Sentencia Civil Nº 24/2015, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 570/2014 de 03 de Febrero de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00024/2015

Rollo de Apelación: 570/2014

S E N T E N C I A Nº 24

En PALMA DE MALLORCA, a tres de febrero de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, constituida como Órgano Unipersonal por el Ilmo. Magistrado D. MATEO RAMÓN HOMAR, los Autos de JUICIO VERBAL número 942/2012, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 13 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION numero 570/2014, entre partes, de una como demandante apelante, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 de SANTA PONÇA, representada por la Procuradora de los tribunales, Dª LUISA MARIA ADROVER THOMAS, asistida por el Letrado D. JUAN ESCANDELL TORRES, de otra como parte demandada apelada, BANCO DE SANTANDER, S.A.(ANTES BANCO ESPAÑOL CREDITO, SA), representada por el Procurador de los Tribunales, D. FRANCISCO TORTELLA TUGORES, asistido por el Letrado D. MIGUEL ANGEL PEREZ LAENS, y de otra como demandada apelada D. Melchor y Dª María Teresa , en situación de rebeldía procesal.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Palma, en fecha 20 de noviembre de 2014, se dicto Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que debo ESTIMAR Y ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS 'COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 ', representada por el procurador Doña Luisa Adrover Thomás, contra Don Melchor y Doña María Teresa , sin representación ni defensa técnica en estos autos, estando declarada su situación de rebeldía procesal, y BANCO ESPAÑOL DE CRÉDITO, S.A. (BANESTO).

CONDENADO a Don Melchor y Doña María Teresa al pago de 4.136,28 euros (CUATRO MIL CIENTO TREINTA Y SEIS EUROS CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS DE EURO), más losintereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda, y los intereses procesales del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la presente sentencia.

ABSOLVIENDO al demandado del otro pedimento deducido de contrario.

Se condena en costas a don Melchor y doña María Teresa , así como al demandante en relación a las costas causadas a BANCO ESPAÑOL DE CRÉDITO.'

SEGUNDO.-Que contra la anterior resolución y por la representación de la parte demandante, COMUNIAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , se interpuso recurso de apelación y seguido por sus trámites se trajeron los autos a la vista del Magistrado Ponente para dictar la presente.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Como antecedentes relevantes para dilucidar la controversia de esta alzada, debemos reseñar:

A) La Comunidad de propietarios del EDIFICIO000 , sito en la CALLE000 nº NUM000 de Santa Ponsa (Calviá), interpuso demanda en reclamación de gastos comunitarios contra D. Melchor y Dª María Teresa , propietarios de la vivienda nº NUM001 de dicho complejo, finca registral nº NUM002 ; y, al mismo tiempo ejercita una acción contra el Banco Español de Crédito SA (hoy Banco de Santander SA), entidad acreedora de dichos codemandado por deudas garantizadas por hipoteca sobre el inmueble antedicho, en las que se declare su mejor derecho al cobro con preferencia sobre el crédito hipotecario en aplicación del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal .. Cita una sentencia de la AP de Valencia favorable a su tesis.

B) Los copropietarios demandados han permanecido en rebeldía.

C) La representación de Banesto se opuso a la tercería de mejor derecho por considerar que la preferencia del artículo 9.5 LPH , que se computa desde la fecha de la presentación a la demanda, se limita a la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior, lo cual supone una limitación temporal en la que el legislador establece la preferencia; de no ser así, el nuevo adquirente o ejecutante tendría que satisfacer cuotas de la comunidad anteriores al límite temporal establecido legalmente; que para ostentar dicha preferencia la comunidad actora debería haber cancelado o renunciado a la preferencia anterior, y en caso contrario, se estarían acumulando preferencias que exceden de los límites legalmente establecidos y supondría una ampliación desproporcionada a la preferencia legalmente establecida. Cita una sentencia de la AP de Salamanca.

D) Es hecho admitido por ambas partes que la misma Comunidad ejercitó otra demanda en reclamación de gastos comunitarios, que dio lugar al procedimiento ordinario nº 1.463/2.009 del Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Palma en la que por otros gastos comunitarios, correspondientes a períodos anteriores al reclamado en esta litis, y por una cuantía de principal 6.740 euros, se declaró en sentencia de 5.04.2.011 , -que obra unida a las actuaciones-, la preferencia de la comunidad de propietarios sobre la misma entidad bancaria en relación con la misma hipoteca.

