hecho y de derecho al decidir sobre la cuantía de la minoración del precio.

Recordándose, el contenido propio, de la petición formulada en este concreto punto en la letra C) del suplico de la demanda en concreto '....subsidiariamente a la petición resolutoria principal, estimando la acción 'quanti minoris' acceda al saneamiento y rebaje el precio pagado por la casa en la suma de cuarenta y dos mil quinientos noventa y tres euros y noventa y siete céntimos (42.593,97 €) sin perjuicio de que pueda determinarse en el acto del juicio una cifra distinta real, en base a la prueba pericial articulada al efecto, con la indemnización de daños y perjuicios correspondientes, según se repute si existía o no mala fe en el vendedor'.

Considerándose, que según lo alegado en la audiencia previa, y no impugnado hábilmente de contrario, la 'repercusión', de las obras de rehabilitación de los elementos comunes del inmueble, en relación con la cuota de participación, del piso objeto de enajenación, a la Sra. Amelia , por Don. Marcos , queda concretada en la suma de 72.800 €. Postulándose, que para el supuesto de estimarse esta segunda petición realizada en la última relación de subsidiariedad, se acoja la minoración del precio pagado por la vivienda en la cifra de 72.800 €.

El recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del vendedor Don. Marcos , después de constatarse que en la sentencia de instancia se desestima la acción rescisoria ejercitada como ya hemos dicho con invocación del art. 1483 del Código Civil , se le estima la segunda petición subsidiaria referente al ejercicio de la acción 'quanti minoris', reduciendo por ejercicio de la facultad moderadora del art. 1103 del Código Civil , en un 50%, la suma postulada por la actora en su demanda, condenando al pago de los expresados 21.296,98 € 'como rebaja del precio final de la compraventa'. Entendiendo la parte ahora recurrente, que no concurren los requisitos legales y jurisprudenciales para estimar la existencia de vicios ocultos que obliguen al saneamiento al Sr. Marcos , entendiéndose, que al hacerlo así se está vulnerando, lo dispuesto en los artículos 1484 a 1490 del Código Civil .

Así planteados ambos recursos, nuestra labor resolutoria, ha de centrarse inicialmente, en el aspecto más propiamente factual de la cuestión. Y así en efecto, sin ser materia de debate, que tanto al tiempo de la compra del piso NUM000 del inmueble nº NUM001 - NUM002 de la CALLE000 de esta ciudad, por el demandado Don. Marcos (26 de marzo de 2004). Como en el de su venta (2 de enero de 2007), a la demandante Doña. Amelia , el edificio en su conjunto, estaba precisado de la verificación de importantes obras de rehabilitación, que afectaban a elementos comunes (tejado, caja de escaleras, fachada, estructura en su conjunto...), siendo ciertamente 'elevada' -permítasenos por el momento la generalidad del término de carácter económico-, la repercusión de las obras, en función del porcentaje de participación, de la vivienda litigiosa, en la Comunidad de Propietarios cuyo objeto material lo constituye el inmueble señalado. Manteniendo, Don. Marcos , que en ningún momento 'ocultó', la necesidad de realización de tales obras, pues la existencia de defectos en el inmueble era patente, perceptible a simple vista, los defectos en el conjunto del inmueble no estaban ocultos, sino que eran evidentes, (manifiestos y había múltiples informes al respecto, los cuales constan en las actuaciones precisamente en el ramo de prueba de la actora que nos aportó y que no tuvo ninguna dificultad para hacerse con ellos). Insistiendo en su escrito de interposición de recurso, la representación del Sr. Marcos , que esta persona no engañó a la demandante, porque no trató directamente con ella, sino que quien cerró el contrato fue el Agente de la Propiedad Inmobiliaria -en referencia, al Sr. Celestino -. Manteniéndose, que por la parte demandada no se ha alegado el desconocimiento de la situación de la vivienda y del inmueble como motivo de exención de responsabilidad. Sino que, dadas las condiciones en que se realizó la negociación para llevar a efecto la venta, el Sr. Marcos no pudo indicar, a Doña. Amelia , que el arreglo necesario en el conjunto del inmueble era 'mínimo' -con referencia a la necesidad de reparaciones en el alero del edificio, con un coste estimado entre 2.500 ó 3.000 €-, ni su cuantía. Destacándose, que en el momento de interponer la demanda y de su contestación no había acuerdo concreto para reparar nada adoptado por la Comunidad de Propietarios, ningún proyecto para ejecutar, ninguna constructora dispuesta a hacer la obra.

SEGUNDO.-En el ámbito de determinación fáctica, a la que nos acabamos de referir, queremos destacar, que en la sentencia de instancia, se establece como probado:

'....Es evidente por tanto y no deja lugar a duda que al tiempo de la compraventa objeto de litigio, enero de 2007 el edificio al que pertenece la misma estaba en mal estado de conservación siendo necesario la realización de importantes obras de rehabilitación que debían afectar a la estructura del mismo y concretamente a cubierta, fachada, forjado de planta bajo cubierta. Fisuras etc...'(párrafo final fundamento de derecho tercero de la sentencia de instancia).

Para considerarse a modo conclusivo, en el párrafo cuarto del fundamento de derecho cuarto: '....Conforme a todo ello consideramos acreditado que el objeto de la compraventa presentaba importantes deficiencias o vicios ocultos que al tiempo de la adquisición eran desconocidos por la parte compradora, ....'.

Ciertamente, la determinación de tales cuestiones, requiere de alguna mayor precisión, que este Tribunal pueda realizar en el presente recurso de apelación, dado el carácter ordinario del mismo, y el sometimiento a su consideración, de la totalidad de aspectos, también evidentemente de los carácter factual, en base a la valoración, de la completa actividad probatoria desenvuelta en la instancia.

Cuando la demandante Doña. Amelia , adquirió la vivienda litigiosa, recordemos una vez más, en virtud del contrato de compraventa de 2 de enero de 2007, este piso se encontraba ya afectado por las decisiones de la Comunidad de Propietarios y de la Dependencia de la Administración Municipal (Concejalía Delgada de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Pamplona, a propuesta de la Oficina de Rehabilitación de Viviendas de igual entidad de la Administración Municipal de Pamplona), adoptadas entre los años 2000 y 2004, con anterioridad a la compra, por Don. Marcos , a la Sra. Guadalupe (compraventa instrumentada en escritura de 26 de marzo de 2004), de la vivienda del piso NUM000 del inmueble NUM001 - NUM002 de la CALLE000 de esta ciudad. En virtud de tales decisiones de la Comunidad de Propietarios y requerimientos de la Autoridad Municipal, era ineludible la realización de obras de consolidación, reparación y rehabilitación, concretadas del modo que de inmediato estableceremos.

Así en concreto, en virtud del examen del Libro de Actas de la Comunidad, aportado en la instancia como 'diligencia final', después de haber 'dado razón de su paradero'. La actual presidenta de la Comunidad de Propietarios, Sra. Adela , en la declaración testifical prestada en el acto de juicio que se celebró en la instancia el 2 de noviembre de 2009, consta que en la primera Junta celebrada, con fecha 28 de noviembre de 2000, se decide por unanimidad de los propietarios asistentes 'que todas las obras recogidas en el informe 150/00 de la ORV son necesarias dado el estado del edificio...' (véase el folio 692 de las actuaciones).

Las expresadas obras, son las que constan en el informe, al que nos remitimos, con la finalidad de evitar inútiles reiteraciones, dada la complejidad de su contenido, y que puede consultarse, a los folios 56 a 60 de las actuaciones. Reseñando exclusivamente, que las 'obras de adecuación estructural y funcional a realizar en el edificio', afectan a la fachada principal, a la fachada a patios, a la estructura, a la cubierta, al alero, al portal, caja de escaleras y lucernario, a las zonas húmedas y a la columna de baños.

En la expresada Junta de 28 de noviembre de 2000, se acordó igualmente, contratar a un técnico que redacte el necesario proyecto. Y así en el plazo de quince días, el día 12 de diciembre, la Comunidad de Propietarios se reuniría para comentar, lo que se había averiguado sobre los arquitectos para los informes a las 08:30 horas en la Oficina de Rehabilitación.

Acordándose igualmente la necesidad de promover demandas para reclamar a los desconocidos herederos del propietario fallecido del piso 4º. Para reclamar su participación en gastos de rehabilitación, posibilidad de anticipar su cuota de participación y reclamar judicialmente esa cantidad, pues '...hace más de 30 años que el propietario del 4º falleció sin que nadie haya reclamado esa herencia...'.

Acordándose en el punto 6º ruegos y preguntas (véase el folio 693 de las actuaciones) '...abrir una cuenta en la que ingresar la cantidad de 10.000 pesetas al mes cada propietario para ir reuniendo dinero para la rehabilitación. Se decide ingresar en los cinco primeros días por mes adelantado. Hay que encargarse de ir a Hacienda para pedir el N.I.F.'. A este concreto respecto, queremos destacar, que en su declaración testifical, ya reseñada, la actual presidenta de la Comunidad de Propietarios Sra. Adela , expresó con absoluta claridad y rotundidad, que hasta que se vendió el piso NUM000 -el 26 de marzo de 2004, por la Sra. Guadalupe al Sr. Marcos -, tanto el anterior propietario de la 'bajera', como las personas titulares de los pisos NUM000 , NUM003 y NUM004 , atendieron puntualmente a las derramas así acordadas.

