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Última revisión
10/01/2013
Sentencia Civil Nº 243/2012, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 48/2011 de 07 de Junio de 2012
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Orden: Civil
Fecha: 07 de Junio de 2012
Tribunal: AP - Lleida
Ponente: SAINZ PEREDA, ANA CRISTINA
Nº de sentencia: 243/2012
Núm. Cendoj: 25120370022012100235
Encabezamiento
En Lleida, a siete de junio de dos mil doce
La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 685/2009, del Juzgado Primera Instancia 1 Vielha, rollo de Sala número 48/2011, en virtud de del recurso interpuesto contra la Sentencia de fecha 15 de septiembre de 2010 . Es apelante la parte demandada, NEU 1500, S.L , representado/a por el/la procurador/a EUGENIA BERDIE PABA y defendido/a por el/la letrado/a JOAN OSCAR JUAREZ JUAN. Se opone, la parte actora, BOZO CONSULTING, S.L. Y SESIELLES, S.L., representado/a por el/la procurador/a ANA MARIA SUILS ARCON y defendido/a por el/la letrado/a XAVIER MOLINER BERNADES. Es ponente de esta sentencia la Magistrada Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.
VISTOS,
Antecedentes
Estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de Bozo Consulting, SL y Sesielles, SL frente a Neu 1500, SL, debo declarar y declaro la resolución del contrato de compraventa de vivienda suscrito por las partes el 20 de marzo de 2006. De igual modo, debo condenar y condeno a Neu 1500, SL a pagar a Bozo Consulting, SL y a Sesielles, SL la suma de 279.955,14 euros con el interés legal vigente en la fecha de restitución de dicha cantidad, interés que se calculará a partir del día siguiente a la fecha de cada uno de los pagos fraccionados efectuados en cumplimiento del contrato y todo ello, con el interés legal devengado desde la fecha de la primera reclamación extrajudicial. Se desestiman el resto de pretensiones deducidas por las partes codemandantes.
Desestimando la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de Neu 1500, SL frente a Bozo Consulting, SL y Sesielles, SL, debo absolver y absuelvo a estas últimas de las pretensiones deducidas frente a ella.
Se imponen las costas de la presente instancia, tanto por la demanda principal como por la reconvencional, a la parte demandada. [...]"
Fundamentos
La promotora y vendedora de los inmuebles, Neu 1.500 S.L. interpone recurso de apelación alegando en primer término que esta parte cumplió con la legalidad urbanística, que su actuación estaba amparada por la pertinente licencia de obras otorgada por el Ayuntamiento y confirmada inicialmente por el Juzgado de lo Contencioso-administrativo, produciéndose una circunstancia sobrevenida, no imputable a esta parte, al anularse la licencia, si bien, tras la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 6-4-2009 ha solventado todos los motivos por los que se anulaba la licencia, legalizándose posteriormente dicha licencia con eficacia retroactiva al momento de su concesión el 15-10-2004, mediante Acuerdo de la Junta de Gobierno de Naut Aran de 29-4-2010. Considera por ello que no ha quedado acreditado el incumplimiento contractual que se le imputa, y sí en cambio el incumplimiento de la demandante reconvenida.
Por lo que se refiere a la estimación de la demanda invoca como motivo de recurso errónea interpretación y valoración de la prueba al concluir que esta parte incumplió su deber de información, incurriendo en el mismo error en lo que se refiere al incumplimiento del deber de ofrecer a los compradores una vivienda en situación urbanística regular en la fecha prevista contractualmente. En desarrollo del motivo aduce, en síntesis, que no se ha acreditado que esta parte no informó a los compradores, que se están invirtiendo las normas sobre carga de la prueba, y que no se ha valorado debidamente la declaración del asesor comercial, propuesto como testigo. Añade que en este caso no se produjo frustración de la finalidad contractual, y que si la actora hubiera querido formalizar la escritura en el momento contractualmente previsto hubiera podido disfrutar de la vivienda y anexos, y también de los servicios y equipamientos de la zona residencial, porque los transitorios impedimentos urbanísticos no afectaban al pleno disfrute.
Respecto de la demanda reconvencional se reitera el motivo de apelación consistente en errónea interpretación y valoración de la prueba al concluir que los compradores no incumplieron el contrato, por existir previo incumplimiento de la vendedora cuando, según sostiene esta parte, no se formalizó la entrega en la fecha prevista por causa imputable única y exclusivamente a la parte compradora, incurriendo en incumplimiento grave y esencial, que debe conducir a la aplicación de cláusula novena del contrato, con pérdida del 50% de las cantidades entregadas a cuenta del precio. Por último, se impugna el pronunciamiento sobre costas de primera instancia, tanto en función del presente recurso como, subsidiariamente, porque la estimación de la demanda ha sido parcial, rechazando una de las dos acciones acumuladas.
