Sentencia Civil Nº 24/2012, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Medio Cudeyo, Sección 2, Rec 896/2010 de 05 de Marzo de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

En Medio Cudeyo, a 5 de marzo de 2012.

Vistos por D. ENRIQUE QUINTANA NAVARRO, Juez titular de este Juzgado, los autos núm. 896/2010 sobre JUICIO ORDINARIO, promovido por JUAN JOSÉ SOLANA LAVÍN, representado por el Procurador Sr. Ruiz Aguayo y bajo la dirección del Letrado Sr. San Miguel Laso, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 Nº NUM000 DE SOLARES (MEDIO CUDEYO), representada por el Procurador Sra. Marino Alejo y bajo la dirección del Letrado Sr. De Miguel Gutiérrez.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Procurador Sr. Ruiz Aguayo, en nombre y representación de Blas , se presentó ante este Juzgado demanda de juicio ordinario contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 Nº NUM000 DE SOLARES (MEDIO CUDEYO). En la demanda se solicitaba la declaración de nulidad de los acuerdos tomados en junta general extraordinaria celebrada el 16 de septiembre de 2010 y consignados en los puntos 2.1 y 4 del acta de dicha junta, y la condena de la comunidad demandada al abono de las costas procesales.

SEGUNDO.-En fecha de 8 de febrero de 2011 por la Sra. Secretaria de este Juzgado se dictó Decreto de admisión de la demanda, ordenándose dar traslado de la misma a la demandada con emplazamiento para su contestación por 20 días hábiles.

TERCERO.-La demandada compareció en tiempo y contestó a la demanda mediante escrito con fecha de entrada en este Juzgado el 7 de abril de 2011. Posteriormente, mediante Diligencia de ordenación de 5 de mayo de 2011 se señaló para la celebración de la audiencia previa el día 30 de junio de 2011 a las 12,00 horas.

CUARTO.-A dicha audiencia concurrieron las partes en la forma expuesta en el encabezamiento.

Abierto el acto, se ratificaron las partes comparecidas en sus posiciones, fijaron los hechos controvertidos y propusieron prueba, siendo ésta admitida en la forma en que consta en autos y señalándose posteriormente el día 23 de febrero de 2012 a las 10,00 horas para la celebración del juicio.

Abierto el acto del juicio en el día señalado, se practicaron las pruebas propuestas y admitidas con el resultado que obra en autos y se formularon las respectivas conclusiones, quedando a continuación los mismos vistos para sentencia.

QUINTO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado todas las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se ejercita por la parte actora en el presente procedimiento una acción de impugnación de dos acuerdos tomados en junta de propietarios. Fundamenta su pretensión en la consideración de que el primero de ellos, referente a la reparación de las terrazas del edificio, contraviene el título constitutivo, los estatutos y normas comunitarias, y es, además, gravemente lesivo para los intereses comunitarios en beneficio de varios condueños, todo ello al amparo de lo previsto en los apartados a ), b ) y c) del art. 18.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH ). Afirma el actor que en el edificio existen en la primera planta cuatro terrazas a nivel que sirven de cubierta a la planta baja, correspondiendo a cada propietario de la primera planta el uso de una de las terrazas, con la correlativa obligación de realizar y sufragar las obras de conservación para el uso normal de la misma, todo ello en virtud de lo dispuesto en el título constitutivo y en los estatutos de la comunidad. Añade que durante muchos años se ha ocupado de conservar en perfecto estado la terraza correspondiente a su vivienda, llevando a cabo las pertinentes obras de reparación y mantenimiento, mientras que otros propietarios no han hecho lo mismo con las respectivas terrazas. Considera que por ello no procede acordar que la reparación integral de todas las terrazas salvo la del propio actor, por el buen estado de conservación en el que se encuentra, deba ser sufragada y asumida por toda la comunidad de propietarios, entendiendo por el contrario que dicha reparación deberá ser sufragada por los propietarios que disfrutan de las terrazas y que son propietarios de las viviendas que se encuentran a nivel de las aquéllas. En relación con el segundo acuerdo, que versa sobre la adjudicación de trabajos para la adecuación de los cuartos de contadores a la normativa vigente, entiende que el mismo es contrario a la Ley ( art. 18.1.a) LPH ) por cuanto en el orden del día se recogía exclusivamente que se iba a tratar sobre información y presupuestos al respecto y no sobre la adjudicación de tales trabajos.