El proyecto técnico de rehabilitación, para subsanar los defectos señalados en el indicado informe 150/00, se encargó, por la Comunidad de Propietarios, al arquitecto superior Sr. Baltasar . Suscribiendo el Contrato de Arrendamiento de Servicios Profesionales la expresada Sra. Guadalupe en representación de la 'Comunidad de vecinos CALLE000 NUM001 - NUM002 ' (véase dicho Contrato de Arrendamiento de Servicios Profesionales datado el 16 de marzo de 2001, al folio 63 de las actuaciones).

Igualmente, y en la representación indicada la Sra. Rita , suscribió, con el arquitecto Don. Baltasar , un Contrato de Arrendamiento de Servicios Profesionales, datado el 9 de abril de 2003, cuyo objeto lo constituía el proyecto y dirección de obra, concretándose la fase de trabajo en 'levantamiento de planos, proyecto y dirección de obra' -véase el folio 68 de las actuaciones-. El presupuesto aproximado, de ejecución de las obras es según se expresa en el expresado Contrato de Arrendamiento de Servicios Profesionales de 212.969,87 €. Generándose de este modo unos honorarios para el arquitecto de 16.984,35 € -véase el folio 69 de las actuaciones-.

Comunicada la terminación del proyecto y su presentación para visado en la Delegación de Navarra del Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro, la persona a la sazón presidenta de la Comunidad Sra. Esther , convocó, una Junta, que se llevó a efecto en la Oficina de Rehabilitación de Viviendas con fecha 30 de abril de 2003, en la que fue elegida por unanimidad presidenta, la Sra. Guadalupe . En cuanto a la rehabilitación del edificio, cuyos extremos a debatir se concretaban en la convocatoria en los siguientes puntos:

'Retirada del Proyecto del Colegio. Presentación de la factura del C.O.A.V.N y forma de pago.

Contratación del contratista que la va a ejecutar.

Autorización al presidente para que emprenda cuantas acciones, incluso legales, sean necesarias para el cobro de las deudas. Contratación de un abogado. Acuerdos a adoptar.

Exposición y decisión sobre qué obras se van a realizar para la rehabilitación del edificio para que nos concedan la ayuda estimada.

Se acordó ingresar la parte proporcional que toca a cada vecino (706,89 y 4.246,08 €) descontando la cuota mensual que se ha ido metiendo en la cartilla para el 26 de junio y así el día 27 de junio pasar a retirar el proyecto del Colegio de Arquitectos.

3º Se decide seguir poniendo la cuota mensual de 10.000 pesetas -60,10 € en la cuenta común-' (véanse los folios 70 y 695, 696 de las actuaciones).

Tenemos por tanto, que ya desde siete años anteriores a la verificación de la compraventa ahora litigiosa, existía una concreta intervención de la Administración Municipal del Ayuntamiento de Pamplona, que obligaba a realizar importantes y ciertamente cuantiosas reparaciones que afectaban a elementos estructurales del inmueble, en el que se integra el piso objeto de la enajenación ahora litigiosa.

Nos remitimos en su integridad, al Expediente Administrativo, relativo a la rehabilitación del inmueble NUM001 - NUM002 de la CALLE000 de Pamplona, aportado en la audiencia previa que se celebró el 21 de septiembre de 2009 por la parte actora. Y cuyo contenido fue esclarecido en plenas condiciones de contradicción, por el responsable de la Oficina de Rehabilitación de Viviendas del Ayuntamiento de Pamplona, Sr. Cirilo , en su declaración testifical que se llevó a efecto en el acto de juicio celebrado como ya hemos indicado el 2 de noviembre de 2009.

Tonando en consideración, en relación con el expresado expediente, las explicaciones ofrecidas acerca de su contenido por el Sr. Cirilo , valorando, las fechas que aquí son relevantes, es decir las comprendidas entre la compra por el Sr. Marcos y la venta del inmueble, a la Sra. Amelia . Tenemos que, existieron dos requerimientos por parte del Ayuntamiento de Pamplona, a la Comunidad de Propietarios, en términos cuya literalidad dejan poco lugar a la especulación. Y así nos remitimos, al folio 527 de las actuaciones, en relación con el requerimiento realizado el 22 de mayo de 2000. Y al folio 524 y 525 de las actuaciones, en relación con el requerimiento de 13 de junio de 2002. Así como al 'resumen de actuaciones', realizado por la Arquitecto Técnico Municipal Sra. Rita , en su 'informe técnico sobre el edificio de la CALLE000 nº NUM001 - NUM002 ', datado el 18 de febrero de 2008, que se puede consultar al folio 532 de las actuaciones. En el cual se refieren los expresados requerimientos de 22 de mayo de 2000 y 13 de junio de 2002. Así como la realización de visitas de inspección por parte del Ayuntamiento, con fechas 26 de septiembre de 2005 y 22 de junio de 2006.

Como hemos visto el Sr. Marcos , mantiene que 'no engañó a la demandante', por las razones antes expuestas, explicitadas de un modo 'gráfico', en su interrogatorio durante del acto de juicio, por el demandado, cuando manifestó que '...es de cabeza, que se necesitaba una reforma... que yo sepa no tenía ninguna constancia de lo que había exigido el Ayuntamiento...'.

Pero ello, para nada se cohonesta, con la apreciación que respecto a los elementos probatorios reunidos en la instancia puede realizar este Tribunal.

Y así en concreto:

A.- El Sr. Marcos , tuvo conocimiento, por parte de la vendedora del piso, el 26 de marzo de 2004, Doña. Guadalupe , de la existencia de proyectos de rehabilitación, con el detalle que hemos expresado precedentemente. Y de los que desde luego, la Sra. Guadalupe tenía 'conocimiento de primera mano'. Y así, frente a la reiterada y pudiéramos decir obstinada manifestación, en el sentido de que el edificio en su conjunto, tenía la 'fachada y el tejado visiblemente para reformar', aceptó en su interrogatorio, que Rita le había comunicado, que '...no se habían puesto de acuerdo con el arquitecto'. En relación a la controversia mantenida con el arquitecto Sr. Baltasar por la Comunidad de Propietarios.

Según puede inferirse, de las manifestaciones en su interrogatorio por parte del Sr. Marcos , esta persona era consciente, de que, el edificio en su conjunto, necesitaba de una importante actividad de inversión económica para obtener su rehabilitación. De otro modo no se entiende, de una parte, que tal y como expresó en su interrogatorio, él mismo -el Sr. Marcos -, propuso a la Agencia Inmobiliaria, la venta en 24.000.000 de pesetas, cuando la Agencia Inmobiliaria, le propuso que pidiera unos 30.000.000. Y de otra parte, tampoco ha sido suficientemente esclarecida, la razón, por la cuál, habiendo pagado el Sr. Marcos , a la Sra. Guadalupe , con fecha 26 de marzo de 2004, la cantidad de 72.121 €, por una vivienda, que tal y como quedó precisado en su interrogatorio, por Doña. Amelia , 'había sido rehabilitada en su interior hacía unos 10 o 15 años', fuera vendido, por el Sr. Marcos , a la expresada Sra. Amelia , con fecha 2 de enero de 2007, por 148.750,50 €.

B.- Para nada resultan convincentes, las explicaciones, que ofreció en su interrogatorio Don. Marcos , con relación a la incorporación en la escritura de venta, de la 'certificación', de 1 de enero de 2007 (véase el folio 30 vto. de las actuaciones correspondiente a la 'primera copia', de la escritura de compraventa de 2 de enero de 2007, en la que se hace constar 'El Presidente de la Comunidad de CALLE000 nº NUM001 - NUM002 , certifica que D. Marcos está al corriente de todos los pagos de comunidad.

Firmado Teofilo .'

En su interrogatorio Don. Marcos , expresó que dudaba de la autenticidad de dicha firma, destacando, que su segundo apellido es Marcos y no Teofilo .

Pero tal afirmación de 'desconocimiento', para nada se cohonesta, ni con la manifestación a este respecto, realizada en su interrogatorio por Doña. Amelia , cuando indicó, que el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, Sr. Celestino , le había comunicado, que salvo las reparaciones en el alero, que ascendían a una pequeña cantidad de unos 2.500 ó 3.000 €, no era preciso realizar más obras de rehabilitación en la vivienda, y así se lo había comunicado, el Sr. Marcos .

