Sentencia CIVIL Nº 243/2018, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 3, Rec 949/2016 de 25 de Abril de 2018

Encabezamiento

SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 4ª)
Las Palmas de Gran Canaria
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Fax.: 928 42 97 73
Email: s03audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000949/2016
NIG: 3502642120150005949
Resolución:Sentencia 000243/2018
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000930/2015-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Telde
Apelado: Irene ; Abogado: Mario David Ghosn Santana; Procurador: Maria Lourdes Casanova Lopez
Apelante: RODRIGUEZ & NAVARRO SERVICIOS INMOBILIARIARIOS S.L.; Abogado: Francisco
Javier Lemes Hernandez; Procurador: Raquel Romero Hernandez
SENTENCIA
Ilmos. /as Sres. /as
SALA Presidente
D./Dª. RICARDO MOYANO GARCÍA
Magistrados
D./Dª. FRANCISCO JAVIER JOSÉ MORALES MIRAT
D./Dª. JOSÉ ANTONIO MORALES MATEO (Ponente)
En Las Palmas de Gran Canaria, a 25 de abril de 2018.
SENTENCIA APELADA DE FECHA: 25 de julio de 2016
APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: RODRIGUEZ & NAVARRO SERVICIOS
INMOBILIARIARIOS S.L.
VISTO, ante Sección Tercera de la Audiencia Provincial, el recurso de apelación admitido a la parte
demandada, en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de
fecha 25 de julio de 2016 , seguidos a instancia de la demandante-apelada D. /Dña. Irene representado
en esta alzada por el Procurador D. /Dña. MARIA LOURDES CASANOVA LOPEZ y dirigidos por el Letrado
D. /Dña. MARIO DAVID GHOSN SANTANA, contra el demandado-apelante RODRIGUEZ & NAVARRO

SERVICIOS INMOBILIARIARIOS S.L. representado en esta alzada por el Procurador D. /Dña. RAQUEL
ROMERO HERNANDEZ y dirigidos por el Letrado D. /Dña. FRANCISCO JAVIER LEMES HERNANDEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: "Que estimo integramente la demanda interpuesta por Doña Irene ., representada por el Procurador Doña LOURDES CASANOVA LÓPEZ y defendida por el letrado D. MARIO GHOSN SANTANA , debo condenar y condeno a la entidad RODRÍGUEZ & NAVARRO SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L, representada por el Procurador Doña RAQUEL ROMERO HERNÁNDEZ y defendida por el letrado D.

FRANCISCO JAVIER LEMES HERNÁNDEZ al pago de la cantidad de 18.600 euros, más los intereses legales, con expresa condena al pago de las costas procesales.

Que estimo parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por la entidad RODRÍGUEZ & NAVARRO SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L, representada por el Procurador Doña RAQUEL ROMERO HERNÁNDEZ y defendida por el letrado D. FRANCISCO JAVIER LEMES HERNÁNDEZ frente a Doña Irene ., representada por el Procurador Doña LOURDES CASANOVA LÓPEZ y defendida por el letrado D. MARIO GHOSN SANTANA y condeno a la demandada reconvencional al abono de la cantidad de 1.500 euros, más los intereses legales de dicha cantidad, sin expresa condena en costas a ninguna de las partes."

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló para su estudio, votación y fallo el día 12 de marzo de 2018.



TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia el Ilmo. /a. Sr. /a. D. /Dña. JOSÉ ANTONIO MORALES MATEO, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación contra la sentencia que condena a la apelante a abonar la cantidad de 18.600 euros en concepto de penalización por desistir de la opción de compra suscrita con la actora.

Se alegan como motivos del recurso que la jueza a quo optó erróneamente por una interpretación literal de la clausula F del contrato donde se pactó la penalización aplicada, ya que el contrato se componía de la opción de compra por un lado y del contrato de arrendamiento por otro y tuvo que tener en cuenta la clausula tercera del contrato de arrendamiento y primera C del contrato de arras siendo que ambas clausulas se contradicen profundamente.

Alega error en cuanto a la valoración de la prueba ya que de las declaraciones de las testigos y de la administradora única, lo que se acredita es que la intención de las partes fue la de que caso de no perfeccionarse el contrato de compraventa, las rentas abonadas tendrían en carácter de renta de arriendo, sin que quepa devolución alguna a la actora, y para el caso de perfeccionarse la compraventa tendrían el carácter de parte del precio. Por ello la demanda solo debió ser estimada en cuanto a la parte allanada es decir al 20% de la cantidad entregada como opción de compra, pero no al 50% de las cantidades entregadas como renta.

Subsidiariamente entiende el apelante que debe procederse a la moderación de la pena conforme al artículo 1154 del Código Civil incurriendo en incongruencia omisiva el órgano a quo al no pronunciarse sobre dicha cuestión alegada en la contestación a la demanda. Debió moderarse la pena ya que es desproporcionada establecer la perdida de la mitad de las rentas ya que la actora hizo uso y disfrutó de la vivienda propiedad de la demandada.

Respecto por último a la reconvención que esta debió estimarse íntegramente por la cantidad de 3.000 euros y no solo por 1.500 pues conforme a lo alegado respecto a la contestación no procede la devolución del 50% de las rentas abonadas.



SEGUNDO.- En el contrato de opción de compra con anexo de arrendamiento suscrito entre las partes se pacto expresamente que: F) Penalizaciones. ' I.- Si la parte compradora desiste se la compra esta se penalizará con la pérdida del 20% de la cantidad entregada como opción de compra y el 50% de las entregas mensuales como renta hasta el momento entregadas, por entenderse que la vivienda ha estado al servicio de los optantes' La parte apelante si bien se allana al pago del 20% de la cantidad entregada como opción de compra, entiende respecto al 50% de las entregas mensuales como renta hasta el momento entregadas, que caso de no perfeccionarse el contrato de compraventa, las rentas abonadas tendrían en carácter de renta de arriendo, sin que quepa devolución alguna a la actora.

Sin embargo como razona el órgano a quo, y este tribunal comparte el 50% de las rentas abonadas forma parte del precio de la opción. La cláusula en cuestión es clara. En en el acto del juicio la representante legal de la entidad demandada, y las testigos hija de ésta, y la empleada, coinciden en declarar, que la norma general es que en este tipo de contratos que realiza la empresa, es que no se devuelvan las rentas, pero que hicieron una excepción con la demandante, porque confiaron en su buena fe y en que iba a comprar la vivienda. Por lo que se reconoce expresamente que, en el momento de la firma del contrato, la voluntad de las partes coincide exactamente con la redacción de la cláusula anteriormente transcrita y con lo reclamado por la actora.

Por otra parte la clausula tercera del contrato de arrendamiento ' La renta se fija en la cantidad de 6.000 euros pagaderas por mensualidades de 500 euros' y primera C del contrato de arras: 'de este precio forma parte la suma que se entrega en este acto y la que se haya entregado en el periodo que dure el contrato, debiendo abonar en el momento de elevar a público el contrato de compraventa, el resto de la cantidad del precio fijado', en modo alguno contradicen lo pactado en la clausula F.

Por tanto tal como expresa la jurisprudencia reiteradamente; 'la interpretación prevalente es la literal que proclama el párrafo primero del artículo 1281 y se aplica cuando la cláusula o cláusulas contractuales son claras y no dejan duda sobre la intención de los contratantes', pero también lo es que ha de acudirse a la interpretación intencional cuando, como sostiene la sentencia de 30 de diciembre de 1985 , 'los términos de aquél no son tan claros que impidan dudar de la intención de los contratantes que es la que deberá prevalecer'; y añade la de 21 de febrero de 1986: 'labor exegética que ha de llevarse a cabo tras un examen del contrato en su clausulado, como un conjunto orgánico, sin detenerse exclusivamente en la literalidad, tratando de llegar al convencimiento de lo que fue realmente querido por las partes'.» ( STS 1ª - 10/07/2012 - 1272/2009 ).

Hemos partir de la obviedad de que se ha de estar al criterio de al literalidad del texto si éste no ofrece dificultad en su comprensión ( art. 1281 Código Civil ) (EDL 1889/1). Y si ello es así, ninguna dificultad debe haber para considerar que la obligación de pago de los impuestos, incluso el de Plusvalía, corresponde al vendedor o al comprador, atendiendo a lo pactado por las partes en el contrato de compraventa, siempre que el pacto sea claro y unívoco. Ello desde luego se consigue con la mención expresa a cada uno de los impuestos y/o gastos, atribuyendo la responsabilidad de su pago a una u otra parte, pero también, sin necesidad de proceder así, a través de las menciones genéricas antes reseñadas, con la posible exclusión - ahora sí, expresa- de alguna de aquellas partidas. El Tribunal Supremo ha venido manteniendo (así sentencia de 17/mayo/1997 ó 3/junio/2009 ),la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro , teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes'.

Añade que,la interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales - pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281, combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato , tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281:si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas .' Debe tenerse en cuenta, además, que,las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal '.



TERCERO.- A continuación se alega en el recurso a la cuestión relativa a que debe procederse a la moderación de la pena conforme al artículo 1154 del Código Civil incurriendo en incongruencia omisiva el órgano a quo al no pronunciarse sobre dicha cuestión alegada en la contestación a la demanda.

En cuanto a la incongruencia omisiva, cierto es que la demandada así lo alegó aunque fuera como último inciso de su escrito de contestación y debió ser objeto de pronunciamiento expreso por parte del órgano a quo.

Al respecto hay que indicar que de acuerdo con el régimen de aplicación señalado, la facultad judicial de moderación equitativa de la pena procede, en general, cuando la configuración de la obligación penal establecida responde, o se programa, en consideración del incumplimiento total de la obligación, supuesto que permite dicha moderación en atención a la transcendencia o alcance de los incumplimientos parciales o irregulares realizados ( artículo 1154 del Código Civil ). Sin embargo, cuando la configuración de la obligación penal se aleja de este plano indemnizatorio del incumplimiento contractual en aras a la previsión específica de otros hechos relevantes de la relación contractual, caso que nos ocupa, en donde se penaliza el desistimiento unilateral del vínculo contractual por una de las partes, la valoración judicial respecto del alcance patrimonial o 'exceso' de dicha pena queda excluida al pertenecer al ámbito de la autonomía privada y, por tanto, fuera de la facultad de moderación aplicada; todo ello acorde con el principio dispositivo de las partes ( STS de 10 de marzo de 2014, núm. 149/2014 EDJ 2014/30166). Por tanto encontrándonos ante este último supuesto, no procede moderación alguna.



CUARTO.- En cuanto a las costas a pesar de desestimarse el recurso, no procede condenar en costas al apelante al haberse estimado la incongruencia omisiva y tener el tribunal que entrar a conocer, aunque fuera en igual sentido desestimatorio, de dicho motivo de recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por RODRIGUEZ & NAVARRO SERVICIOS INMOBILIARIARIOS S.L., contra la sentencia de fecha 25 de julio de 2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Telde , la cual CONFIRMAMOS, en su integridad sin expresa imposición a los apelantes de las costas de esta alzada.

Las resoluciones dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ , y en su caso la correspondiente tasa judicial.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. /as Sres. /as Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. /a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado/a de la Administración de Justicia certifico