La comunidad demandada se opone a las pretensiones de declaración de nulidad deducidas de contrario, alegando en primer lugar que el actor carece de legitimación activa para impugnar los acuerdos por no estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haber procedido a la consignación judicial de las mismas. En relación con el acuerdo relativo a las terrazas, señala que las mismas son un elemento común y no privativo aunque su uso se atribuya a determinados propietarios (los que viven en la primera planta), y que los trabajos que se han aprobado no son de conservación o mantenimiento, sino de reparación integral para solventar problemas que se han manifestado de humedades y filtraciones hacia la planta baja. Ello exige levantar todas las terrazas, cambiar el aislamiento y volverlas a cubrir. Entiende la comunidad demandada que el sufragio de tales trabajos corresponde a todos los propietarios, por cuanto se trata de la reparación de un elemento común. Añade que la reparación es integral de todas las terrazas que sirven de cubierta a la planta baja y que, en consecuencia, incluye también la del actor, ya que la obra no guarda relación con la mayor o menor diligencia en la conservación o mantenimiento de las terrazas. En relación con el segundo de los acuerdos, manifiesta la demandada que el actor estaba presente en la junta en la que fue adoptado y en absoluto salvó su voto oponiéndose al acuerdo, más aún, votó a favor del mismo, siendo adoptado el acuerdo por unanimidad de todos los asistentes. Entiende además que el acuerdo de adjudicar los trabajos referidos a los cuartos de contadores ya estaba comprendido dentro del orden del día bajo la rúbrica 'información y presupuestos para la adecuación de los cuartos de contadores a la normativa vigente', ya que la cuestión había sido debatida en una junta anterior celebrada en junio de 2010 y en ella se había explicado la obligatoriedad de llevar a cabo los trabajos por expresa indicación de la compañía que presta el suministro eléctrico a la finca.

SEGUNDO.-Expuesta como antecede la controversia, la primera cuestión a dilucidar es la relativa a la legitimación activa del demandante para impugnar los acuerdos adoptados por la junta de propietarios, a la luz de la invocación hecha por la comunidad demandada de que aquél no se encontraba al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad ni había procedido a la consignación judicial de las mismas, todo ello de acuerdo con lo establecido en el art. 18.2 LPH .

En este sentido, y en relación con la interpretación que debe hacerse del referido artículo, existe doctrina muy dispar por parte de las distintas Audiencias Provinciales. No obstante, en relación con la configuración jurisprudencial que se considera más acorde con el tenor del precepto, su ubicación sistemática y la finalidad del mismo, confesada por el propio legislador en la Exposición de Motivos de la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la LPH, que le dio nueva redacción, cabe recordar aquí que la SAP de Asturias de 17 de junio de 2003 , establece que '...el hallarse o no al corriente de pago de las deudas es una cuestión atinente al fondo, ya que la Ley no propone un tratamiento preliminar, que la concurrencia o no de esa condición de pagador moroso deberá ser analizada previamente a la validez o nulidad del acuerdo impugnado pero que ello no determina que no sea una cuestión atinente al fondo, y que se trata de un requisito insubsanable...'.

La SAP de Burgos de 8 de mayo de 2002 dice: '...pese a la condición de dueños de pisos y locales en el edificio donde se asienta la comunidad de propietarios demandada que tienen quienes integran la parte actora, es lo cierto que no se hallan al corriente del pago de las deudas que tienen con la demanda y que tampoco han consignado esa deuda para poder promover válidamente la impugnación de la junta cuya convocatoria quieren impugnar. Es decir, pese a estar legitimados en origen, sin embargo no han cumplido los requisitos que la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto Ley Especial, establece para poder hacer valer sus derechos ante los Tribunales de Justicia y cuya consignación o pago tiene una clara justificación si se aprecia que es una medida que tiende a impedir que, mediante actuaciones de copropietarios morosos, se dilate en el tiempo la obligación de pago a través del mecanismo de impugnar las juntas de propietarios ante los Tribunales de Justicia que imposibilitaría o dificultaría en gran medida la actuación de la comunidad para hacer frente a la cotidiana marcha de la misma...'.