Ni con la manifestación en su interrogatorio como testigo, por la actual presidenta de la Comunidad de Propietarios, Doña. Adela , a cuyo contenido íntegro, según la constancia del mismo la grabación en soporte informático del desenvolvimiento de su interrogatorio llevado a efecto en el acto de juicio celebrado el 2 de noviembre de 2009, nos remitimos. En el sentido de que, en el período litigioso que ahora consideramos, es decir el transcurrido entre el 26 de marzo de 2004 y el 2 de enero de 2007: por los vecinos de la comunidad, se continuó ingresando, en la cuenta habilitada al efecto, la expresada suma de 10.000 pesetas; las dificultades de gestión de los trabajos de rehabilitación fueron evidentes, especialmente, después de la 'salida de la comunidad', de la Sra. Guadalupe , dada la avanzada edad, de las vecinas titulares de los pisos NUM003 y NUM004 . Tanto es así, que la vivienda del piso NUM003 , fue adquirida por el Ayuntamiento de Pamplona por acuerdo de la Junta de Gobierno Local de 21 de julio de 2009. Mientras que la propietaria del piso NUM004 presentó una oferta de venta, que no había sido tramitada con fecha 13 de mayo de 2009 (véase el folio 605 de las actuaciones); y esencialmente, las explícitas manifestaciones, de la Sra. Adela , a las reuniones de la Comunidad de Propietarios, realizadas, si bien no documentadas en Acta, dado el precario modo de funcionamiento de la misma, ante la avanzada edad, de dichas propietarias de los pisos NUM003 y NUM004 , en el período litigioso que hemos señalado, es decir el comprendido entre marzo de 2004 y enero de 2007.

Deteniéndonos en el último aspecto de índole fáctica, al que nos acabamos de referir, tenemos que tal y como declaró Doña. Adela , desde que adquirió la propiedad de la bajera, y siendo conocedora, de los problemas relativos a la rehabilitación del edificio, los requerimientos realizados por el Ayuntamiento de Pamplona, la problemática existente con el arquitecto Sr. Baltasar , promovió la verificación de varias reuniones. A las mismas, fue convocado, Don. Marcos . Llamando al piso NUM000 , donde en una ocasión, les contestó una persona que se presentó como 'inquilina'. Igualmente, la Sra. Adela , manifestó, que ella misma llamó a un teléfono que aparecía, junto al anuncio de venta del piso NUM000 , contestándole en una inmobiliaria, diciéndole que se pondría en contacto con el Sr. Marcos .

Por todo ello, podemos concluir, que el Sr. Marcos , conocía, la necesidad de la urgente realización de importantes obras de rehabilitación en los elementos estructurales del edificio, y pudo conocer, las concretas actuaciones, que se trataron de realizar por la Comunidad de Propietarios, en su precario sistema de funcionamiento, durante la época litigiosa aquí contemplada, reiteramos entre marzo de 2004 y enero de 2007, para atender los requerimientos del Ayuntamiento de Pamplona, solucionar los problemas existentes con el arquitecto Sr. Baltasar y contribuir económicamente, en virtud del acuerdo sobre 'derramas mensuales de 10.000 pesetas', en su momento acordado, para disponer de un 'fondo de maniobra', con el que afrontar las cuantiosas obligaciones económicas derivadas de las operaciones de rehabilitación del edificio.

Y además, debe repararse, en que tal y como manifestó en su interrogatorio la Sra. Amelia , muy pocos días después de haber suscrito la escritura pública de compraventa, cuando acudió a la vivienda que había adquirido, para preparar los trabajos de adaptación, se encontró la nota manuscrita, que puede comprobarse, al folio 89 de las actuaciones, en la que literalmente se indicaba 'Pamplona 3 de enero de 2007 Sr. Vecino del NUM000 piso Póngase en contacto con la vecina del NUM003 piso o con mi teléfono NUM005 Es muy importante que esté informado sobre la Rehabilitación y el estado de la casa Vecina del NUM004 '.

Al igual que el informe técnico de la Oficina de Rehabilitación Urbana del Área de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Pamplona 78/2006, en la que en su encabezamiento aparecía manuscrito 'Sr. Propietario del NUM000 piso entérese y lea' -véanse los folios 90 a 92 de las actuaciones-.

Por ello, no podemos atender a las alegaciones verificadas en su escrito de interposición de recurso, por la representación procesal Don. Marcos , en el sentido de que 'incluso en el momento de interponer la demanda y de contestarla, no había ningún acuerdo concreto de reparar nada adoptado por la Comunidad de Propietarios, ningún Proyecto para ejecutar, ninguna constructora dispuesta a hacer la obra'. Considerándose que la simple posibilidad de que en un momento determinado se acometiera una obra en un inmueble con más de 259 años de antigüedad, que nunca había sido reparado, obra sin precio cierto, ni de ejecución próxima no era un vicio oculto. De modo que por la edad y estado del inmueble era una posibilidad que no cabía descartar y desde luego no era oculta.

Al margen de las consideraciones que más adelante estableceremos sobre el carácter aparente o no de los vicios, que determinan el ejercicio de la acción de saneamiento, y más precisamente, la de desistimiento contemplada en el art. 1486 del Código Civil , queremos destacar, que en función de la valoración probatoria realizada por esta Tribunal de apelación, ratificando en este extremo, las escuetas consideraciones fijadas a este concreto menester, en la sentencia de instancia, se puede considerar suficientemente probado que el demandado Don. Marcos , tuvo conocimiento, de la existencia de resoluciones administrativas, que imponían la verificación de importantes obras, ya desde el año 2000, con el detalle que hemos expresado. Y el expresado Sr. Marcos , faltando a la obligación de diligencia, exigible, a cualquier parte contratante, específicamente en la relación convencional que ahora nos ocupa de contrato de compraventa del piso NUM000 del inmueble NUM001 - NUM002 de la CALLE000 de esta ciudad, no atendió a la diligencia contractual exigible, en función de las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar - art. 1104 del Código Civil -, poniendo en conocimiento, de Doña. Amelia , de la situación existente, con sus repercusiones económicas, en orden a la necesaria verificación de actividades de rehabilitación de elementos estructurales del inmueble, todo ello con el objeto, de que Doña. Amelia , hubiera podido sopesar, el otorgamiento de su voluntad contractual, en función de las condiciones afectantes al precio en definitiva establecido.

Resta en el ámbito factual, el establecimiento de nuestra decisión, en relación con un relevante aspecto, cual es el atinente, al concreto importe que debe ser valorado sobre la repercusión económica de las obras.

Ello es así, porque en su recurso, la parte actora, plantea primero con carácter general y luego en su petición subsidiaria, relativa a la parcial estimación que se verifica en la sentencia de instancia de la acción 'quanti minoris', el tema atinente a la 'cuantía de la minoración del precio'.

Y así ciertamente se destaca, el contenido literal del punto C) del suplico de la demanda, con la reserva que en el mismo se establecía en orden a la determinación en el acto de juicio de una cifra distinta real en base a prueba pericial articulada al efecto, con relación a la cuantía propuesta de reducción del precio en la demanda.

En esta línea, se subraya que en la audiencia previa celebrada el 21 de septiembre de 2009, se solicitó con carácter subsidiario una cantidad, para el supuesto de estimación de la acción 'quanti minoris', de 72.800 €, que constituía aproximadamente el 20% del importe de las obras presupuestadas. El coste previsible de las obras en cuestión, se realiza teniendo en cuenta la media de los tres presupuestos de obras conforme al proyecto presentado ante la oficina de rehabilitación. Considerándose, para verificar esta determinación cuantitativa, determinados elementos de acreditación, ciertamente incorporados a los autos, pero que gravitan, sobre 'hechos jurídicos relevantes', acaecidos, después del período contemplado en el presente litigio a efectos conflictuales, es decir el comprendido, entre la compra por el Sr. Marcos y la venta por éste a la Sra. Amelia . Así en concreto, las consecuencias que en el orden económico, se vinculan, al anexo al Proyecto de Rehabilitación de Edificio de Viviendas visado en 2003, en el que se confía la dirección de la obra a las arquitectas Sras. Diana y Héctor . Visado en el mes de julio de 2008 (véase el expresado anexo a los folios 387 a 416 de las actuaciones). Así como a los presupuestos de rehabilitación, vinculados al expresado anexo, que se pueden consultar a los folios 417 a 519 de las actuaciones. Es decir, en fecha posterior, al período aquí contemplado como 'litigioso'.

Igualmente, es ajeno al expresado período litigioso, el 'contrato de ejecución de obra', suscrito entre la Sra. Adela en representación de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM001 - NUM002 y el representante legal de la compañía mercantil 'Naoteck Innovación', datado en el mes de julio de 2007, por tanto extramuros del período litigioso contemplado. Si bien la fecha en cuestión ilustra cumplidamente acerca de la valoración que hemos verificado sobre la actitud contractual, del Sr. Marcos .

