Sentencia CIVIL Nº 240/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 156/2018 de 28 de Mayo de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00240/2018
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
-
Tfno.: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Equipo/usuario: MSC
N.I.G. 07033 42 1 2017 0002084
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000156 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INSTANCIA N.5 de MANACOR
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000342 /2017
Recurrente: Belinda , Lucio , Marcelino , Candida , Enma
Procurador: BARBARA SANSO FERRER, BARBARA SANSO FERRER , BARBARA SANSO FERRER ,
BARBARA SANSO FERRER , BARBARA SANSO FERRER
Abogado: OSCAR NCHUCHUMA MORENO, OSCAR NCHUCHUMA MORENO , OSCAR
NCHUCHUMA MORENO , OSCAR NCHUCHUMA MORENO , OSCAR NCHUCHUMA MORENO
Recurrido: Clemencia
Procurador: JUAN FRANCISCO CERDA BESTARD
Abogado: CARLOS VAZQUEZ SARAZA
S E N T E N C I A Nº 240
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Carlos Gómez Martínez
MAGISTRADOS:
Don Gabriel Oliver Koppen
Doña María Encarnación González López
En Palma de Mallorca a veintiocho de mayo de dos mil dieciocho.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes
autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Manacor, bajo el número

342/2017 , Rollo de Sala número 156/2018, entre partes, de una como demandada-apelante Dª. Belinda ,
D. Lucio , D. Marcelino , Dª. Candida y Dª. Enma , representados por la procuradora Dª. Bárbara Sansó
Ferrer y dirigida por el letrado D. Gabriel Llull Quetglas, de otra, como demandante-apelada Dª. Clemencia ,
representada por el procurador D. Juan Francisco Cerdá Bestard y dirigida por el letrado D. Carlos Vázquez
Saraza.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Manacor, se dictó sentencia en fecha 11 de enero de 2018 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: QUE ESTIMANDO SUSTANCIALMENTE EN SU INTEGRIDAD la demanda interpuesta por DOÑA Clemencia contra DOÑA Belinda y contra D. Lucio , D. Marcelino , DOÑA Candida Y DOÑA Enma : A) DEBO DECLARAR Y DECLARO EL INCUMPLIMIENTO DE LA PARTE VENDEDORA DE LAS OBLIGACIONES ASUMIDAS EN EL CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA.

B) DEBO DECLARAR Y DECLARO VÁLIDA LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA.

C) DEBO CONDENAR Y CONDENO A LOS DEMANDADOS A ESTAR Y PASAR POR ESTA DECLARACIÓN Y EN CONSECUENCIA, LES CONDENO A PAGAR A LA ACTORA LA CANTIDAD DE TREINTA MIL EUROS (30.000 euros), más los intereses legales correspondientes, y D) CON EXPRESA CONDENA en costas a la parte demandada.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 18 de mayo de 2018.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- Dª. Clemencia interpuso demanda de juicio ordinario contra Dª. Belinda , D. Lucio , D.

Marcelino , Dª. Candida y Dª. Enma , en la que solicitaba la resolución por incumplimiento del contrato de compraventa suscrito en fecha 17 de febrero de 2016 sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Son Servera.

El precio de la compraventa se fijaba en 300.000 euros, de los que 30.000 euros debían abonarse en la cuenta designada antes del día 19 de febrero de 2016 y el resto, 270.000 euros, se harían efectivos en el momento de firmar la escritura pública de compraventa fijada inicialmente para el día 30 de marzo de 2016, pero con un plazo máximo hasta el 30 de mayo de 2016.

En la cláusula sexta se preveía que la parte vendedora se comprometía a realizar con anterioridad a la firma la correspondiente escritura de final de obra ante Notario, haciéndose cargo de los gastos que ocasionase. En la cláusula segunda se obliga a clarificar y tramitar en el Registro de la Propiedad la superficie real de la construcción y a aportar la cédula de habitabilidad actualizada.

Llegado el día del otorgamiento de la escritura pública, la misma no se pudo llevar a efecto al constar el incumplimiento de las siguientes obligaciones: 1.- Otorgar escritura de obra nueva.