La parte apelada se opone al recurso y solicita la integra confirmación de la sentencia de primera instancia.
Y no puede considerarse como tal incumplimiento grave y esencial desde el momento en que también ha quedado acreditado que dicho aplazamiento fue efectivamente concedido por la vendedora, pues pese a que según los documentos obrantes en autos tras dicha solicitud se remitió nuevo requerimiento para escriturar (documentos nº12 y 13) lo cierto es que el testigo Sr. Baldomero -comercial de la vendedora, propuesto por ambas partes- manifestó y reiteró en el juicio que ante la petición de la parte compradora no se resolvió el contrato sino que se mantuvo el mismo, y se dieron facilidades al comprador, porque ésta era la política de la empresa, y expresamente preguntado al respecto por el juzgador a quo manifestó también que la parte vendedora sí concedió el aplazamiento solicitado por la compradora.
Siendo esto así es evidente que no puede ahora la vendedora imputar incumplimiento contractual por incomparecencia en la fecha inicialmente fijada para escriturar, y por imposibilidad de cumplir en esa fecha con la obligación de pagar el resto del precio, pues tal proceder choca frontalmente con el principio de la buena fe contractual y con la doctrina que prohíbe actuar en contra de los actos propios precedentes ( art. 111-7 y 111-8 del Código Civil de Cataluña ). Por tanto, no cabe apreciar en este caso incumplimiento contractual de la parte compradora -ni previo ni posterior- sino novación modificativa, por libre acuerdo entre las partes ( art. 1.255 C.C .) para modificar la fecha de entrega de los inmuebles y correlativo pago del resto del precio pendiente, que quedó aplazado durante un año, es decir, hasta diciembre de 2009.
El art. 111-8 C.C .Cat. establece que no se puede hacer valer un derecho o una facultad que contradiga la conducta propia observada con anterioridad si ésta tenía una significación inequívoca, de la que se deriven consecuencias jurídicas incompatibles con la pretensión actual. Esto último es, precisamente, lo que quiere la apelante, imputando incumplimiento de la obligación originaria de la parte compradora, con olvido de que la fecha de cumplimiento de esa obligación quedó aplazada, a petición de una parte, libremente admitida por la contraria, quedando así parcialmente novados los términos del contrato. En consecuencia, la pretensión resolutoria planteada en la demanda reconvencional en ningún caso podría prosperar. Y no está de más recordar que, como seguidamente se verá, en aquella fecha derivada del aplazamiento -en diciembre de 2009- la vendedora no estaba en condiciones de efectuar la entrega del inmueble en los términos contractualmente exigibles, y continuaba sin estar en condiciones de cumplir en el mes de febrero de 2010 cuando se contesta a la demanda y se formula la reconvención, por lo que tampoco se plantea por esta parte el cumplimiento del contrato, que no era posible exigir en ese momento.
Sostiene la recurrente que son los demandantes quienes tienen que acreditar que no se les informó de tal circunstancia, que en la sentencia se traslada la carga de la prueba a esta parte, y que la prueba testifical acredita que los compradores tenían pleno conocimiento de la impugnación de la licencia, incurriendo el juzgador en error al argumentar que tal hecho no se alegó como tal en la contestación a la demanda.
Comenzando por esta última alegación, es cierto que en la contestación a la demanda se dice expresamente (frente a lo indicado en la demanda, que reprocha ocultación) que la parte compradora era perfectamente conocedora de la impugnación de la licencia urbanística y, en este sentido, no resulta acertada la apreciación contenida en la resolución recurrida.
