Sentencia Civil Nº 242/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 93/2008 de 09 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00242/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 93 /2008

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a nueve de mayo de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1381/2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 53 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 93/2008, en los que aparece como parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA FINCA NÚMERO NUM000 DE LA CALLE DIRECCION000 DE MADRID, representada por la procuradora Dña. SUSANA TÉLLEZ ANDREA, y como apelado ADMINISTRACIÓN GENERAL DE INMUEBLES, S.A., representada por la procuradora Dña. PILAR MOYANO NÚÑEZ, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 53 de Madrid, en fecha 5 de octubre de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda promovida por el Procurador Dª Pilar Moyano Núñez en nombre y representación de Administración General de Inmuebles S.A. contra la CP de DIRECCION000 nº NUM000 representada por el Procurador Dª Susana Téllez, debo condenar y condeno a la CP demandada a satisfacer al actor la cantidad de 12172,64? que resulta debida con sus intereses legales desde la fecha de interpelación judicial que se incrementarán dos puntos desde la presente resolución y hasta su pago.

La parte demandada es condenada al pago de costas dada la estimación de la demanda.

En pronunciamiento relativo a la reconvención promovida por la CP de DIRECCION000 NUM000 representada por el Procurador Dª Susana Téllez contra AGISA representada por el Procurador Dª Pilar Moyano, debo absolver y absuelvo a la parte demandada en la reconvención de la pretensión ejercitada por falta de pruebas en cuanto a la negligencia en el ámbito de la responsabilidad contractual y por no ser efecto de nulidad el denunciado de falta de firma del Presidente.

Las costas de la reconvención y dado que ha sido desestimada se imponen a la parte reconviniente.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA FINCA NÚMERO NUM000 DE LA DIRECCION000 DE MADRID, al que se opuso la parte apelada ADMINISTRACIÓN GENERAL DE INMUEBLES, S.A., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 6 de mayo de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por Administración General de Inmuebles, S.A. (Agisa) contra la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la DIRECCION000, de Madrid, tenía por objeto la reclamación de 12.172'64 ?, relatando que la demandante asumió la administración de la Comunidad demandada entre el 28 de Junio de 2001 y el 31 de Diciembre de 2005, fecha de su cese decidido mediante acuerdo de la Junta adoptado el día 14 de ese mes, momento en que ostentaba un crédito frente a la Comunidad de 12.172'64 ? por razón de pagos anticipados, suplidos y honorarios devengados, y para cuya liquidación se remonta al saldo acreedor a favor de la actora y en contra de la Comunidad resultante de las cuentas del ejercicio de 2003, aprobadas en Junta de 26 de Febrero de 2004, por 24.282'69 ?, más 1.026'49 ? por cuotas individuales impagadas, sobre cuya cifra se aplican sucesivamente los ingresos y gastos de la Comunidad hasta el mes de Diciembre de 2005, según cuentas auditadas por la empresa Auren, de donde se obtiene el crédito que se reclama en la demanda.

La Comunidad de Propietarios demandada se opuso a la reclamación, y planteó demanda reconvencional, relatando que a 26 de Febrero de 2004 se adoptó acuerdo en el que se cuantificó en 22.797 ? la cantidad satisfecha por la Comunidad para subsanar defectos constructivos del edificio imputables a la actuación de la empresa constructora, frente a la que Agisa debería haber instado la oportuna acción judicial por mandato de la Comunidad, tal como se acordó en diversas Juntas, entre ellas de 13 de Mayo de 2005 en la que se dispuso otorgar poder general para pleitos, o la ya citada de 26 de Febrero de 2004, acciones que por falta de diligencia nunca llegó a promover Agisa, propiciando además que en fechas posteriores la Comunidad hubiera de satisfacer otros 3.027'4 ? por diferentes defectos constructivos. De otro lado, se argumenta que las actas de las Juntas no eran presentadas a la firma del Presidente de la Comunidad. Se termina suplicando la declaración de que Agisa ha incumplido el mandato recibido de la Comunidad, permitiendo la pérdida y la prescripción de las acciones judiciales de reclamación frente a la constructora del edificio, así como la condena de la demandada al pago de 25. 824'4 ? correspondientes a esos defectos, y se decrete además la nulidad de las actas no firmadas por el Presidente de la Comunidad, acompañadas a la demanda principal.

