Sentencia CIVIL Nº 240/2017, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 256/2017 de 08 de Mayo de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00240/2017

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CACERES.SECCION PRIMERA.

N10250

AVD. DE LA HISPANIDAD S/N

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 927620309 Fax: 927620315

MTG

N.I.G.10203 41 1 2016 0000079

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000256 /2017

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de VALENCIA DE ALCANTARA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000063 /2016

Recurrente: Milagros

Procurador: ELOY HERNANDEZ PAZ

Abogado: JOSE MIGUEL CAMPOS PARRA

Recurrido: Gines

Procurador: INES MARIA CARRILLO MURILLO

Abogado: LUIS CANDIDO MORENO MORGADO

S E N T E N C I A NÚM.- 240/2017

Ilmos. Sres. =

PRESIDENTE: =

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA =

MAGISTRADOS: =

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO =

DON LUIS AURELIO SANZ ACOSTA =

_____________________________________________________=

Rollo de Apelación núm.- 256/2017 =

Autos núm.- 63/2016 =

Juzgado de 1ª Instancia de Valencia de Alcántara =

==============================================/

En la Ciudad de Cáceres a ocho de Mayo de dos mil diecisiete.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm.-63/2016, del Juzgado de 1ª Instancia de Valencia de Alcántara, siendo parte apelante, la demandadaDOÑA Milagros , representada en la instancia y en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Sr.Hernández Paz,y defendida por el Letrado Sr.Campos Parra, y como parte apelada-impugnante, el demandante,DON Gines , representado en la instancia y en la presente alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra.Carrillo Murillo, y defendido por el Letrado Sr.Moreno Morgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia de Valencia de Alcántara, en los Autos núm.- 63/2016, con fecha 27 de Enero de 2017, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Se ESTIMA PARCIALMENTE la demanda formulada por D. Gines , representado por la Procuradora de los Tribunales Dña. Inés Carrillo Murillo, contra DÑA. Milagros , representada por el Procurador de los Tribunales D. Eloy Fernández Paz y en consecuencia se declara la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra de fecha 9 de marzo de 2013, respecto de la vivienda NUM000 , sita en C/ DIRECCION000 nº NUM001 , de la localidad de Membrio, sobre el cual se da por terminado el arrendamiento concertado, sin derecho a reclamación o indemnización alguna por parte de la demandada.

Se ESTIMA PARCIALMENTE la demanda reconvencional y se declara la NULIDAD del contrato de arrendamiento con opción de compra de las vivienda NUM002 y NUM003 , sitas en la C/ DIRECCION001 nº NUM001 y nº NUM004 de la localidad de Membrio debiendo el demandado reconvenido devolver a la demandante reconviniente la posesión de las misma.

La parte reconviniente deberá RESTITUIR a la reconvenida la cantidad de 11.184,06 euros como precio dado por ésta a los efectos de compara de la vivienda B.

Sin imposición de costas...'

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la representación de la parte demandada, se interpuso en tiempo en forma, se tuvo por interpuesto y de, conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C ., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

TERCERO.- La representación procesal de la parte demandante presentó escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario. Seguidamente se remitieron los Autos originales a la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de diez días.

CUARTO.-Recibidos los autos, registrados en el Servicio Común de Registro y Reparto, pasaron al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento, que procedió a incoar el correspondiente Rollo de Apelación, y, previos los trámites legales correspondientes, se recibieron en esta Sección Primera de la Audiencia Provincial, turnándose de ponencia; y no habiéndose propuesto prueba por ninguna de ellas, ni considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día5 de Mayo de 2017, quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C .

QUINTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. MagistradoDON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la Sentencia de fecha 27 de Enero de 2.017, dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Valencia de Alcántara en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 63/2.016, conforme a la cual, de un lado, con estimación parcial de la Demanda formulada por D. Gines contra Dª. Milagros , se declara la resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 9 de Marzo de 2.013, respecto de la vivienda NUM000 , sita en la DIRECCION000 , número NUM001 , de la localidad de Membrío, sobre el cual se da por terminado el arrendamiento concertado, sin derecho a reclamación o indemnización alguna por parte de la demandada; y, de otro, con estimación parcial de la Demanda Reconvencional formulada por Dª. Milagros contra D. Gines , se declara la Nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra de las viviendas NUM002 y NUM003 , sitas en la DIRECCION001 , números NUM001 y NUM004 , de la localidad de Membrío, debiendo el actor reconvenido devolver a la demandada reconviniente la posesión de las mismas, y debiendo la parte demandada reconviniente restituir al demandante reconvenido la cantidad de 11.184,06 euros, como precio dado por ésta a efectos de compra de la vivienda B, sin imposición de costas, se alza la parte apelante -demandada reconviniente, Dª. Milagros - alegando, básicamente y en esencia, como único motivo del Recurso, error en la valoración de la prueba y error en la interpretación del contrato de arrendamiento urbano con opción de compra. En sentido inverso, la parte apelada -demandante reconvenido, D. Gines - se ha opuesto al Recurso de Apelación interpuesto, interesando su desestimación y, al mismo tiempo, ha impugnado la Sentencia recurrida, alegando, cómo único motivo de la Impugnación, error en la valoración de la prueba. Finalmente la parte apelante, en su condición de impugnada, se ha opuesto a la Impugnación deducida de contrario, interesando su desestimación.

SEGUNDO.-Recurso de Apelación interpuesto por la parte demandada reconviniente, constituida por Dª. Milagros .- Centrado el Recurso de Apelación en los términos que, de manera sucinta, han quedado expuestos en el Fundamento Jurídico anterior y, examinadas las alegaciones que lo conforman, el único motivo en el que aquél se sustenta denuncia -como se acaba de anticipar- el supuesto error en la valoración de la prueba y error en la interpretación del contrato de arrendamiento urbano con opción de compra en el que habría incurrido el Juzgado de instancia y que habría conducido a la decisión adoptada en la Sentencia recurrida, por la que, entre otros pronunciamientos (que no afectan al Recurso) se estima parcialmente la Demanda Reconvencional, y se acuerda que la parte demandada reconviniente restituya a la parte actora reconvenida la cantidad de 11.184,06 euros, como precio dado por D. Gines a Dª. Milagros a efectos de compra de la vivienda NUM002 (sita en DIRECCION001 , número NUM001 , de Membrío -Cáceres-); postulando la indicada parte demandada reconvenida y apelante, en este sentido y en términos resumidos, que se revoque el indicado pronunciamiento porque no hubo entrega de la cantidad a la que se refiere este pronunciamiento de la Sentencia; motivo que -ya puede adelantarse- habrá de ser, ciertamente, estimado y acogido.

En función del contenido intrínseco de las posiciones sustantivas que, en este Proceso, han mantenido, respectivamente y en ambas instancias, las partes actora reconvenida y demandada reconviniente y, una vez analizado el sentido y el alcance de las concretas alegaciones que conforman el Recurso de Apelación interpuesto, no cabe duda de que la cuestión controvertida se concreta -prácticamente con exclusividad (como se acaba de indicar)- en la valoración de la prueba y en la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba y, esencialmente, en la interpretación del Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra de fecha 9 de Marzo de 2.013. Y, así, conviene indicar, como premisa inicial y, como declaración de principio, que en esta sede, no consideramos necesario efectuar una exégesis exhaustiva en torno a la naturaleza del referido contrato de fecha 9 de Marzo de 2.013 por dos motivos: por un lado, porque, en rigor, no es objeto de controversia entre las partes y, de otro, porque este concreto particular se ha motivado de forma correcta en la Sentencia recurrida. No obstante, bastaría significar, en este sentido -y a meros efectos de Preámbulo de la motivación que presidirá la presente Resolución-, que el referido contrato incorpora un derecho de arrendamiento con opción de compra recíproco, en el sentido de que las dos partes contratantes son, a su vez, arrendadores y arrendatarios, y ambas partes son potenciales optantes, una vez transcurrido el plazo para el ejercicio de la opción. La vivienda señalada como ' NUM000 ', sita en la DIRECCION000 , número NUM001 , de la localidad de Membrío (Cáceres) es propiedad del demandante, que se arrienda a la demandada y a quien se le reconoce el derecho de opción de compra sobre la misma. Y, por su parte, la vivienda señalada como ' NUM002 ' sita en la DIRECCION001 , número NUM001 , de la Localidad de Membrío (Cáceres) y la vivienda señalada como ' NUM003 ', sita en la misma calle y localidad, con número de gobierno NUM004 , son propiedad de Dª. Noemi , madre de la demandada, Dª. Milagros , arrendándose al actor, a quien se le reconoce el derecho de opción de compra sobre ambas viviendas, si bien considerándose abonada, en ese acto, la vivienda señalada como ' NUM002 '.

