Sentencia Civil Nº 244/2008, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 109/2008 de 11 de Julio de 2008

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 244

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCION SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS. SRES:

PRESIDENTE:

DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA

MAGISTRADOS:

DON JUAN SANCHO FRAILE

DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ

SIENDO PONENTE: DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ

SOBRE: RECLAMACIÓN DE CANTIDAD

LUGAR: BURGOS

FECHA: ONCE DE JULIO DE DOS MIL OCHO

En el Rollo de Apelación número 109 de 2008, dimanante de Juicio Verbal nº 444 de 2007, del Juzgado de 1ª Instancia

número CUATRO de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 7 de Noviembre de 2007, siendo parte, como demandada-apelante SERVICIOS INMOBILIARIOS J.J., S.L., representada por la Procuradora Doña Beatriz Domínguez Cuesta y defendida por el Letrado D. Juan Carlos Hernando Alonso; y de otra, como demandante-apelado D. Jesús Manuel .

Antecedentes

PRIMERO: Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente como estimo la demanda formulada por D. Jesús Manuel , debo condenar y condeno a la Mercantil "Servicios Inmobiliarios J.J., S.L., (M.C. Agencia Inmobiliaria)", a que abone la cantidad de 540 Euros, así como los intereses legales de la citada cantidad, en cuanto a las costas cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO: Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de "Servicios Inmobiliarios J.J., S.L.", se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO: En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por la Sala en fecha diez de Julio del corriente año.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación legal de Servicios Inmobiliarios JJ SL (parte demandada) formula recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 7-11-2007 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Burgos por la que se estimaron parcialmente frente a ella las pretensiones actoras.

Pretende la recurrente la total desestimación de la Demanda, invocando, en síntesis, como motivos de recurso:

Error de valoración. Afirma que en el contrato de compraventa firmado por ambas partes se refleja que caso de no hacerse efectiva la elevación a público del contrato de compraventa, a las cantidades entregadas se dará el destino previsto en el artículo 1454 CC , refiriéndose a todas las cantidades entregadas, no entendiéndose que exista en el tráfico inmobiliario una señal de 60 € por la compraventa de una vivienda de 144.242,91 €.

Respecto a la cantidad entregada por importe de 540 €, el documento es un recibí, un justificante de pago para comprador y vendedor, no el contrato en si mismo, siendo de aplicación al mismo lo allí pactado: aplicación del artículo 1454 CC .

SEGUNDO.-En el presente caso resulta acreditada la firma por las partes en fecha 8-6-2006 del documento aportado como documento nº 1 al escrito de Demanda por el que el ahora actor entrega a la agencia demandada la cantidad de 60 € en concepto de señal para la compraventa del inmueble en Valdorros C/ DIRECCION000 -edificio DIRECCION001 nº NUM000 NUM001 , fijándose un precio de la compraventa de 144.242,91 € y estableciéndose que los 60 € entregados en concepto de señal por el presente se consideran parte del precio.

En el referido documento no se consigna ningún otro plazo para pago de precio salvo la previsión de que:"El resto del precio, esto es la cantidad de...euros, deberá ser abonada en efectivo, simultáneamente a la firma de escritura de compraventa y entrega de la posesión, lo que se prevé tendrá lugar en un plazo no superior a 90 días contados desde la presente.

Si pese a ser requerido para ello por la parte vendedora o la Agencia, la compraventa no se lleva a efecto con la firma de la escritura pública y en las condiciones aquí previstas, a las cantidades entregadas se dará el destino previsto en el artículo 1454 del CC ."

Consta documento anexo firmado en la misma fecha por el comprador titulado "Anexo Señal compraventa" en el que se trascribe el artículo 1454 CC :"Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".

Asimismo se ha aportado documento en el que consta entregada en fecha 12-6-2006 por el comprador y recibida por la agencia inmobiliaria, la cantidad de 540 € "en concepto de parte del precio y honorarios para la compra de la vivienda ..." (documento nº 2 del escrito de Demanda).

No consta pactado en el documento inicial referencia alguna a remuneración de honorarios a la agencia por parte del comprador, ni su cuantía.