La sentencia dictada en la primera instancia examina en primer lugar la pretensión reconvencional sobre declaración de nulidad de las actas no firmadas por el Presidente de la Comunidad, razonando que la firma del Presidente no es requisito constitutivo para la validez de los acuerdos, sino ad probationem, y constituye además omisión subsanable ex art. 19 L.P.H ., a lo que se añade que, en el presente caso, la propia Comunidad reconviniente fundamenta sus argumentos en el contenido de algunas de esas actas carentes de firma. En relación con la otra pretensión reconvencional, se declara probado que el edificio adolecía de vicios constructivos, y que la Junta acordó ejercitar acciones frente al promotor y constructor, así como otorgar al efecto un poder general para pleitos, y se analizan los deberes asumidos por el administrador de la Comunidad ex arts. 13 y 20 L.P.H ., si bien la legitimación para promover las acciones judiciales incumbe al Presidente, que fue expresamente comisionado para designar Abogado y Procurador. No queda demostrado que Agisa desatendiera el deber de velar por la ejecución de las obras de reparación precisas, y por el contrario designó para su ejecución a la empresa Rafer, por la cual se emitieron facturas que aparecen firmadas por el Presidente. Por otro lado, sobre la base de no resultar acreditada la negligencia que se imputa a Agisa, por el contrario ésta ha justificado un crédito integrado por los suplidos atendidos por la Comunidad, y honorarios devengados, que se cuantifica en la suma reclamada en la demanda, calculada bajo la supervisión de una empresa de auditoria, y considerando que en acta de Junta de 14 de Diciembre de 2005 se admitió por los copropietarios la existencia de una deuda frente a Agisa. Por todo lo cual se estima íntegramente la demanda principal, y se desestima la demanda reconvencional.

SEGUNDO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación la Comunidad de Propietarios, apuntando en primer lugar que la demandante principal dirigió su pretensión indistintamente frente a las Comunidades de Propietarios de las viviendas y del garaje, cuestión que carece de trascendencia en esta alzada, pues la propia parte apelante admite que fue definitivamente resuelta en el acto de la audiencia previa.

En segundo término, se reitera la pretensión de que se declare la nulidad de las actas de las Juntas de Propietarios, por carecer de la firma del Presidente. Como acertadamente razona la sentencia recurrida, la ausencia de firma del Presidente en las actas de las Juntas de Propietarios no genera la nulidad del acta, ni de los acuerdos en ella adoptados, pues los diversos requisitos de forma asignados a las actas en la Ley de Propiedad Horizontal tienen mera eficacia ad probationem, y no ad solemnitatem, de forma que su omisión puede, en su caso, integrar un vicio de anulabilidad, pero no de nulidad. Los acuerdos reflejados en acta sin la firma del presidente tienen el carácter ejecutivo que con carácter general se previene en el art. 18.4 L.P.H ., en tanto no resulten impugnados. Así lo explica el T.S. en S. 7.Oct.1999 , para un supuesto no ya de carencia de firma, sino de inexistencia de actas, a cuyo tenor "la falta de constancia en el Libro de Actas de la Comunidad de la autorización determina que queden sin ninguna clase de pruebas su existencia y contenido, pues no existe ninguna otra en autos más que la "nota informativa" a los propietarios del Tesorero, que, según la propia sentencia (f.j. 4º) era un acuerdo de los órganos rectores, no de la Junta de Propietarios. El Libro de Actas constituye el mejor medio de prueba en cuanto que en él consten los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de constancia no implica la inexistencia del acuerdo, sino la necesidad de probarlo de una manera mucho más laboriosa y difícil. La expresión "se reflejarán" del art. 17 L.P.H . no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo ni así puede entenderse por su trascendencia, sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquel cumplimiento (S. 2 de marzo de 1992 )".