2.- Las dimensiones de la propiedad no coincidían con lo estipulado en el contrato de compraventa, habiendo asegurado los vendedores que la superficie real de la construcción era de 330 metros cuadrados y comprometido a hacer costar esa realidad en el catastro y a su costa. Tampoco se aportó la copia actualizada de la cédula de habitabilidad.

3.- La finca tiene una servidumbre de paso, distinta de la descrita en el contrato y que se pudo constatar después, al no constar en el Registro de la Propiedad ni ser aparente.

La parte demandada contestó y se opuso a la demanda manifestando que el otorgamiento de la escritura de obra nueva estaba prevista en la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa. La cuestión referente a la superficie es, en palabras de la parte demandada, un subterfugio para no realizar la compra de la vivienda, pues está carente de toda prueba y la superficie del solar es la que consta en el Registro de la Propiedad. Alega también que son de aplicación los artículos 1.469 y siguientes del Código civil , dado que la vivienda se vendió como cuerpo cierto y no es posible compensar la diferencia de metros con reducción del precio.

En la sentencia dictada en primera instancia se parte de calificar el contrato firmado por las partes como de opción de compra. Se centra la cuestión discutida en dos extremos: 1) Si la no formalización del contrato prevista para el 30 de marzo de 2016 fue por causa imputable a la demandada, la vendedora, o si fue una decisión de la compradora efectuada sin fundamento. 2) Si hubo o no mala fe por parte de la actora.

Respecto de la primera de las cuestiones, concluye que no se otorgó escritura pública porque la parte vendedora no cumplió con las obligaciones que había asumido, tanto en el contrato (relativas a eliminar la discordancia de superficies entre el Registro de la Propiedad y el catastro o la escritura de final de obra), como verbalmente (referida a una servidumbre de paso no inscrita que la compradora considera que debía reglamentarse).

Sobre la segunda no aprecia en la actuación de la demandante mala fe. Solicitó de forma legítima para verificar la compraventa que toda la documentación del inmueble estuviera en regla, con plena concordancia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad y cuando se percató de la existencia del camino, solicitó que ese extremo constara en la escritura pública. El incumplimiento de estas formalidades no puede imputarse a la parte compradora, sino que es responsabilidad de la parte vendedora.

La demanda se estima en su integridad.

Frente a esta resolución interpone recurso de apelación la parte demandada que alega, en primer lugar, incongruencia de la sentencia recurrida al considerar que el contrato es de opción de compra pese a que las partes estaban de acuerdo en que era un contrato de compraventa. Ello afectó directamente a la figura jurídica que la parte demandada ha enarbolado como hecho fundamental que hace decaer dos de los motivos que la representación de la actora fijó como incumplimientos contractuales: la venta de un inmueble con menos metros cuadrados de los realmente existentes y la existencia de una servidumbre de paso no aparente que fue revelada con posterioridad al pago de la fianza o señal.

En segundo lugar, se alega que incluso aunque se admitiera el hecho de la falta de correspondencia de meteros de la vivienda, ello no sería causa suficiente para fundamentar un incumplimiento contractual y exigir la rescisión del contrato, por cuanto el contrato de compraventa lo fue por un cuerpo cierto y un precio alzado.

En tercer lugar, el propio contrato preveía el otorgamiento de la escritura de final de obra el mismo día de la firma de la escritura pública de compraventa.

Por último, la servidumbre de paso es aparente, por lo que no procede la rescisión del contrato por esta causa.



SEGUNDO.- El art. 218.1 LECLegislación citadaLEC art. 218.1 establece la congruencia que deben guardar las sentencias sin apartarse de la causa de pedir. Según constante jurisprudencia ( SSTS de 5 de junio de 2013, RC 1450/2009 ; de 30 de abril de 2012, RC 652/2008Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil , Sección 1ª, 30-04-2012 (rec. 652/2008 ) ; de 26 de marzo de 2012, RC 1185/2009Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil , Sección 1ª, 26-03-2012 (rec. 1185/2009 ) ; de 29 de enero de 2012, RC 2127/2009 ; de 7 de noviembre de 2011, RC 1430/2008Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil , Sección 1ª, 07-11-2011 (rec. 1430/2008 ) ; de 10 de octubre de 2011, RC 1331/2008Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil , Sección 1ª, 10-10-2011 (rec. 1331/2008 ) ; de 26 de octubre de 2011, RC 1345/2008Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil , Sección 1ª, 26-10-2011 (rec. 1345/2008 ) ; de 26 de mayo de 2011, RC 435/2006Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil , Sección 1ª, 26-05-2011 (rec. 435/2006 ) y 23 de marzo de 2011, RC 2311/2006Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil , Sección 1ª, 23-03-2011 (rec. 2311/2006 ) ) el principio de la congruencia proclamado en el artículo 218.1 LECLegislación citadaLEC art. 218.1 exige que la sentencia resuelva absolutamente todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente motivada que sea procedente.