Por su parte, la SAP de Asturias (Sección 6ª) núm. 60/2005, de 21 febrero , dice que: '...Si la disparidad con el acuerdo de la Junta versa sobre el coeficiente a aplicar o sobre qué servicios o gastos deben incluirse dentro del mismo, como quiera que ello condiciona inexorablemente el real importe de la cuantía, que la Comunidad afirma que adeuda el propietario impugnante, no puede privársele de su derecho a votar aunque la Comunidad sostenga que no está al corriente de los pagos, porque esta afirmación depende en todo caso de lo que pueda declararse en el juicio que se siga para determinar si la deuda que se reclama es cierta y exigible (líquida siempre lo será, en cuanto se exige una concreta cantidad específica). Por otro lado, no debe olvidarse algo esencial en toda esta cuestión, como es que las limitaciones al legítimo derecho de impugnar el acuerdo deben interpretarse siempre en sentido favorable al derecho de defensa («pro actione») o de tutela judicial efectiva, lo que exige en la práctica favorecer el derecho del que se crea perjudicado en su derecho, aunque el ejercicio de tal derecho deba serlo dentro de los términos de la «racionalidad», es decir, que no es suficiente con afirmar simplemente una supuesta violación, cuando ésta no se deduce de manera lógica o racional del fundamento de la pretensión. En consecuencia, el actor está legitimado para impugnar el acuerdo que, conforme a un coeficiente de participación distinto al que figura en su escritura pública de compraventa e incluyendo en él gastos por servicios de los que está excluido según el título constitutivo, liquida la deuda que, según la Comunidad demandada, el actor mantiene con ésta...'.

La SAP Madrid (Sección 25ª) núm. 410/2003, de 17 julio , sostiene que '...Los acuerdos objeto de impugnación no afectan al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 de la LPH , ni por ello están amparados por la excepción prevista en el último inciso del art. 18.2 del mismo texto. El referido inciso alude a acuerdos sobre «establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 », precepto que, a su vez, se remite a «la cuota de participación fijada en el título» como parámetro de contribución de cada copropietario. Junto a tal parámetro establece otro diverso, consistente en «lo especialmente establecido», que ni se incluye en el art. 18.2, ni sería tampoco de aplicación al supuesto enjuiciado. El concepto de «cuota de participación fijada en el título», lo hallamos en el art. 5 párrafo. 2º de la LPH , a cuyo tenor tal cuota se fijará en base a la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, que podrá establecerse, entre otras vías, por acuerdo de los copropietarios. Pues bien, en el supuesto enjuiciado, ni el acuerdo sobre aprobación de cuentas del ejercicio de 1999 y liquidación de deuda del demandante, ni el acuerdo sobre prestación de servicio de portería a sufragar por todos los copropietarios, altera la cuota porcentual de participación del piso propiedad de Ruperto en relación con el total del inmueble, que continúa siendo idéntica tras los acuerdos objeto de impugnación, sin perjuicio de la modificación que sí se aprobó sobre el montante global de esa contribución. Sin que pueda admitirse la confusión entre el deber de contribuir a un gasto determinado, como el devengado por servicio de portería, y la cuota porcentual de participación con la que se calcula la distribución de ese gasto, que en absoluto se vio «establecida o alterada» con los acuerdos de 29 de mayo de 2000...'. Y en el mismo sentido, la SAP de A Coruña, sec. 4ª, de 4 de junio de 2008, nº 278/2008 , afirma tajantemente que '...Cuando el art. 18-2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la obligación de pagar o consignar la totalidad de las deudas vencidas «no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios», está comprendiendo única y exclusivamente a los acuerdos por los que la comunidad pretenda establecer 'ex novo' las cuotas de participación de cada piso o local en los gastos comunes, y a los acuerdos por los que la comunidad pretenda alterar las cuotas que vienen establecidas en el título constitutivo, o supongan, de hecho, una modificación de tales cuotas, y, sin embargo, en el presente caso, se están impugnando unos acuerdos distintos, relativos a la aprobación del balance económico del año 2006 y del precio del metro cúbico de agua y aprobación del presupuesto del año 2007 y subida de cuotas, derivadas a tal presupuesto, sin variar ni alterar las mismas, que son de un 20% por parte de cada uno de los cinco propietarios...'.

Finalmente, la SAP de Cantabria, Secc. 2ª, de 21 de junio de 2006, nº 364/2006 , y refiriéndose a la certificación de deudas expedida por el administrador de la comunidad de propietarios, apunta lo siguiente: '...Desde la anterior consideración ha de concluirse que efectivamente, tal y como razona la resolución recurrida, los recurrentes no cumplían a la interposición de la demanda el requisito contemplado en el art. 18.2 de la L.P.H . No es que no presentasen documentación acreditativa de estar al corriente en el pago de las deudas, es que con la documental acompañada con la contestación (folios 138, 132 y 133) se acredita precisamente que a la presentación de la demanda y aún al 24 de julio de 2004, es decir cuatro días después, los actores eran deudores de la comunidad por los respectivos importes de 271,08 y 613,64 euros. Se viene a discutir la idoneidad de la certificación obrante al folio 138 y emitida por la administración de la comunidad y ha de decirse que ni se aprecia ausencia de credibilidad subjetiva en el testimonio que ratifica en el acto del juicio el contenido del certificado, ni puede soslayarse que es precisamente función específica del administrador la de llevar las cuentas de la comunidad, estando en consecuencia en posición privilegiada para el conocimiento de tales cuestiones...'.

