Sentencia CIVIL Nº 240/2022, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 36/2022 de 12 de Mayo de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 000036/2022

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE ELX

Autos de Juicio Ordinario - 000290/2019

SENTENCIA Nº 240/2022

========================================

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Marcos de Alba y Vega

Magistrado: D. Edmundo Tomás García Ruiz

========================================

En ELCHE, a doce de mayo de dos mil veintidós

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante, con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de juicio ordinario nº 290/2019, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Elche, de los que conoce en segunda instancia en virtud del recurso de apelación entablado porD. Donato y Dª. Leticia, representados por la Procuradora Dª. Verónica Arjona Peral y defendidos por la Letrada Dª. Esther Barbudo Vázquez, y como parte apelada, D. Everardo, D. Cristobal, Dª. Marina, Dª. Marisol, D. Felix, D. Fidel, D. Florian y Dª. Noelia, representados por el Procurador D. Juan Carlos Molla Carrazoni y defendidos por el Letrado D. Francisco Maciá Martínez.

Antecedentes

Primero.-Con fecha 27 de mayo de 2021 se ha dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Elche, en los autos referidos, sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'Que debo desestimar y desestimo, la demanda instada por Dª. Leticia y D. Isidro, representados por la Procuradora Dª. Verónica Arjona Peral contra D. Cristobal, Dª. Marina, Dª. Marisol, D. Felix, D. Florian, Dª. Noelia, D. Everardo y D. Fidel representados por el Procurador D. Jan Carlos Mollá Carrazoni, a quienes absuelvo de los pedimentos de esta demanda; todo ello con expresa condena en costas a la parte actora'.

Segundo.-Contra la referida sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por la representación procesal de D. Donato y Dª. Leticia, que fue admitido a trámite en ambos efectos.

Tercero-Del escrito de interposición de recurso se dio traslado a la parte contraria, emplazándola por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término el Procurador D. Juan Carlos Molla Carrazoni presentó escrito de oposición.

Cuarto.-Previo emplazamiento de las partes por término de diez días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación con el nº 36/22, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 12 de mayo de 2022 su deliberación, votación y fallo.

Quinto.-En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Ha sido Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. Edmundo Tomás García Ruiz, que expresa la convicción del Tribunal.

Fundamentos

Primero.-Objeto del recurso de apelación.

D. Donato y Dª. Leticia interponen recurso planteando los siguientes motivos: 1- Vulneración de los principios dispositivo, de congruencia y aportación de parte, de prohibición de cambio de demanda, de alteración del objeto del proceso y de la base fáctica pacífica, con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva causante de indefensión. 2- Error en la valoración de la prueba practicada, al haber quedado acreditado, básicamente con los informes periciales aportados, que la vivienda transmitida por los demandados a los demandantes tenía vicios ocultos que estos no conocían, cuyo origen se encuentra en la falta continuada de conservación y mantenimiento del inmueble que provocó filtraciones y humedades en el interior de los falsos techos afectando a elementos estructurales (forjado y cubierta), no por su antigüedad, y que revestían gravedad suficiente para que el precio pagado deba ser reducido proporcionalmente, pues no fueron tomados en cuenta para su fijación. 3- Error en la valoración de la prueba con vulneración de los arts. 1486, 1487 y 1488 Código Civil, concurriendo los requisitos necesarios para el éxito de la acción 'quanti minoris'. 4- Infracción del principio de autonomía de la voluntad y libertad contractual, ya que las partes pactaron la compraventa de una vivienda con parcela por un precio de 80.000 € con la finalidad de utilizarla para el fin residencial que le es propio, de modo que, si este fin no se puede cumplir, es preciso restablecer el equilibrio contractual con una rebaja del precio. 5- Infracción de las reglas de interpretación de los contratos y de integración de los mismos, pues las partes no acordaron en la escritura pública la venta de una casa de aperos o de un terreno con una construcción ruinosa con vicios ocultos, sino de una vivienda en la que los compradores pretendían establecer su residencia habitual con simples reformas estéticas o de mero ornato. 6- Vulneración de la doctrina de los actos propios y buena fe contractual. 7- Conculcación del derecho de propiedad y a una vivienda digna. 8- Infracción del principio de buena fe y equidad contractual 9- Abuso de derecho y ejercicio antisocial del mismo. 10- Quebranto del equilibro contractual, debiendo rebajarse el precio proporcionalmente a los vicios o defectos ocultos, a juicio de peritos, habiendo valorado el perito Sr. Germán el coste de reparación en 38.732'58 €.