Por lo demás, siendo que en el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes consta que "... la compradora ha recibido de la promotora toda la información del inmueble objeto del presente contrato tal como planos, memoria de calidades, titulo de propiedad, etc.", y que el conjunto de edificios que promueve la vendedora "...cuenta con la pertinente licencia de obras (Expd. 3562/2003) de fecha 14 de abril de 2004", y siendo que lo que se cuestiona es la demostración (o no) de un hecho negativo -ocultación, falta de información sobre la impugnación de la licencia- , con la consiguiente dificultad probatoria que por lo general comportar la demostración de este tipo de hechos, es evidente que resultan de aplicación al caso los principios de facilidad y disponibilidad probatoria a que se refiere el art. 217-7 de la LEC por cuanto que los hechos negativos pueden fácilmente quedar neutralizados o rebatidos mediante la demostración del hecho positivo contrario (en este caso la información prestada), y en el supuesto enjuiciado es la parte vendedora la que dispone de mayor facilidad probatoria para acreditarlo pues es ella, la vendedora, la que dice haber efectuado el hecho afirmativo, prestando a los compradores la información correspondiente, y ya se ha dicho que lo único que consta en el contrato privado es la efectiva existencia de la licencia, y no que su legalidad se encuentre comprometida, por la existencia de una impugnación "sub iudice".
Aduce la recurrente que el juzgador de instancia no ha concedido verosimilitud a la declaración del testigo Sr. Baldomero , de la que resulta que todos los compradores de los inmuebles estaban al corriente de la situación jurídica de las fincas, y que todos sabían que la licencia estaba impugnada Añade que esta prueba fue propuesta por quien tenía la carga de probar el incumplimiento de esta parte, invocando a estos efectos la doctrina jurisprudencial según la cual la apreciación de concurrencia de un vicio del consentimiento ha de estar debidamente fundada, exigiendo cumplida prueba por quien la invoca.
En respuesta a tales alegaciones cabe indicar, en primer lugar, que como bien se especifica en la resolución recurrida la parte actora no alega la concurrencia de dolo, error ni de ningún otro vicio del consentimiento determinante de la anulabilidad del contrato sino que funda la resolución en el incumplimiento contractual de la vendedora. Por tanto, no es de aplicación la doctrina jurisprudencial que se cita en el recurso. En segundo lugar, por lo que se refiere a la valoración de la prueba testifical, es cierto que el testigo Sr. Baldomero fue propuesto por la parte compradora (también por la vendedora) por ser el asesor comercial con quien mantuvo los tratos, y también lo es que dicho testigo aseguró que todos los compradores conocían que la licencia estaba impugnada, que era un hecho notorio, y que incluso el comprador se adelantó a sus explicaciones. Ahora bien, el hecho de que el juzgador de instancia no confiera verosimilitud a las manifestaciones de este testigo no comporta que la valoración de la prueba sea errónea, puesto que entra dentro de sus facultades valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, teniendo en consideración la razón de ciencia que hubieran dado y las circunstancias que en ellos concurran ( art. 376 de la LEC ), y no puede considerarse que la valoración de esta prueba sea ilógica, absurda o irracional cuando resulta que en la sentencia se exponen debidamente las razones por las que no se otorga verosimilitud suficiente a sus manifestaciones, y aunque ya se ha dicho que sí se indicó al contestar a la demanda que la compradora conocía este hecho, lo que no puede obviarse es la relación de dependencia laboral entre el testigo y la vendedora, a lo que hay que añadir el absoluto silencio de la vendedora cuando la parte compradora le remitió los sucesivos documentos resolviendo el contrato ante la situación jurídica en que se encontraba la finca y la imposibilidad de obtener la cédula de habitabilidad antes de dos años, caso de que llegara a legalizarse (documentos nº6 y 7 de la demanda), sin que en ningún momento anterior a la contestación a la demanda se opusiera la vendedora a tal resolución haciendo valer el previo conocimiento de tal situación de impugnación judicial por parte de la compradora, ni el previo incumplimiento contractual de ésta, al que nos hemos referido en el fundamento precedente.
Y no está de más destacar que según resulta de la documental aportada (documento nº16 de la contestación) lo único que en aquél momento podría haber alegado la vendedora cuando la compradora notifica su decisión de resolver el contrato era que, tras la sentencia que anulaba la licencia de obras, el Ayuntamiento de Naut Arán había adoptado un acuerdo (29-6-2009) para demoler aquélla parte de las obras que excedía la edificabilidad permitida, dándose por enterado del expediente en tramitación sobre "la posible legalización de las edificaciones construidas al amparo de la licencia anulada" no afectadas por los vicios de invalidez declarados en la sentencia, y acordando encargar un estudio para la Modificación Puntual de las Normas Subsidiarias de Planeamiento. Posteriormente, el Ayuntamiento otorgó licencia de legalización de diversas construcciones, entre ellas y por lo que ahora interesa, las correspondientes a trasteros, aparcamientos y guarda-esquis adquiridos por las demandadas, sin que quepa decir lo mismo de la vivienda puesto que fue después de la interposición de la demanda (y de la reconvención) cuando, mediante acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de la Val d'Arán de 23-12-2009 se aprobó la modificación de las normas urbanísticas de la revisión de las normas subsidiarias y complementarias de la Val d'Aran en el municipio de Naut Aran, y finalmente, por acuerdo de 29-4-2010 se otorgó la licencia de legalización de las edificaciones y viviendas, entre ellas el apartamento que nos ocupa, sito en el bloque C-5, declarando en ese mismo acuerdo la conservación de las licencias de primera ocupación otorgadas en su día.
No se puede admitir el argumento de la recurrente cuando afirma que la contraparte se intenta aprovechar de una situación sobrevenida para apartarse de un contrato válido y eficaz. Al margen de que tan interesada apreciación no cuenta con el debido respaldo probatorio (nótese que la vendedera renunció a la prueba de interrogatorio de la contraparte, inicialmente propuesta y admitida) no puede considerarse que los avatares de la licencia urbanística se estén utilizando como pretexto para instar la resolución contractual ante la situación económica global y la particular de la compradora cuando, de ser cierto tal suposición, le habría bastado a la parte compradora con haber instado la resolución tan pronto como fue requerida para otorgar la escritura pública, y cuesta creer que, de haber sabido que la licencia de obras estaba impugnada, no lo hubieran hecho valer desde el primer momento (en lugar de solicitar un aplazamiento) y sí posteriormente.
Además de lo anterior, aunque en el mejor de los casos para la recurrente se admitiera su tesis sobre el conocimiento del problema de la licencia por parte de la compradora al tiempo de firmar el contrato privado de compraventa, ello no significa que conocieran (ni que tuvieran que conocer) todas las consecuencias que pudieran derivarse, y menos aún que aceptaran y asumieran las distintas alternativas que pudieran producirse como consecuencia de la resolución del litigio pendiente en el Juzgado de lo Contencioso-administrativo. La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 6-4-2009 anula la licencia de obras por no ser conforme a derecho, y considera temeraria la postura procesal del Ayuntamiento y de las dos sociedades codemandadas (una de ellas la aquí apelante). Y es una vez dictada esta resolución cuando, ante las infructuosas negociaciones para solventar la situación y obtener la restitución de las sumas entregadas, la parte compradora decide resolver el contrato, comunicándolo así a la vendedora en fecha 3-9-2009, ante la situación jurídica en la que se encuentra en ese momento la finca. Por tanto, las circunstancias concurrentes son bien distintas a las analizadas en la sentencia del Tribunal Supremo de 12-3-2009 que invoca la apelante, pues se trataba entonces de un supuesto de escritura pública de compraventa ya otorgada, con entrega de la posesión del inmueble en el mismo momento, y posterior subsanación y resolución por la vendedora de los problemas que afectaban a las obras y que no habían impedido el uso y disfrute de quien pretendía resolver el contrato. Nada que ver, por tanto, con el supuesto enjuiciado.
Tampoco puede compartirse la tesis de que no se ha frustrado la finalidad contractual perseguida por la compradora, que podría haber utilizado y disfrutado de todos los servicios y equipamientos de la zona residencial al igual que lo hicieron el resto de adquirentes que sí otorgaron escritura publica, y que la anulación temporal y sobrevenida de la licencia es una cuestión totalmente solventada. a esta última cuestión ya nos hemos referido anteriormente evidenciando su irrelevancia a los efectos que nos ocupan, por producirse cuando el vínculo contractual ya está resuelto. En cuanto a la frustración del contrato y la actuación de otros adquirentes nuevamente hay que insistir que en que no podemos situarnos en el momento inicialmente previsto para el otorgamiento de la escritura pública y pago del resto del precio porque ambas partes convinieron en una modificar la fecha prevista en el contrato.
