Sentencia Civil Nº 242/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 19/2013 de 03 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00242/2013

S E N T E N C I A nº 242

Ilmos. Sres.:

Presidentes:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª. COVADONGA SOLA RUIZ

En Palma de Mallorca, a tres de junio de dos mil trece.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, los Autos de Procedimiento Ordinario 1296/2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 9 de Palma de Mallorca, a los que ha correspondido el Rollo de Sala 19/2013, entre partes, de una como demandada apelante, la entidad PALMA DELUXE PROPERTIES S.L., representada por el Procurador de los Tribunales D. LUIS ENRÍQUEZ DE NAVARRA MURIEDAS y asistida por el Letrado D. JOSÉ MIGUEL FERRER GARCÍA; y de otra, como parte actora apelada, D. Luis Carlos , representado por el Procurador de los Tribunales D. JAVIER DELGADO TRUYOLS y asistido por el Letrado D. ANTONIO MOREY COLOM.

Es PONENTE el Ilmo. Magistrado Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº. 9 de Palma de Mallorca, se dictó Sentencia con fecha 21 de septiembre de 2012 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Estimar la demanda formulada por D. Luis Carlos , condenando a PALMA DELUXE PROPERTIES S.L. a que pague al actor la suma de 32.875'50 euros, más sus intereses legales desde la interposición de la demanda. Con imposición de ldas costas a la condenada' .

SEGUNDO.-La expresada sentencia fue recurrida en Apelación por la parte demandada y, seguido el recurso por sus trámites, se deliberó y votó en fecha 20 de mayo de 2013, quedando el mismo concluso para dictar la presente resolución.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Formulada demanda en reclamación de cantidad, por parte de D. Luis Carlos contra la entidad 'Palma Deluxe Properties, SL', en suplico de que se 'dicte sentencia por la cual se declare que Palma Deluxe Properties S.L. adeuda a mi principal la anterior cantidad y se le condene a su pago con los intereses legales y lo demás que en Derecho proceda, con expresa condena en costas a la demandada', fue contestada y opuesta por ésta última; y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, recayó Sentencia a 21 de septiembre de 2012 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Estimar la demanda formulada por D. Luis Carlos , condenando a PALMA DELUXE PROPERTIES S.L. a que pague al actor la suma de 32.875'50 euros, más sus intereses legales desde la interposición de la demanda. Con imposición de las costas a la condenada' .

Contra la anterior resolución se alza la representación procesal de la entidad 'Palma Deluxe Properties, SL', alegando errores en la valoración de la prueba por parte del Juzgador 'a quo'; que el actor se fue de la empresa en junio de 2009 y la escritura de compraventa es de 8 de julio de 2009, por lo que no encauzó la operación, que fue culminada y coordinada por la Sra. Sofía ; que el aludido contrato de opción de compra no ha sido aportado; que el documento manuscrito no tiene eficacia probatoria ni nova el contrato inicial; que la comisión al 25% en dos facturas es puntual pero no es el tipo porcentual acordado; y subsidiariamente que, si se debería abonar una comisión al demandante, nunca debería ser del 25%; por lo que interesa que se 'dicte sentencia por la que, estimando el recurso de apelación, revoque la sentencia dictada en primera instancia, y se condene a la parte apelada a abonar a mi principal las costas judiciales'.

La representación procesal de D. Luis Carlos se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que las gestiones del actor fueron eficaces para concluir el negocio jurídico; que las partes fijaron nuevas bases y porcentajes de las operaciones verificadas por el actor, el cual inició la intermediación muchos meses antes de otorgarse la escritura pública de compraventa; que la venta no se hubiese efectuado sin las gestiones del demandante; que no hubo intervención de la Sra. Sofía en esta operación; que el importe de la comisión es al tipo del 25% de lo cobrado por la agencia, según el documento nº 6, modificador del contrato primero; por todo lo cual interesa que 'se dicte sentencia por la que se desestime el recurso de apelación formulado por la representación de Palma Deluxe Propierties S.L. y se confirme la sentencia dictada en fecha 21 de septiembre de 2012 por el Juzgado de 1ª. Instancia nº 9; con expresa condena en costas a la parte demandada-apelante y lo demás que en Derecho proceda'.