Además de lo anterior, en el presente caso, la Comunidad de Propietarios ha fundamentado su oposición a la demanda principal, y también su pretensión reconvencional, en el contenido de algunas de esas actas carentes de la firma del Presidente, reconociendo así su validez, de igual manera que, con anterioridad a la interposición de la demanda, asumió y ejecutó acuerdos reflejados en las actas que ahora discute, mediante el abono de derramas o con la propia destitución del administrador designado. (Así, la contestación a la demanda y la reconvención invocan, entre otras, el acta de 24 de Febrero de 2004, de significada importancia en cuanto establece la cuantía líquida de la deuda mantenida por la Comunidad frente a Agisa a 31 de Diciembre de 2003, y en la que se sustenta la demanda principal). De igual forma, la Comunidad nunca ha planteado reclamación frente a la administración por discrepar del contenido de las actas, ni requerido su entrega o su presentación a la firma del Presidente, ni ejercitado acciones judiciales de impugnación de los acuerdos que contienen. Por todo lo cual no prospera el presente motivo de impugnación, como tampoco el último de los motivos que se limita a reproducir el examinado.

TERCERO.- Se alude en el escrito de recurso a la negligencia o falta de profesionalidad de Agisa en el cumplimiento de las funciones de administración asumidas. Tal cuestión, por la propia extensión de las recíprocas pretensiones de las partes, queda reducida a evaluar la actuación de Agisa en relación con el ejercicio de las acciones judiciales dirigidas a reclamar por defectos constructivos del edificio, habida cuenta que la súplica de la reconvención delimita en esos términos el objeto litigioso, y en la contestación a la demanda principal la Comunidad de Propietarios no ha opuesto la negligencia de Agisa a los únicos efectos que serían relevantes en el ámbito del contrato de administración de fincas, es decir, como causa justificativa de la resolución unilateral, o como causa excluyente de la indemnización por resolución a cargo de la Comunidad (indemnización no reclamada por la administradora). Fuera de esos aspectos, el debate sobre la eventual negligencia de Agisa carece de incidencia en la resolución del pleito.

Es incontrovertido, y así resulta de las actas de las Juntas de Propietarios invocadas por la Comunidad, que se proyectó ejercitar acciones judiciales contra la promotora del edificio por causa de los vicios constructivos padecidos, y que a tal efecto se designó arquitecto que emitió informe descriptivo, y se otorgaron poderes generales para pleitos, reservándose además determinadas facturas de reparación para su incorporación a la correspondiente demanda, todo ello bajo la supervisión de la administradora. A partir de esos antecedentes, sostiene la apelante que Agisa incurrió en pasividad negligente al no iniciar las acciones judiciales previstas. Sin embargo, el art. 13 L.P.H . atribuye en exclusiva al Presidente la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, resultando con ello el único legitimado a instar acciones judiciales, en tanto que dentro de las funciones que el art. 20 L.P.H . asigna al administrador no se constata ninguna obligación específica incumplida por Agisa, ni puede pretenderse que le incumbiera materialmente promover la interposición de la demanda. Por todo lo cual, la falta de presentación de la demanda no puede atribuirse a la negligencia de la reconvenida.

CUARTO.- Discrepa la apelante de la eficacia probatoria que la sentencia impugnada atribuye al informe contable elaborado por don Cesar, destacando además que compareció a juicio en calidad de testigo, y no de perito.