Las estipulaciones conforme a las cuales el demandante adquiere la vivienda señalada como ' NUM002 ' entroncan con el único motivo del Recurso de Apelación, y deben cohonestarse con el pronunciamiento de la Sentencia que declara la Nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra de las viviendas NUM002 y NUM003 , sitas en la DIRECCION001 , números NUM001 y NUM004 , de la localidad de Membrío (Cáceres), debiendo el actor reconvenido devolver a la demandada reconviniente la posesión de las mismas, y debiendo la parte demandada reconviniente restituir al demandante reconvenido la cantidad de 11.184,06 euros, como precio dado por ésta a efectos de la compra de la vivienda NUM002 . En relación con esta cantidad, se establecen en el contrato los siguientes extremos: en primer término, que el demandante no abonará cantidad alguna por el arrendamiento de la vivienda señalada como ' NUM002 '; en segundo lugar, que el precio de la vivienda señalada como ' NUM002 ' es de 11.184,06 euros; en tercer lugar, que del precio acordado de 90.000 euros de la vivienda señalada como ' NUM000 ' la demandada ya se ha considerado que ha abonado al demandante la cantidad de 11.184,06 euros, que es el valor de la vivienda señalada como ' NUM002 ' que aquél adquiere, y, finalmente, que el precio de la vivienda señalada como ' NUM002 ', 11.184,06 euros, se entiende totalmente abonado a la firma del contrato de arrendamiento con opción de compra por el demandante a la demandada, haciendo constar en el momento del otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa que le precio ya ha sido abonado con anterioridad a dicho documento público.

Pues bien, no resulta difícil advertir -como con acierto ha alegado la parte demandada reconviniente y apelante- que en ningún momento el demandante abonó cantidad alguna a la demandada como precio de compra de la vivienda señalada como ' NUM002 '. Antes al contrario, la cantidad de 11.184,06 euros es el precio de la vivienda señalada como ' NUM002 ', que se descontaría del precio de la vivienda señalada como ' NUM000 ' en el momento de la venta (es decir, en el caso de que se ejercitara al opción de compra), mas en ningún momento hubo entrega de dinero efectivo por parte del demandante a la demandada por la compra de la vivienda señalada como ' NUM002 '. Luego, al haberse resuelto el contrato de arrendamiento respecto a la vivienda señalada como ' NUM000 ' y, al mismo tiempo, al haberse declarado la nulidad de ese mismo contrato en relación con las viviendas señaladas como ' NUM002 ' y ' NUM003 ', no cabe duda de que la opción de compra no se ejercitará ni, por tanto, la venta se consumará; de tal suerte que, al no haber existido entrega alguna de dinero efectivo con motivo de las estipulaciones pactadas en el contrato de arrendamiento, no procede la devolución de cantidad alguna.

TERCERO.-Impugnación de la Sentencia recurrida deducida por la parte demandante reconvenida, constituida por D. Gines .- El único motivo de la referida Impugnación acusa error en la valoración de la prueba en relación con las peticiones de la Demanda que no han sido estimadas en la Sentencia recurrida; motivo que -ya se puede anticipar- no puede tener favorable acogida.

La parte actora reconvenida articula la expresada Impugnación en la Alegación Segunda de su Escrito de fecha 10 de Marzo de 2.017 que, con el máximo rigor, no es de fácil inteligencia, en la medida en que el grueso del contenido material de la referida Impugnación se encuentra en función del pronunciamiento adoptado en relación con la vivienda señalada como ' NUM000 ' (de su propiedad), mediante referencias a pagos no efectuados que nada tienen que ver con la pretensión ejercitada en la Demanda porque ha sido íntegramente acogida en la Sentencia recurrida, mediante la estimación parcial de la Demanda, donde se da por terminado el arrendamiento concertado sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 , número NUM001 , de la localidad de Membrío (Cáceres) sin derecho a reclamación o indemnización alguna por parte de la demandada, que es el pronunciamiento que interesó, expresamente, la parte actora en la Demanda; de tal suerte que ni siquiera puede impugnarse la Sentencia recurrida en relación con este particular, porque -en relación con este concreto particular, insistimos- la Resolución recurrida en nada resulta desfavorable a la parte demandante ( artículo 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