SEGUNDO.-A modo de adelanto conviene precisar que el contrato de mediación o corretaje, ha sido configurado por la jurisprudencia, en defecto de una regulación legal, desde la ya lejana Sentencia de 12 de diciembre de 1902 , pasando por las de 4 de diciembre de 1953 , 28 de febrero de 1957 o 27 de diciembre de 1962 , señalando que el mediador, como dice la última de las citadas, '...pone en relación a dos o más partes para la conclusión de un negocio, sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones (permanentes, se entiende) de colaboración, dependencia o representación...', para, acto seguido, subrayar que, en su actuación característica, el mediador o corredor se limita a poner en relación a los futuros contratantes, sin participar personalmente en el contrato ni como representante de una de las partes ni como simple mandatario o comisionista suyo. Una visión, por cierto, que sigue vigente en la jurisprudencia, como puede comprobarse en la Sentencia de 13 de junio de 2006 (que sigue la línea señalada por las de 21 de mayo de 1992, 2 de octubre de 1999, etc.) y en la que se destaca, fundamentalmente, la nota y independencia del corredor respecto de la parte que le contrata y la sumisión del corredor al éxito de su gestión, que se describe como la estipulación del contrato mediado, salvo pacto en contrario ( Sentencias de 26 de marzo de 1991 , 19 de octubre de 1993 , 30 de noviembre de 1993 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 1996 , 30 de abril de 1998 , 21 de octubre de 2000 , 20 de mayo de 2004 , 13 de junio de 2006 , etc.), pero entendiendo que se trata de un resultado que se alcanza cuando el contrato llega a formalizarse aún cuando después no se cumpla, o se resuelva o sufra incidencias que impidan la consecución por las parte interesadas de los objetivos que se habían propuesto alcanzar mediante tal contrato.

La reciente Sentencia de 21 de marzo de 2007 ha puesto de relieve los caracteres básicos de esta relación, al señalar que '...el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y ostión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario ( SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993 ).

Constituye un contrato atípico y aleatorio, puesto que su resultado es incierto y la obligación de retribuir al mediador nace, salvo estipulación en contrario, de la perfección del contrato mediado ( SSTS 21 de mayo de 1992 , 21 de octubre de 2000 , 5 de noviembre de 2004 y 13 de junio de 2006 ). Se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil ( STS 6 de octubre de 1990 , entre otras muchas).

En definitiva, la relación de mediación, denominada también de corretaje, se presenta como un contrato atípico o innominado, facio ut des, que ha de regirse por las estipulaciones o actos de las partes (dentro del ámbito lícito d ela autonomía de la voluntad, delimitado de acuerdo con el art. 1255 CC ) 'y, en su defecto, por las disposiciones generales sobre contratación, los usos y costumbres ( art. 1258 CC ) y, en cuanto sean aplicables al caso concreto, los preceptos positivos que regulan las figuras contractuales con las que guarda íntima afinidad o especial relación de semejanza' como son el mandato, la comisión o la prestación de servicios. Se trata de un contrato consensual, que no requiere forma, es oneroso.

Pero el esquema negocial que determina el devengo de la remuneración convenida cuando la parte que ha verificado el encargo al mediador o corredor consigue celebrar o concluir el contrato implica que la prestación del corredor es prestación de resultado, de ese resultado o del que haya sido asumido en el encargo como satisfactorio. De no alcanzarse tal resultado en el tiempo convenido, el corredor no podrá tener por cumplida su prestación, no estará facultado para reclamar la remuneración, y correrá de su cuenta la probanza de que hay esa mutación de la realidad social, en tanto que no bastará demostrar la existencia del contrato, ni del encargo ( art. 217.2 y 3 LEC ), ni la del desarrollo de una actividad, por diligente y experta que fuere. Esta manera de entender la prestación del corredor la aproxima al arrendamiento de obra, pero la naturaleza del vínculo es distinta.