E) El Juzgador de instancia estima en su integridad la demanda de reclamación de cantidad por gastos comunitarios correspondientes a la anualidad de 2.011, parte de la anualidad de 2.012 y presupuesto 2.011/2.012, en la cuantía de un principal de 4.136,28 euros, pero desestima la preferencia de crédito solicitada, o lo que es lo mismo, la petición de tercería de mejor derecho, en lo sustancial, por considerar que el artículo 9.1 e) no confiere amparo alguno para prolongar una afección sucesiva en menoscabo del acreedor de una hipoteca inscrita.

F) Dicha resolución es apelada por la representación de la Comunidad de propietarios en la parte relativa a la tercería de mejor derecho, y en petición de que se reconozca dicha preferencia. Se plantea una cuestión jurídica sobre si habiéndose ejercitado en anterior litis una acción de preferencia respecto de gastos comunitarios que no estaban vencidos ni devengados en el momento de la primera reclamación, es posible ejercitar una nueva acción de preferencia por otros períodos de tiempo posteriores a ellos y entre ambos se supere el límite de la anualidad corriente y la inmediata anterior. Se alega que el Juzgador confunde la afección real con la preferencia de crédito; existencia de una indefinición del legislador y de una realidad social de avalanchas de procedimientos hipotecarios que se dilatan por muy distintos motivos, como colapso de la Administración de Justicia, dificultades para notificaciones, actos de suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria, ya sea por acuerdo entre las partes o por disposiciones legales en protección de determinados deudores hipotecarios; debe aplicarse el artículo 3 del CC , y la reforma del año 1.999 con su finalidad de luchar contra la demora en el ámbito de las comunidades de propietarios, con su supresión de la referencia a 'cualquier otro' en el artículo 9 de la LPH abona dicha interpretación, para concluir que no existe inconveniente legal para ejercitar las acciones de preferencia de cobro requeridas por el impago de gastos comunitarios. Como segundo motivo del recurso, solicita que las tasas abonadas para recurrir, conforme a la Ley 37/2.011 se contengan en la tasación de costas de primera instancia.

G) La representación de la entidad bancaria codemandada solicita la confirmación de la sentencia recurrida. Solicita la inadmisión del recurso por ser la cuantía del mismo inferior a 3.000 euros.

SEGUNDO.-Por la parte apelada se plantea la inadmisión del recurso de apelación por tratarse de un procedimiento con una cuantía inferior a los 3.000 euros, en concreto, 1.881 euros. Sobre el particular, se aprecia que la cuantía del procedimiento es de 4.136,28 euros. Es cierto que la cuantía de la suma reclamada a los demandados propietarios del piso es distinta de la que es objeto de la tercería contra la entidad bancaria hipotecante, según se aprecia en el suplico de la demanda, y la diferencia probablemente es debida a que a los primeros se les reclama además una provisión aprobada en una Junta de Propietarios, y admitida en la sentencia de instancia sin que haya sido objeto del recurso. Por todo ello, la cuantía del litigio excede de los 3.000 euros y procede desestimar dicha objeción de la parte demandada.

TERCERO.-El artículo 9.1 e) en la redacción vigente en la fecha de la sentencia de instancia, establecía: 'Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos delart. 1923 del Código Civily preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores'. Durante la pendencia de esta segunda instancia, la ley 8/2.013 de 26 de junio, vigente desde el día 28.06.2.013, ha ampliado el plazo a la anualidad corriente y a las tres anualidades anteriores.

Conforme se indica en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec 8, de 18 junio de 2.012 , dictada en un supuesto similar al que nos ocupa, 'debe recordarse que en los procedimientos de tercería de mejor derecho la cuestión fundamental a resolver estriba en la preferencia del título de crédito invocado por el tercerista frente al utilizado por el ejecutante, a efectos de aplicación del importe que se obtenga con la venta de lo embargado al pago de uno de los créditos en pugna. En este sentido se pronuncia elTribunal Supremo en sentencia de fecha 23 de julio de 1990recaída en un procedimiento de tercería de mejor derecho, cuando señala que es aquí, en este proceso, en donde se ventila la naturaleza y carácter del crédito de los comuneros (por el caso concreto que la citada sentencia contempla), su comparación con el de la Seguridad Social, y se decide con su participación en calidad de demandado mediante sentencia de carácter declarativo sobre las preferencias. Y como en cualquier proceso declarativo, corresponde al tercerista-demandante acreditar la existencia, vencimiento y preferencia del crédito..'

Tal como se refiere en la sentencia de esta Audiencia, Sección Tercera de 24 abril de 2.012 : 'Después de establecer la obligación de cada propietario de contribuir con arreglo a su cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización, elartículo 9-5 de la Ley de Propiedad Horizontal, dice: 'Al pago de estos gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente estará afecto el piso o local cualquiera que fuera su propietario actual y el título de su adquisición, siendo este crédito a favor de la comunidad de propietarios preferente a cualquier otro'.

