Sentencia Civil Nº 24/2014, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 186/2013 de 28 de Enero de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00024/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALLADOLID. SECCION TERCERA.

ROLLO DE APELACIÓN Nº 186/13

S E N T E N C I A nº 24

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JOSE JAIME SANZ CID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

En Valladolid, a veintiocho de enero de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000801/2012, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000186/2013, en los que aparece como parte apelante, INMOPRADO LAGUNA S.L., CENTRO DIRECCION000 PARQUE000 CP, EURO DEPOT ESPAÑA, S.A. SOCIEDAD UNIPERSONAL, representados por el Procurador de los tribunales, Sra. LAURA SANCHEZ HERRERA, y MIGUEL ANGEL SANZ ROJO, respectivamente, asistidos por el Letrado D. FERNANDO ROMON SANCHEZ, y PABLO RODRIGUEZ-PALMERO SEUMA, respectivamente, y como parte apelada, los mismos, sobre declaración de licitud de posesión de zonas comunes y el procedimiento unido desahucio por precario y reclamación cantidad, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. ANGEL MUÑIZ DELGADO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de VALLADOLID, se dictó sentencia con fecha 2 de abril de 2013 , en el procedimiento JUICIO ORDINARIO Nº 801/12 del que dimana este recurso. Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: 'Que desestimando la demanda interpuesta por D. Miguel Angel Sanz Rojo en nombre y representación de EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U. contra INMOPRADO LAGUNA S.L. representada por Dª. Laura Sánchez Herrera, Debo absolver y absuelvo a la referida demandada de las pretensiones deducidas en su contra, con expresa condena en costas a la parte actora.

Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por IMMOPRADO LAGUNA S.L. y la Comunidad de Propietarios de Centro DIRECCION000 PARQUE000 , representada por Dª. Laura Sánchez Herrera, contra EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U. representada por D. Miguel Angel Sanz Rojo, debo condenar y condeno a la referida demandada al desalojo de las plazas de aparcamiento y del vial de acceso y circulación trasero que ocupa, dejando tales espacios libres u a disposición de la comunidad de Propietarios con apercibimiento de lanzamiento, y sin expresa condena en costas'.

Que ha sido recurrido por la partes INMOPRADO LAGUNA S.L., CENTRO DIRECCION000 PARQUE000 CP, EURO DEPOT ESPAÑA, S.A. SOCIEDAD UNIPERSONAL, habiéndose alegado por la contraria.

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 20 de enero de 2014, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.-En el presente procedimiento se tramitan acumuladamente dos diferentes demandas. Una primera formulada por Euro Depot España S.A.U frente a Inmoprado Laguna S.L, ambas copropietarias del denominado Centro Comercial DIRECCION000 PARQUE000 , en la que interesa se declare su derecho a continuar ocupando una serie de elementos comunes que aduce le son imprescindibles para el desarrollo de su actividad comercial, concretamente plazas de aparcamiento y un vial. Con carácter subsidiario interesa se declare que la demandada obra con abuso de derecho al intentar el cese en el uso de dichos elementos comunes, debiendo respetar la posesión que sobre los mimos viene ejerciendo la actora. La segunda demanda se formula por Inmoprado Laguna S.L y la Comunidad de Propietarios del citado Centro Comercial frente a Euro Depot España S.A.U, interesando el desahucio por precario de la demandada respecto de dichos elementos comunes y que indemnice a las actoras en la suma de 13.404 euros por los perjuicios que su indebida posesión de los mismos durante el periodo que se ha prolongado la ocupación que reputan ilícita, comprendido entre 2006 y 2012 ambos inclusive.

