Sentencia CIVIL Nº 243/2020, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 1413/2018 de 14 de Abril de 2020

Encabezamiento

SECCION Nº 1 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERIA

AVDA. REINA REGENTE S/N

Tlf.: 950-03-72-92. Fax: 950-00-50-22

Nº Procedimiento: Recurso de Apelación Civil 1413/2018

Autos de: Procedimiento Ordinario 53/2015

Juzgado de origen: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION Nº 2 DE VERA

Apelante: Everardo

Procurador: JUAN CARLOS LOPEZ RUIZ

Abogado: MIGUEL ANGEL ROJAS BENITEZ

Apelado: Florian

Procurador: MERCEDES VILLENA TOUS

Abogado: ABRAHAM DE LA VEGA MORON

SENTENCIA Nº 243/18

ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. MANUEL ESPINOSA LABELLA

D. LAUREANO MARTINEZ CLEMENTE

D. MARIA DEL MAR GUILLEN SOCIAS

En la Ciudad de Almería 14 de abril de 2020.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO.-Por la Sra. Juez del del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Vera (Almería) en los autos de Juicio Ordinario 53/2015 seguidos en ese Juzgado, se ha dictado Sentencia de fecha 28 de junio de 2018, cuyo Fallo, es el siguiente:

'Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales D. Maria Mercedes Villena Tous en nombre y representación de D. Florian contra D. Everardo debo condenar a este a abonar al actor la cantidad de 29.057,40 €, sin imposición de costas.

TERCERO.-Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandada se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido e impugnado por la parte demandante. Elevados los autos a esta Audiencia, y seguido el recurso los tramites legales, se señalo el dia 14 de abril para deliberación votación y fallo, tras lo cual, ha quedado pendiente de este resolución con suspensión de su notificación a las partes, en virtud del estado de alarma sanitaria decretado por el Estado.

Ha sido Ponente la Ilma. Sr. Magistrada D. María del Mar Guillén Socías.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de instancia condena al demandado arrendador D. Everardo al pago de las obras de reforma del local sito en C/ Indalo 5 de Mojacar, donde el demandante explota un negocio de bar-cafetería, abonadas por el arrendatario D. Florian, que ascienden a 29.057,40 €.

En el recurso formulado por el demandado se alega error en la valoración de la prueba que descansan en esencia, en la naturaleza de las obras , que no son necesarias y de conservación, sino de reforma y mejora a beneficio del arrendatario, e infracción por indebida aplicación del artículo 110.1 de la TRLAU de 1964 vigente a la fecha del contrato (año 1984).

SEGUNDO.-Las reparaciones necesarias, según la doctrina, son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, en cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse. En sintonía con tal criterio, la doctrina jurisprudencial (dictada en interpretación y aplicación del artículo 107 de la declaró que reparaciones necesarias son 'las indispensables para el disfrute de la casa' ( STS de 7 de noviembre de 1961 ), las encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato ( STS de 2 de junio de 1951 [ RJ 1951, 1640]);

Y el artículo 1.554 del Código Civil impone al arrendador no sólo la obligación de entrega de la cosa objeto del arrendamiento en estado de servir al uso para el que está destinado, sino que también es exigente en cuanto al deber de conservarla para facilitar su adecuada utilización durante la vigencia del arriendo.

Por otra parte la valoración por el Tribunal a quo de la prueba sólo puede ser combatida en los tribunales de ulterior grado, cuando el 'iter' deductivo afrenta de manera evidente a un razonar humano consecuente. Cuando los juzgadores han prescindido del proceso lógico que representa las reglas de la sana crítica ( S. de 10 marzo de 1994), al haber conculcado las más elementales directrices del razonar humano y lógico ( SS de 11 de noviembre de 1996 y 9 de marzo de 1998).

Dicho esto, revisado el material probatorio, no compartimos las conclusiones alcanzadas por la Juez a quo, pues las mismas descansan en la declaración de los testigos, cuyo valoración es correcta, en cuanto aluden a un local antiguo que precisa reparaciones que parecen en principio justificadas, y que afectan a una reforma integral de la fontanería y electricidad de un local antiguo.

Ahora bien, la juzgadora no tiene en cuenta otras circunstancias relevantes en torno a la valoración de la prueba documental y la carga de la prueba que incumbe a las partes en litigio ( artículo 217 de la LEC).

Estamos ante un contrato de arrendamiento de local de negocio, verbal, celebrado entre las partes en el año 1984 con una duración prolongada en el tiempo de 25 años, respecto a la que desconocemos el precio de la renta que viene satisfaciendo el arrendatario y el valor del local arrendado.

En la demanda se justifica la necesidad de las obras, con motivo de los daños en una pared medianera del local que se desprendió en parte en el año 2009 , y la demanda se presenta en el año 2014, después de la interposición de dos juicios verbales por reclamación de rentas en los años 2010 y 2.011. Y aunque esta es una reforma necesaria, no justifica aun comprendiendo la reformas de las tuberías de saneamiento e instalación electrica antiguas, un total que asciende en computo global en la demanda a 29.057,40 €.

