Sentencia Civil Nº 241/2012, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2, Rec 77/2011 de 25 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

TOLEDO

SENTENCIA: 00241/2012

Rollo Núm. ............. 77/2011.-

Juzg. 1ª Inst. Núm.... 2 de Torrijos.-

J. Ordinario Núm.......... 40/08.-

SENTENCIA NÚM. 241

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION SEGUNDA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. RAFAEL CANCER LOMA

D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROSD. VICTOR RAFAEL RIVAS CARRERAS

En la Ciudad de Toledo, a veinticinco de julio de dos mil doce.

Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NO MBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 77 de 2011, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Torrijos, en el juicio Ordinario núm. 40 de 2008, en el que han actuado, como apelante Javier y Custodia , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Nelida Tardío Sánchez y defendido por el Letrado Sr. Raúl García Sánchez; y como apelado PROMOCIONES PEREZ ALMOGUERA. S.L., representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Javier Martín Santacruz y defendido por el Letrado Sr. Saturnino Cubero Garrido.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. RAFAEL CANCER LOMA, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Torrijos, con fecha 30 de octubre de 2009, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Que procede desestimar la demanda entablada por la Procuradora de los tribunales Dª Margarita Ramos Alonso, en nombre y representación de D. Javier y Dª Custodia contra PROMOCIONES Y ALMOGUERA S.L. en reclamación de 72.000 euros.

Se impone a la parte actora el pago de las costas causadas."

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por Javier y Custodia , dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.

SE REVOCAN EN PARTE y en la forma que luego se dirá, los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, que habrán de ser completados en la forma que se exprese, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Tiene declarado esta Audiencia en resoluciones precedentes (así las SS. de 9 de febrero de 1998 , 28 enero 2000 , 1 julio 2002 y 2 mayo 2003 ) que la acción resolutoria, fundada en el incumplimiento total o parcial de las obligaciones contractualmente establecidas que contempla el art. 1124 del C.C . ostenta un carácter extraordinario o excepcional frente al principio general de la contratación que exige favorecer la subsistencia del vínculo negocial y el cumplimiento de lo válidamente pactado ( art. 1091 C.C .), estando condicionada su estimación a la concurrencia de una serie de requisitos que presuponen un incumplimiento injustificado, grave y culpable de su obligación por parte del accionado, de manera que no basta con cualquier infracción o defecto en la ejecución de la prestación, sino que se exige un incumplimiento relevante o cualificado que justifique la extinción de la relación obligatoria, por lo que debe ser aplicada restrictivamente ( SS.TS. 16 abril 1991 , 18 noviembre 1994 y 23 mayo 2000 ).

Considera la jurisprudencia que se da esa nota de gravedad cuando se frustra la finalidad de negocio, sin que sea necesario el dolo o una resistencia tenaz y persistente, ya que basta la constatación de un inequívoco y objetivo incumplimiento (SS.16 junio 1992, 20 junio 1993, 3 mayo 1994 y 10 mayo 2000).

Este incumplimiento resolutorio, no solamente ha de ser el pleno o absoluto, sino que también abarca el parcial o relativo. Así, en los casos de incumplimiento parcial cabe también, supuesto el carácter bilateral y oneroso del contrato, la posibilidad de pedir su resolución, con arreglo a lo dispuesto en el art. 1124 del CC ., cuando el incumplimiento parcial sea de tal entidad que implique la frustración del fin del contrato o de las expectativas que impulsaron su celebración, afectando de manera fundamental o relevante a la esencia objetiva del contrato y a la utilidad económica pretendida por las partes, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones de menor entidad, accesorias o complementarias que no impidan el mencionado fin económico del contrato en contra de las legítimas aspiraciones de la parte ( SS.TS. 20 diciembre 1977 , 23 marzo 1982 , 27 octubre 1986 , 6 noviembre 1987 , 10 mayo 1989 , 18 noviembre 1993 , 5 mayo 1997 , 26 julio 1999 y 23 mayo 2000 ).

SEGUNDO: La doctrina expuesta en los párrafos precedentes debe ser traída a colación en el caso concreto de autos en el que la parte apelante funda esencialmente su recurso en la concurrencia de error en la apreciación de la prueba, considerando plenamente justificada un retraso en la puesta a disposición de los inmuebles, superior a 28 meses, sin que en el momento en que se emitió por el Ayuntamiento de Santo Domingo-Caudilla(Toledo) el escrito dirigido al Juzgado de fecha 10 de junio de 2009 (folios 14 bis de las actuaciones) las viviendas objeto del presente contrato dispusiera de Licencia de Primera Ocupación, esto es, transcurridos más de dos años desde que aquellas debían haber sido puestas a disposición de los compradores en perfectas condiciones de habitabilidad, pues solo la Cedula de Habitabilidad de Primera Ocupación permite al comprador o titular de la misma contratar los suministros de energía eléctrica, agua, gas, telefonía fija, constituyendo la entrega de un inmueble sin licencia de primera ocupación o sin cédula de habitabilidad una causa justa de resolución del contrato ex articulo 1124 del Código Civil , independientemente de que fuera expresamente pactada.

Esta Sala, en sentido divergente al parecer expresado por el Juzgado de Instancia, considera razonable la pretensión deducida por la actora de resolver el contrato fundado en una causa justa capaz de frustrar las legitimas expectativas que impulsaron su celebración, sin que sea óbice para ello que la no concesión de Licencia de Primera Ocupación represente una contingencia solo indirectamente imputable a la parte vendedora por no quedar dentro de su ámbito de actuación.

En definitiva, las razones que llevaron al Ayuntamiento de Santo Domingo-Caudillo a no dictar resolución expresa de otorgamiento de Licencia de Primera Ocupación constituye una circunstancia nueva, ajena a la voluntad de las partes contratantes. No obstante situados dentro de este nuevo marco, resulta obvio que eran las partes las que de común acuerdo debían decidir la solución más oportuna con el propósito de armonizar los intereses respectivos de una y otra. De no alcanzar esa eventual solución y en tanto el contenido esencial del contrato o el modo en que deben ser cumplidos los compromisos esenciales que del mismo se derivan no puede quedar al arbitrio exclusivo de ninguna, consideramos que era y es legítima la opción planteada por la representación de los demandados de instar la resolución del contrato fundada en una causa justa de imposibilidad sobrevenida (circunstancias sobrevenidas a la celebración del contrato que determina una modificación sustancial de las condiciones inicialmente pactadas que determinan la imposibilidad de segregar y, por ende, de consumar el contrato de compraventa proyectado), imposibilidad que, como ya expresamos previamente, reviste relevancia suficiente para frustrar el fin del contrato o de las expectativas que impulsaron su celebración, afectando de manera fundamental a la esencia objetiva del mismo y a la utilidad económica pretendida con aquél.

Sin embargo, juzgamos que la consecuencia que de dicha resolución fundada en causa justa debe derivarse solo ha de traducirse en la condena de la parte demandante a restituir al actor las sumas recibidas en concepto de arras (18000 euros por cada chalé), más el interés legal devengado por aquellas desde la fecha de su recepción por el vendedor el 21 de febrero de 2005.

No estamos ante el supuesto de arras contemplado en el artículo 1454 del Código Civil (al que expresamente se refiere el contrato), concebida como una penalización correlativa al derecho que se reconoce a ambas partes de desistir a su arbitrio , esto es, sin necesidad de alegar causa alguna o como se especifica en la cláusula undécima ante un supuesto de "retracción del contrato por la parte vendedora",sino lisa y llanamente ante una circunstancia nueva ajena a la voluntad de las partes contratantes acaecida en los términos anteriormente expuestos, por lo que la restitución únicamente debe comprender la devolución de las cantidades entregadas con sus intereses.

TERCERO: La estimación parcial del recurso así como de la demanda inicialmente deducida determina la no imposición de condena por las costas de ambas instancias en aplicación de los artículos 394.2 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Acogiendo en parte el recurso de apelación interpuestos por la representación procesal de Don Javier y Doña Custodia frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Torrijos en fecha 30 de octubre de 2009 en el Juicio Ordinario nº 40/08 , debemos revocar y revocamos la misma y, en su lugar, estimando parcialmente la demanda deducida por los actores anteriormente citados, declaramos resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes litigantes el día 21 de febrero de 2005 ,imponiendo a la mercantil Promociones Pérez y Almoguera S.l la obligación de restituir a los demandantes el total de la suma recibida a cuenta del precio final, esto es, 36.000 euros (18.000 euros por cada chalé) más el interés legal devengado por aquella suma desde la fecha de celebración del citado contrato (21 de febrero de 2005), sin especial imposición por las costas causadas en ambas instancias.

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional décimo quinta L.O. 1/09 se hace saber a las partes que no se admitirá a trámite ningún recurso, sino se justifica la constitución previa del deposito para recurrir en la cuenta de depósitos, lo que deberá ser acreditado.

Nº de c/c 4328 0000 + clave + nº de procedimiento y año.

Claves:

00 (reposición) (25 euros).

01 (revisión resolución secretario) (25 euros).

02 (apelación) (50 euros).

03 (queja) (30 euros).

04 (infracción procesal) (50 euros).

05 (revisión de sentencia) (50 euros).

06 (casación) (50 euros).

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. RAFAEL CANCER LOMA, en audiencia pública. Doy fe.