Por tanto, en cuanto a la repercusión económica, hemos de tener en consideración, la propuesta en la demanda, sobre la base de existencia de un proyecto de rehabilitación del edificio con un coste presupuestado de 212.969 € -letra b) del fundamento de derecho cuarto de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones-, en relación con los cálculos económicos realizados en el fundamento de derecho sexto de igual escrito iniciador de este Juicio Ordinario, en el que se considera la repercusión económica en la suma de 48.982,87 €, aplicando la suma presupuestada por el arquitecto Sr. Baltasar , un incremento del 3% anual, de donde resultan 244.914,35 €. Siendo cinco los propietarios del inmueble, correspondería a la persona titular del piso NUM000 'pechar por 48.982,87 €...'. Si bien en el suplico de la demanda, concreta y específicamente, para el supuesto de estimación de la acción quanti minoris, se solicita que se rebaje el precio pagado en la suma de 42.593,97 €, con la precisión antes enunciada, relativa a que se pueda determinar en el acto de juicio una cifra distinta; que no puede ser aceptada, por las razones expuestas, en relación a la concreción cronológica del período conflictual que puede ser considerado en este proceso.

TERCERO.-Precisado en sus contornos fácticos, la relación litigiosa, tal y como hemos determinado en el precedente fundamento, examinaremos, desde la perspectiva de la valoración jurídica, las pretensiones sostenidas en este recurso de apelación, por ambas partes, con el detalle que especificamos en el fundamento de derecho primero.

Ciertamente, la primera cuestión jurídica que debe atraer nuestra atención resolutoria en el ámbito que ahora hemos delimitado, es la atinente, a la pretensión que sostiene la parte actora apelante ante este Tribunal relativa a la solicitud de estimación de la acción principal rescisoria, considerándose que la sentencia de instancia infringe el art. 1483 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial.

Citándose, destacadamente, determinada doctrina jurisprudencial, concretada en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15-12-1992 y las sentencias dictadas por la Audiencia Provincial de Tarragona Sección Tercera de 1-2-2003 , la Audiencia Provincial de Madrid Sección Décima de 17-10-2009 , de la Audiencia Provincial de Barcelona de 27-2-2002 y de la Audiencia Provincial de Madrid Sección Doce de 30-1-2007 , en el sentido pretendido, de que 'las cuotas de Comunidad sí son cargas a efectos del art. 1483 del Código Civil '.

Frente a ello, consideramos ciertamente intachable, el razonamiento decisorio, establecido a este respecto, en el fundamento de derecho segundo de la sentencia de instancia, cuando se considera a efectos conclusivos que '...el gravamen alegado por la actora..., consistente en la necesidad de efectuar importantes obras de rehabilitación en el edificio en ningún caso puede configurarse como carga o gravamen no aparente a los efectos el artículo 1483 del CCv'.

Y es que, desde la perspectiva jurídica de la cuestión, en la que ahora nos hallamos, cabe recordar, que tal y como se establece en la sentencia de 15 de diciembre de 1992 de la Sala Primera del Tribunal Supremo , con referencia a las cargas y gravámenes, contemplados, como supuesto para la prosperabilidad de la acción rescisoria del art. 1483 del Código Civil que '...tales gravámenes han de ser constitutivos de derechos reales, limitativos de los derechos de goce a disposición del propietario, en tanto que la carga a imponer al propietario la obligación de satisfacer una prestación, generalmente periódica, a favor del titular del derecho; por el contrario, no se incluyen dentro de las cargas y gravámenes a que se refiere el precepto las limitaciones legales de domino que tienen carácter institucional y configurar el contenido normal del dominio, por lo que no pueden ser desconocidas por el comprador...'. Supuesto que ciertamente no es del caso, de la obligación de satisfacer, por la persona que sea propietaria, del piso NUM000 de la CALLE000 NUM001 - NUM002 de esta ciudad de Pamplona, el importe de las obras de rehabilitación, con el detalle que hemos expresado en el precedente fundamento de derecho.

Este motivo de recurso, por tanto ha de ser desestimado.

CUARTO.-Solicita en segundo lugar, la parte actora ahora apelante, la revocación del pronunciamiento de la sentencia de instancia, para interesar ante este Tribunal de apelación, que se estime la primera de las peticiones subsidiarias realizadas en el suplico de su escrito de demanda, en concreto, la detallada en la letra b), en el sentido de que 'subsidiariamente estime la acción redhibitoria, de saneamiento por vicios ocultos, declarando resuelto el contrato y condenando al demandado a devolver a la actora el pago recibido, y los gastos por ella satisfechos (escrituras, registros, tributos, tasas, impuestos de toda clase), condenando al demandado al abono de todos los gastos derivados de las cancelaciones de créditos e hipotecas en concepto de daños y perjuicios derivados del ocultamiento doloso de los vicios ocultos'.

En la sentencia de instancia, se desestima tal pretensión, pues según se razona en la parte inicial del fundamento de derecho cuarto, acreditado la existencia de vicios ocultos en el objeto de la compraventa, la cuestión se centra en determinar si el vicio alegado por la parte actora es tan grave como para permitir el éxito de la acción redhibitoria.

Citándose el contenido normativo del primer párrafo del art. 1484 del Código Civil . Para determinarse, que no es necesario que los vicios o defectos ocultos hagan inservible o inhabitable la vivienda, sino que interfieran su uso y disfrute de un modo tan notable que, de haberlos conocido, el comprador no lo hubiera adquirido exigiéndose igualmente en relación con el carácter de ocultos que no puedan ser detectados por el vacacional comprador al practicar el examen normal de la cosa, según los usos del tráfico, concretándose este carácter en el Código Civil, según los conocimientos de cada comprador para descubrirlo, a lo que la doctrina y jurisprudencia añaden la diligencia que según la buena fe sea exigible desplegar al comprador en la verificación de la cosa al celebrar el contrato (buena fe in contrahendo).

Considerándose a este respecto, que la vivienda según reconoció la propia Sra. Amelia fue visitada por ésta antes de la compra habiéndole informado también el agente inmobiliario encargado de la venta de que había problemas con el alero y que por eso había una red así como que en el futuro había que rehabilitarla. Por ello es obvio, que ésta tuvo que ser consciente de la antigüedad aproximada del edificio de forma que la eventualidad de tener que realizarse obras de rehabilitación o de conservación de cierta importancia no podía presentarse como algo inesperado y difícilmente previsible.

Estableciéndose a este respecto, que considerándose acreditado que el objeto de la compraventa presentaba importantes deficiencias o vicios ocultos, que al tiempo de la adquisición eran desconocidos por la parte compradora, si bien los mismos no presentaban una gravedad tal como para hacer inhábil la vivienda y además pudieron ser si no conocidos sí supuestos por la compradora, al menos en lo que se refiere a los afectantes a la fachada los cuales eran visibles así como en la caja de escaleras; '...no procede la rescisión del contrato en su totalidad, sino que debe estimarse la denominada 'actio quanti minoris' ...'.

Semejante argumentación, no puede ser compartida.

La concreta existencia de un 'vicio oculto', puede dar lugar a la resolución de la compraventa por ejercicio de la acción de desistimiento, ex Art. 1486, tal y como aquí se realiza temporáneamente por la actora Sra. Amelia -respetando el plazo de 6 meses, a que se refiere el Art. 1490 del CC , tal y como verificó la Sra. actora, ahora apelante, mediante el envío al Sr. Marcos , con fecha 2 de febrero de 2007, de los 'burofax', que pueden consultarse a los folios 93 a 99 de las actuaciones, presentándose la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, el 29 de junio de 2007- :

Ciertamente la acción de desistimiento a la que nos referimos, es diversa a la de resolución contractual, por entrega de un 'aliud pro alio'.

La jurisprudencia del TS ha explicado que «vicio» es una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad (S. 31 ene. 1970 [RJ 1970, 370]; de anomalía habla también la STS de 12 mar. 1982 [RJ 1982, 1372] ), y que el saneamiento y los arts. 1484 y ss. se aplican solo a los vicios o defectos de la cosa, pero no a aquellos supuestos de inhabilidad del objeto suministrado, de imposible aprovechamiento por el comprador (S. 6 mar. 1985, que cita las de 23 feb. 1982 y 20 oct. 1984 [RJ 1984, 4906] ), o por insatisfacción total del comprador (S. 23 sep. 1982 [RJ 1982, 4922] ), o por ineptitud del objeto para el desempeño de la función que motivó su adquisición (S. 20 abr. 1984 ), situaciones consideradas como de prestación diferente (aliud pro alio, y no cosa prometida aunque defectuosa), a las que han de aplicarse las normas del incumplimiento total o el incumplimiento inexacto: arts. 1100 y 1124 CC .

No pueden dejar de reconocerse las dificultades que ofrece en la realidad una distinción segura entre la prestación diversa y los vicios de la cosa entregada, así se estará en la hipótesis de entrega de una cosa por otra, cuando ha existido pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y concurrido absoluta insatisfacción a la parte compradora, permitiendo esto al perjudicado acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 , 1106 y 1124 del Código Civil . Pero esta La inhabilidad absoluta e insatisfacción total no tiene por que concurrir en los supuestos de defectos ocultos que posibilitan la acción específica que conceden los arts. 1484 , 1485 y 1486 del Código Civil , tal y como acontece en nuestro caso, según hemos argumentado en el precedente Fundamento de Derecho 2º.