La congruencia consiste en la necesaria conformidad que ha de existir entre el fallo de la sentencia y las pretensiones deducidas -teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir]- entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos de demanda y contestación -no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos- que constituyen su objeto, dándose la congruencia allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, sin que la mencionada relación responda a una conformidad literal y rígida, sino más bien racional y flexible, por ser finalidad, la de asegurar que todos los asuntos sometidos a la decisión judicial alcancen adecuada solución, poniéndose así fin al litigio.

El Tribunal Supremo en sentencia de 16 de noviembre de 2016 ha señalado que la vinculación del tribunal se produce en cuanto a los hechos sobre los que ambas partes se muestran de acuerdo y sobre las peticiones que son aceptadas por la parte demandada, pero en absoluto se extiende a las calificaciones jurídicas que pueda hacer.Legislación citadaLEC art. 218.1 En sentencia de 30 de noviembre de 2010 ha indicado que no existe en este caso incongruencia, puesto que el juez debe resolver los asuntos que se sometan a su consideración de acuerdo con la calificación que deba atribuirse a los actos y negocios jurídicos realizados por las partes y no necesariamente de acuerdo con la naturaleza que las partes les imputan, porque las cosas son lo que son y no lo que las partes les atribuyen.

En definitiva, no es la calificación jurídica que las partes pueden dar a la cuestión controvertida lo que define la naturaleza del procedimiento, sino por los hechos alegados y por el contenido de las pretensiones deducidas por las partes.

Hay que recordar aquí la doctrina clásica del nomen iuris, que viene a decir que los contratos son lo que son, no lo que las partes digan (por ejemplo, sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2018 ).

No incurre la sentencia en incongruencia por no compartir la calificación del contrato que las partes indican tanto en el texto del contrato como en sus escritos en el procedimiento. Se resuelve sobre lo debatido entre las partes, que es el incumplimiento por la parte vendedora de las condiciones en las que se suscribió el contrato.

Dicho esto, procede analizar de nuevo la calificación del contrato, que las partes denominaron de compraventa.

Como ha indicado este tribunal en sentencia de 1 de febrero de 2012 , en teoría la diferencia entre la opción de compra y la compraventa es fácil puesto que la primera es un contrato preparatorio o precontrato, y la segunda es un contrato propiamente dicho.

Así, la jurisprudencia tiene declarado que debe entenderse contrato de opción a aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima ( sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 1990 , 23 de diciembre de 1991 , 19 de abril de 1995 , 7 de marzo de 1996 , 30 de enero de 1998 y 14 de noviembre de 2000 por todas).

Lo característico del contrato de opción es que éste tiene por objeto una compraventa, no la transmisión del bien, mientras que el objeto de la compraventa es ya dicha transmisión, es decir, la entrega de una cosa determinada a cambio de precio ( artículo 1445 del Código Civil ).

En la práctica la distinción se hace más difícil. Pero el punto de partida para establecerla habrá de ser el grado de avance en el 'iter negocial' que se vea reflejado en el convenio en cuestión, de modo que cuanto más se hayan concretado los elementos propios de la compraventa -objeto y precio-, y menor sea la actividad exigible a las partes para que el negocio produzca efectos transmisivos de la propiedad, más se aproximará lo convenido al contrato de compraventa.

En este caso, este tribunal considera que concurren elementos propios del contrato de compraventa: a) Se individualiza en el contrato la vivienda que es objeto del contrato y se determina con toda certeza el precio.

b) Se hace coincidir en el tiempo el pago de la parte restante del precio con la entrega de la vivienda y el otorgamiento de la escritura pública, no solo con la perfección del contrato, como es característico del contrato de opción.

c) Se prevé una penalización para la compradora en caso de incumplimiento de sus obligaciones, lo que resulta contradictorio con la opción, como facultad para decidir la celebración de un contrato.