La sentencia de primera instancia ha desestimado la demanda formulada por Euro Depot España S.A.U y ha estimado la demanda de desahucio por precario articulada frente a dicha entidad, ordenando que desaloje los elementos comunes que ocupa. En cuanto al fondo del asunto el juzgador reconoce que inicialmente la otra copropietaria del Centro Comercial. Inmoprado Laguna S.L, consintió dicha ocupación y tal situación se prolongó hasta febrero de 2012 en que la Comunidad de Propietarios ya constituida se pronunció en sentido contrario y la requirió de desalojo. Ello entiende no supone sino un acto de mera tolerancia que mantiene su eficacia mientras persistiesen las mismas circunstancias de desocupación del centro que aconsejaron su adopción. Por ello cuando dichas circunstancias varíen y la otra copropietaria considere que la explotación comercial del conjunto así lo requiere no puede persistir válidamente esa posesión exclusiva de unos espacios comunes, contraria a la normativa legal que regula el condominio, la propiedad horizontal y a los propios estatutos y reglamento de régimen interno de la comunidad. Considera a mayor abundamiento que en todo caso el hecho de no haberse impugnado los acuerdos de la Comunidad de Propietarios que ordenaban el desalojo veda la prosperabilidad de la pretensión de continuar la ocupación e impide calificarlos de abusivos, ello al margen de que en los últimos años se fueron instalando en locales del centro nuevos arrendatarios, con la necesidad de que resten libres los espacios comunes que ello comporta. Por último desestima la pretensión indemnizatoria, argumentando que durante el periodo reclamado la gestora del centro consintió la pública y continuada posesión de dichos espacios comunes por Euro Depot S.A.U , ello sin poner condición económica alguna al efecto.

SEGUNDO.- En primer lugar vamos a resolver el recurso de apelación articulado por Euro Depot S.A.U, pues caso de prosperar holgaría entrar a conocer del que se formula de adverso, limitado a interesar la estimación de su pretensión indemnizatoria por la ocupación de los espacios comunes.

No se discute en esta segunda instancia la posibilidad de ejercitarse entre condueños la acción de desahucio por precario para poner fin a la posesión exclusiva de uno de ellos sobre la cosa común. De la prueba practicada resulta acreditado que Euro Depot adquirió dentro del Centro Comercial en cuestión, mediante escritura pública de fecha 14 de febrero de 2005, el denominado Contenedor nº 3, con una superficie total útil de 5.315,85 m2, de los que 4.745,55 m2 corresponden a espacio destinado a local y otros 568,10 m2 a patio descubierto. Se hizo así con un porcentaje del 35,49% en la propiedad del Centro, mientras que el resto corresponde a Inmoprado Laguna S.L. La compradora declaraba conocer y aceptar los Estatutos que rigen el conjunto, declarado en régimen de propiedad horizontal, así como el Reglamento de Régimen Interior del Parque Comercial que se adjuntaban a la escritura. Dichos Estatutos establecían que la Comunidad de Propietarios del inmueble se regiría por la normativa del Código Civil y de la Ley de Propiedad Horizontal, estableciendo las facultades que correspondían a los copropietarios y entre las que no se halla la ocupación de espacios o elementos comunes. El Reglamento de Régimen Interior precisaba acerca de los elementos comunes en general que los propietarios y ocupantes tendrían libre uso de los mismos, siempre que con ello no obstaculizaren los mismos derechos del resto y su buen funcionamiento, utilizándolos conforme a su destino y siendo necesaria la autorización del Administrador o Propietario para realizar cualquier obra o modificación. Respecto de las vías de acceso y circulación del conjunto inmobiliario, en particular dispone en su art. 13 que ninguno de los propietarios u operadores del Parque Comercial puede ocuparlas o entorpecerlas contra los intereses de la clientela ni dañar la imagen del Parque. Respecto de los aparcamientos el art. 14 define su finalidad como la de facilitar el acceso al parque de la clientela, sin que ningún vehículo, mercancía o material pueda entorpecer las vías de acceso y la circulación en los mismos, estando reservada su utilización en exclusiva a la clientela y quedando vedada su utilización a los ocupantes del parque y a sus empleados, salvo que la Propiedad o el Administrador regulen la utilización de zonas específicas o emitan abonos de estacionamiento.

