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08/04/2021
Sentencia CIVIL Nº 24/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 487/2020 de 25 de Enero de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 25 de Enero de 2021
Tribunal: AP - Barcelona
Ponente: RIOS ENRICH, MIREIA
Nº de sentencia: 24/2021
Núm. Cendoj: 08019370042021100035
Núm. Ecli: ES:APB:2021:432
Núm. Roj: SAP B 432:2021
Encabezamiento
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120168117571
Materia: Juicio Ordinario
Parte recurrente/Solicitante: Felisa
Procurador/a: Ana Maria Soles Suso
Abogado/a: Ana Luisa Lopez Ramos
Parte recurrida: SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL , FONDO PRIVADO DE TITULiZACION ACTIVOS REALEAS 1BV
Procurador/a: Marta Pradera Rivero, Jose Carlos Gonzalez Recio
Abogado/a:
Vicente Conca Perez Mireia Rios Enrich
Adolfo Lucas Esteve
Barcelona, 25 de enero de 2021
Antecedentes
'QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA formulada a instancia de Dª Felisa, representada por la Procuradora Sra. Soles Suso, contra SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L. y FONDO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS REALES 1 B.V., DEBO CONDENAR Y CONDENO a la codemandada FONDO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS REALES 1 B.V. a que abone a la actora la cantidad que resulte tras descontar de las partidas valoradas por el perito Sr. Landelino, las referentes a toda la instalación eléctrica y pavimento del edificio, cantidad a determinar en ejecución de Sentencia tras la emisión de nuevo informe a elaborar por dicho perito efectuando el desglose.
Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 21/01/2021.
Se designó ponente a la Magistrada a la Iltma Sra. Mireia Rios Enrich
Fundamentos
DOÑA Felisa presenta demanda de juicio ordinario al amparo de los artículos 399 y siguientes de la L.E.C., ejercitando acción del artículo 1.124 del Código Civil, en relación con el artículo 1.101 del Código Civil, para reclamar el resarcimiento de daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de compraventa frente a SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. y frente al FONDO PRIVADO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS REALES 1BV en la que, tras exponer los hechos y los fundamentos de derecho que considera de aplicación, solicita se dicte en su día sentencia, por la que se estime íntegramente la demanda, se declare el incumplimiento contractual de las demandadas, mediante dolo o engaño y se condene solidariamente a ambas a hacer efectiva a la demandante la cantidad que resulte como coste de ejecución de las obras designadas por la arquitecta SRA. Raquel o de aquellas otras que no estando incluidas fueren necesarias para la obtención de la cédula de habitabilidad de la vivienda, con condena en costas del juicio a ambas demandadas.
SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. y FONDO PRIVADO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS REALES 1BV presentan escrito de contestación a la demanda en el que alegan:
1) Falta de legitimación pasiva de SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L.
2) Sobre el valor real del edificio transmitido y supuesto error en el consentimiento; inexistencia de perjuicio alguno para la compradora.
3) Cumplimiento íntegro de las obligaciones derivadas del contrato de compraventa por parte de FONDO PRIVADO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS REALES 1BV.
4) Indemnización de daños y perjuicios pretendida por la parte actora y que se cuantifica en el coste de ejecución de las obras a realizar en el inmueble.
5) Subsidiariamente, sobre la resolución de la compraventa.
Y solicitan se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda, absolviendo a la parte demandada, con expresa condena en costas a la parte actora, y subsidiariamente, para el improbable supuesto de haberse declarado el incumplimiento por parte de la vendedora de las obligaciones derivadas del contrato de compraventa, acuerde la resolución del mismo, con restitución recíproca de las prestaciones y transmisión en el Registro de la Propiedad.
La sentencia de primera instancia estima en parte la demanda deducida por DOÑA Felisa contra SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. y FONDO PRIVADO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS REALES 1BV, condena a FONDO PRIVADO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS REALES 1BV a que abone a la actora la suma que resulte tras descontar de las partidas valoradas por el perito SR. Landelino, las referentes a toda la instalación eléctrica y pavimento del edificio, cantidad a determinar en ejecución de sentencia tras la emisión de nuevo informe a elaborar por dicho perito efectuando el desglose, sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.
Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Felisa interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis:
Inaplicación de normas sustantivas. Artículos 55 y 60 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, de Catalunya.