En relación con las viviendas ' NUM002 ' y ' NUM003 ', sí es cierto que la Sentencia no es favorable a los intereses del demandante reconvenido. Con respecto a ambos inmuebles, la Sentencia impugnada declara la Nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra de las viviendas NUM002 y NUM003 , sitas en la DIRECCION001 , números NUM001 y NUM004 , de la localidad de Membrío (Cáceres), debiendo el actor reconvenido devolver a la demandada reconviniente la posesión de las mismas; declaración de nulidad que descansa en que la propietaria real de ambas viviendas (Dª. Noemi , madre de la demandada) no había consentido el contrato de arrendamiento con opción de compra, siendo necesario por su condición de propietaria de ambos inmuebles, hasta el punto de que, conforme a la cláusula décimo tercera del contrato, quien ostentaría la condición de vendedora dueña de las indicadas fincas en la Escritura Pública de Compraventa sería Dª. Noemi , quien ni firma ni interviene en el contrato ni lo consiente o confirma con posterioridad, siendo absolutamente necesario. Y esta fundamentación jurídica no se combate con la suficiente solidez en el Escrito de Impugnación de la Sentencia recurrida, donde la parte actora reconvenida e impugnante se limita a indicar que no existe causa de nulidad y que se estaría vulnerando con tal declaración, tanto el propio contrato, como los artículos 7 y 1.256, entre otros, del Código Civil , pero sin justificar tal aseveración, y, sobre todo, sin ofrecer una explicación mínimamente suficiente respecto del motivo por el cual el contrato de arrendamiento con opción de compra no se concertó con la real propietaria de las viviendas señaladas como ' NUM002 ' y ' NUM003 ' o, en otro caso, la razón por la cual dicha propietaria no intervino en el contrato confirmándolo con su firma.

En consecuencia y, como corolario, este Tribunal considera correcta y conforme a derecho la decisión conforme a la cual, con estimación parcial tanto de la Demanda, como de la Reconvención, se declara la nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra respecto de las viviendas señaladas como ' NUM002 ' y ' NUM003 ' (sitas en la DIRECCION001 , números NUM001 y NUM004 , de la localidad de Membrío (Cáceres)).

CUARTO.-Por tanto y, en virtud de las consideraciones que anteceden, procede, de un lado, la estimación del Recurso de Apelación interpuesto por la parte demandada reconviniente, y, de otro, la desestimación de la Impugnación deducida por la parte actora reconvenida, y en su consecuencia, la revocación parcial de la Sentencia que constituye su objeto en los términos que, a continuación, se indicarán.

QUINTO.-Estimándose el Recurso de Apelación interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el apartado 2 del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede efectuar pronunciamiento especial en orden a la imposición de las costas causadas por el referido Recurso, de modo que cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Desestimándose la Impugnación deducida frente a la Sentencia recurrida y, en aplicación del apartado 1 del artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a la parte actora reconvenida e impugnante las costas causadas por la referida Impugnación.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Que, estimando el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal deDª. Milagros y, desestimando la Impugnación deducida por la representación procesal deD. Gines , contra la Sentencia 2/2.017, de veintisiete de Enero, dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Valencia de Alcántara en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 63/2.016, del que dimana este Rollo, debemosREVOCAR y REVOCAMOS parcialmentela indicada Resolución, en el único sentido y particular de dejar sin efecto el pronunciamiento de la misma conforme el cual se acuerda que Dª. Milagros restituya a D. Gines la cantidad de 11.184,06 euros, como precio dado por éste a efectos de la compra de la vivienda NUM002 ,CONFIRMANDOla Sentencia recurrida en el resto de sus pronunciamientos; todo ello, sin hacer pronunciamiento especial en orden a la imposición de las costas causadas por el Recurso, de modo que cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, y con imposición a la parte actora reconvenida e impugnante de las costas causadas por la Impugnación.

Notifíquese esta resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009 , en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E./