Hay que tener en cuenta que el incumplimiento contractual que se imputa a la vendedora no es únicamente el relativo a la falta de información precontractual sino también el de no estar en disposición de entregar la posesión legal y pacífica de la cosa adquirida, al estar pendiente del litigio sobre la validez de la licencia urbanística que amparaba su construcción, por lo que no es posible entregar los inmuebles en la forma legamente previstas, viéndose así frustradas las expectativas de la compradora. En efecto, no sólo se trata de que a finales del año 2008 la legalidad de la licencia urbanística seguía estando sometida a la definitiva decisión de los Tribunales sino que, además, una vez aplazada de común acuerdo la fecha de consumación del contrato se produjo la anulación de la licencia, con el consiguiente riesgo de demolición, por ilegalidad urbanística. No puede pretenderse es que en tal situación la parte compradora haya de aceptar y pasar por la entrega de una vivienda (y correlativo pago del precio) en semejantes condiciones. Buena prueba de ello es que la vendedora no contestó a sus requerimientos resolutorios, ni rebatió en modo alguno el incumplimiento que se le atribuía de adverso instando la aplicación de la cláusula décima del contrato. Y una vez transcurrido el tiempo de aplazamiento pactado tampoco ha instado extrajudicialmente ni judicialmente el cumplimiento del contrato, obviamente porque no estaba en condiciones de entregar la pacífica posesión de la cosa vendida, por lo que difícilmente puede admitirse el alegato de la recurrente cuando dice que no se han vistos frustradas las legítimas expectativas de la parte compradora, sin que sea óbice para ello el hecho de que otros adquirentes sí hayan consumado sus contratos pues, además de que no consta la fecha ni las condiciones, es evidente que cada uno de ellos es libre de proceder como le convenga, sin que la actuación de unos haya de condicionar la de los demás..
En consecuencia, no cabe apreciar el error en la interpretación de la prueba que denuncia la apelante y debe mantenerse en esta alzada la decisión adoptada en primera instancia, tanto en lo que se refiere a la estimación de la demanda como a la desestimación de la reconvención.
En la demanda la parte compradora ejercita acumuladamente la acción de resolución contractual y la de indemnización de daños y perjuicios, que funda en el art. 1.101 C.C . La sentencia de primera instancia desestima esta pretensión indemnizatoria argumentando que no todo incumplimiento contractual determina por sí solo la procedencia de una pretensión de este tipo siendo necesario que el demandante demuestre cumplidamente haber padecido los daños que reclama, sin que en este caso la parte actora haya desplegado la más mínima actividad probatoria. Pese a esta desestimación, se aplica en la sentencia art. 394-1 de la LEC al considerar que se ha producido una estimación sustancial de las pretensiones de la parte demandante.
No podemos estar de acuerdo con esta última apreciación. A diferencia de otros muchos supuestos en los que esta Sala ha aplicado el mismo criterio de equiparar, a efectos de costas de primera instancia, la estimación sustancial de la demanda con la estimación total, no estamos ahora ante una simple reducción del total reclamado por haber aplicado el juzgador de instancia diferentes criterios de cálculo para la concreción del quamtum indemnizatorio, o por desestimación o modulación de prestaciones accesorias, sino que la diferencia cuantitativa viene determinada por la desestimación total de la pretensión relativa a la indemnización de daños y perjuicios, que según se razona en la sentencia de instancia resulta improcedente. Por tanto, lo relevante en este caso no es tanto la reducción cuantitativa respecto del total reclamado en la demanda sino el hecho de que se está rechazando íntegramente una de las pretensiones formuladas, por lo que hay que admitir las alegaciones de la recurrente y concluir que estamos ante un supuesto de estimación parcial de la demanda, siendo de aplicación a efectos de costas de primera instancia el art. 394-2 de la LEC .
En este sentido, resulta ilustrativa la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de mayo de 2008 cuando indica que ".... La jurisprudencia de esta Sala considera que la estimación sustancial de la demanda equivale al rechazo total de las pretensiones del demandado, el cual comporta su condena en costas con arreglo al art. 523 LEC 1881 . Concurre estimación sustancial de la demanda, entre otros supuestos, cuando la concreción de la suma reclamada está sujeta a reglas de ponderación o adecuación que privan de relevancia a la existencia de una diferencia no importante entre lo pedido y lo obtenido para el éxito de la pretensión, demostrando que ésta no fue desproporcionada, o cuando la discrepancia deriva de la aplicación de criterios de actualización del valor de lo reclamado con arreglo a alguna de las modalidades admitidas ( SSTS de 14 de marzo de 2003 , 17 de julio de 2003 , 26 de abril de 2005 , 24 de enero de 2005 , 5 de junio de 2007, rec. 3493/2000 , 15 de junio de 2007, rec. 2643/2000 , 6 de junio de 2006, rec. 3633/1999 , 20 de mayo de 2005, rec. 3868/1998 ).
Ya se ha dicho que las circunstancias fácticas concurrentes en este caso no se ajustan a estos criterios y, por ello procede acoger este motivo de recurso, revocando la sentencia de instancia en lo que a este particular se refiere.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación
Fallo
Que
Sin imposición de costas derivadas de este recurso.
Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de
esta sentencia, a los oportunos efectos.
Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.