TERCERO.-El análisis y conjunta valoración de la prueba obrante en autos desvela que Euro Depot S.A.U procedió unilateralmente en 2005 a ocupar y vallar el vial común que discurre por detrás del local de su propiedad, instalando en el mismo contenedores de basura, un compactador de cartón, utilizándolo también como zona de carga y descarga y almacén de mercancía. Desde las propias fechas ocupó también entre 8 y 10 plazas del aparcamiento común ubicado frente a su establecimiento, instalando en las mismas casetas de madera a modo de expositores. En aquellas fechas y durante los años siguientes, al margen de Euro Depot solo operaban comercialmente en el Centro el supermercado Froiz y un negocio rotulado como Lúzete, sin que conste queja alguna por parte de estos a dicha ocupación de espacios comunes. El 19 de Diciembre de 2005 la persona que por aquel entonces ostentaba el cargo de Gerente del Centro Comercial dirigió una misiva a Euro Depot (f.547) en la que, tras recordarle el carácter común de dichos espacios, le ratificaba la autorización para usarlos en exclusiva de forma temporal, no definitiva, con el ánimo de facilitar el buen funcionamiento de aquella 'hasta que se vean modificadas las situaciones de ocupación o demanda de espacios, momento en el cual procederemos a comunicarlo formalmente'. Entre el año 2011 y principios de 2012, tal y como admiten los propios empleados de Euro Depot S.A.U al testificar y resulta del contenido del acta de fecha 3-2-2012, se instalaron en el Parque arrendando los correspondientes locales, un bazar chino y en el mismo recinto que ocupa Euro Depot, un restaurante Wok y una cafetería. En fecha 3 de febrero de 2012 se celebró Junta de Propietarios, expresando Inmoprado Laguna su voluntad de que se procediera por parte de Euro Depot al desalojo del material que tenía expuesto en las aceras, de permitirle la ocupación de las plazas de aparcamiento para casetas de madera en las plazas del parking mas alejadas de los contenedores, ello previa suscripción de un arrendamiento semestral prorrogable por un alquiler de 80 euros/mes mas IVA, así como de permitir la ocupación de la calle trasera por un año improrrogable a cambio de una renta de 150 euros /mes, ello siempre que para la posible llegada de nuevos inquilinos no fuere necesaria su apertura como vial en plazo mas breve. Euro Depot, tras una negociación que duró varios meses y en la que mostró su oposición a dejar libre el vial y las plazas de parking que ocupaba en exclusiva, en el mes de septiembre de 2012 formuló propuesta (f.124 y ss) en el sentido de alquilar 10 plazas de aparcamiento y el vial trasero por un precio de 60 euros/mes y de 100 euros/mes respectivamente hasta el 11 de Julio de 2014, propuesta que no fue aceptada por la otra copropietaria del Centro, prosiguiendo la ocupación por Euro Depot de dichos espacios.