Se ha pronunciado asimismo el Tribunal Supremo acerca del concepto de inhabilidad, afirmando, sentencia de 15-12-1989 , que la inhabilidad del objeto requiere que sea imposible su uso. En la de 30 de octubre de 1989 (RJ 1989, 6976), señala 'para aplicar la doctrina del 'aliud pro alio', es indispensable que las cosas sean inservibles para su destino'. También tiene declarado el Alto Tribunal ( sentencia de 29 de abril de 1994 [RJ 1994, 2982] ) que una vivienda en ruina material resulta incuestionablemente inadecuada para habitarla, y en este supuesto aplica el art. 1124 del Código Civil (LEG 1889, 27), a la situación de hecho contemplada. Se trata de prestación de objeto distinto y no de simples vicios de la cosa, no solo cuando ello se ha constatado 'per se' sino también cuando se dan los supuestos fácticos a que se refiere la jurisprudencia al proclamar que se está en presencia de cosa diversa 'aliud pro alio' cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser objeto impropio para el fin a que se destina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 nov. 1972 , 25 abr. 1973 , 21 abr. 1976 , 20 dic. 1977 y 23 mar. 1983 ) pues como puntualiza la sentencia de 20 feb. 1984 (RJ 1984, 693), la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio, lo que origina sometimiento a diferentes plazos de prescripción ( Sentencias de 6 may. 1911 , 19 abr. 1928 ; 1 jul. 1947 , 23 jun. 1975 ; y si bien la distinción ofrece numerosas dificultades en la práctica, tiene una especial trascendencia, ya que para la acción de saneamiento por vicios ocultos se aplica la caducidad de seis meses, mientras que para el supuesto de resolución contractual derivado de la entrega de una cosa por la otra el plazo es el de 15 años ( SSTS 14.11.1994 [RJ 1994 , 9320] , 1.12.1997 [RJ 1997, 8693 ] o 23.1.1998 [ RJ 1998, 124], en concreto la de 1.12.1997 [RJ 1997, 8693] ).

En este caso, como hemos anotado precedentemente, la actora, a través de su dirección letrada, ejercitó pertinentemente, los actos de conservación oportunos, para realizar con éxito, su reclamación por vicios redhibitorios y pretender temporáneamente, la acción de desistimiento. Y así, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, tal y como hemos anotado precedentemente, se presentó con fecha 29 de junio de 2007, es decir antes de transcurrir seis meses del otorgamiento de la escritura pública de compraventa recordaremos como es bien sabido de las partes, datada el 2 de enero de 2007.

No podemos atender, a las razones expresadas por la Juzgadora a quo en su sentencia, relativas a la improsperabilidad de la acción de desistimiento, cuya estimación ahora se reproduce en cuanto a su solicitud de aceptación en la presente apelación por la parte actora, porque según se argumenta según hemos visto las 'importantes deficiencias o vicios ocultos', '...pudieron ser si no conocidos sí supuestos por la compradora...'.

En las concretas circunstancias del caso, fue precisa y concretamente, la defectuosa actitud de expresión de todos los condicionamientos por él sabidos -por el vendedor Sr. Marcos -, que pudieran afectar, al otorgamiento de la voluntad por la vendedora, esencialmente, tal y como aquí acontece, al precio final pactado por la compraventa.

Nos referimos específicamente, a la nula credibilidad, que nos ofrece, su manifestación relativa a la ajenidad con respecto a la suscripción como presidenta de la Comunidad de Propietarios del inmueble NUM001 - NUM002 de la CALLE000 de esta ciudad de Pamplona, incorporado a la escritura pública de compraventa. También, su afirmado 'desconocimiento', con relación, a la necesidad de verificación de unas muy importantes obras de rehabilitación, en las condiciones y con la repercusión económica, que hemos detallado minuciosamente en el fundamento de derecho segundo de esta sentencia. Así como, su remisión, a la intervención profesional en este asunto, del agente de la propiedad inmobiliaria Don. Celestino .

Como ha precisado la doctrina jurisprudencial, para resolver la cuestión jurídica referente a si el vendedor debe responder de los vicios de la cosa vendida conocidos por él y de los que no hubiere informado al comprador o, por el contrario es el comprador quien debe soportar los vicios o defectos si tuvo la oportunidad de conocerlos y no mostró ningún interés. Ha de valorarse, la concreta actitud convencional de las partes y a las concretas cualificaciones que concurren en la parte compradora, por razón de su oficio, o actividad empresarial de dedicación.

En este caso, la Sra. Amelia , no poseía cualificaciones específicas, para conocer, los aspectos atinentes a la repercusión económica en cuanto al precio de la venta de las obras de rehabilitación. Fue informada, por la parte vendedora, a través de la intervención mediadora del agente de la propiedad inmobiliaria Sra. Celestino , de que las únicas obras que había que realizar, en el edificio, eran las referentes a la reparación en el alero, que se hallaba protegido por una red. Indicándole, que el coste de esta repercusión sería de 2.500 ó 3.000 € para el conjunto del inmueble.

Por contra, el Sr. Marcos , tal y como hemos especificado, tuvo pleno conocimiento, de la necesidad de verificación de las obras de rehabilitación, con el importante coste en cuanto a su repercusión para cada uno de los propietarios del inmueble.

No ha sido justificada, su alegación, referente a que el precio de venta en definitiva establecido, fuera inferior al propuesto por la agencia inmobiliaria, precisamente por razón de la 'repercusión de las obras de rehabilitación'.

Y debemos insistir una vez más, en el preciso momento, en que a través de la comunicación manuscrita, por parte de sus vecinas, de la necesidad de verificación de las obras de rehabilitación, Doña. Amelia , inició primero las actuaciones de conservación de sus derechos y luego de promoción temporánea de la acción de desistimiento, en la Sede judicial que nos ocupa, para obtener su pretensión de devolución del precio pagado por la venta y de indemnización de los daños y perjuicios, para el supuesto que es del caso, de opción por la rescisión, planteada en la primera de las peticiones subsidiarias de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones.

En definitiva, Doña. Amelia , actuó en todo momento de buena fe, no nos encontramos ante una situación de desconocimiento de lo que se pudo conocer, ni de un error que fácilmente se pudo evitar. Su voluntad contractual, se prestó, por el error, que no pudo ser desvanecido de otro modo, acerca del concreto alcance de las obras de rehabilitación, que había que emprender en el edificio. Y nos atenemos nuevamente, a lo que hemos expresado con mayor detalle en el fundamento de derecho segundo de la sentencia de instancia.

Creemos, cuanto manifestó en su interrogatorio, durante el acto de juicio Doña. Amelia , acerca de la información que le fue facilitada sobre el concreto alcance y contenido de las obras de rehabilitación a verificar -recordemos una vez más, la reparación del alero, con una repercusión para el conjunto del edificio de entre 2.500 y 3.000 €-. Por contra, no nos ofrece, tal credibilidad, la manifestación, del Sr. Marcos , en su interrogatorio practicado en igual acto de juicio; referente a su desconocimiento, sobre elementos esenciales, para la determinación del precio de la compraventa, como son los relativos, a la necesariedad de la ejecución de trabajos de rehabilitación, por una elevada cuantía; la existencia de derramas, su ajenidad a las reuniones de la Comunidad de Propietarios, en el precario modo de funcionamiento, que ésta tenía, durante el período litigioso, contemplado. Todo ello, nuevamente lo debemos así subrayar, con el detalle que precisamos en el fundamento de derecho segundo de la presente resolución.

A este respecto , consideramos pertinente la cita de los Fundamentos de Derecho 1 º a 4º de la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 22 jul 2011 RJ 2011 5440 , en los que se argumenta :

'...PRIMERO.- La cuestión jurídica principal que plantea el presente recurso de casación es si el vendedor debe responder de los vicios de la cosa vendida conocidos por él y de los que no hubiera informado al comprador o, por el contrario, es el comprador quien debe soportar los vicios o defectos si tuvo la oportunidad de conocerlos y no mostró ningún interés .

El litigio se inició por demanda de la compañía mercantil ICRA S.A. (en adelante Icra ), compradora de un edificio destinado por entonces a residencia de ancianos más una porción de terreno edificable y un solar también edificable, contra la compañía mercantil RESIDENCIES ASSISTIDES DE CATALUNYA S.L. (en adelante Residencies ), vendedora de las tres fincas, pidiendo se condenara a Residencies a abonar a Icra la cantidad que se fijara como coste de reparación del edificio, estimado al tiempo de la presentación de la demanda en no menos de 900.000 euros, compensándolo hasta donde alcanzase con la cantidad de 1.803.036'32 euros que Icra tenía que pagar a Residencies , como suma de la parte aplazada de los respectivos precios de las tres fincas, hasta el momento de la entrega de su posesión por la vendedora. Estas peticiones se fundaban en los arts. 1484, 1485 y 1486, cuya aplicación se invocaba alegando, en esencia, que el edificio estaba afectado de aluminosis en gran parte de su estructura, que la vendedora no había permitido a la compradora visitarlo so pretexto de que iba alterar la vida de los ancianos residentesy, en fin, que una vez 'facilitada la entrada el 31 de enero de 2006' la demandante, acompañada de un arquitecto y una aparejadora, había podido comprobar la existencia de aluminosis.