Se considera acreditado en la sentencia, y en ello compartimos la valoración de la prueba efectuada por la juzgadora, que el arrendador tenia conocimiento de las obras y las consintió. Y que hay algunas reformas como la canalización del saneamiento y nueva instalación eléctrica, que eran necesarias. Pero de ahí a justificar la suma reclamada, concurre un vacío de prueba que perjudica a la parte actora, obligada a su cumplida acreditacion.

Y , que el arrendador conociera y consintiera que el arrendatario efectuara obras en su local, no conlleva que también consintiera y asumiera abonar la totalidad de las reformas llevadas a cabo por el arrendatario, tanto las de conservación, como las de mejora, que son para y en beneficio de la explotación del negocio de cafetería que regenta el arrendatario.

Y lo cierto, es que el conjunto de partidas que de forma caótica se incorporan con la demanda, en forma de facturas , albaranes o presupuestos faltos de concreción, denotan que muchas de las obras e instalaciones realizadas son de mejora para el arrendatario.

La demanda, cifra el importe de las reformas en una cantidad de 29.057,40 € que estimamos desorbitada y falta de justificación. Es a la demandante, con sujeción a las reglas de la carga de la prueba que impone el artículo 217 de la LEC , y los criterios de facilidad y disponibilidad probatoria , a la que le incumbe acreditar la necesidad de todas y cada una de las reparaciones llevadas a cabo y su importe. Todo ello con sujeción a la doctrina que hemos expuesto acerca de cuales son obras necesarias y cuales son de mejora y ornato.

Pero el arrendatario demandante cifra su importe de modo global en la demanda en la expresada cantidad, sin siquiera molestarse en sumar el total reclamado, y detallar cada una de las facturas y albaranes o presupuestos aportadas y sumarlos hasta completar el importe que interesa. Y . aporta un bloque de documentos (nº 22 a 37), del que no se deduce con meridiana claridad ni la cifra indicada, ni que todas las partidas facturadas obedezcan a obras necesarias en el inmueble. Facturas en las que se mezclam distintos conceptos de facturación imposibles de deslindar.

Así se reforma y se facturan; la sustitución de las puertas del local y puerta principal (puerta ballesta doble con guia plegable y cerradura embutida para accionar desde el exterior. color blanco), se sustituye la barra del bar (factura de Cosentino), se sustituyen los sanitarios y dos fregaderos , se factura la instalación de secadero de manos, extractores, lámparas , kit de halógenos, el circuito de aire acondicionado, , se incluye y reclama una factura emitida por la empresa Rosa Torres Galera, con un elenco variado de partidas de toda índole, y se aportan facturas por trabajos de albañilería y horas de trabajo efectuadas, desconociendo a que partidas y tipo de trabajos realizados, y en algunas ni tan siquiera la empresa o autónomo que la emite la factura.

En definitiva, del examen de todas las facturas, albaranes y presupuestos , aportadas sin orden ni concierto, no podemos deducir que el arrendataria haya efectuado en el local de cafetería solo obras de conservación ni que su importe asciende a 29.057,40 € y nos resulta imposible escindir que partidas obedecen a obras de conservación necesarias. Pues muchas de estas partidas, como las detalladas, corresponden a obras e instalaciones de mejora de su negocio .

Y era al arrendatario a quien le correspondía justificar a partir de una prueba solida y concluyente , el carácter de las obras efectuadas y su importe, mediante por ejemplo un informe pericial que describiera la naturaleza de las obras efectuadas, por partidas y unidades de obra ejecutadas debidamente desglosadas , para así poder determinar cuales eran las obras necesarias de conservación, y cuales de ornato o mejora a fin de atender a su pretensión.

La omisión de esta u otras pruebas similares , perjudica a la parte actora a la que correspondía acreditarlo , de acuerdo con las reglas de distribución de la carga de la prueba que impone el artículo 217 de la LEC.

En definitiva, debemos estimar en su integridad el recurso de apelación, aunque por distintos motivos de los articulados en el recurso, y revocar la resolución de instancia.

TERCERO.Este pronunciamiento estimatorio de las pretensiones de la parte apelante, comporta la no imposición de costas del recurso, y la condena en costas a la parte demandante, conforme a lo establecido en los artículos 394 y 398 de la LEC.

Fallo

Que ESTIMAMOS el recurso de APELACIÓN interpuesto por D. Everardo , frente a la sentencia de 28 de junio de 2018 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción Nº 1 de Vera , en los autos de Juicio Ordinario 53/2015 seguidos en ese Juzgado, REVOCAMOS la anterior resolución y en su lugar acordamos:

1.- Absolver a la parte demandada, con imposición de costas a la parte actora en primera instancia

2.- Sin condena en las costas de este recurso.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Recursos.-Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal por el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.-es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo s con carácter transitorio- la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.-Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Así, lo acordamos, mandamos y firmamos.