CUARTO.-Partiendo por tanto de dicho sustrato fáctico, que coincide sustancialmente con el tomado en consideración por el juzgador de instancia, entendemos en primer lugar que Euro Depot carece de título que ampare o legitime su exclusiva posesión de los dos espacios comunes litigiosos. En efecto, el modo en que ejercita su posesión comporta una exclusividad que impide a los copartícipes cualquier otro tipo de utilización conforme a su derecho de uso, pues se ocupan las plazas de aparcamiento con construcciones de madera y el vial ha sido vallado en ambos extremos, depositándose sobre el mismo mercancía, contenedores y maquinaria. Ni los Estatutos ni el Reglamento de Régimen Interior que la hoy apelante aceptó y a los que se sometió al comprar el inmueble, adjuntándose ambos textos a la escritura pública de compraventa, legitiman per se ese tipo de uso privativo en exclusiva de dichos elementos comunes, vedado por lo dispuesto en el art. 394 del Código Civil y art 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal . Tampoco puede reputarse título suficiente y válido al efecto la autorización que le fue conferida por la Gerencia del Parque, indudablemente con el consentimiento de la otra copropietaria, mediante la misiva de fecha 19 de Diciembre de 2005. Basta la lectura de la misma para constatar se trata de una autorización de carácter meramente temporal, no definitiva, que se concedió cuando el Centro o Parque comercial carecía de otros negocios que lo ocupasen cara a facilitar la comodidad y buen funcionamiento del local de Euro Depot, mas subordinada en todo caso a que esa situación de nula ocupación y demanda de espacios cambiase. Y eso es precisamente lo que sucedió en 2011, alquilándose por la otra copropietaria del centro varios locales de la misma galería comercial en los que se instalaron un restaurante y una cafetería, así como otro local a un Bazar chino en otra parte del centro. Reconoce ese cambio en la situación la propia Euro Depot en la carta que dirige el 14 de junio de 2012 a la Comunidad de Propietarios (f.97 y ss), admitiendo que las sinergias comerciales han cambiado y que la otra copropietaria intenta maximizar unos beneficios que antes dependían principalmente de aquella. No es preciso en su consecuencia, para que prescriba y cese de producir sus efectos la autorización provisional que en su día se confirió acerca del uso exclusivo de esos espacios comunes, que los nuevos arrendatarios y ocupantes del centro comercial en general o de esa galería en particular hayan formulado quejas al respecto, ni que necesiten imprescindiblemente para el desarrollo de sus actividades de esos precisos espacios. A partir de que se instalan en el centro esos nuevos negocios de ocupantes que en 2005 no existían, muda la situación que sirvió de base a la autorización, todos ellos podrían arrogarse similar derecho en su caso para ocupar otros viales o espacios comunes (que debería concedérsele en virtud de un elemental principio de igualdad), se reaviva la sinergia comercial del centro y lógicamente la otra copropietaria mayoritaria desea aprovecharla en plenitud con todos esos espacios comunes y viales disponibles cara a futuros ocupantes. Nada a partir de entonces legitima prosiga Euro Depot ocupando en exclusiva los elementos litigiosos, ni aquella autorización puede considerarse un acto propio de la Comunidad de Propietarios que le vede a posteriori ir contra el mismo, conculcando el principio de buena fe y de seguridad jurídica. La autorización fue meramente provisional, así lo decía expresamente y solo mantenía su vigencia mientras las condiciones en que se emitió subsistiesen, no causaba estado ni creaba de forma definitiva un determinado derecho, por lo que ninguna vinculación producía ante un cambio de circunstancias.

QUINTO.-Aduce así mismo dicha apelante que la otra copropietaria del Centro obra con abuso de derecho al imponer la prohibición de que aquella prosiga ocupando el vial y de las plazas de aparcamiento si no es en las condiciones que trata de imponer. La doctrina jurisprudencial en torno al abuso de derecho, proscrito por el art. 7 del Código Civil , viene caracterizando su esencia en la naturaleza antisocial del daño que injustificadamente se causa a un tercero, exigiéndose para la aplicación de dicho instituto que se ejercite el derecho en el plano subjetivo con el ánimo de perjudicar, sin la existencia de un fin o legítimo o necesidad que lo justifique, y en el plano objetivo de manera anormal, irracional o desproporcionada sin que reporte beneficio alguno al agente.