Se impugna el pronunciamiento relativo a la desestimación de la demanda respecto de la codemandada SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. al estimar la sentencia que concurre falta de legitimación pasiva, dado que la responsabilidad que se imputa es contractual y la codemandada absuelta no era parte en el contrato.
DOÑA Felisa tuvo los tratos con SOLVIA SERVICIOS, INMOBILIARIOS S.L., quienes publicitaron la venta de la vivienda, siendo FINCAS ROMEU un mero encargado de enseñarla; el 20 de noviembre de 2015, la demandante suscribe con SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. un contrato de arras penitenciales y a SOLVIA entrega la paga y señal del precio (1.200 euros); el contrato lo redactó de manera unilateral SOLVIA y lo firmó SOLVIA en nombre de la parte vendedora.
En ningún momento previo a la formalización de la compraventa en la Notaría, SOLVIA informó a la compradora de la verdadera situación de la finca, que no disponía de cédula de habitabilidad y tampoco le entregó informe alguno de elementos a reparar para su obtención. Establece la ley que es requisito para la venta que la vivienda disponga de cédula de habitabilidad. SOLVIA no cumplió ninguna de las exigencias a que la ley le obliga.
En base a lo anterior, solicita se revoque la sentencia de primera instancia y efectúe pronunciamiento de condena solidaria a SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. y a FONDO PRIVADO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS REALES 1BV, a que abonen la cuantía que resulte tras descontar de las partidas valoradas por el perito SR. Landelino, las referentes a la instalación eléctrica y pavimento del edificio, cantidad a determinar en ejecución de sentencia tras la emisión de nuevo informe a elaborar efectuando el desglose, con condena en costas del recurso.
SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. y FONDO PRIVADO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS REALES 1BV se oponen al recurso de apelación e impugnan la sentencia de primera instancia por falta de imposición de costas a la parte actora dada la desestimación de la demanda respecto a SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., así como el pronunciamiento que condena al FONDO PRIVADO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS REALES 1BV, a abonar el importe de las obras de rehabilitación. Alegan:
1) Incorrecta valoración de la prueba: inexistencia de incumplimiento contractual de la vendedora.
2) Valor del inmueble: inexistencia de perjuicio alguno para la compradora: enriquecimiento injusto.
Y solicitan se acuerde:
a) Incluir en la sentencia el pronunciamiento en cuanto a la desestimación de la acción ejercitada frente a la sociedad SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., con expresa condena en costas a la parte actora.
b) Revocar la condena al FONDO PRIVADO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS REALES 1BV, de abonar a la parte actora el importe de las obras pendientes a efectuar en el inmueble, con expresa condena en costas a la parte demandante.
c) Con imposición a la recurrente de las costas de la segunda instancia.
Son hechos relevantes para la decisión del recurso los que se exponen a continuación:
1) El día 20 de noviembre de 2015, documento 1 de la demanda, a los folios 22 y siguientes, DOÑA Felisa suscribió un contrato de arras con SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., como entidad autorizada para la comercialización y venta de la finca sita en la calle SANT LLUÍS número 30, de TORTOSA, propiedad de FONDO PRIVADO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS REALES 1BV, Sucursal en España, entregando la actora en concepto de arras penitenciales la cantidad de 1.200 euros.
En la cláusula segunda del contrato de arras se pactó como fecha máxima para el otorgamiento de la escritura pública el día 20 de diciembre de 2015.
En la cláusula tercera del contrato de arras se hacía constar:
2) Se pactó una prórroga para la formalización de la escritura, documento 2 de la demanda, al folio 27 y siguientes.
3) El día 2 de marzo de 2016, DOÑA Felisa y FONDO PRIVADO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS REALES 1BV otorgaron escritura pública de compraventa de la casa compuesta de planta baja y cinco plantas por importe de 1.200 euros.
Conforme a la cláusula quinta de la escritura:
Se incluye en la escritura una cláusula novena ENTREGA DE CÉDULA DE HABITABILIDAD a tenor de la cual:
4) En el acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa de fecha 19 de febrero de 2016 se entrega a la compradora un INFORME PARA LA TRANSMISIÓN DE VIVIENDA USADA DE ACUERDO CON EL ARTICULO 132a* de la LLEI PEL DRET A LÂHABITATGE a tenor del cual, la Arquitecta Técnica DOÑA Raquel INFORMA:
5) El informe entregado por la vendedora a la parte compradora estaba incompleto, pues el informe confeccionado por la Arquitecta Técnica DOÑA Raquel incluía, además, las siguientes partidas, de las que no se dio información alguna a la compradora:
6) En el informe pericial elaborado por el perito judicial DON Landelino, designado a instancia de la parte demandante, a los folios 258 y siguientes, se valoran las obras a ejecutar en la finca en 40.130,54 euros, más IVA.