El mediador o corredor se compromete a indicar a quien realizó el encargo la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, en lo que se ha definido como actividad pregestoria, y a poner, a una y otra parte, en relación para este fin, aunque sin intervenir en el negocio como representante del comitente. Sólo por medio de un pacto expreso cabría una intervención del corredor, o la asunción de la obligación de celebrar el negocio, o la garantía del cumplimiento por el tercero. El comitente no se obliga a retribuir al mediador la sola actividad pregestoria, sino sólo en el caso de que el negocio con el tercero llegue a celebrarse, es decir, cuando la mediación es eficaz, de modo que basta la celebración de la venta para que nazca el derecho a percibir la remuneración ( SSTS de 21 e octubre de 2000, 9 de marzo de 2001 ) y se tiene por cumplida la prestación del mediador cuando obtiene un compromiso de un tercero de celebrar el negocio, aunque la venta se frustre posteriormente por hechos ajenos a su voluntad ( SSTS 5 de julio de 1946 , 11 de junio de 1947 , 10 de octubre de 2002 , etc.).

La jurisprudencia ha señalado que 'los honorarios se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el Agente mediador, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía, como prevé el art. 272 del Código de Comercio para la comisión ( SSTS 12 de marzo , 18 de septiembre , 1 de diciembre de 1986 , 1 y 17 de mayo y 6 de octubre de 1990 , 11 de febrero y 26 de marzo de 2991' ( STS 21 de mayo de 1992 ). Esta característica de la mediación ha sido presentada como una condición, que según algunas decisiones se diría afecta a toda la relación. Así la STS de 30 de abril de 1998 decía que 'la relación contractual sólo se proyecta respecto de la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de y honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra ( SSTS 26 de marzo de 1991 , 10 de marzo de 1992 , 19 de octubre y 20 de noviembre de 1993 , 7 de marzo de 1994 y 17 de julio de 1995 ). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada ( SSTS 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio y 4 de noviembre de 1994 , 5 de febrero de 1996 ). La aportación de medios a cargo del agente, concluye la sentencia, no justifica la remuneración, por integrarse en su actividad gestora, y sí el resultado alcanzado'.

La posición que ve en el sistema de remuneración una 'condición' se encuentra en sentencias más recientes, como la de 30 de marzo de 2007 , en la que se dice que el contrato de mediación 'está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( SSTS 26 de marzo de 1991 , 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993 , 7 de marzo de 1994 , 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 1996 , 30 de abril de 1998 y 21 de octubre de 2000 , 5 de noviembre de 2994 , 13 de junio de 2006 )'. Los honorarios se devengan, pues, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación, siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, ya que este contrato no tiene carácter indefinido (STS 21 e mayo de 1992) y, por otra parte, entre las obligaciones del mediador no se encuentra, salvo pacto expreso, la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable ( STS de 5 de noviembre de 2004 ).

La actividad del mediador como 'promoción de la celebración de contratos' engloba, como se ha dicho, una compleja actividad material, de prospección del mercado, de acercamiento a los clientes, de difusión de los productos o servicios, de negociación, que antecede y prepara la conclusión de contratos.

La prestación principal del corredor, que consiste, en principio, en la actividad de promoción, pero puede ser configurada como una prestación más amplia, o ser extendida a otras prestaciones combinadas o complementarias, como investigación de antecedentes, búsquedas en Registros, comprobación de datos de los eventuales contratantes, determinación de la situación administrativa o urbanística de los inmuebles, etc., no puede ser adecuadamente cumplida sin que, al propio tiempo, el corredor y el principal realicen prestaciones complementarias, que son fundamentalmente deberes accesorios y deberes de protección o seguridad.