En el caso que nos ocupa ha de precisarse en primer lugar que, contrariamente a lo que se afirma en el recurso, la ocupación o utilización exclusiva de esos espacios comunes por Euro Depot no es imprescindible o conditio sine qua non para que esta pueda desarrollar su actividad comercial. Cuando adquirió el amplísimo local de mas de 5.000 m2 conocía perfectamente sus características, las del centro comercial en que se incardinaba y las necesidades de su propio negocio (almacenamiento de mercancía, carga y descarga, contenedores de basura, procesado de cartones, etc...), habiendo procedido a estructurar dicho local como a bien tuvo, con entera libertad. Tanto la ocupación de las plazas de aparcamiento a modo de expositores de casetas de madera, remolques y similares cuanto del vial trasero, llegando a vallarlo para allí almacenar mercancía, proceder a la carga y descarga, instalar contenedores de basura, etc..., es indudable que comporta una gran utilidad a la apelante, pues le permite prescindir de habilitar espacios interiores o patios al efecto dentro de su propiedad. Máxime cuando dicha ocupación de espacios comunes se lleva a cabo gratuitamente, sin contraprestación alguna a favor de la Comunidad de Propietarios del Centro. Ahora bien, no cabe confundir utilidad o conveniencia con necesidad o imprescindibilidad, pues perfectamente pudo ab initio o a posteriori bien organizar sus propias dependencias para que las mismas le procurasen el mismo servicio, lógicamente a expensas de perder espacio interior para el comercio, o bien adquirir o alquilar espacios privativos a la otra copropietaria o a terceros propietarios de fincas colindantes para subvenir a tales finalidades, también lógicamente con la contraprestación onerosa que ello conllevaría.

Seguidamente ha de añadirse que la decisión adoptada por la otra copropietaria mayoritaria del Centro para que se produzca la liberación de dichos espacios comunes no parece obedezca a un mero capricho o al mero ánimo de causar daño a Euro Depot, sin que reporte a aquella una real utilidad o ventaja. Tal y como antes precisamos, durante el año 2011, justo antes de adoptarse dicha decisión, se produjo el alquiler de varios locales comerciales del centro, unos en la misma galería donde se ubica Euro Depot y otros fuera de ella, poniéndose en marcha los respectivos negocios. Con independencia de que ello no haya comportado la ocupación de todos los locales disponibles ni una afluencia de público tal que lleguen a ocuparse las 1.000 plazas de aparcamiento, es lo cierto que ello supone una mutación sensible en la situación preexistente, en la que solo Euro Depot operaba en esa galería comercial y en esa parte del parque. Su propio empleado Sr. Roman , director del establecimiento, reconoce al testificar que los sábados puede llegar a ocuparse entre un 60% y un 70% del aparcamiento. Tal incremento en la afluencia de público y la presencia de otros operadores comerciales en el centro conlleva si no la ineludible necesidad si al menos la conveniencia de que el aparcamiento común se halle íntegramente disponible y todos los viales accesibles para la circulación. Ello al margen de que en caso contrario, de persistir la ocupación exclusiva de espacios comunes por uno de los operadores, mal podría negarse el mismo derecho al resto sin conculcar el principio de igualdad.

Por último señalar que ante tal cambio de circunstancias la conducta seguida por la copropietaria mayoritaria puede calificarse como de razonable, no encaminada a perjudicar a Euro Depot. Prueba de ello es que le ofreció continuar con la ocupación de las 10 plazas de aparcamiento y del vial otros diez meses más a cambio de un canon mensual total de 80 euros y de 150 euros respectivamente. Tales cantidades en absoluto pueden calificarse de desproporcionadas o fuera de mercado, concediéndose un periodo de tiempo razonable a Euro Depot para adaptar a las nuevas circunstancias la operativa de su negocio en pie de igualdad con el resto de operadores del parque. Vamos por tanto a rechazar el recurso en cuestión y a confirmar la sentencia impugnada, en tanto rechaza la demanda que interesaba la prosecución del estado posesorio de los elementos comunes comentados y estima la acción de desahucio por precario interpuesta de adverso.