La demandada Residencies contestó a la demanda pidiendo su desestimación, o subsidiariamente que se estableciera la naturaleza y coste de los trabajos de rehabilitación necesarios para sanear los vicios de aluminosis y se declarase que el coste debería ser considerado como menor precio de la compraventa del edificio afectado y, además, formuló reconvención solicitando la condena de Icra a tomar posesión del edificio y a pagar a Residencies la cantidad de 1.803.036'32 euros más los intereses devengados desde la formulación de la reconvención o, subsidiariamente, para el caso de estimarse la demanda inicial, se declarase que el coste de los trabajos de rehabilitación del edificio debía deducirse del precio del propio edificio y se condenara a Icra a pagar íntegramente la parte aplazada de los respectivos precios de las otras dos fincas, más intereses desde la formulación de la reconvención, a todo lo cual se añadía la petición de una indemnización por los costes de mantenimiento del edificio desde el 18 de abril de 2006 hasta la fecha en que se produjera la efectiva posesión del mismo por parte de Icra . Fundamento de la contestación-reconvención era, muy en síntesis, que Icra conocía perfectamente desde antes de la compra el estado de conservación del edificio y sus posibles patologías constructivas y que, por tanto, su demanda obedecía a una estrategia de su administrador y propietario para obligar a Residencies a venderle otro terreno más a bajo precio o, en su defecto, obtener una rebaja injustificada en el precio de las fincas ya vendidas .

La sentencia de primera instancia desestimó totalmente la demanda inicial y, estimando en parte la reconvención, condenó a Icra a tomar posesión del edificio y a pagar a Residencies la cantidad de 1.803.036'32 euros con los intereses del art. 576. Fundamentos de este fallo son, en esencia, los siguientes: 1) Icra no había probado que Residencies no le permitiera visitar el edificio antes de comprarlo; 2) Icra se dedicaba a la promoción inmobiliaria y su representante legal era administrador de otras sociedades con el mismo objeto, habiendo manifestado en el acto del juicio que estaba construyendo unas casas; 3) no era creíble que quien se dedicaba a la promoción inmobiliaria pagara casi 2 millones de euros 'por una finca sino verla antes, y aceptar la excusa de la vendedora de que no podía entrar para no molestar a los ancianos' ;4) mediante la declaración testifical del mediador de la compraventa se había probado 'que mientras duraron las gestiones para la operación de compraventa, la parte actora no solo no visitó la finca, sino que nunca manifiesto intención alguna al respecto'; 5) el mismo testigo había declarado 'que la sociedad compradora le comentó que una de las opciones que se planteaba ICRA S.A. en cuanto a la finca en cuestión, era la de construir, una vez derribado el edificio existente'; 6) la manifestación del administrador de Icra de querer continuar la actividad de residencia geriátrica quedaba desmentida por un documento aportado por él mismo, de fecha posterior a la venta, en el que se decía '... ya que cuando el edificio se convierta en hotel, actividad para el que ha sido comprado...'; 7) de la documental aportada por la propia Icra se desprendía que 'algunos de los defectos estaban más que a la vista' ;8) en virtud de todo ello, ' y dado que la demandada jamás ha negado que el edificio tenga algunas vigas con cemento aluminoso' , se llegaba a la convicción 'de que la actora sabía el estado real de la finca, y que le resultaba indiferente'; 9) aun admitiendo que Icra desconociera la aluminosis, tampoco procedería estimar su demanda, pues 'nunca manifestó declaración de entrar en la finca antes de la firma (recuérdese declaración del intermediario Sr. Rubén ) y si lo hubiera hecho, por sus conocimientos y por estar gran parte de los defectos a la vista, pudo y debió conocer el estado real de lo comprado, por lo que la falta de tal conocimiento, de existir, solo a su negligencia puede ser imputado '; 10) también era significativo 'que ya una vez vista la finca, acompañado de técnicos en la materia, se cuantifique la reparación en no menos de 900.000 euros, sin ofrecer dato, pericial ni justificación alguna de dicha cantidad, verdaderamente relevante, y que se corresponde casi con la mitad del precio que le resta por pagar, y con el doble de lo que establece el perito judicial'; 11) el propio perito judicial cifraba el valor de mercado del edificio, a la fecha del contrato, 'en un importe muy superior al pagado' , por lo que en cualquier caso debía concluirse que en el precio de la compraventa 'se tuvo en cuenta la antigüedad de la finca y su conservación' ;12) en cuanto a la condena de intereses pedida por Residencies en su reconvención, era improcedente, porque la fecha inicial propuesta para su devengo, 18 de abril de 2006, coincidente con la fecha de interposición de la demanda inicial, no quedaba suficientemente justificada y, además, en la escritura de compraventa 'consta expresamente que el precio aplazado no devengará intereses sin distinción' , a lo que cabía añadir 'que si bien la cantidad reclamada es líquida y determinada, no puede afirmarse que fuera vencida y exigible, dada la previsión contenida en la propia escritura en cuanto a la posibilidad de descontar parte del precio de la cantidad aplazada, en el supuesto de que la vendedora tuviera que responder de las deficiencias sobrevenidas al estado actual de la finca' , deficiencias que desde luego 'no podían referirse a la aluminosis, que para poder ser apreciada como vicio oculto, debía concurrir en el momento del otorgamiento del contrato, no después'.

Interpuesto recurso de apelación por la compradora Icra y formulada impugnación añadida por Residencies para que se acogiera su pretensión relativa a los intereses, el tribunal de segunda instancia, acogiendo el recurso de Icra, fijó el coste de reparación del edificio en 528.165'86 euros y condenó a Icra a pagar a Residencies la cantidad de 1.274.870'46 euros más los intereses legales desde la fecha de la sentencia de primera instancia . Razones de este fallo son, en esencia, las siguientes: 1ª) El legal representante de Residencies reconoció en el acto del juicio que en su momento no había comentado a la compradora la existencia de aluminosis; 2ª) esto demostraba ' una falta de buena fe contractual, pues con independencia del destino que quiera asignarle a la finca el comprador, este debe tener toda la información para valorar el alcance de su inversión y se han de hacer constar todas las circunstancias relevantes que afectan a la finca y que puedan influir en el precio, pues las motivaciones del negocio no deben confundirse con la causa'; 3ª) ciertamente era ' muy extraño que la parte compradora no le importara o aceptara según su versión no ver la finca, pero con mayor razón para que se hiciera constar la existencia de vigas con aluminosis, pues si bien estas estaban a la vista, el vendedor se amparó en la falta de visita para no informar'; 4ª) el desinterés por el estado del edificio se contradecía con la obligación expresada en el contrato de mantener las instalaciones en buen estado de conservación y mantenimiento ; 5ª) por tanto existía un vicio conocido por el vendedor 'y de acuerdo con la pericial judicial se ha de descontar del precio que falta por abonar la suma de 528.165'86 euros' ; 6ª) el hecho de que Icra se dedicara o pudiera dedicarse a la promoción inmobiliaria, 'lo que es discutido por el legal representante que sostiene que es una sociedad patrimonial, no exime a la vendedora de su obligación de informar debidamente al comprador de todo lo que afecta a la finca' ; 7ª) el dato del valor de mercado del edificio al tiempo de la compraventa no era relevante, pues dicho valor 'es fluctuante y entra dentro de una operación que comprende otras fincas, por lo que no es un dato que revele que se valoró el estado real de la finca' ; 8ª) el devengo de intereses por la parte aplazada del precio no podía comenzar cuando proponía Residencies , ya que se había producido un descuento al estimarse parcialmente la demanda inicial, y además se había pactado que la parte aplazada del precio no devengaría intereses.

Contra la sentencia de apelación la demandada-reconviniente Residencies interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, pero el extraordinario por infracción procesal no fue admitido por esta Sala y en consecuencia únicamente ha de resolverse en este acto el recurso de casación que, articulado en dos motivos, pretende en el primero se desestime la demanda de Icra por no ser ocultos los defectos probados del edificioy, en el segundo, secondene a Icra a pagar los intereses devengados por la cantidad debida desde un momento anterior a la fecha de la sentencia de primera instancia, y ello incluso aunque la cantidad debida fuese menor que la afirmada en su reconvención, es decir, aunque no se estimara el primer motivo de su recurso.

SEGUNDO.- La parte recurrida, es decir Icra, plantea como cuestión previa en su escrito de oposición que el recurso no es admisible porque pretende revisar por completo el proceso y sustituir la apreciación probatoria del tribunal de apelación por la propia de la parte recurrente, 'distorsionando casi sistemáticamente la naturaleza casacional de este Recurso', que se limitaría a 'una mera reiteración de lo manifestado en la instancia'.