TERCERO.- Entrando ya en el análisis de los motivos de fondo del recurso de apelación, ninguna de las alegaciones de las partes contradice los acertados razonamientos que conducen a la juez de instancia a la estimación de la demanda y, por tanto, el recurso debe ser desestimado por los siguientes motivos: 1.- No se ha puesto en duda que la compraventa tiene lo es de un objeto cierto, por un precio alzado y no por unidad de medida, pero no es esta la cuestión que se plantea en la sentencia como incumplimiento imputable a la parte vendedora.

En el contrato, cláusula segunda, los vendedores aseguran que la superficie real de la construcción (330 m2) es la que consta inscrita en el Registro de la Propiedad y los vendedores harán a su costa los trámites necesarios para modificar la que consta en el Catastro (456 m2).

Ninguna actuación ha realizado la parte vendedora para acreditar que se ha procedido a realizar trámite alguno tendente a cumplir con esta condición del contrato, ni antes ni después de la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

El contenido de los correos electrónicos cruzados entre los representantes de las partes que se aportan con el escrito de contestación a la demanda muestran la insistencia de los compradores en la que la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad y en el Catastro fuera coincidente y que se correspondiera con la realidad. Ya en un correo de fecha 2 de febrero se indica que la parte compradora está interesada en que la diferencia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro sea corregida. Aun cuando es cierto que en el correo de fecha 10 de febrero se señala por la letrada Dª. Eloisa , representante de la compradora, que la inscripción de metros no me preocupa tanto, en el remitido al día siguiente, 11 de febrero, se vuelve a insistir en la importancia de este extremo, por cuanto se señala que si la superficie real actual no coincide con la que se indica en el Registro de la Propiedad hay que hacer una medición real por parte de un arquitecto e inscribir la diferencia.

En el contrato firmado pocos días después se hizo constar el compromiso de la parte vendedora de rectificar la diferencia de superficie en ambos registros, lo que no se ha verificado.

2.- En la cláusula Sexta del contrato se contiene el compromiso de la parte vendedora de realizar con anterioridad a la firma de la escritura la correspondiente escritura de final de obra ante Notario, aunque el mismo día.

Aun cuando es cierto que los testigos que prestaron declaración en el acto de la vista manifestaron que estaba previsto otorgar la escritura de final de obra el día en que se firmaba la escritura de compraventa, lo cierto es que no consta en forma alguna que efectivamente se hubieran realizado los trámites necesarios para la preparación de esa escritura y que la misma no consta otorgada ni en esa fecha ni en ninguna otra.

3.- Finalmente, sobre la realidad de la servidumbre, que la parte apelante califica de aparente por la existencia de un camino, lo que excluiría la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1483 del Código civil y, también, del artículo 1124, hay que reseñar, que no se ha practicado prueba suficiente en el procedimiento para que por parte del tribunal se pueda apreciar sus características y en qué medida su existencia podía ser fácilmente apreciable por los compradores. Tan solo consta la realidad de esa entrada, de ese camino, a través de las declaraciones de las partes en el procedimiento. Dª. Felicidad , quien actuó por parte de la agencia inmobiliaria en la intermediación de la compraventa, declaró que visitó la vivienda dos o más veces, que vio el camino que había detrás, pero que no se dio cuenta de que había entrada a otros garajes, que no sabía que por el camino podían pasar otros vecinos. Esta declaración muestra como la propiedad, los vendedores, no ofrecieron la información precisa sobre la existencia de la servidumbre a la agencia que se iba a encargar de la venta y que ésta ignoraba su existencia, por lo que difícilmente puede exigirse a los compradores que comprendieran la trascendencia o el uso que se hacía del camino que, como ya se ha indicado, no ha quedado claramente identificado en el procedimiento.



CUARTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por Dª. Belinda , D. Lucio , D. Marcelino , Dª.

Candida y Dª. Enma contra la sentencia dictada en fecha 11 de enero de 2018 por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Manacor en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma la resolución recurrida en todos sus términos, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada y pérdida del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.