SEXTO.-En lo relativo al recurso de apelación articulado por Inmoprado Laguna S.L., la lectura de su demanda acumulada desvela interesaba una indemnización por los daños y perjuicios que reputaba le había causado esa indebida ocupación de espacios comunes por importe de 13.404 euros. Refería dichos daños y perjuicios única y exclusivamente al periodo de los 7 años que media entre la ocupación de los espacios y la interposición de la demanda, tal y como se deduce de su hecho décimo. Nada se interesaba acerca de los daños y perjuicios que pudieren irrogarse desde la interposición de la demanda hasta el desalojo.

Por otra parte desde que Euro Depot ocupó los espacios en cuestión en 2005 hasta el 20 de febrero de 2012, fecha en que se celebra la Junta de Propietarios en que la otra copropietaria mayoritaria muestra su voluntad de que cese en dicha posesión o la prosiga durante un determinado periodo de tiempo a cambio de una determinada renta, no consta requerimiento o intimación alguna para que se abonare una contraprestación a cambio de esa detentación posesoria. Por el contrario, tal y como resulta de la misiva antes referenciada de fecha 19 de Diciembre de 2005, la otra copropietaria autorizó esa posesión exclusiva de los elementos comunes temporal y gratuitamente, imponiendo como única condición que corriesen a cargo de Euro Depot las labores de limpieza y mantenimiento. Esos fueron los términos en que se expresó la voluntad de Inmoprado Laguna, cediendo de forma gratuita el uso exclusivo de dichos espacios comunes, no siéndole factible ir ahora contra sus propios e inequívocos actos reclamando una indemnización por unos perjuicios cuando en ese periodo nunca entendió se le irrogasen ni hubiere de abonársele estipendio alguno por esa posesión exclusiva.

Por último y respecto del periodo comprendido entre el 20 de febrero en que Inmoprado Laguna manifiesta su voluntad de que Euro Depot cese en la posesión exclusiva de los espacios litigiosos y la fecha de presentación de la demanda, no se ha aportado medio probatorio alguno enderezado a acreditar la real existencia y posible cuantía, siquiera por aproximación, de los perjuicios que se dicen sufridos por la Comunidad de Propietarios. Es a esta a quien, conforme a lo dispuesto en el art. 217 de la LEC , incumbe la carga de probar tales extremos para la viabilidad de su pretensión indemnizatoria y por tanto quien ha de sufrir las consecuencias de no haberlo logrado. Y es que no cabe identificar esos posibles perjuicios con la renta mensual que por la ocupación de dichos espacios hubiere manifestado Euro Depot estar dispuesta a abonar en el curso de las negociaciones habidas inter partes. No consta rastro alguno de que ninguna de las empresas que operan en el parque o de que un tercero ajeno al mismo hubiere siquiera apuntado interés en utilizar esos elementos comunes a cambio de una contraprestación económica o de otro tipo, por lo que mal cabe entender se ha padecido lucro cesante alguno. Vamos por tanto a rechazar este segundo recurso y a confirmar la sentencia apelada.

SEPTIMO.- Conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la LEC , se imponen a las partes apelantes las costas causadas por sus respectivos recursos que son rechazados.

Fallo

LA SALA ACUERDA. Se desestimanlos recursos de apelación interpuestos por las representaciones procesales de las entidades Euro Depot España S.A.U e Inmoprado Laguna S.L y Comuidad de Propietarios Centro DIRECCION000 PARQUE000 , frente a la sentencia dictada el día 2 de Abril de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valladolid en los autos de juicio ordinario de los que dimana el presente Rollo de Sala, resolución que se confirma con imposición a las partes apelantes de las costas causadas en esta alzada por sus respectivos recursos.

De conformidad con lo dispuesto en el apartado noveno de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, publicada el día 4 de noviembre y vigente desde el día siguiente, acordamos, también, la pérdida del depósito constituido al recurrente al haberse confirmado la resolución recurrida, debiéndose dar a aquel el destino previsto en dicha disposición.

Frente a la presente resolución cabe recurso de casación por interés casacional, a interponer en el plazo de 20 días ante esta Sala para su conocimiento por la Sala 1ª del Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.