Sentencia Civil Nº 240/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 350/2012 de 26 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 350/2012-5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1811/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 21 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 240

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintiseis de abril de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1811/2010 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 21 de Barcelona, a instancia de MOFRAN 2000 SL contra Estefanía , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de enero de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: DESESTIMOla demanda interpuesta por MOFRAN 2000 S.L. contra Estefanía , absolviendo a la demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra.

Se imponen las costas de este procedimiento a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 10 de abril de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-Se insta la resolución el contrato de arrendamiento de 6.2.1971 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 , NUM002 , NUM003 de Barcelona, al haber fallecido la arrendataria, y no existir persona alguna con derecho a subrogación, ni que la haya solicitado en tiempo y forma a cuya pretensión se acumula la de condena a Dª Estefanía , a hacer entrega de la posesión y a pagar a la entidad actora, MOFRAN 2000 SL, la suma de 7.339'70 €, en concepto de indemnización de los perjuicios derivados de la fata de disposición de la vivienda (o indebida retención de ésta por la demandada), hasta la formulación de la demanda, en 20.12.2010, a razón de 780 €/mes (precio medio de alquiler en la zona, f. 28), más las que se vayan devengando durante la pendencia del proceso, hasta la recuperación de la posesión.

A dicha pretensión se opuso la demandada por

(1) defecto en la formulación de la demanda (desconoce si la actora parte de que el contrato está resuelto, y de considerarse vigente, se se insta la resolución desde el fallecimiento de la primera subrogada o desde que se dicte sentencia),

(2) el contrato fue resuelto en 30.10.2010, comunicándolo la demandada a la actora, entregando las llaves conforme a las instrucciones de la actora,

(3) en todo caso, subsidiariamente, la 'renta' que se reclama es excesiva (propone la de unos 600 € durante 6 meses, de mayo a octubre 2010, f. 78 y 79).

La sentencia de instancia desestima la demanda com imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza ésta por error en la apreciación de la prueba (tanto documental como testifical, e incluso el interrogatorio de la demandada) y por error de derecho;

(1) existió un allanamiento parcial,

(2) la resolución se produjo al fallecimiento de la arrendataria,

(3) la demandada no devolvió la posesión al entregar las llaves a una vecina,

(4) al no disponer de la vivienda, procede la indemnización de daños y perjuicios.

Con ello, el debate prácticamente se reproduce en esta alzada, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia, pues, propuesta prueba para esta 2ª instancia, fue denegada por auto de esta Sala de 25.6.2012 que, recurrido en reposición, fue confirmado por otro de 14.11.2012.

SEGUNDO.-Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultaso una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, concertado con D. Clemente , como arrendatario (f. 8 y 9), siendo arrendadora, la entidad actora MOFRAN 2000 SL; el arrendatario original falleció en 17.12.1991, subrogándose su esposa Dª Estefanía (f. 10 y ss); ésta falleció en 30.1.2010 , circunstancia que conoció la actora a través de la portera (y de la administración, Sra Bárbara . pues se admite por ésta y por el LR de aquella en el juicio, en relación con el burofax que se dirá, no recibido por la demandada, de 16.7.2010).

2) La actora no recibió en los tres meses siguientes, comunicación alguna sobre el referido fallecimiento o sobre la interción de persona alguna, con derecho a ello, de subrogarse. 3) la demandada, hija de la actora, no comunicó inmediatamente a la propiedad dicho fallecimiento ni en los tres meses siguientes, sino hasta septiembre de 2010, a la administración, como se dirá; dicha demandada ni tenía intención de subrogarse ni reunía los requisitos para ello.

3) Se venía abonando una renta de 166'51 € (f. 19) y se continuó pagando la renta, precisamente hasta septiembre 2010 sumas por importe de 1744'56 €, estando domiciliados los pagos en determinada cuenta bancaria (f. 29).

4) el marido de la demandada llegó a hablar con la administradora, que le remitió al letrado de la actora (testifical de Doña. Bárbara ), con quien consiguió hablar, aunque el contenido de dicha conversación no consta acreditado.

5) la entidad actora, por medio de su administrador, remitió en 16.7.2010, a la demandada burofax, interesando la confirmación del fallecimiento de la arrendataria subrogada y, en caso afirmativo, requiriéndola para que entregase la posesión de la vivienda, burofax que no llegó a ser entregado y el aviso, no recogido, 'caducado en lista', en cuya comunicación nada se reclama por daños y perjuicios por 'demora' en la entrega de llaves (f. 15 y ss).

6) en 27.10.2010, el abogado de la actora, remitió a la demandada burofax requiriéndola para que entregara las llaves y para que abonara, en concepto de daños y perjuicios, una suma mensual de 780 €, desde el fallecimiento de su madre, hasta la efectiva entrega de las llaves (f. 75).