Resulta indiscutido la falta de celebración del contrato de compraventa aquietándose el actor a la valoración realizada en la sentencia de instancia que rechaza la condena a la devolución de los 60 € inicialmente entregados.

Sin embargo la única cuestión que somete a análisis en el recurso es si la entrega de 540 € realizada en fecha 12-6-2006 ha de someterse al régimen de arras penitenciales del artículo 1454 del CC .

TERCERO.- Es preciso recordar que la reclamación de arras corresponde en principio solo a quienes son parte en el contrato de compraventa, condición que no ostenta la agencia inmobiliaria apelante.

En todo caso con la base fáctica y premisas expuestas y que delimitan el objeto de estudio del recurso, cabe indicar que resulta indiscutido que los documentos referidos han sido confeccionados unilateralmente por la Agencia inmobiliaria demandada y que además en ellos no existe previsión a ninguna entrega de precio o plazo, salvo la expresamente referida a la entrega de 60 € y la posterior indeterminada de resto de precio situada en el momento de formalización de escritura pública.

Por tanto la entrega de 540 € realizada por el actor a la agencia, por la que ésta extendió recibo, debe considerarse como una actuación de hecho a la que en una interpretación restrictiva de la cláusula citada y del documento referido, confeccionado unilateralmente por la parte demandada, no pueden serle de aplicación los efectos de las arras penitenciales previstos únicamente por la cantidad expresamente indicada en el contrato.

A estos efectos es preciso reiterar como hace la sentencia de instancia que el artículo 1.454 del Código Civil , que no constituye norma de derecho necesario, por su carácter excepcional exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales sobre arras (SS. T.S. 3 de Octubre de 1.992, 5 de Julio de 1.994, 25 de Marzo de 1.995, 28 de Marzo de 1.996 ), también la doctrina jurisprudencial sobre contratos tipo o de adhesión e interpretación restrictiva de sus cláusulas, así como la normativa protectora del consumidor condición que tiene la parte actora.

Como ha tenido ocasión de señalar la AP Málaga, sec. 5ª, S 13-10-2006 :" las características de los contratos de adhesión, inherentes a la realidad actual y de indiscutida validez, hacen necesario que se acentúen los imperativos de control legal y judicial en consonancia con la grave limitación del principio de autonomía de la voluntad que representan, lo que ha motivado que en el marco del Derecho Europeo se haya elaborado una importante normativa que en el ámbito propio del derecho de los consumidores y en relación con las condiciones generales de la contratación, se proyecta sobre los pactos y cláusulas incursas en tales contratos, no por coartarlas, sino para impedir su ejercicio abusivo y evitar que a una de la partes se irroguen perjuicios intolerables en derecho. En este sentido, es de destacar la sentencia del TS de 5 de julio de 1997 . A este respecto es de aplicación lo dispuesto en la Directiva 93/13 C.E.C. del Consejo de abril de 1993 , sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, transpuesta e incorporada a nuestro ordenamiento a través de la Ley 7/1998 de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación , que modificó el marco de protección al consumidor constituido por la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Con arreglo a dicha regulación, las cláusulas, condiciones o estipulaciones que se apliquen a la oferta o promoción de productos o servicios, amén de cumplir el requisito de concreción, claridad y sencillez, habrán de ajustarse a la buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas. Con arreglo al apartado I, incisos primero y cuarto del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios son cláusulas abusivas "todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato", debiendo tenerse en cuenta que "el carácter abusivo de una cláusulas apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración" (apartado I, incisos primero y cuarto del precitado artículo 10 bis)".

Por todo ello cabe concluir que no puede aplicarse la previsión del artículo 1454 del CC a la segunda entrega realizada por el actor a la agencia inmobiliaria y en consecuencia y con desestimación del recurso, confirmar la sentencia de instancia.

CUARTO.-Costas.-Ante la reestimación del recurso y en aplicación del artículo 398.1 de la LEC , se mantiene el pronunciamiento de instancia, haciendo expresa imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación legal de Servicios Inmobiliarios JJ SL contra la sentencia dictada en fecha 7-11-2007 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Burgos , acordamos su íntegra confirmación, haciendo expresa imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario, certifico.-