La actuación en juicio don Cesar proviene de haber elaborado un informe de auditoria sobre la contabilidad confeccionada por Agisa para la Comunidad de Propietarios, ajustándose así a los términos del art. 360 L.E .c., pues en ese concepto de auditor adquirió "noticia de hechos controvertidos relativos a lo que sea objeto de juicio", sin olvidar que el art. 370 del mismo texto permite a los testigos que posean conocimientos técnicos agregar a sus respuestas las manifestaciones relacionadas con esos conocimientos técnicos, sin perjuicio de la posible tacha. Por lo demás, la tacha de testigos no determina su incapacidad o inhabilidad para declarar, ni vicia su testimonio, sino que atañe a la valoración de la prueba testifical en la forma que determina en art. 376 L.E .c., cuando impone a los tribunales la consideración de las tachas formuladas, junto con otras circunstancias, en orden a la valoración de la eficacia probatoria de las declaraciones testificales. En este sentido, dice el T.S. en S. 30.Dic.2002 , que "corresponde al juez valorar en sentencia la tacha alegada, y la importancia del testimonio del testigo al que afecta...no se priva por completo a su declaración de valor total o parcial, al autorizar el art. 1248 Cc. y 659 L. E.c. -1881 - su apreciación discrecional para lo que se puede tener en cuenta las circunstancias concurrentes en cada testigo y entre éstos y aquello por lo que fueron tachados" (en igual sentido, Ss. T.S. 2.Jun. y 17.Abr.2001 ).

Junto a lo anterior, la impugnación del informe de auditoria por la Comunidad de Propietarios no priva de eficacia probatoria al documento. A este respecto, son de aplicación los arts. 1225 del Cc. y 326 L. E.c., el primero de los cuales atribuye al documento privado, reconocido legalmente, el mismo valor que la escritura pública entre quienes lo hubiesen suscrito y sus causahabientes, en tanto que el segundo, para los supuestos en que se impugnara la autenticidad del documento privado, y no pudiere deducirse o no constara su autenticidad, previene que habrá de valorarse por el tribunal confirme a las reglas de la sana crítica; precepto que ha de ponerse en relación con la doctrina jurisprudencial anterior a la promulgación de la vigente ley procesal, en cuya virtud la falta de reconocimiento de un documento privado no le priva íntegramente de valor probatorio (Ss. T.S. 25.Mar.1988, 23.Nov.1990 o 18.Nov.1991 ), sino que es eficaz en juicio cuando resulte corroborado a través de otros medios de prueba (Ss. T.S. 12.Jun.1986 o 9.Jul.1988 ), pues lo contrario supondría tanto como dejar subordinada a la voluntad de las partes la eficacia del documento (S.T.S. 12.Jun.1986 ).

En el presente caso, el informe de auditoria fue ratificado en juicio, con intervención de ambas partes, y su contenido se completa con los documentos, también privados, aportados con la demanda principal.

Para evaluar ese conjunto probatorio resulta esencial significar que la Comunidad de Propietarios plantea una impugnación genérica e infundada, carente de contenido concreto, pues no explica la razón de su discrepancia con ninguna de las concretas anotaciones contables, ni plantea duda sobre alguna de las facturas o soportes documentales de que traen causa, ni desde luego propone una liquidación alternativa a la resultante del informe de auditoria.

En síntesis, la Comunidad, como se desprende del contenido de la Junta de 14 de Diciembre de 2005, admite la existencia de una deuda frente a la administradora Agisa, la cual anticipaba el pago de gastos comunes, y esa deuda ha sido computada sobre el importe líquido resultante de las cuentas de la Comunidad correspondientes al ejercicio de 2003, según acuerdo de aprobación adoptado en 26 de Febrero de 2004 y no impugnado por la Comunidad ni por propietario alguno, a partir de cuya fecha se aportan al procedimiento la totalidad de los justificantes de pagos y gastos, y relación de ingresos, que permite computar el saldo definitivo a favor de Agisa, revisado mediante informe de auditoria, frente al cual la Comunidad de Propietarios no ha planteado impugnación por causa específica, ni frente a la procedencia de alguno de los conceptos asentados, ni contra alguna de las facturas en que descansan. Por todo lo cual no puede prosperar la impugnación, prevaleciendo la eficacia probatoria de la prueba testifical y documental descritas.

QUINTO.- Desestimándose el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E .c., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Téllez Andrea en representación de la Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM000 de la DIRECCION000, de Madrid, contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 53 de Madrid, bajo el número 1381 de 2006, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.