El encargo puede consistir en una declaración, oral o escrita, recepticia, con o sin un contenido preciso, con tal que contenga los elementos básicos sobre sujetos que intervienen, bienes a que se refiere y remuneración que se conviene, pues, en el caso de que no se determinen de otro modo, otros elementos se integran por los usos, la buena fe o la ley, según señala la jurisprudencia, en concreto con detalle sobre el devengo de la remuneración.

En el mismo sentido y finalidad, las resoluciones de esta Sala de fechas 13 de diciembre de 2010 ; 14 de marzo de 2011 ; 7 de mayo , 28 de febrero , 30 de enero de 2013 ; 13 de julio , 11 de abril de 2011 ; y de 16 de julio de 2009 , por la cual: 'Recordando la doctrina del Tribunal Supremo, ad exemplum según la Sentencia de fecha 10-octubre-2007 , respecto de contrato de corretaje: 'la naturaleza de dicho contrato exige que el mediador ponga en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que pueda llegar a concluirse un contrato; el mediador tiene derecho a cobrar el premio cuando el contrato llegue a celebrarse, estando sometido a la condición suspensiva de su celebración, como afirma la sentencia de 30 de marzo de 2007 y las que allí se citan. Las discrepancias se centran en que, dadas las vicisitudes sufridas por la compraventa proyectada, la vendedora considera que esta prima o premio no debe pagarse, porque en el contrato final no intervino el mediador. Este recurso plantea un supuesto muy semejante al resuelto en nuestra sentencia de 12 de junio de 2007 ; allí se había incumplido el contrato de venta, por lo que la vendedora instó su resolución; acordada ésta por la Sala de instancia, comprador y vendedora llegaron a una transacción, transmitiéndose la propiedad definitivamente al comprador. La citada sentencia entendió que la condición impuesta relativa al pago completo del precio, que también concurre en el presente caso, se cumplió cuando el comprador lo hizo efectivo, siendo indiferente la causa del pago, por lo que 'acordándose el pago en cuestión, la compraventa se mantuvo, por lo que no puede decirse que (...) fue el contrato de transacción el que produjo la transmisión (...)'. Por todo ello la citada sentencia concluye que 'la condición impuesta para la efectividad del pago del premio al mediador se cumplió en el momento en que la compradora pagó el precio acordado y entonces los vendedores debieron hacer efectiva la comisión pacta'. Esta doctrina es plenamente aplicable al presente recurso, ya que el contrato de mediación también se sometía el pago de la comisión a la formalización de la operación'. Y como indicaba este Tribunal en la Sentencia de fecha 13-diciembre-07 : 'Sobre la figura de la mediación o corretage se ha pronunciado este Tribunal en numerosas ocasiones, ad exemplum en la sentencia de fecha 25 de Junio de 2007 por la que: 'Para la resolución de dichas cuestiones claramente enlazadas se estima oportuno traer a colación la abundante doctrina jurisprudencial que viene definiendo el contrato de agencia inmobiliaria como un contrato atípico, pero dotado de contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículo 1.091 y 1.255 del Código Civil y si bien mantiene aproximaciones al mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que reviste la naturaleza de pacto de encargo, al interesar del agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo; el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestoria, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final ( sentencias del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 , 6 de octubre de 1990 y 21 de mayo de 1992 ).

También ha señalado el Tribunal Supremo que 'los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto expreso, que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación, como consecuencia de la actividad desplegada por el agente mediador, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía, como prevé el artículo 272 del Código de Comercio para la comisión' ( sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 1992 ).

Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 1999 , el contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área hace preciso que se fijen las normas por las que ha de regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá de recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1255 del Código Civil , después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las sentencias de esta Sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado, recogidos en dicha jurisprudencia'. Y en la de 15 de Junio de 2006 por la cual: 'La Sala ratifica la argumentación reseñada sobre doctrina jurisprudencial relativa al contrato de mediación o corretaje en precedentes resoluciones, en tesis de principio, y así en la Sentencia nº 3 de fecha 8 de enero de 2003 : 'resaltando, como se señala en la sentencia de la Sección Tercera de esta Audiencia de 27 de abril de 1.999 , 'el contrato de mediación o corretaje, es una figura jurídica no contemplada en nuestro Código Civil y que la jurisprudencia califica de contrato sui generis facio ut des; y tiene como característica principal el ser una relación jurídica de resultado, en el sentido de que la obligación de pagar la gestión por parte del comitente al mediador, sólo se produce en el supuesto de que llegue a perfeccionarse el contrato objeto del corretaje, o cuando menos la gestión haya producido el resultado pactado y apetecido por el mandante, dada la naturaleza de este contrato, análogo en muchos aspectos , al mandato, y en otros al arrendamiento de obra'. Como se señala en la STS de 19 de octubre de 1.993 , el derecho del agente mediador a sus honorarios 'dimana de la perfección del contrato..., perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, salvo pactos acordados al amparo del art. 1.255 del Cci' (en parecido sentido se expresa la STS de 4 de julio de 1.994 , que, a su vez, cita otras muchas) Asimismo es doctrina jurisprudencial reiterada la de que 'el derecho a percibir honorarios se adquiere desde el momento en que el mediador ha cumplido su actividad , que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o se conviniere que sólo podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada' ( STS de 23 de diciembre de 1.992 , 4 de julio de 1.994 y 30 de abril de 1.998 , entre otras)....... Del conjunto de dicha prueba cabe concluir que los demandados encargaron a los actores la intermediación en la venta del tan aludido ..., que dicha agencia enseñó el mismo a distintas personas, y la compradora a través de dicha agencia le gustó el .... y llegaron a un acuerdo con los vendedores a través de los actores, situación en la que su gestión como mediador ha dado el resultado positivo. No cabe exonerar su pago, porque compradores y vendedores para 'ahorrarse' el mismo decidan suscribir el contrato finalmente sin intervención del mediador, y simulando la intervención de otro mediador distinto'.

Y que, 'la controversia en esta alzada es de índole predominantemente fáctica, al discrepar la representación de la entidad recurrente de la valoración probatoria del Juzgador de instancia, con su prueba indiciaria. La Sala ha examinado el conjunto de la prueba practicada y no concuerda la aludida valoración de la sentencia de instancia, y no se comparten tampoco las alegaciones de la parte demandada'.

Igualmente se ha pronunciado la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, en Sentencia nº 167 de 7 de marzo de 2002, por la que: 'Se ha discutido en la doctrina y jurisprudencia el momento en el que se perfecciona el contrato de mediación o corretaje y, por tanto, nace el derecho del mediador a cobrar el precio por la gestión realizada. Sin embargo, la sentencia del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1986 , señala que 'cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, cabe hablar de que ésta -la mediación- se ha consumado, lo que no debe confundirse con la consumación del contrato celebrado como consecuencia de dicha mediación, pues este resultadota es independiente de la voluntad del mediador, a no ser que se le haya responsabilizado expresamente de obtenerlo', añadiendo que 'el derecho a la remuneración subsiste aunque el contrato celebrado por mediación del corredor no llegue a consumarse; que de acuerdo con las sentencias de 9 y 21 de octubre de 1965 , se devenga siempre que de las gestiones del mediador se haya aprovechado quien concluya el contrato ; y que, cual señala la de 17 de mayo de 1966, ese derecho no puede enervarse por el desistimiento unilateral del vendedor'. En idénticos términos se pronuncia la sentencia, también del Tribunal Supremo, de 22 de diciembre de 1992 .