7) La demandada se personó en el inmueble para entregar las llaves a la portera, y, al no encontrarla, las entregó a la vecina del NUM002 , NUM004 , Sra. Antonieta , para que ésta las entregase a la portera; dicha Sra manifestó en el juicio que ya disponía de las llaves que le había entregado la madre de la demandada, y que ésta le manifestó que cuando se fuera del piso, le daría unas llaves que las vendrían a buscar, entregándole efectivamente más llaves.

8) en 30.10.2010 la demandada comunicó a la actora, a través de su letrado, su intención de no subrogarse en el contrato, dándolo por extinguido, así como que había hecho entrega de las llaves a la Sra. Macarena , esposa Doña. Antonieta (f. 65 y ss, 124 y ss), burofax al que no se hace referencia en la demanda ,sin que la demandada nunca hubiera disfrutado de la referida vivienda y habiendo manifestado su intención de no hacerlo, y no consta ningún dato del que derive que la demandada se haya opuesto a la entrega de la vivienda, sin perjuicio de los lógicos accesos para retirar los enseres de su madre; tras dicha comunicación, la demandada no recibió ninguna otra de la actora o de su letrado, ni de la administradora, hasta que se presentó la demanda rectora de este procedimiento en 20.12.2010 (manifiesta el LR de la actora que interpuso la demanda 'por la diferencia de alquileres); no obstante, el LR de la actora, en su interrogatorio, manifestó que sabía que las llaves estaban depositadas en casa de los referidos vecinos desde octubre del 2010, pero que no las retiró porque ello dependía de su letrado.

9) Las rentas que se venían abonando en la cuenta domiciliada con tal finalidad, se hallan abonadas hasta septiembre del 2010, inclusive, sin que fueran rechazadas por la actora; consta en el contrato la constitución de fianza arrendaticia.

10) A instancia de la actora, el Juzgado requirió a la demandada, para que depositara las llaves, lo que efectuó en 6.10.2011; posteriormente se levantó acta notarial, constatándose la existencia de muebles en la vivienda, con los armarios llenos de ropa.

TERCERO.-Los arrendamiento de vivienda anteriores al 9.5.1985 ( DT. 2ª en relación con el TRLAU 64) no se extinguen en un plazo determinado, sino que lo irán haciendo paulatinamente en función de distintas subrogaciones 'mortis causa', con la excepción de la DT. 2ª.D.11. ap. 6 (supuesto en que el inquilino se opusiere a la actualización de la renta, en cuyo caso el contrato se extinguirá a los 8 años desde la fecha de recepción del requerimiento fehaciente de actualización de la renta); el TRLAU 64 establecia en los arts. 58 y 59 la posibilidad de que determinadas personas pudieran subrogarse en los hechos arrendaticios del titular al fallecimiento de éste, y posteriormente al fallecimiento del subrogado se abría una nueva posibilidad ea favor de otras personas; tal situación ha posibilitado que los contratos de arrendamiento se perpetuen durante generaciones (incluso la DT.E.10 TRLAU reconocía a los contratos de inquilinato vigentes en ese momento los beneficios reconocidos en los arts. 58 y 59 de la entonces nueva ley, cualquiera que fuese el número de subrogaciones que se hubiesen producido con anterioridad). Si bien la DT. 2ª mantiene las subrogaciones, las limita en cuanto a los posibles beneficiarios de las mismas, de forma que se plantean dos tipos de subrogación:

1) la Primera subrogación, fallecido el titular arrendaticio original del contrato, tras la entrada en vigor de la Ley, cabe una primera subrogación, tal y como establecía el art. 58 TRLAU 64, pero el precepto ha quedado totalmente modificado por la DT 2ª en los puntos 4 y ss., pues : a) Se establece un orden de prelación irrenunciable, al recogerse la expresión 'en defecto' (antes decia 'podrán'); aunque nada obsta a la renuncia de posibles beneficiarios del mismo grado (el cónyuge no puede renunciar a favor de los hijos, pero de ser dos los hijos con derecho a subrogación, uno puede renunciar a favor del otro);

2) b) modifica los llamados a la subrogación limitándolo al cónyuge, a la pareja de hecho, a los hijos y a los ascendientes; con ello, al fallecimiento del titular arrendaticio, solo podrá tener lugar la subrogación a favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho, e igual derecho tendrá 'la persona que hubiere venido conviviendo con el arrendatario en análoga relación de afectividad a la de cónyuge con independencia de su orientación sexual, durante al menos, los dos años anteriores al fallecimiento, salvo que hubiere tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia''(ésta no se plantea respecto del matrimonio al amparo de los arts. 68 y 69 CC ). Recordemos que aquí existe la Ley sobre Uniones Estables de Pareja 10/1998 de 15 julio . En defecto de los anteriorespodrán subrogarse los hijos del arrendatario (la ley no dice 'descendientes', por lo que solo serán los hijos,dado que se trata de normas limitadoras, respecto de las que no caben interpretaciones extensivas) que hubieran convivido con él, durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

3) En defecto de los anterioreslos ascendientes del arrendatario (no cabe 'afinidad') que estuviesen a su cargo (dependencia) con 3 años de antelación a la fecha del fallecimiento; c) modifica los plazos de convivencia exigibles para que pueda operar la subrogación; d) Independiza la primera de la 2ª subrogación.