Dentro del contenido normativo de este precepto cabe distinguir dos facetas: la afección y el privilegio.

A) La afección real solo entra en juego cuando la propiedad del inmueble se transmite y entonces cumple la función de vincular al nuevo propietario al abono de una parte de la deuda que pueda dejar insatisfecha el titular anterior y que, por ello mismo, no es su deuda personal.

B) En cambio, el privilegio o preferencia solo se hace valer en aquellas contiendas que la Comunidad de propietarios, una vez reconocido su crédito por sentencia firme frente al propietario-deudor (o frente al adquirente no deudor), pueda entablar mediante tercería de mejor derecho con el propósito de anteponerse en el cobro a otros titulares de derechos de crédito que confluyen sobre el propio inmueble con el crédito comunitario. La preferencia es, por esencia y por definición, una cualidad de algunos derechos de crédito que únicamente resulta ejercitable por su titular frente a los titulares de otros derechos crediticios que carecen de ella y que, por tal motivo, han de ver postergadas sus legítimas expectativas de cobro.

En el caso que nos ocupa, nos hallamos ante la faceta A), que no cabe confundir con la B).

Por la doctrina se ha destacado que el legislador en el ámbito de la preferencia de créditos no señala cuál es el 'dies a quo' para el cómputo temporal de los gastos abarcados por la preferencia, y se atiende a la fecha de la presentación de la demanda, en aspecto en el cual las dos partes de esta litis dan su conformidad. Aparte de ello se corresponde con la argumentación contenida en las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987 y 1 de junio de 1989 establecen: 'producido el impago durante un periodo determinado, e instándose judicialmente satisfacción de las cantidades debidas, todas las que están comprendidas en el límite temporal establecido -un año y la parte vencida de la anualidad corriente-, a contar desde el momento mismo de la demanda, estarán amparadas por dicha afección'; precisando que 'el momento determinante en el cómputo de las cantidades garantizadas por elartículo 9.5º de la Ley de Propiedad Horizontalha de ser el de la presentación de la demanda en el juicio declarativo, pues en tal instante el acreedor -comunidad de propietarios- agota todas las posibilidades legales a su alcance para obtener la satisfacción de su crédito'.No obstante, si hubiere de afectar a terceros acreedores, la fecha a tener en cuenta sería la de la constancia registral de la interposición de la demanda, esto es, su anotación preventiva.

CUARTO.-La controversia de esta alzada es de orden estrictamente jurídico y se trata de determinar si el privilegio o preferencia antes referido, no la afección real, se agota con la interposición de una demanda anterior en la que se ha reconocido este privilegio de la Comunidad de propietarios, en el caso concreto, la sentencia dictada en procedimiento entre las mismas partes por el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de esta Ciudad.

La Ley de Propiedad Horizontal no establece norma algún sobre este particular, lo que ha dado lugar a resoluciones discrepantes, aportadas por cada una de las partes con dos posturas:

A) La que no fija limitación alguna, conforme criterio sostenido por la demandante. Es recogida en la SAP de Valencia, Sec 8, que aporta dicha parte, al argumentar que 'tratándose de gastos comunes referidos a distintos períodos, no existe impedimento legal alguno para que la Comunidad actora pueda formular nueva demanda referida a gastos que no se habían devengado y que resultaron impagados con posterioridad al inicio del anterior proceso, con la consiguiente declaración de preferencia en el nuevo crédito.' Este mismo criterio sigue la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid Sec 8 de 18 de junio de 2.012 .

B) Restrictiva, conforme criterio sostenido por la demandada y en la sentencia. Así, es recogido en auto de la Audiencia Provincial de Salamanca de 30 de enero de 2.012 , al referir que 'la preferencia que reconoce la ley es claramente referida a un único momento, cuál es el de las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior. El momento a partir del cual debe concretarse el año en curso será el de la presentación de la demanda, en este caso de la demanda de tercería, sin que permita dicho precepto que si se presentan varias demandas se tengan en cuenta varias anualidades en curso y varios años naturales inmediatamente anteriores, puesto que la preferencia es la que específica y especialmente se reconoce por la ley. La cual en el párrafo siguiente de ese mismo precepto vuelve a insistir en que el adquirente de una vivienda en propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro, responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas a la comunidad por gastos generales por los anteriores titulares 'hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior' es decir, se sujeta al piso local al cumplimiento de la obligación de pago de los gastos generales circunscrita al mismo período de tiempo, el año en curso al tiempo de la adquisición y el año natural inmediatamente anterior. Fuera de ese período concreto no existe tal preferencia, ni puede pretenderse, como hace el apelante, la duplicidad de dichos períodos de preferencia por haberse interpuesto otras demandas.'