De todo lo anterior se deduce, en enlace preciso y directo, que el demandado-recurrente se aprovechó de las gestiones realizadas por el actor, para 'in extremis' desvincularse de las mismas buscando una contratación directa y privada, concluida con escaso margen temporal entre una y otra actuación'. Y reiterado esta Sección Quinta, ad exemplum en la Sentencia nº 1 de 2 de enero de 2004 que: 'Antes de entrar en el análisis del recurso, conviene definir jurídica y jurisprudencialmente el contrato de mediación o corretaje, así las sentencias de esta Sala 5ª de 16 octubre 2003 , 21 febrero 2002 y 20 de diciembre de 2.000 , entre otras más, se refieren al contrato de agencia recordando que el Tribunal Supremo ha enseñado que 'el contrato de agencia inmobiliaria como ha tenido ocasión de señalar esta Sala en sentencia de 26 de marzo de 1.992 EDJ 1992/2938, se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de contenido propio sustantivo generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1.091 EDC 1889/1 y 1.255 del Código Civil EDC 1889/1 y si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al Agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte la venta de determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo. El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestoria, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final' ( sentencias de 2 de octubre de 1.965 , 3 de marzo de 1.967 , 1 de marzo de 1.988 y 6 de octubre de 1.990 EDJ 1990/9065).

Completando ello, la sentencia nº 693 de 20 de noviembre de 2002 de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial haciéndose eco de otra de fecha 17 de marzo de 1997, de la Sección 3ª, define el contrato de corretaje como aquel contrato unilateral o bilateral por el que uno se obliga a pagar a otro una remuneración por la información de la ocasión para concluir un contrato o por la mediación en el mismo, sin contratar el mediador en nombre propio ni el del comitente a quien no está ligado por relaciones de colaboración, dependencia o representación. Se trata de un negocio atípico o innominado, facio ut des, consensual, principal y oneroso, discutiendo la doctrina si es unilateral, por obligar sólo a la parte oferente que hace el encargo a pagar la remuneración si la mediación es eficaz, o bilateral, al crear recíprocas obligaciones para las partes, pues el mediador queda obligado a desplegar una adecuada y normal actividad de mediación. La jurisprudencia ( sentencias del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 1990 y 22 de diciembre de 1992 ), lo ha considerado siempre como contrato bilateral que crea obligaciones sinalagmáticas, quedando obligado el mediador a efectuar las gestiones que sean usuales en el tráfico a que se dedique.

Continúa la referida sentencia nº 693 manifestando que la jurisprudencia es uniforme en mantener que la remuneración del corredor no se puede hacer depender de la consumación del contrato celebrado con su mediación en cuanto que sus obligaciones no van más allá de la perfección del contrato, sin que deba responder del buen fin de la operación. La mayoría de los autores y tratadistas, y también la jurisprudencia ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de enero de 1922 , 31 de enero de 1989 , 6 de octubre de 1990 , 26 de marzo de 1991 , 10 de marzo y 22 de diciembre de 1992 , 26 de marzo y 30 de noviembre de 1993 y 4 de noviembre de 1994 ) se muestra partidaria de la tesis de que el mediador tiene derecho a percibir su remuneracióna partir del momento de la perfección del contratopara cuya celebración se concertaron sus servicios.

Según tiene establecido el Tribunal Supremo en sus clásicas Sentencias de 3 de junio de 1950 y 7 de enero de 1957 al establecer que es requisito cuya concurrencia es precisa el que el negocio se haya celebrado gracias a la actividad mediadora del corredor, es decir, entre intervención del corredor y celebración del negocio ha de mediar una relación de causa a efecto. La concurrencia del nexo causalconstituye una cuestión de hecho, sometida a la apreciaciónvalorativa de los órganosjudicialesen cada supuesto fáctico concreto, y, en el caso de reclamarse el pago de la comisión, como ocurre en el supuesto de autos, la carga de acreditar que su actividad mediadora coadyuvó eficientemente a la celebración del contrato, recae sobre el corredor al tratarse de un hecho constitutivo de la pretensión que ejercita en la demanda'; y las de 25 de junio de 2007 y 8 de enero de 2003; entre otras muchas.