4) 2) Una vez subrogado alguno de los anteriores, el contrato se extingue (atendiendo al supuesto de autos), si se subrogó el cónyuge, a su fallecimiento, con la excepción de que si cuando fallece el cónyuge convivien con éste hijos del arrendatariopodrá haber una ulterior subrogación y en éste supuesto, el contrato quedará extinguido: a) cuando el hijo alcance 25 años de edad. b) a los dos años, si es mayor de 25 años o le faltasen menos de dos años para cumplir los 25 años (por razones de justicia material que, al menos, habrá que reconocer esos dos años).c)al fallecimiento del hijo, si éste estuviere afectado por una minusvalía igual o superior al 65%. d)al fallecimiento del hijo, si éste fuese mayor de 65 años o fuera perceptor de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez (que se haya producido dentro de los 10 años siguientes a la entrada en vigor de la ley).

Claro, las personas que pretendan subrogarse deberán probarcon respecto al arrendatario fallecido, la condición de convivencia, la habitualidad de la misma y el hecho de que ésta se produzca en la vivienda arrendada (por cualquier medio de prueba admitida en derecho). En cuanto al orden de prelación y procedimiento, la DT. se remite al art. 16 de la LAU , debiendo destacarse una modificación sustancial del art. 58 TRLAU 64 (donde se establecía que, en caso de fallecimiento del titular arrendaticio, la subrogación debia notificarse, pero no existía una sanción directa en el caso de que dicha notificación no se realizase, por ejemplo, la resolución, pues, en defecto de notificación, lo único que podía hacer el arrendador era requerir a los ocupantes de la vivienda para que manifestasen quién era el beneficiario en la subrogación, y si no lo hacia, previa advertencia podía instar la resolución), pues el art. 16.3 LAU dice : ' El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción , y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.',con lo cual, ahora, la no notificación (que deviene en exigencia inequívoca) por parte del beneficiario en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del titular mediante la aportación de determinados documentos, será causa de 'extinción' del contrato.

CUARTO.-En el presente supuesto, al fallecimiento de la subrogada no existía nadie con posibilidades de subrogación, ni fue notificada en el plazo del art. 16.3 LAU , ni la actora intentó resolver el contrato transcurridos los tres meses sin notificación alguna, conociendo el fallecimiento de la 1ª subrogada (aunque no es de aplicación el art. 58.4 TRLAU , por cuanto el fallecimiento de la 1ª subrogada tuvo lugar ya entrada en vigor la LAU 94). Nadie se subrogó ni podía subrogarse, ni concertó un nuevo contrato

El contrato se extinguió de pleno derecho desde el momento del fallecimiento de la primera subrogada, y aunque hubiesen existido conversaciones entre las partes (en el curso de las cuales, la actora habria propuesto un nuevo contrato, al menos por dos años, con la renta que se reclama; la demandada, con la misma renta que se venía pagando), lo cierto es que el contrato, vigente hasta el fallecimiento de la subrogada, estaba extinguido y no se concertó ningún otro entre la actora y la hija de la subrogada.

La primera consencuencia es que no existían personas pasivamente legitimadasporque no existe persona alguna con derecho a subrogarse en el contrato, ni prueba indicativa de que alguien ocupase la vivienda, y como se dice en la SAP Asturias de 24.5.1999 'el derecho del arrendador a recuperar las llaves de la vivienda y el de los herederos del fallecido a hacer suyas sus pertenencias, no se satisface en la forma pretendida en la demanda, tanto por un problema de legitimación como de procedimiento...' (en aquellos momentos cabía la posibilidad de la prevención del abintestato); la actora, sin más, pudo acceder a la vivienda, poniendo a disposición de la demandada los muebles y enseres de la madre de ésta.

Claro, en la vivienda estaban los muebles y enseres de su madre, y existen datos que permiten asegurar la existencia de conversaciones entre el el representante de la actora y la demandada, a fin de concertar un contrato por dos años, que precisaba la demandada para la contrucción de una casa proyectada, pero, a la vez, consta el pago de la renta que se venía abonando con regularidad, a través de su domiciliación, hasta septiembre de 2010, sin que se suspendiera el cobro de la renta, quedando la de octubre hasta la recuperación de la posesión, y también consta constituida la fianza, que no se reclama.

La consecuencia a la que puede llegarse es mantener la resolución recurrida, si bien, atendidas las circunstancias expuestas, sin declaración especial sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por MOFRAN 2000 SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, salvo en las costas, sin que procesa declaración especial sobre las mismas en ninguna de las instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.