D. Everardo, D. Cristobal, Dª. Marina, Dª. Marisol, D. Felix, D. Fidel, D. Florian y Dª. Noelia se oponen a este recurso en atención a los siguientes argumentos: 1- Se han aportado a los autos por ambas partes documentos que justifican que la data de la construcción es del año 1965, con una antigüedad aproximada de 53 años a la fecha del informe de tasación realizado para solicitar financiación hipotecaria, habiéndose fijado el precio de venta en atención a las concretas características y situación urbanística del inmueble, cuya falta de mantenimiento era apreciable a simple vista. 2- El objeto de la venta no fue únicamente la vivienda, sino una parcela de tierra de regadío con vivienda unifamiliar, piscina y balsa de regadío, por lo que los daños no visibles en la vivienda no hacen inútil para su uso todos los elementos objeto del contrato ni revisten gravedad suficiente, pues el valor del conjunto transmitido es muy superior. 3- No se niega en la resolución apelada que el objeto transmitido sea una vivienda, sino que lo que se indica es que, además, está integrado por otros elementos: parcela y piscina, por lo que los daños exclusivos en la vivienda no revisten gravedad suficiente en atención a la totalidad de lo vendido. 4- Por último, no se ha acreditado con los informes periciales aportados por ambas partes que la vivienda tuviera licencia de ocupación o cédula de habitabilidad, aunque haya sido utilizada como vivienda antes de la venta a los demandantes por las personas que se mencionan en el recurso.

Segundo.-Vulneración de los principios dispositivo, de congruencia y aportación de parte, de prohibición de cambio de demanda, de alteración del objeto del proceso y de la base fáctica pacífica, con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva causante de indefensión.

Sostiene la parte apelante que, siendo un hecho reconocido en los escritos de demanda y contestación, además de plenamente acreditado, que el objeto del contrato de compraventa fue una vivienda unifamiliar con parcela, adquirida con la finalidad de constituir en ella los compradores su primera residencia habitual, sin embargo, en la sentencia de primera instancia se desestima la demanda argumentando que, si bien tiene vicios ocultos, estos no revisten gravedad suficiente para hacer el inmueble inservible a la finalidad que le resulta propia, pues no se trata de una vivienda de uso residencial, sino de una casa de aperos sin cédula de habitabilidad.

Frente a este razonamiento afirma la parte que ha quedado acreditado con los informes periciales aportados a los autos (documentos nº 2 y 3 de la demanda y nº 1 y 5 de la contestación) que es una vivienda adquirida para uso residencial, como se desprende de los planos/croquis incorporados a dichos informes, de la descripción de las dependencias que la conforman y de su propia superficie, todo lo cual resulta incompatible con una casa de aperos, cuyo destino es guardar útiles y maquinaria agrícola o ganadera, habiéndole dado ese destino residencial primero los padres de los demandados desde su construcción hasta su fallecimiento en 2015, y después un hermando de los demandados con su esposa hasta unos días antes de formalizar la escritura de venta con los demandantes en julio de 2018.

Se opone a estos razonamientos la parte demandada exponiendo que la referencia a 'casa de aperos' que se efectúa en la sentencia de primera instancia no se hace en relación con el uso que los compradores pretendían dar a la vivienda o porque se niegue que haya sido habitada con anterioridad por los padres de los vendedores, sino por el hecho de carecer de licencia de ocupación o cédula de habitabilidad y, por tanto, no estar legalizado su uso residencial.

Este primer motivo de apelación debe ser desestimado.

Efectivamente, la sentencia apelada argumenta en el párrafo final del fundamento de derecho tercero que, estando 'acreditada la existencia de un vicio estructural oculto bajo el falso techo de difícil apreciación visual tanto en el interior de la vivienda por la existencia de una humedad o en la cubierta por la existencia de restos de sales y arena, el mismo no puede ser estimado con la gravedad suficiente para hacer inservible o inútil el inmueble para el fin pretendido, ya que no estamos ante la compra de una vivienda sino una casa de aperos sin cédula de habitabilidad que presentaba evidentes signos de falta de mantenimiento y mejoras, tenía casi 60 años de antigüedad y los compradores conocían sus limitaciones urbanísticas y las grandes dimensiones del terreno, hasta el punto de querer resolver el contrato días antes porque se había llevado la zona de barbacoa'.

Sin embargo, como pone de relieve la parte apelada, del conjunto de los razonamientos desarrollados en la sentencia se desprende que la Juzgadora 'a quo' no niega que la vivienda incluida en la finca objeto del contrato de compraventa formalizado en la escritura pública de fecha 20 de julio de 2018 sea apta para servir de residencia a sus ocupantes, pues la identifica como vivienda en distintos apartados de la misma resolución, pudiendo citarse a título de ejemplo el primer párrafo del fundamento jurídico segundo ('nos encontramos ante la compraventa de una vivienda') o en el párrafo primero del fundamento jurídico tercero ('se ejercita por la actora una acción ... a fin de obtener una rebaja en el precio de venta ... equivalentes al presupuesto de reparación de los daños ocultos advertidos tras la venta en la estructura de la cubierta de la vivienda').

Cuestión diferente es que utilice la expresión 'casa de aperos' en el razonamiento antes transcrito del párrafo final del fundamento jurídico tercero para explicar el motivo por el cual considera que los daños estructurales existentes bajo el falso techo de la vivienda, de difícil apreciación visual, no revisten gravedad suficiente para estimar la acción ejercitada, razonamiento cuyo acierto o desacierto analizaremos en el siguiente fundamento de derecho de esta resolución, pero que en modo alguno supone una vulneración de los principios procesales mencionados en el primer motivo del recurso de apelación.

Y es que, como indica la STS. 104/2022, de 8 de febrero, ' el principio de congruencia de las sentencias se proyecta sobre las pretensiones no sobre los argumentos'. Esto es, 'l a congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes oportunamente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales ( art. 218 LEC ), sino también del art. 24 CE , cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses'.

Por ello, para decretar si una sentencia es incongruente o no (ya sea ultra petita, extra petita o citra petia), ' se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito', pues 'conforme a doctrina jurisprudencial, esta sala ha venido insistiendo en que la relación debe darse entre las pretensiones y el fallo, no necesariamente respecto de los argumentos empleados en la sentencia u otros extremos del debate, cuya preterición podría dar lugar a falta de motivación pero no a incongruencia ( sentencias de 2 de marzo de 2000 , 10 de abril de 2002 , 11 de marzo de 2003 , y 19 de junio de 2007 ), y que, como recuerdan las sentencias de 30 de enero de 2007 y 176/2010, de 25 de marzo (entre otras muchas) esta relación no tiene que ser absoluta, sino que, por el contrario, basta con que se dé la racionalidad necesaria y una adecuación sustancial'.

Consecuentemente, no se producen las vulneraciones de principios que refiere la parte apelante, ya que utiliza como término de comparación los argumentos de la resolución de primera instancia y no la adecuación de su parte dispositiva con las pretensiones de las partes, comparación de la que resulta que existe plena congruencia, que no se ha violado el principio dispositivo, no se ha modificado el objeto del proceso ni se ha fundamentado la decisión judicial alterando los hechos aceptados y no controvertidos por las partes, sino que, partiendo de ellos, ha alcanzado una conclusión jurídica diferente, con la que se podrá discrepar, pero cuyo análisis ha de realizarse a través de un motivo de apelación diferente.

En este sentido, no debe confundirse falta de motivación con discrepancia, pues como indica la STS, 856/2021, de 10 de diciembre, '... lo que hace la parte recurrente es manifestar su disconformidad con las conclusiones alcanzadas por la resolución recurrida tras la valoración de la prueba. El alegato impugnatorio de dicha parte recurrente viene a identificar la falta de motivación con la motivación desfavorable a sus intereses, y su actuación se dirige, más que a intentar justificar esa falta en la motivación de la sentencia, a exponer sus discrepancias con la valoración de la prueba, algo que, como tiene declarado esta sala, nada tiene que ver con la falta de motivación formalmente alegada'.

Tercero.-Error en la valoración de la prueba practicada sobre la existencia de vicios ocultos y su gravedad. Autonomía de la voluntad. Doctrina de los actos propios. Equidad y buena fe contractual. Interpretación del contrato. Abuso de derecho.

En realidad, todos los restantes motivos desarrollados en el recurso de apelación, de una extensión desmesurada como consecuencia de la reiteración de los mismos argumentos bajo diferentes perspectivas, pueden analizarse conjuntamente incardinándolos en el mismo motivo de error en la valoración del conjunto de la prueba practicada, con vulneración de lo dispuesto en los arts. 1486, 1487 y 1488 Código Civil, del principio de autonomía de la voluntad, de las reglas de interpretación de los contratos, de la doctrina de los actos propios y de los principios de buena fe y equidad contractual, con abuso de derecho.

A tales efectos, ejercita la parte actora la denominada acción 'quanti minoris' en base a la cual solicita que el precio de venta de la finca adquirida a los demandados (80.000 €) sea rebajado en la cantidad de 38.732'58 €, equivalente al presupuesto de reparación de los daños que han sido advertidos en la estructura de la cubierta de la vivienda, ocultos debajo de los falsos techos, y que revisten tal gravedad que impiden a los compradores destinarla al fin residencial que tenían previsto, concurriendo pues los requisitos jurisprudencialmente exigidos para el éxito de esta acción, cuales son: a- que el vicio sea oculto; b- que sea preexistente; c- que la acción se ejercite en el plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda; d- que el vicio sea grave, haciendo la cosa impropia para el uso al que se destina, o lo disminuya de tal modo que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o lo habría hecho por un precio inferior.

Sin embargo, expone, la sentencia apelada desestima la demanda al considerar que, concurriendo los primeros requisitos, no lo hace el último, esto es, el de la gravedad, pues los vicios no convierten el inmueble objeto de venta en inútil para su destino como vivienda, al haber servido a este fin hasta el momento anterior a la venta a los demandantes, si bien atemperado a sus concretas circunstancias de casa de campo sin cédula de habitabilidad, con antigüedad suficiente y deterioro manifiesto por falta de mantenimiento, conclusiones fácticas y jurídicas que la parte apelante califica de erróneas por no corresponderse con el resultado de los medios de prueba practicados, de los que resulta que tales vicios afectan a elementos estructurales de la cubierta y forjado, razón por la que se encuentra apuntalada desde octubre de 2018, siendo inhábil para servir de residencia habitual a los compradores.

Añade que para la fijación del precio pactado no se tuvo en cuenta la existencia de los referiros defectos estructurales, cuya existencia se ignoraba en ese momento, sin que pueda desglosarse el valor del terreno del valor de la vivienda, al formar un conjunto, y sin que la carencia de cédula de habitabilidad tenga especial relevancia, pues sí se había otorgado escritura de declaración de obra nueva y certificado de eficiencia energética, por lo que la licencia de ocupación podía obtenerse o renovarse en cualquier momento al tener autorizado el uso residencial.

En este sentido, entiende vulnerado por los vendedores el principio que prohíbe actuar en contra de los actos propios, considerando: a- como actos coetáneos, la escritura pública de compraventa otorgada en fecha 20 de julio de 2018, en la que se hizo constar que el objeto del contrato era una vivienda que contaba con certificado de eficiencia energética y que la finalidad de los compradores era constituir en ella su vivienda habitual, incorporándose a la misma sendos certificados catastrales en los que también consta su finalidad residencial, así como la nota simple del Registro de la Propiedad en la que se describe el inmueble como vivienda unifamiliar aislada con declaración de obra nueva inscrita y declarada; b- como actos anteriores a la venta, los que resultan del interrogatorio de los demandados, en el que manifestaron que no fijaron el precio de venta en atención a los daños estructurales ahora analizados ni a su situación urbanística; y c- como actos posteriores, los derivados de los hechos admitidos en este procedimiento, en el que nunca ha sido hecho controvertido que el objeto de la venta fuera una vivienda destinada a la residencia habitual de los compradores.

Sostiene al respecto la parte apelada que el precio de venta se fijó teniendo en cuenta las concretas características y situación urbanística del inmueble, esto es, que carecía de licencia de obras, lo que conlleva la ausencia de dirección técnica en su construcción, así como de cédula de habitabilidad o licencia de ocupación, y cuyas calidades eran básicas, además de presentar humedades visibles en paredes y techos por falta de mantenimiento y conservación adecuada, produciendo daños que han ido aumentando a lo largo de los años en un proceso de degradación, como expresa en su informe el propio perito designado por la parte actora ('AMO Architectura').

Por ello, se fijó un precio un 20% por debajo del de mercado, como resulta del informe de tasación de 'BBVA' solicitado por los actores para obtener financiación hipotecaria, del informe del perito Sr. Pelayo, propuesto por esta parte, y de la declaración del agente inmobiliario que intervino en la operación, D. Rodrigo.

Pues bien, entrando en la resolución del recurso interpuesto, indicaremos en primer lugar que la acción ejercitada (estimatoria o 'quanti minoris') no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual, puesto que la cosa vendida sigue sirviendo al uso al que fue destinada, siendo el objetivo principal del actor que la reducción proporcional del precio produzca una equiparación en las prestaciones del contrato, el cual seguirá conservando su contenido, pretendiéndose que dicho precio se ajuste al valor real de la cosa, apreciando la disminución operada por el defecto y la cantidad entregada al perfeccionarse la venta.

Dicha acción viene regulada en los arts. 1484 a 1488 del Código Civil, disponiendo el art. 1485 que 'El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos'.

Y el 1486 prevé que 'En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión'.

Como pone de manifiesto la jurisprudencia citada en la sentencia de primera instancia, y ya en otras anteriores como la STS. de 16 de marzo de 1967 que analiza un supuesto similar al presente al que haremos referencia más adelante, ' el saneamiento por los defectos ocultos descansa sobre el principio de la buena fe, pues el comprador piensa adquirir una cosa apta para producirse utilidades, en consideración a lo cual se ha fijado el precio del contrato, de tal manera que si posteriormente resulta con defectos que no le permitan rendir aquella utilidad, el precio no ha sido legítimamente adquirido por el vendedor; en todo caso, ... las condiciones que la Ley requiere para hacer valer la garantía por los vicios de la cosa vendida son dos, a saber: A) debe tratarse de vicios o defectos ocultos; y B) debe tratarse de vicios o defectos graves, que sólo cuando concurran estas circunstancias es posible admitir que la venta se rescinda por aquella causa'.

Y tras el análisis de la prueba practicada, la Juzgadora 'a quo' concluye que 'de la prueba pericial ha quedado acreditado que se trata de un vicio oculto ya que no ha sido advertido hasta retirar el falso techo, que ni siquiera viendo la cubierta se podría advertir que había una falta de impermeabilización por el hecho de haber suciedad y restos salinos. Si bien dicho vicio oculto no reviste la gravedad suficiente para hacer inútil el destino de lo que era el objeto de la vivienda, puesto que efectivamente, a pesar de afectar a la estructura de la vivienda, en concreto su cubierta, y que era preexistente a la venta, ello no había impedido que hubiera estado destinada para vivienda hasta dos meses antes de la venta, ya que en todo caso se trataba de una casa de campo sin cédula de habitabilidad, con antigüedad suficiente y deterioro manifiesto por la falta de mantenimiento'.

Igualmente, considera acreditado que el objeto de la venta no era sólo la vivienda, sino una finca de 2.243 m2, en la que la vivienda tenía 68 m2 construidos y una piscina de 62 m2, según la escritura de compraventa; que los compradores fueron a visitar la vivienda antes de la compra las veces que consideraron necesario, al menos tres veces, siendo conocedores de que estaba en mal estado de conservación, con las paredes amarillas y humedades; que no disponía de cédula de habitabilidad ni licencia de obras, pues así se recoge en el informe de tasación emitido para 'BBVA' a instancia del actor Sr. Donato, en el que consta que de la información registral resulta que tiene declaración de obra nueva, pero no se adecúa a la normativa urbanística vigente; que sus calidades son básicas y es una edificación antigua, con un valor de 106.597'68 €, del que 60.561 es el valor del terreno y 20.400 € el coste de construcción de la vivienda,

Y añade que el objeto principal de la venta, por su volumen y precio, fueron los metros cuadrados del terreno. Expone en este sentido: 'Así, atendido el objeto de la venta, lo principal es la finca en la que se encuentra la citada construcción a modo de vivienda y una piscina, cuyo valor resulta inferior al del terreno, representando un 40% sobre el valor de tasación... ', considerando probado con los informes periciales que el precio pactado de 80.000 € fue 'notablemente inferior al de su valor de mercado en más de 20.000 €', como reconoció el agente inmobiliario D. Rodrigo, que acompañó en varias ocasiones, entre 3 y 5 veces, a los compradores a ver la casa, 'que estaba parre reformar, aunque no una reforma importante', así como que 'el precio de venta por 80.000 € era interesante, ya que los precios eran entre un 10 y un 20% más caros'.

Partiendo de estas premisas debemos analizar el recurso interpuesto. Y concretamente acerca del motivo consistente en error en la valoración de la prueba, recuerda la STS 29 de diciembre de 2017que '... si bien es cierto que el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano ' conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito ..., se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses ..., debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica ..., de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ...'

Examinados, pues, los medios de prueba practicados en autos y valorados en su conjunto según las reglas de la sana crítica, no se aprecia error de valoración en el análisis llevado a cabo en la sentencia de primera instancia. Al contrario, el mismo coincide con el de este Tribunal, por lo que estos motivos de apelación deben correr la misma suerte desestimatoria que el anterior.

En definitiva, no puede considerarse acreditada por la parte demandante la concurrencia de los requisitos necesarios para el éxito de la acción 'quanti minoris'.

En primer lugar, es cierto que los daños estructurales estaban debajo de los falsos techos y, por ello, no eran apreciables con la simple observación visual. Y también lo es que los demandantes no son profesionales del sector de la construcción. Pero esto no les exime, de conformidad con el art. 1104 CC, de la obligación que incumbe a todo contratante de desplegar la diligencia necesaria para constatar, antes de formalizar la compraventa, cuál era el verdadero estado estructural de la vivienda, si ese era su interés, ya que lo que sí podía percibirse fácilmente, y de hecho fue apreciado por los compradores en las visitas previas, es que la vivienda presentaba un estado de conservación deficiente, con multitud de humedades en paredes y techos, constándoles igualmente por la documentación de la que disponían (informe de tasación e información registral) tanto la antigüedad de la vivienda original, aunque hubiera sido objeto de reformas posteriores, como que no se había exhibido licencia de otras ni cédula de habitabilidad de la vivienda, lo que podía suponer que no se hubiera obtenido nunca, con las consecuencias correspondientes respecto del estado de la construcción.

Concretamente, se indica en la demanda que 'al poco tiempo de adquirir la vivienda (cuando apenas había transcurrido poco más de un mes), antes de entrar a vivir, con ocasión de realizar unas pequeñas obras de acondicionamiento estético de acabados, es cuando al quitar un arco que se hallaba en el pasillo interior de la vivienda, y al demoler parcialmente los falsos techos, cuando se manifestaron los daños que habían permanecido ocultos en las viguetas estructurales del forjado que constituyen la cubierta de la vivienda por encima de los falsos techos'. Y en el acto del juicio la Sra. Leticia manifestó que al quitar los azulejos ellos mismos, el arco de escayola que separaba el salón de la cocina saltó muy fácil, y al sacar el arco quedó el hueco entre el falso techo y el techo de arriba, comprobando en este momento que había trozos de hierro que se caían y vigas sin cemento.

Esto es, no fue necesario realizar trabajos de prospección de especial relevancia ni contratar los servicios de un profesional para constatar la existencia de los daños estructurales que fundamentan su reclamación, sino que estos aparecieron con facilidad 'al quitar un arco que se hallaba en el pasillo interior de la vivienda'.

En este sentido, menciona la STS. de 4 de julio de 2012 lo que se consideran vicios ocultos por ' la jurisprudencia de esta Sala representada por las sentencias de 31 de enero de 1970 (vicio no conocido ni ), 8 de julio de 1994 , 29 de junio de 2005 (vicio que ), y 8 de julio de 2010 (vicio no conocido por el adquirente, )'.

En segundo lugar, también comparte esta Sala que, aun cuando la finalidad de los compradores, descrita incluso en la escritura de compraventa, fuera la de constituir en la vivienda adquirida 'la primera vivienda habitual de joven menor de 35 años', esta circunstancia no significa que el objeto de la venta fuera única o principalmente la vivienda, puesto que en la escritura pública de venta, que como indica la parte apelante refleja la voluntad contractual de las partes si sus términos son claros y no dejan lugar a dudas, se describe este objeto como finca rústica o parcela de tierra de regadío con una cabida de 2.243 m2, dentro de la cual existe una vivienda unifamiliar con una superficie construida de 68 m2 y una piscina con una superficie de 62 m2 (finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 3 de Elche, cuya nota registral se incorpora a la escritura)

Por tanto, la vivienda no es más que un elemento del conjunto integrado por los diferentes que configuran el objeto de la compraventa, lo que constituye una circunstancia relevante para valorar la gravedad e importancia de los daños apreciados en la cubierta de la vivienda unifamiliar en relación con el valor del conjunto del inmueble adquirido.

Desde esta perspectiva, señala la STS. de 10 de septiembre de 1996 que ' no se puede olvidar que la acepción que nuestro Código Civil en el art. 1484 da a los vicios o defectos ocultos es de carácter funcional, y que por lo tanto dicho vicio determina la inutilidad total o parcial de la cosa, así como que la misma carece de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestación'.

Y, en tercer lugar, de los informes periciales elaborados a instancia de las partes, ratificados y explicados en juicio por sus respectivos autores, se obtienen las conclusiones descritas en la sentencia de primera instancia acerca del valor del terreno con sus elementos accesorios (piscina, zona de barbacoa, balsa de regadío, árboles frutales de uso propio), y del valor separado de la vivienda, siendo este último sensiblemente inferior al primero.

En tal sentido, dadas las discrepancias existentes en dichos informes (el de 'Sociedad de Tasación', que fija un valor de tasación hipotecario del inmueble de 106.597'68 €, siendo el valor del terreno por método de comparación de 60.561 € y el coste de construcción de la vivienda de 20.400 €; el informe del arquitecto técnico D. Pelayo, del año 2015 y por tanto tres años anterior a la escritura de compraventa, que fija un valor de mercado total de 100.000 €, en el que el valor del suelo 'se considera repercutido sobre el valor de la vivienda, no habiendo realizado una valoración independiente'; y el informe de D. Alejo, Perito Tasador Judicial Inmobiliario, aportado con la demanda, que fija el valor del inmueble en 62.500 € y el valor del terreno en 5.800 €), la Juzgadora ha concedido prioridad al informe de la 'Sociedad de Tasación' y al del Sr. Pelayo. explicando de manera razonable los motivos de dicha preferencia, los cuales son compartidos y se dan por reproducidos en esta resolución al no haber sido desvirtuados con los razonamientos expuestos por vía de recurso, estando sometida la valoración de prueba pericial en nuestro sistema procesal a las reglas de la sana crítica ( art. 348 LEC). Se considera de especial importancia a tales efectos la intervención de tales peritos en fechas previas a la formalización de la escritura de compraventa y con absoluta desconexión del presente procedimiento, a diferencia del Sr. Alejo, cuyo informe y explicaciones en juicio tampoco pueden calificarse de singularmente clarificadoras.

Así, a título de ejemplo, la STS de 28 de noviembre de 2011 declara que ' la emisión de varios dictámenes, o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo convenientemente ... Lo que se pretende, en suma, es una valoración de la prueba pericial acomodada a sus intereses cuando es el juzgador quien, frente a la disparidad de criterios periciales, y bajo el presupuesto del empleo de la sana crítica, está llamado a decidir cuál de ellos merece mayor credibilidad y que valor da respecto del contenido y alcance de la causa de los daños'.

En definitiva, ni existe error en la valoración de la prueba ni vulneración del principio de autonomía de la voluntad, de la doctrina de los actos propios o de los principios de buena fe y equidad contractual, al ajustarse el precio pactado a las concretas circunstancias de construcción y características urbanísticas de la vivienda adquirida, en conjunción con el resto de elementos que integran el contrato de compraventa, siendo dicho precio inferior entre un 10 y un 20% al valor de mercado de edificaciones de similares características en la misma zona (valor de mercado aproximado de 100.000 € y precio pactado de 80.000 €).

Y es que, como expone la parte apelada en sus escritos de contestación a la demanda y de oposición al recurso de apelación, la estimación de la pretensión de la parte actora supondría que los compradores pagarían la cantidad de 41.267,42 € (80.000 - 38.732'58) como precio de la compraventa de una parcela de terreno de 2.243 m2 con vivienda unifamiliar, piscina, balsa de regadío y barbacoa en una zona rústica con cierta proximidad a la ciudad de Elche, quedando además la vivienda en una situación constructiva claramente más favorable de la que tenía en el momento de la adquisición, circunstancias que no redundan precisamente en restaurar el equilibrio y la equidad contractual, sino en favorecer considerablemente a una de las partes contratantes.

Como hemos señalado anteriormente, la STS. de 16 de marzo de 1967 contempla un supuesto de compraventa de vivienda en el que, tras recibir los compradores las llaves, la examinaron y la encontraron de completa conformidad, si bien, después de la firma del contrato, ' llamaron a un Arquitecto para que examinara el inmueble y les hiciera el proyecto oportuno para convertirla en casa de pisos y fue grande su contrariedad cuando el citado Arquitecto, una vez examinada la casa, les expresó que ésta estaba en estado de ruina inminente, cuya reparación obligaría a la sustitución total de la estructura interior, y cuyo valor estimó sería superior al valor actual del edificio', por lo que los compradores solicitaron la resolución del contrato y la restitución del precio abonado, siendo estimada esta pretensión en primera y segunda instancia.