Pues bien, en el supuesto de autos, las gestiones del actor fueron eficaces y se celebró la compraventa del inmueble que se dirá, y en exclusiva pues no intervinieron terceros, ni otros colaboradores o co-mediadores, ni sub-agentes, siquiera de la Sra. Warth quien se limitó a personarse en la Notaría y que, de no haberse cerciorado y asimismo asistido el actor al otorgarse la escritura pública de compraventa, pudo verse 'puenteado'.

TERCERO.-Analizado detenidamente el material probatorio desplegado, y valorando en conjunto las pruebas practicadas, este Tribunal concuerda las conclusiones estimatorias a que llega el Juzgador 'a quo' y, además de las consideraciones recogidas y que, por acertadas, se dan por reproducidas, se resaltan otros elementos o circunstancias concurrentes, a favor de la tesis sostenida por la parte demandante, como las siguientes:

a) Las partes suscribieron, a 2 de febrero de 2008, un contrato de colaboración conjunto e intermediación inmobiliaria, para captación de inmuebles disponibles para su venta y/o de clientes compradores (f. 13 a 20 de autos) por período de 6 meses.

b) el actor actuaba en calidad de autónomo, y para las distintas sociedades de la Sra. Sofía , y cobraría un importe mensual fijo de 1.300,- Euros, un 15% de las comisiones netas que aquéllas obtuvieren con la intervención del actor; y otro 3% sobre las comisiones netas que las mismas obtuvieren por ventas a terceros, sin la intervención del actor.

c) El actor trabajó con la agencia inmobiliaria hasta el 5 de junio de 2009.

d) En fecha desconocida, las mismas partes modificaron algunas de las condiciones iniciales, en documento suscrito por ambas (f. 34 de autos), resultando un fijo mensual de 2.000,- Euros; un 20% de las comisiones netas que obtuviera la agencia, con intervención del actor, y un 6% de las comisiones netas que obtuviera la agencia, sin intervención del actor; o, según los casos, el 8% y 25%, respectivamente (mes y propiedad).

e) La compraventa del ático y del trastero de referencia se plasmó en escritura pública a 8 de julio de 2009.

f) La Promotora vendedora ha certificado, a 15 de junio de 2010 y 15 de abril de 2011, la venta ante Notario, el pago de los servicios de intermediación a la entidad demandada; la intervención activa del Sr. Luis Carlos , en nombre de la inmobiliaria, desde la presentación del cliente y hasta el otorgamiento de la escritura de compraventa (f. 58 y 131).

CUARTO.-La modificación contractual, plasmada en el documento nº 6, acompañada con la demanda es objetiva y vinculante para las partes, más allá de meras propuestas o hipótesis; y resultan actos propios y concluyentes de la demandada los hechos de que abonaba al actor dos remuneraciones al 25%, si bien en operaciones puntuales (f. 50 y 53, dto. 16 y 22 de autos) que, por tal calificativo y a falta de otros datos, obligan a aplicar las condiciones modificadas (f. 34), pero si la inmobiliaria obtuvo el 6% de comisión, al colaborador le corresponde, correlativamente, el 20% de ésta.

Certificado que ha sido por la Promotora que la venta del NUM000 -letra NUM001 , planta-piso NUM002 , escalera NUM003 ; del trastero NUM004 ; de los parkings nº NUM005 y nº NUM006 de los EDIFICIOS000 ' y ' DIRECCION000 ', al Sr. Carlos Manuel , ascendió, sin IVA, a 2.170.000,- Euros; y que abonó a la agencia inmobiliaria demandada la suma de 130.200,- Eurospor comisión de tal venta (f. 133 de autos), corresponde un 20% al actor ( 26.040,- Euros).