7) En el dictamen emitido por la perito propuesta por la parte demandada, DOÑA Herminia, a los folios 276 y siguientes, se valora el inmueble, a fecha 12 de enero de 2017, en 29.469,08 euros.
La acción ejercitada en la demanda es la de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento de contrato de compraventa, derivado de las reformas que debe acometer la compradora para que la vivienda pueda obtener la cédula de habitabilidad.
Por lo tanto, legitimada pasivamente lo está la vendedora pues la relación jurídica en el contrato de compraventa se produce entre comprador y vendedor, por lo que debemos desestimar el recurso de apelación interpuesto por DOÑA Felisa.
1. DOÑA Felisa ejercita la acción de indemnización de daños y perjuicios consiguiente a la falta de cumplimiento del tenor de las obligaciones contractuales recogidas en el artículo 1.101 del Código Civil, resarcimiento que se traduce en el pago de la cantidad que resulte como coste de la ejecución de las obras necesarias para obtener la cédula de habitabilidad del inmueble.
El incumplimiento que se imputa a la vendedora consiste en dar una información incompleta sobre el estado de la finca y sobre las obras a realizar para poner la vivienda en estado de habitabilidad.
2. DOÑA Felisa compró un edificio de planta baja y cinco plantas con una superficie total construida de 222 m2, por el precio de 12.000 euros
La compradora adquirió el inmueble después de consultar la página web de SOLVIA, en la que aparecen viviendas de características similares y los precios de las mismas.
La vivienda se hallaba tapiada, motivo por el que la demandante no pudo visitar su interior. Visitó el exterior del inmueble en dos ocasiones, la primera vez con DON Aureliano y la segunda con DOÑA Modesta.
Desde el exterior se apreciaba el mal estado del edificio y la compradora no podía desconocer que el inmueble necesitaba de una rehabilitación.
En las fotografías obrantes en el dictamen emitido por DON Landelino, a los folios 262 y 263 se observa la existencia de desconchados y grietas en la fachada y en los balcones, apreciables a simple vista.
Por lo tanto, cualquier
No tenemos constancia de los términos del anuncio publicitado en la página web de SOLVIA.
El testigo DON Aureliano afirmó en el acto del juicio que en la ficha interna de SOLVIA se hacía constar: '
3. El artículo 132 de la Ley Cataluña 18/2007 de 28 diciembre de 2007. Requisitos para transmitir o ceder el uso de viviendas dispone:
Se trata de un informe que se realiza para la transmisión de vivienda usada que tiene por objeto poner de manifiesto que la vivienda no dispone de cédula porque debe ser objeto de rehabilitación y que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad.
4. Ahora bien, el informe entregado a la compradora, documento 4 de la demanda, ANEXO INH (informe para la transmisión de la vivienda usada) era incompleto pues la hoja numero 4 aparece cortada.
En la parte cortada, se reflejan los siguientes defectos:
Por lo tanto, en el momento de la firma, la parte vendedora entregó a la compradora un informe incompleto elaborado por la arquitecta DOÑA Raquel en el que se recogía que el edificio presentaba como deficiencias
5. La demandante compró el edificio siendo sabedora de la necesidad de ejecutar obras para poder obtener la cédula de habitabilidad, lo que sucede es que, de un total de once partidas que se debían ejecutar, se le ocultaron nueve.
Por ello, entendemos que la vendedora incumplió la obligación contractual que a la misma alcanzaba de hacer entrega a la compradora, de acuerdo con el artículo 132 de la Ley Cataluña 18/2007 de 28 diciembre de 2007, de un informe emitido por un técnico competente en el que se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad, pues el informe entregado ocultaba nueve de las once partidas de obra a realizar en la finca para obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las mismas, lo que provocó un desconocimiento por la parte compradora de la exacta realidad del inmueble adquirido, lo que faculta contractualmente a la actora para instar la resolución o el cumplimiento, junto con la correspondiente indemnización.