Sin embargo, el Alto Tribunal estimó el recurso de casación, declarando que ' en el supuesto que contemplamos ... no se olvide esa doctrina que se ha recogido de acuerdo con la cual lo que se adquiere ha de servir para la utilidad de quien lo compra; en este caso, es patente que la casa no se encontraba en condiciones óptimas; (...) basta leer la diligencia de reconocimiento judicial ..., para comprenderlo ..., sin que se pueda olvidar en este trance para ir completando los argumentos del recurrente lo que nos dice la última parte del art. 1484 Código Civil :

Asegurar que los defectos son graves es coincidir con la realidad, pero olvidar que los hoy recurridos tuvieron a la vista la finca días antes de que se decidieran a adquirirla.

Más importante es el argumento relativo a sostener que los actores, al no ser entendidos en obras ni tampoco el testigo que los acompañó, no podían calibrar la situación y estado de la finca.

Lo cierto es que la diligencia de reconocimiento judicial pone de manifiesto hasta qué punto los defectos del inmueble se encontraban a la vista en forma tan relativamente alarmante que no era difícil apreciar que lo adquirido no reunía precisamente las mejores condiciones.

Se dirá que una cosa son los defectos apreciados fácilmente por el Juzgado en el momento del reconocimiento y también por los interesados cuando visitaron la finca antes de comprarla, y otra muy diferente que la misma se encontrase en ruina, pero el argumento que en principio pudiera parecer de algún interés, carece de toda consistencia si se piensa que bastaba examinar, aunque fuera superficialmente, aquella finca que se vendía para comprender que el estado de la misma no era favorable y exigir entonces, antes de adquirir, los informes técnicos que se consideraran oportunos.

Otra cosa es contraria a la naturaleza de la causa alegada para que la rescisión del contrato prospere, porque al margen de la doctrina recogida al iniciar el desarrollo del presente motivo, es lo cierto que la propia expresión vicio oculto, quiere decir algo ignorado, desconocido, imprevisible, y de ninguna manera podía admitirse tal situación en una finca en la que a simple vista se observan importantes grietas en todas sus plantas

Entonces resulta que nada hay oculto y nada hay imprevisible, sino, por el contrario, están a la vista los defectos y lo previsible es el estado de ruina; por ello, al recoger toda la doctrina contenida en los artículos que sirven de base a este motivo, 1.485, 1.486 y 1.484, se observa fácilmente que no estamos en aquellos casos en los cuales el comprador puede optar entre desistir del contrato abonando los gastos que pagó o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos.

Este derecho de elección se apoya totalmente en el art. 1484 y vimos perfectamente al estudiar este precepto que requisito fundamental para que pudiera apreciar la existencia del vicio oculto era precisamente eso -oculto- de tal manera que la responsabilidad no alcanza la a aquellos otros que estuvieren a la vista, supuesto que es precisamente el que concurre en el caso que se plantea.

(...)

Sólo más tarde surge el arrepentimiento, que no está protegido por el art. 1484.

Por eso, y con absoluta independencia de los defectos formales que se pusieron de manifiesto a lo largo de los dos primeros motivos de casación, era forzoso, al entrar en el fondo del asunto, dejar bien sentado que en el supuesto planteado no aparecen por ninguna parte los elementos integrantes de la rescisión por vicio oculto, sin que sea lógica la consecuencia final obtenida por la Audiencia Territorial de Granada en la materia'.

Consecuentemente con los razonamientos expuestos, procede la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la sentencia de primera instancia por sus propios y acertados razonamientos.

Cuarto.-Costas procesales de la alzada.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, procede imponer las costas procesales de la alzada a la parte apelante al haber sido desestimado su recurso.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Desestimandoel recurso de apelación interpuesto por D. Donato y Dª. Leticia, representados por la Procuradora Dª. Verónica Arjona Peral, contra la sentencia de 27 de mayo de 2021 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Elche en los autos de juicio ordinario nº 290/2019, debemos confirmar y confirmamosdicha resolución, con imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación, sin el cual no se admitirán a trámite.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.