Sobre el documento manuscrito (nº 6), la Sra. Sofía reconoció en el acto del juicio que 'es su letra', que 'la firma es la suya', que 'no ha firmado este papel', que 'debe haber 5 ó 6 papeles más, de apuntes o borradores'; pero lo cierto es que el indicado documento está suscrito por la Sra. Sofía y por el Sr. Luis Carlos , y plasma nuevo sueldo fijo mensual y porcentajes de comisión al alza para incentivar las ventas.

QUINTO.-Pues bien, el éxito de la venta fue procurado y gestionado totalmente, en relación con la efectiva compraventa del ático, del EDIFICIOS000 , entre la vendedora 'Promotora Reina, 1957, S.A.' y el Sr. Ángel . Carlos Manuel , por el Luis Carlos , y no por la Sra. Sofía , siquiera en parte, siendo que tales gestiones y eficacia se retrotraen a mucho antes de la fecha en que el Sr. Luis Carlos cesó como colaborador de la demandada (junio de 2009) y los finalizó, aun cuando la escritura pública de compraventa fuese otorgada el 8 de julio de 2009, en cuyo acto se hallaban presentes, además de los contratantes, tanto el Sr. Luis Carlos como la Sra. Sofía .

En el mismo sentido se pronunció el testigo Sr. Eladio quien, además de ratificar el contenido de los documentos 28 (de la demanda), y 5 y 6 (de la contestación) manifestó que pagó la comisión a la entidad demandada, que el Sr. Luis Carlos gestionó la venta desde el inicio y estuvo presente en las reuniones, precios, ofertas, y en la Notaría, que no tuvo contactos con la Sra. Sofía salvo el día del otorgamiento de la escritura pública, que pactó la señal, el contrato privado y la instalación de una cocina con el Sr. Luis Carlos ; que el cliente lo trajo el Sr. Luis Carlos , el cual actuaba como representante de la demandada; que no conocía de antes al comprador; que el actor intervino en varias visitas y vino a la Notaría con el cliente, y que pagó la comisión al producirse el resultado y al otorgar la escritura pública de compraventa; dando aún más credibilidad a la tesis defendida por la parte demandante.

Y, siendo el precio de la venta, de 2.170.000,- Euros, y la comisión percibida por la demandada por parte de la Promotora de 130.200,- Euros, más IVA, es decir, al tipo del 6%, corresponde un 20%del anterior al Sr. Luis Carlos ( 26.040,- Euros), según las dos posibilidades que recoge el documento manuscrito, según el número de ventas y el período anual, más el IVA al 16%, y con deducción de la retención del IRPF al 15%; que determinan un total de 25.675,44 Euros.

SEXTO.-La estimación parcial del recurso de apelación en su petición subsidiaria, y la correlativa estimación parcial de la demanda, impiden hacer expresa imposición a las partes de las costas procesales causadas, en ambas instancias, en estricta aplicación de los principios objetivo y de vencimiento, y conforme a lo prevenido en los arts. 398 , 395 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a lo expuesto, esta Sala de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca,

Fallo

1º) Estimar en parte el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Luis Enríquez de Navarra Murieras, en representación de la entidad 'Palma Deluxe Properties, SL', contra la Sentencia de fecha 21 de septiembre de 2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de esta Capital , en los autos de Juicio Ordinario número 1296/2010, de que dimana el presente Rollo de Sala; cuya resolución en parte se revoca; y en su virtud,

2º) Que, estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Javier Delgado Truyols, en representación de D. Luis Carlos , contra la entidad 'Palma Deluxe Properties, SL', declaramos que la demandada adeuda al actor la cantidad de 25.675,44 Euros; y condenamos a la entidad demandada al pago de la indicada suma, con más sus intereses legales desde la fecha de la presentación de la demanda; y sin hacer expresa imposición a las partes de las costas causadas en la instancia.

3º) Noprocede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.