Y en este caso, la compradora ha optado por el cumplimiento y no por la resolución del contrato, con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios.
Alega la parte impugnante que la reparación objeto de condena provoca un enriquecimiento injusto a la parte actora, que está prohibido expresamente por el ordenamiento jurídico; que, conforme al artículo 1.106 del Código Civil y a la doctrina del Tribunal Supremo, el perjudicado ha de quedar indemne del daño producido por el incumplimiento de la otra parte contratante, pero que no puede enriquecerse injustamente como consecuencia del incumplimiento.
En efecto, en este punto asiste la razón a la parte impugnante.
Ejercitada una acción de resarcimiento de daños y perjuicios derivado del incumplimiento de un contrato de compraventa con fundamento en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil, el artículo 1.101 del CC dispone:
El artículo 1.124 del CC indica, en su parte bastante:
Declara el Tribunal Supremo en la sentencia de Pleno, de 14 de julio de 2020, nº 420/2020, rec. 2881/2017:
En el presente caso, resulta acreditado que DOÑA Felisa adquirió un inmueble por el precio de 12.000 euros; que para obtener la cédula de habitabilidad la compradora debe ejecutar obras que ascienden a 40.130,54 euros, más IVA, según el informe pericial elaborado por el perito judicial DON Landelino, y asimismo, que en el año 2017, la finca, en el estado en el que se halla, antes de acometer dichas obras, ha sido tasada en 29.469,08 euros, según el dictamen emitido por la perito propuesta por la parte demandada, DOÑA Herminia.
Partiendo de la doctrina expuesta, ciertamente el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que condena a la parte demandada a abonar a la actora el coste de las partidas valoradas por el perito SR. Landelino, a excepción de las referentes a la instalación eléctrica y al pavimento del edificio, entendemos no es ajustada.
La indemnización ha de mantener un equilibrio, en orden a reparar o restaurar el patrimonio, en todos aquellos daños y perjuicios que se deriven directamente del incumplimiento pero, en ningún caso, podrá incurrir en un supuesto de enriquecimiento injusto o beneficio sin causa, que carece de protección legal, evitando incidir en un supuesto de agravación injustificada de la obligación de reparación.
Por ello, consideramos que FONDO PRIVADO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS REALES 1BV debe indemnizar a DOÑA Felisa en la cantidad de 12.000 euros, consiguiendo de esta forma que las partes vuelvan a tener la misma situación patrimonial anterior al contrato y evitando el enriquecimiento injusto de una parte a costa de la otra.
Lo anterior supone desestimar el recurso de apelación y estimar en parte la impugnación de sentencia, y condenar a pagar a la cantidad de 12.000 euros, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda.
En la sentencia de primera instancia no se expone ninguna razón por la que las costas de la codemandada absuelta, SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., no deban imponerse a la demandante, habida cuenta de que fue traída al pleito indebidamente al haberse estimado la excepción de falta de legitimación pasiva formulada por aquélla, debiendo acogerse, asimismo, en este extremo, la impugnación de sentencia.
En consecuencia, se imponen a la demandante las costas devengadas a la codemandada SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., sin hacer expresa imposición de las restantes costas de la primera instancia al estimar parcialmente la demanda.
Al desestimar el recurso de apelación, se imponen las costas del recurso a la parte apelante, conforme al artículo 398.1 de la L.E.C.
Al estimar en parte la impugnación de sentencia, no se hace expresa imposición de las costas de la impugnación, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la L.E.C.
Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.
Fallo
Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Felisa y estimando en parte la impugnación de sentencia efectuada por SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. y por FONDO PRIVADO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS REALES 1BV, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 33 de BARCELONA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 631/206, de fecha 8 de enero de 2020, debemos
1) Estimamos en parte la demanda presentada por DOÑA Felisa y condenamos a FONDO PRIVADO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS REALES 1BV, a pagar a la demandante la cantidad de
2) Imponemos a DOÑA Felisa las costas causadas a la codemandada SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L.
Se imponen a la parte apelante las costas derivadas de su recurso de apelación.
No se hace expresa imposición de las costas devengadas por la impugnación de sentencia.
Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
Acordamos:
También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.
El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de
Lo acordamos y firmamos.
Los Magistrados :
Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.
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