Así planteado, el óbice de admisibilidad se rechaza porque el primer motivo del recurso, centrado en el principal problema litigioso, es decir el de los vicios ocultos, plantea una cuestión estrictamente jurídica, a saber, la de cómo debe interpretarse el art. 1484 CC en cuanto exime al vendedor 'de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista', así como 'de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos',cuestión a la que debe responder esta Sala porque la recurrente la plantea aceptando los hechos que la sentencia impugnada declara probados ( 'a pesar de haber reconocido en la escueta fundamentación jurídica de su Sentencia la concurrencia de circunstancias que impedían aplicar lo dispuesto en el artículo 1484 del Código Civil en cuanto a la obligación de saneamiento de la cosa vendida con vicios ocultos' ). Y en cuanto al motivo segundo, la cuestión que se plantea también es estrictamente jurídica, pues se funda en la jurisprudencia de esta Sala superadora del principio in illiquidis non fit mora incluso aceptando la reducción por la sentencia recurrida de la cantidad debida como precio a consecuencia del coste de reparación de la aluminosis del edificio.

TERCERO.- Antes de examinar los dos motivos del recurso conviene hacer constar algunos datos de hecho no suficientemente especificados por ninguna de las sentencias de ambas instancias y que resultan de documentos cuyo contenido es admitido por las dos partes litigantes. Estos datos son los siguientes:

1º) Aunque la compraventa de las tres fincas se plasmara en un solo documento privado de 18 de julio de 2005, sin embargo se otorgaron tres escrituras públicas de compraventa, una por cada finca, el 29 de noviembre siguiente y con numeración correlativa, correspondiendo el nº NUM006 a la compraventa de la porción de terreno edificable, el nº NUM007 a la del solar edificable y el nº NUM008 a la del edificio que la vendedora dedicaba por entonces a residencia de ancianos, si bien se describía como 'FINCA URBANA, inmueble integrado por un edificio, hotel, que consta de bajos y de dos pisos, cubierta de terrado, y por una CASA- CHALET, compuesta de dos plantas, llamadas semisótano y baja, cubierta de tejado'.

2º) El precio de la porción de terreno edificable (escritura nº NUM006 ) fue de 450.759'08 euros, de los que 240.404'84 euros se confesaban recibidos por la vendedora y el resto, 210.354'24 euros, se aplazaba, 'sin devengo de interés alguno' , hasta 'el momento en que se formalice en favor de la parte aquí compradora por la vendedora la entrega de la posesión de la finca registral número NUM009 ' (el edificio) , 'siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la escritura de compraventa en méritos de la cual la aquí vendedora transmitirá dicha finca a la también aquí compradora y que se formalizará con posterioridad a este otorgamiento' , sirviendo en cualquier caso el otorgamiento de la propia escritura de compraventa de la porción de terreno de 'tradición instrumental y de toma de posesión real y efectiva de la finca por la parte compradora' .

3º) El precio del solar edificable (escritura nº NUM007 ) fue de 751.265'13 euros, de los que 420.708'47 euros se confesaban recibidos por la vendedora y el resto, 330.556'66 euros, se aplazaba, también sin intereses, en los mismos términos que en la escritura precedente y haciéndose constar igualmente la tradición instrumental.

4º) El precio del edificio (escritura nº NUM008 ) fue de 1.803.036'31 euros, de los que 540.910'89 euros se confesaban recibidos por la vendedora y el resto, 1.262.125'42 euros, se aplazaba, 'sin devengo de interés alguno' , hasta que la parte vendedora hiciera entrega a la compradora de la posesión real y efectiva de la finca. Se disponía que a tal fin 'la parte vendedora deberá notificar a la compradora su voluntad de efectuar la entrega de la posesión de dicha finca a la compradora como máximo con tres meses de anticipación a ello que instrumentalizarán mediante la correspondiente escritura de acta de entrega de la posesión y pago del precio aplazado'. También se disponía que la entrega de la posesión real y efectiva suponía que 'las instalaciones se encuentren en un buen estado de conservación y funcionamiento obligándose la vendedora no dar de baja los contadores de los suministros propios de la actividad que se desarrollaba en la misma, respondiendo la vendedora hasta la entrega de dicha posesión de la conservación y mantenimiento de las mismas con la diligencia de un buen administrador, respondiendo de las deficiencias que puedan ser apreciadas por la parte compradora sobrevenidas al estado actual de la finca que serán evaluadas y descontadas del precio aplazado a satisfacer'. A esto se añadía que '[u]na vez requerida la parte compradora por la vendedora para la entrega de la posesión de dicha finca ambas partes se obligan a personarse en la misma antes de formalizar el acta de la entrega de la posesión que conllevará el pago del precio aplazado y evaluar el estado de los servicios y funcionamiento de sus instalaciones'. Por otro lado, la vendedora respondía 'de la extinción e indemnización de todos los contratos laborales correspondientes al personal que hasta la fecha han estado vinculados laboralmente con la misma', soportando la vendedora cualquier reclamación laboral contra la compradora con cargo al precio aplazado. Finalmente, el otorgamiento de la escritura servía de 'transmisión del dominio' de la finca 'pero no de la posesión real y efectiva de la misma que se reserva la vendedora hasta el momento del pago del precio aplazado, quedando la parte vendedora obligada de evicción y saneamiento por vicios ocultos conforme a derecho'.

5º) Según el Registro Mercantil, el administrador de Icra lo era también de las compañías Piesub S.A., Automóviles Zona Franca Peg S.A. y Compañía de Montaje de Maquinaria de Elevación y Transporte S.L., y el objeto social de Icra era la actividad inmobiliaria en general mientras el de Piesub S.A. era la construcción inmobiliaria.

6º) El 23 de enero de 2006 Icra se dio por notificada de un escrito de Residencies , fechado el anterior día 18, poniendo a su disposición las fincas y requiriendo el pago de las cantidades aplazadas de sus respectivos precios, al que Icra respondió mediante escrito del propio día 23 manifestando lo siguiente: 'Previamente a la liquidación del pago y en cumplimiento de lo acordado en la escritura pública, ruego se nos indique el plazo en el que se nos facilitará la documentación referente a la liquidación del personal así como la fecha para poder efectuar la verificación del estado en que se encuentran dichas fincas. Una vez efectuadas las mismas, se procederá a la liquidación de la cantidad pendiente de pago por parte de la compradora, mediante entrega definitiva de pagaré reseñado en la escritura'.

7º) El 31 de enero de 2006 el administrador de Icra, sin oposición alguna por parte de Residencies y sin que todavía se hubiera procedido a entregar la posesión del edificio, procedió a visitarlo, estando ya vacío, junto con un arquitecto y una aparejadora que en trozos sueltos de las vigas detectaron indicios de aluminosis, confirmados mediante análisis cuyos resultados tienen fecha del 3 de febrero siguiente.

8º) La demanda de Icra contra Residencies se interpuso el 18 de abril de 2006 y la reconvención de Residencies contra Icra el 3 de julio de 2006.

CUARTO.- Entrando a examinar ya el recurso, su motivo primero se funda en infracción del art. 1484 CC por no haber tenido en cuenta la sentencia recurrida que este artículo exime de responsabilidad al vendedor por los defectos manifiestos de la cosa vendida o que estuviesen a la vista y por los que, no estando a la vista, el comprador perito deba conocer por razón de su oficio o profesión.

Para la parte recurrente, en suma, la sentencia impugnada no ha aplicado el art. 1484 CC pese a ser este, junto con sus concordantes arts. 1485 y 1486 , el fundamento único de la demanda, haberse defendido la hoy recurrente de esa única acción ejercitada y resultar de los propios hechos probados de la sentencia recurrida tanto que la aluminosis del edificio era manifiesta cuanto que la compradora Icra , como sociedad dedicada a la actividad inmobiliaria, debía conocerla fácilmente.

Así planteado, el motivo se estima por las siguientes razones:

1ª) La única acción ejercitada en la demanda fue la de rebaja del precio, contemplada en el párrafo primero del art. 1486 CC como alternativa al desistimiento del contrato.

2ª) Por eso la razón causal del fallo de apelación, consistente esencialmente en que la vendedora Residencies conocía la aluminosis y faltó a la buena fe por no haber informado a la compradora Icra, parece fundarse en el párrafo segundo de ese mismo art. 1486, que reconoce al comprador la misma opción que el párrafo primero '[s]i el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador'.

3ª) Sin embargo el párrafo segundo del art. 1486 CC no impone al vendedor el deber exhaustivo de información que parece exigirle la sentencia recurrida al razonar que 'con independencia del destino que quiera asignarle a la finca el comprador, este debe tener toda la información para valorar el alcance de su inversión y se han de hacer constar todas las circunstancias relevantes que afectan a la finca y que pueden influir en el precio'. Antes bien, al referirse expresamente dicho párrafo a 'los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida' está excluyendo del deber de información del vendedor los que no sean ocultos, es decir aquellos a los que se refiere el último inciso del art. 1484 CC .