Este Magistrado, recordando que nos hallamos ante la faceta de la preferencia de crédito, y no en la de afección real que afecta a un adquirente, asume el primero de dichos criterios, sostenido por la parte actora, destacando que la LPH no regula expresamente dicha situación, con lo cual debemos deducir que no existe impedimento legal alguno para la aplicación de este privilegio en una segunda demanda por períodos distintos y posteriores a los reconocidos en la primera. Considero que el plazo fijado en la norma vigente en la fecha de la sentencia de instancia de la anualidad vigente y la inmediata anterior, debe computarse atendiendo la fecha de presentación de cada una de las demandas, y esta interpretación es más acorde con la finalidad de la reforma operada por la Ley 8/1.999, la cual, según señala la sentencia de la Sección Tercera de esta Audiencia de 24 de mayo de 2.002 'no hace sino incidir en el mismo objetivo de reforzar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, especialmente el referente al abono de gastos comunitarios, cuyo incumplimiento trae repercusiones perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso que dificulta el funcionamiento del régimen de propiedad horizontal, y por eso asegura la contribución a los gastos comunes con una afección real del piso o local al pago de este crédito considerado preferente.'.Asimismo, el legislador en la aludida Ley 8/2.013, no aplicable al presente supuesto por no haber entrado en vigor en la fecha de la sentencia de instancia, amplía el plazo en dos años más, implícitamente para reforzar los derechos de las Comunidades de Propietarios en supuestos como los que nos ocupan.

En consecuencia, se estima el recurso de apelación interpuesto.

QUINTO.-En cuanto al segundo motivo del recurso, no procede pronunciarse sobre el mismo, pues no concurren los requisitos del artículo 456 de la LEC , pues, aparte de no haberse planteado en primera instancia, debe ser manifestado, si se suscitase, en un procedimiento de tasación de costas en la primera instancia, lo que, por el momento, no se ha producido, ni tampoco se va a producir por cuanto este Juzgador conforme se razonará en el fundamento siguiente, no va a efectuar expresa imposición de costas sobre la tercería de mejor derecho.

SEXTO.-En cuanto a las costas de primera instancia relativas a la tercería de mejor derecho, este Magistrado considera procedente hacer uso de la facultad que le confiere el artículo 394.1 de la LEC de no efectuar expresa imposición de las mismas por existencia de serias dudas de derecho, por cuanto se aprecia controversia jurídica sobre el particular, como lo ponen de manifiesto la falta de uniformidad sobre esta cuestión en distintas resoluciones de Audiencias Provinciales, tal como antes se ha expresado.

No procede efectuar expresa imposición de las costas de segunda instancia, al haberse estimado parcialmente el recurso y en aplicación del artículo 398 de la LEC .

Asimismo, y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la LOPJ introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito para recurrir a la parte apelante.

Fallo

1) QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO parcialmente el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por el Procurador Dª Luisa Adrover Thomás, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 de Santa Ponça, contra la sentencia de fecha 20 de noviembre de 2.012, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Palma, en los autos de juicio verbal nº 942/2012, de los que trae causa el presente rollo.

2) DEBO revocar parcialmente dicha resolución.

3) Se confirma el pronunciamiento condenatorio con relación a D. Melchor y a Dª María Teresa , que no ha sido objeto de recurso de apelación.

4) Se revoca el pronunciamiento absolutorio en relación con la tercería de mejor derecho interpuesta contra el Banco Español de Crédito SA, (en la actualidad Banco de Santander SA) y en su lugar, declaro que el crédito por importe de 1.881,35 euros, correspondiente a los gastos comunitarios devengados durante el ejercicio de 2.011 en su integridad, y en los devengados hasta el 31 de julio de 2.012, imputables a la parte determinada número once de orden, finca registral nº NUM002 inscrita al tomo NUM003 , libro NUM004 , folio NUM005 del Registro de la Propiedad de Calviá, es preferente al crédito que ostenta sobre la indicada finca la codemandada Banco Español de Crédito SA (hoy Banco de Santander SA) en virtud de préstamo hipotecario constituido en escritura pública de fecha 3 de enero de 2.006, en los términos del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal , condenando a dicha codemandada a estar y pasar por esta declaración.

5) No se efectúa expresa imposición de las costas de primera instancia en relación con la tercería de mejor derecho. Tampoco se efectúa expresa imposición de las costas de esta alzada. Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir a dicha parte apelante.

Así por esta mi sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de la Sala, definitivamente juzgando, lo pronuncio, mando y firmo.