Puesto en relación lo hasta aquí expuesto con el objeto del presente procedimiento, resulta patente que, a la fecha de interposición de la demanda de impugnación de los acuerdos adoptados en dicha Junta, 16 de diciembre de 2010, el mismo adeudaba a la comunidad diversas cantidades que ni había pagado ni había consignado. Así, e incluso a pesar de lo ya expuesto en relación con el valor probatorio de la certificación de deudas en la SAP de Cantabria citada, dejando a un lado el muy poco claro tema del momento de devengo, mensual o anual, de las cuotas ordinarias correspondientes al año 2010, sobre el que las partes disienten sin acreditar nada al respecto, pese a lo fácil que les hubiera resultado traer a la causa la prueba correspondiente, y si bien es cierto que en la junta celebrada el 16 de septiembre de 2010 no se hizo constar la condición de moroso del actor, permitiéndole incluso votar los acuerdos, la parte actora no ha negado que a fecha de 16 de diciembre de 2010 no había abonado ni consignado las cuotas correspondientes a las derramas aprobadas en la misma junta para la instalación de una barrera y para la adecuación de los cuartos de contadores a la normativa vigente, siendo el 31 de octubre de 2010 la fecha límite para abonar tales importes, según consta en el acta de la junta. Consta igualmente, por documental aportada por el propio actor, que éste fue debidamente requerido de pago por el administrador el 12 de noviembre de 2010. Pues bien, ni los acuerdos que ahora son objeto de impugnación, ni el acuerdo adoptado en relación con la instalación de la barrera -impugnado en un procedimiento distinto- afectan en absoluto a las cuotas de participación previamente existentes o se apartan de las mismas. Sin embargo la parte actora no ha abonado ni consignado ninguna de las cantidades que le corresponden en virtud de las derramas aprobadas al respecto. Acoger aquí la tesis de la parte actora de entender de forma extraordinariamente laxa el requisito contemplado en el art. 18.2 LPH , invocando el principio 'pro actione', supone, no solo convertir la excepción en regla general, sino incluso eliminar de facto el requisito del abono o consignación, otorgando al propietario disidente el poder para bloquear sistemáticamente el ejercicio de las funciones propias de la junta de propietarios, dilatando considerablemente en el tiempo la ejecución de cualquiera de sus acuerdos, por la vía de impugnarlos, aunque los motivos de impugnación se revelen a posteriori insostenibles, sin necesidad de desembolsar cantidad alguna. Esto no solo va en contra de la finalidad pretendida por el legislador con la redacción del art. 18.2 LPH , según ya se ha dicho, sino que vacía por completo de contenido la ejecutividad directa de los acuerdos de la junta de propietarios prevista expresamente en el apartado 4 del mismo art. 18 LPH .

En consecuencia, procede la desestimación íntegra de la demanda por apreciar falta de legitimación activa para impugnar los acuerdos de la junta, acogiendo la argumentación de la comunidad demandada al respecto.

TERCERO.-En materia de costas, conforme a lo establecido en el art. 394.1 LEC , en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. No concurriendo en el presente caso dichas dudas, procede condenar en las mismas a la parte actora.

Vistos los anteriores preceptos y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. el Rey, pronuncio el siguiente

Fallo

QUE SE DESESTIMA ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDAinterpuesta por el Procurador Sr. Ruiz Aguayo, en nombre y representación de Blas , contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 Nº NUM000 DE SOLARES (MEDIO CUDEYO), representada por el Procurador Sra. Marino Alejo.

SE CONDENA EN COSTAS A Blas .

NOTIFÍQUESEa las partes la presente resolución advirtiendo no ser firme la misma, pudiéndose interponer RECURSO DE APELACIÓN en un plazo de 20 DÍAS contados desde el siguiente a su notificación. De conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , según la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, junto con la preparación del recurso de apelación deberá acreditarse la constitución de un depósito de 50 EUROS efectuado en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Juzgado, sin el cual el referido recurso será inadmitido a trámite.

Únase a las actuaciones testimonio de la presente resolución y archívese el original en el legajo de sentencias de este Juzgado.

Así lo pronuncia, manda y firma D. ENRIQUE QUINTANA NAVARRO, Juez titular de este Juzgado. Doy Fe.

PUBLICACION: Leída y publicada fue la anterior sentencia, por el Sr. Juez que la dictó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe