Sentencia Civil Nº 240/2013, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 855/2012 de 14 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 855/2012- AUTOS Nº 7/2011

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 18 GRANADA

ASUNTO: Juicio ORDINARIO

PONENTE SR. JOSÉ MALDONADO MARTÍNEZ

S E N T E N C I A N Ú M. 240/2013

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ MARÍA JIMÉNEZ BURKHARDT.

D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO.

D. JOSÉ MALDONADO MARTÍNEZ.

En la Ciudad de Granada, a catorce de junio de dos mil trece.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 855/2012- los autos de Juicio Ordinario nº 7/2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Granada, seguidos en virtud de demanda de Don Andrés y Doña Evangelina contra INMOBILIARIA VEGAS DE GUADAIRA S.L. y ZURICH INSURANCE PLC SUCURSAL EN ESPAÑA, formulándose reconvención contra los demandantes por la demandada Inmobiliaria Vegas de Guadaira S.L.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha veintisiete de septiembre de dos mil doce , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Se DESESTIMA la Demanda principal formulada por la procuradora DªMaría Luisa Labella Medina en nombre y representación de D. Andrés y Evangelina , frente a. INMOBILIARIA VEGAS DE GUADAIRA S.L,GRUPO COMAREX,representada por el Procurador Sr.Montenegro Rubio Y ACC SEGUROS Y REASEGUROS DE DAÑOS, S.A,hoy 'ZURICH INSURANCE PLC,SUCURSAL ESPAÑA',representado por la procuradora.Sra.Cachón Quero ESTIMANDO la Demanda reconvencionalformulada de adverso CONDENANDO a los demandados a cumplir el contrato de compraventa sus propios términos, pagar el precio pactado y pendiente ascendente al principal de 280.670,00 Euros más IVA , otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa con recepción del inmueble, pago de los intereses legales moratorios reseñados y costas procesales causadas en la instancia. '.

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por los demandantes, al que se opusieron las partes demandadas; y una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO.- Que, por este Tribunal, se han observado las formalidades legales en ésta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ MALDONADO MARTÍNEZ.

Fundamentos

PRIMERO.-No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida que se aparten de lo que se dice en la presente.

Cabe decir, en primer termino, que la sentencia que se cita por los demandados pronunciada por esta Sala el 13 de Enero de 2.012 , referida a la resolución por parte de los compradores del contrato de compraventa de una vivienda de la misma promoción que la de autos, es inaplicable al presente supuesto, en la medida en que la ratio decidendi de su desestimación fue el incumplimiento del comprador de su obligación de pago, lo que hacia ineficaz cualquier pretensión resolutoria basada en el incumplimiento de la vendedora, como se señala expresamente en el fundamento jurídico segundo de dicha sentencia. En el caso presente los compradores cumplieron justamente con su obligación de pago, previa al otorgamiento de la escritura, como se pactó, sin que los demandados hayan impugnado dichos pagos a cuenta, sino solo su cuantía que fue rectificada en el acto de la audiencia previa, como consta en el soporte informático.

SEGUNDO.-La cuestión a debatir se centra en la interpretación de la cláusula tercera del contrato que textualmente dice: '3: Entrega. Demora en la entrega: La entrega de la posesión de la unidad inmobiliaria objeto de esta compraventa se efectuara por parte de la vendedora a favor de la compradora mediante el otorgamiento de escritura publica de compraventa con entrega simultanea de las llaves, conforme mas adelante se especifica. Dicho otorgamiento tendrá lugar dentro de los dos meses siguientes a la obtención de la licencia de primera ocupación de la edificación que será solicitada por la vendedora una vez esté terminada totalmente la obra (lo que se prevé para el tercer trimestre de 2.008, con un margen de tolerancia de 120 días y siempre a salvo los supuestos de fuerza mayor o de demora por causas no imputables a la vendedora)

En caso de que la entrega de la posesión del inmueble transmitido no se efectué dentro del plazo previsto en el párrafo anterior, la compradora podrá optar por conceder prorroga a la vendedora, en cuyo caso esta ultima habrá de abonar a aquella los intereses devengados por las cantidades entregadas a cuenta (IVA excluido) incrementados en dos puntos durante el periodo de la prorroga o resolver por su sola voluntad el presente contrato y obtener de la vendedora la devolución de cuantas cantidades hubiese hecho efectivas hasta el momento, asimismo con el interés legal que corresponda al tiempo transcurrido incrementado en dos puntos'.

La fecha de la entrega, a la vista de lo estipulado, exige para la vendedora el cumplimiento de dos pasos previos: en primer lugar, que se termine la obra, para lo que se especifica un plazo de 120 días a partir del tercer trimestre de 2.008, plazo que, lógicamente, vencía a fines de Enero de 2.009; en segundo término, que se solicite la licencia de primera ocupación una vez este terminada 'totalmente la obra'. Cumplidos estas dos obligaciones, y obtenida la licencia de primera ocupación, el otorgamiento de la escritura de venta y la entrega de llaves se fija en el plazo de dos meses a partir de la concesión de dicha licencia.

Obviamente, la demora del ente publico en la concesión de la licencia de primera ocupación, que en el presente caso se concedió en breve plazo una vez que se aportó por el promotor toda la documentación necesaria para poder otorgarla, no constituye incumplimiento del vendedor, pero el fundamento de la resolución que interesa la parte actora, no descansa en dicha demora, sino en el incumplimiento de las obligaciones previas a la concesión de la licencia: esto es, la terminación de la obra y la solicitud de la licencia de primera ocupación.

Y está acreditado que el certificado final de obra que consta en los autos a los folios 151 y 182, no es sino un certificado parcial, pues no se habían concluido las obras de urbanización de los terrenos, que no se terminaron hasta el 27 de Abril de 2.009, según obra al folio 261 de los autos, lo que justifica que el Excmo. Ayuntamiento de Espartinas certificase el 23 de Marzo de 2.009 (folio 87) que no podía concederse la licencia de primera ocupación por no haber concluido las obras de Urbanización ni aportado el certificado final de las obras de Urbanización ni otra documentación que acredite que la promoción de viviendas cuente con los servicios urbanos de saneamiento, suministro de agua potable, energía eléctrica, acceso a telecomunicaciones, alumbrado publico y recogida de residuos sólidos urbanos, y el 19 de Mayo de 2.009 (folio 89) aunque ya no aludía a la ausencia del certificado final de las obras de urbanización, insistía en que no se podía concederse la licencia de primera ocupación por no haberse aportado informes favorables de las compañías de servicios urbanos de saneamiento, suministro de agua potable, energía eléctrica acceso a telecomunicaciones, alumbrado publico y recogida de residuos sólidos urbanos que acrediten que es posible la prestación de dichos servicios. Y ha de presumirse que estos requisitos fueron cumplidos con posterioridad, pues la licencia de primera ocupación no se otorgó hasta el 30 de Julio de 2.009, remitiéndose burofax por la inmobiliaria demandada al día siguiente para el otorgamiento de la escritura el día 20 de Agosto, burofax que no fue posible entregar por el servicio de Correos, dejándose aviso que no fue atendido, caducando el envió.

TERCERO.-El art. 1281 del código civil señala que 'si los términos de un contrato son claros y no dejan lugar a duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas' y el Tribunal Supremo dice en su sentencia de 4 de julio de 2.007 que 'la jurisprudencia de esta Sala tiene declarado con reiteración que la función de interpretar los contratos viene atribuida a los tribunales de instancia, sin que corresponda a este tribunal revisar la labor hermenéutica realizada, salvo en aquellos supuestos en que quede de manifiesto que la misma conculca los preceptos legales sobre interpretación contractual ( artículo 1.281 y siguientes del Código Civil ) o que resulta ilógica, arbitraria o absurda ( sentencias de esta Sala de 14 de noviembre y 23 de diciembre de 2003 ; 10 , 18 y 23 de noviembre de 2004 ; 20 de mayo de 2005 ; 5 de junio y 17 de octubre de 2006 ). Y, con cita de la de 1 de diciembre de 2006 , continua diciendo que 'la doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y 1 de julio de 1997 y 23 de enero de 2003 . En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002 , 13 de diciembre de 2001 , 12 de julio de 2001 , 11 de julio de 2000 , 24 de junio de 1999 , 18 de mayo de 1998 , 4 de diciembre de 1997 , 2 de septiembre de 1996 , 28 de julio de 1995 , 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991 )'.

En el caso contemplado hay un pacto expreso resolutorio a voluntad del comprador que afecta, tanto al plazo de terminación de la promoción, como a la solicitud de licencia de primera ocupación y al otorgamiento de la escritura, dado que, si no se entiende así, el otorgamiento de la escritura con entrega material de las llaves de la vivienda podría demorarlo el promotor indefinidamente. Y ha de concluirse que, cualquier incumplimiento de dichos plazos, desencadena la facultad resolutoria, pues en otro caso se estaría conculcando el art. 1.256 del código civil , conforme al cual la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

CUARTO.-Si los contratantes pueden establecer los pactos cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, según les autoriza el artículo 1.255 del código civil , es patente que el pacto contenido en la cláusula tercera del contrato de compraventa que se pretende resolver, goza de la fuerza y eficacia vinculante que determina el art. 1.258 del código sustantivo, y no se puede decir, por ello, que el mismo sea contrario a las leyes, a la moral o al orden público.

En el caso contemplado cómo la obra no se terminó hasta después del 19 de Mayo de 2.009, y no puede considerarse solicitud de licencia de primera ocupación la efectuada en 8 de Enero de 2.009, dado que en tal fecha no estaban terminadas 'totalmente' las obras -conforme se pactó-, por lo que era ineficaz a tal efecto, hay un incumplimiento de tales obligaciones, de modo que al estar pactada expresamente la resolución 'a voluntad del comprador', bastaba dicho incumplimiento para hacer efectiva tal facultad, de conformidad a lo dispuesto en el art. 1.258 del código civil , con los efectos previstos en el articulo 1.124 párrafo segundo del citado código , de modo que debe estimarse íntegramente la demanda frente a la Inmobiliaria demandada, declarando la resolución del contrato con obligación de devolver las sumas entregadas a cuenta con sus intereses correspondientes desde la interpelación judicial y penalización conforme a lo pactado en la cláusula 10 del contrato. Ello conlleva la desestimación de la reconvención.

QUINTO.-En cuanto a la acción ejercitada frente a la aseguradora demandada, no se ha puesto en duda la existencia del contrato de seguro de afianzamiento por las sumas entregadas a cuenta mas sus intereses legales, hasta la suma señalada de 52.997,10 euros de principal y 4.229,10 euros de intereses y, según consta en la cláusula sexta de dicha póliza, la obligación del asegurador nace, amen de otros requisitos sobre los que nada se ha dicho, por el hecho de que 'no se hayan iniciado las obras, no hayan llegado a buen fin o no se haya entregado la vivienda en el plazo convenido o que no se haya expedido la licencia de primera ocupación o cedula de habitabilidad en los plazos convenidos siempre que por el asegurado no se haya concedido la prorroga a que se refiere el art. 3 de la Ley 57/1968 '.

Como se ha expuesto anteriormente, acreditado está que la obra no se concluyo en el termino pactado, ni la cedula de habitabilidad -o licencia de primera ocupación- se solicitó y obtuvo dentro del plazo estipulado, de modo que conforme a lo prevenido en la cláusula sexta de la póliza, ello supone haberse producido el siniestro, con la consecuencia de tener que satisfacer la indemnización pactada conforme a lo previsto en el artículo 1 de la misma, de modo que la demanda debe ser estimada asimismo frente a la entidad aseguradora.

Es inoperante referirse a la Ley 57/68 para soslayar la responsabilidad de la codemandado aseguradora, pues esta Ley regula las relaciones entre vendedores y compradores, sin referirse a las de avalista, más que a los efectos de sus responsabilidades en vía ejecutiva, conforme a lo previsto en su art. 3º párrafo segundo de la citada Ley , que aquí no se ejercitan, de modo que sus obligaciones contractuales se rigen por la póliza de afianzamiento, que son las aquí aplicadas.

SEXTO.-Habiéndose estimado el recurso, procede imponer las costas de la instancia a los demandados, sin que haya meritos para imponer las de la alzada, de conformidad a los artículos 394 y 398 de la LEC .

SEPTIMO.-Procede resolver de conformidad con lo dispuesto en la D. Adicional decimoquinta de la Ley 1/2009 de 3 de Noviembre .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora Doña María Luisa Labella Medina en la representación de Don Andrés y Doña Evangelina contra la sentencia de veintisiete de septiembre de dos mil doce dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dieciocho de Granada en autos de juicio ordinario número 07/2011 de los que dimana este rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución, y estimando la demanda debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa concertado entre los actores y la Inmobiliaria demandada, condenándola a la devolución de la suma de 52.997,10 euros de principal, mas sus intereses legales desde la interpelación judicial, así como la suma de 2.649,85 euros en concepto de penalización pactada, y desestimándose íntegramente la reconvención. Se condena asimismo a la entidad aseguradora codemandada a responder de las anteriores sumas por principal e intereses, dentro de los limites pactados en la póliza de afianzamiento. Se imponen las costas de la instancia a los demandados sin se haga imposición de las de esta alzada. Devuélvase al recurrente el depósito constituido.

La presente resolución no es firme y contra la misma cabe interponer, ante este Tribunal, los recursos que establece el art. 466 de la LEC ., dentro de los plazos previstos en los artículos 470 y 477 de la LEC . y sin perjuicio de cualquier otro recurso que la parte quiera interponer.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.