4ª) En consecuencia el art. 1486 no puede interpretarse prescindiendo del art. 1484 y, por ello, si los vicios o defectos de la cosa eran manifiestos o el comprador, por su condición de experto, hubiera debido conocerlos, el vendedor no responderá aunque no se los manifestara al comprador. Así se desprende de la jurisprudencia de esta Sala representada por las sentencias de 31 de enero de 1970 ( RJ 1970, 370) (vicio no conocido ni 'cognoscible '), 8 de julio de 1994 ( RJ 1994, 6300 ) y 29 de junio de 2005 ( RJ 2005, 5921) (vicio que 'no haya podido trascender ni ser conocido'), citadas las tres por la recurrente, y 8 de julio de 2010 ( RJ 2010, 6027) (vicio no conocido por el adquirente, 'ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto')

5ª) De los hechos que la sentencia recurrida declara probados resultan las circunstancias que según el art. 1484 eximen de responsabilidad al vendedor por no merecer los vicios la calificación de ocultos, ya que, primero, a la compradora Icra no le importó o la misma compradora no aceptó ver la finca antes de comprarla; segundo, la aluminosis estaba a la vista; y tercero, la compradora Icra se dedicaba a la promoción inmobiliaria.

6ª) La conclusión anterior se refuerza por los datos reseñados en el fundamento jurídico tercero de la presente sentencia de casación, pues la condición de Icra de experta en materia inmobiliaria resulta de los datos del Registro Mercantil; pudo visitar la finca sin impedimento alguno en cuanto manifestó su voluntad de hacerlo, detectando entonces indicios de aluminosis a simple vista; y en fin, la obligación de la vendedora Residencies de conservar y mantener las instalaciones del edificio y responder de las deficiencias se refería, según la escritura pública de compraventa, a 'las sobrevenidas al estado actual de la finca' , no a las ya existentes.

7ª) De esos mismos datos resulta que tampoco pueda compartirse la razón causal del fallo recurrido en cuanto pudiera entenderse fundado en reglas más generales sobre la buena fe contractual, como la del art. 1258 CC , inaplicable además cuando existe la regla especial de su art. 1484, porque los tres contratos de compraventa, al aplazar el pago de partes muy considerables de los respectivos precios hasta la recepción del edificio por la compradora Icra, que sin embargo recibía de inmediato la posesión de las otras dos fincas, situaron a esta frente a la vendedora en una posición de ventaja de la que, precisamente por la buena fe contractual, no podía aprovecharse para demorar el pago de todas aquellas cantidades, e incluso rebajar sustancialmente el precio convenido del edificio, escudándose en su ignorancia de aquello que pudo perfectamente conocer.

8ª) Ese mismo principio general de la buena feno es compatible con la alegación de desconocimiento de lo que bien se pudo conocer o de un error que se pudo fácilmente evitar, y por eso la jurisprudencia de esta Sala complementa el art. 1266 CC exigiendo la inexcusabilidad del error para que este invalide el consentimiento . Como declara la sentencia de 30 de marzo de 2011 ( RJ 2011, 3133) ), con cita de otras muchas sobre la inexcusabilidad del error, el Código Civil 'niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que le era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar finalmente ignoró'.

En nuestro caso , La acción ejercitada en la demanda en la primera relación de subsidiariedad , fue como hemos dicho ya con reiteración la de desistimiento del contrato y en segunda relación de subsidiariedad , la de rebaja del precio, contemplada en el párrafo primero del art. 1486 CC como alternativa al expresado ejercicio de la acción de desistimiento del contrato.

Concurren la totalidad de presupuestos para la obligación del vendedor de saneamiento, con todas sus consecuencias, incluida la posibilidad de prosperabilidad de la acción de desistimiento ex Art. 1486 del CC y así como se argumenta en la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2010 (RJ 2010 6027) :

'... Asumiendo, pues, la instancia, teniendo en cuenta lo alegado en el recurso de casación, partiendo de los hechos que se han acreditado la instancia y que han sido declarados probados, se dan los presupuestos de la obligación del vendedor de saneamiento por vicios ocultos, que proclama el artículo 1484 del Código civil .

En primer lugar, la verdadera existencia del vicio, como defecto no manifiesto y que no conocía la parte compradora ; la presencia de un manantial subterráneo bajo el sótano o semisótano que provocó graves inundaciones, los cual es el hecho probado, en el que se hace especial hincapié en el desarrollo del recurso de casación.

En segundo lugar, gravedad del vicio o defecto, que hagan la cosa impropia para su uso o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o hubiera dado menos precio, sin llegar a producirse el caso de aliud pro alio , tal como se ha probado en autos, se ha especificado en el recurso de casación y se ha desarrollado en la jurisprudencia: sentencias de 20 de diciembre de 2000 ( RJ 2000 , 10128) , 1 de julio de 2002 ( RJ 2002 , 5512) , 22 de abril de 2004 y las de 29 de junio de 2005 ( RJ 2005, 5921 ) y 17 de octubre de 2005 ( RJ 2005, 8593) que dicen:

' Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios:

a ) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad;

b ) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior ;

c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto ;

d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso mas conforme con su naturaleza y mas en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 ).'

En tercer lugar la preexistencia del vicio , en el sentido de que existía ya en el tiempo de la perfección del contrato de compraventa, lo que también ha quedado acreditado en autos '.

Por los argumentos expuestos se debe estimar en consecuencia el motivo de recurso articulado por la parte actora que ahora hemos examinado.

En las concretas circunstancias del caso, cabe estimar, la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, fundada en el párrafo segundo del art. 1486 del Código Civil , ejercitada en la demanda iniciadora de las presentes actuaciones. Pues con arreglo a lo argumentado a lo largo de la presente resolución, específicamente, lo razonado con mayor detalle en el fundamento de derecho segundo de esta sentencia, podemos entender, que Don. Marcos , conocía la necesidad de verificación de las importantes obras de rehabilitación, con la importante repercusión económica, que ha sido contemplada, ocultando, este esencial elemento, para la conformación de su voluntad contractual, a los efectos de determinar el precio de la venta, al tiempo de otorgar la escritura pública de compraventa de fecha 2 de enero del año 2007.

Los únicos daños y perjuicios, a este menester, justificados, por la actora Doña. Amelia , son los que hace constar en el hecho tercero bis. de su escrito de demanda, es decir, los relativos a: arbitrio municipal sobre incremento del valor de los terrenos (plusvalía); actos jurídicos documentados; transmisiones patrimoniales, (gastos que con arreglo a la documental al efecto aportada junto a su escrito de demanda, por la parte actora) -véanse los folios 101 a 110 de las actuaciones-, asciende a un total de 11.791,64 €.

QUINTO.-Dado el contenido de cuanto se ha establecido en el precedente fundamento, el pronunciamiento de esta sentencia, ha de ser de estimación del recurso de apelación articulado por la parte actora, y de desestimación, del sostenido por la parte demandada. Con el pronunciamiento que en materia de costas, tal decisión comporta, de conformidad con lo establecido respectivamente en los números 2 y 1 del art. 398 de la LEC .

El pronunciamiento sobre las costas causadas en la instancia, dada la estimación de la demanda, en la primera de sus peticiones subsidiarias, que la misma comporta, el pronunciamiento en materia de costas, ha de acomodarse al criterio objetivo del vencimiento que se fija en el número 1 del art. 394 de la LEC ., imponiendo las mismas, a la parte demandada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMANDO, en su primera petición subsidiaria, el recurso de apelación, interpuesto ante este Tribunal, por el Procurador Sr. ALBERTO MIRAMÓN GÓMARA , en representación de la demandante Doña. Amelia , frente a la sentencia de fecha 15 de enero de 2010, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de esta ciudad en autos de Juicio Ordinario nº 843/2007 , y DESESTIMANDO, el recurso de apelación, interpuesto frente a igual sentencia por la Procuradora Sra. ELENA BURGUETE MIRA, en representación del demandado Don. Marcos , DEBEMOS REVOCAR, la sentencia de instancia, y en su lugar, estimando, en la primera de sus peticiones subsidiarias, la demanda formulada, por Doña. Amelia , frente Don. Marcos , DEBEMOS DECLARAR RESUELTO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA, otorgado como vendedor por Don. Marcos y como compradora, por Doña. Amelia , mediante instrumento autorizado por la Notario del Colegio de Pamplona Sra. María Pilar Chocarro Úcar, con fecha 2 de enero de 2007, sobre la vivienda única en el piso NUM000 de la casa señalada con los números NUM001 y NUM002 de la CALLE000 de Pamplona, condenando al demandado a devolver a la actora el pago recibido y a que indemnice a Doña. Amelia en la cantidad de 11.791,64 €, por los conceptos que se expresan, en el fundamento de derecho cuarto de esta sentencia, con aplicación del art. 576 de la LEC .

Imponiendo al demandado, las costas causadas en primera instancia.

No procede verificar especial imposición de las costas causadas en el presente recurso de apelación, con respecto al recurso planteado, por la demandante Doña. Amelia . Imponiendo al demandado, Don. Marcos , las costas relacionadas con su recurso, que es desestimado.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremoo, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DÍASsiguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banesto, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.