Sentencia Civil Nº 244/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 116/2011 de 12 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00244/2011

Sección Cuarta

Rollo de Sala 116/2011

ILMOS. SRES.

D. CARLOS MORE NO MILLÁN

PRESIDENTE

D. JUAN MARTÍNEZ PÉREZ

D. FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER

MAGISTRADOS

En la ciudad de Murcia, a doce de mayo del año dos mil once.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Verbal de Desahucio por falta de pago número 697/10 que en primera instancia se han seguido ante el Juzgado Civil número Tres de Totana (Murcia) entre las partes, como actores y ahora apelantes D. Domingo , D. Ernesto , D. Federico , D. Gaspar y Dª. Agueda , representados en ambas instancias por el Procurador Sr. Jiménez-Cervantes Nicolás y defendidos por el Letrado Sr. López Ponce, y como demandados y ahora apelados D. Jon y Dª. Casilda , representados ante el Juzgado por la Procuradora Sra. García Sánchez, no personados en esta alzada, y defendidos por el Letrado Sr. Morte Molina. Siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de instancia citado con fecha 18 de noviembre de 2010 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva dice así: "FALLO: Que desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Jiménez-Cervantes Nicolás, en nombre y representación de Domingo , Federico , Ernesto , Gaspar y Agueda , contra D. Jon y Dª. Casilda , absolviendo a los demandados de los pedimentos realizados en su contra. Con imposición de las costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, en tiempo y forma, prepararon e interpusieron recurso de apelación los actores, solicitando su revocación.

Después se dio traslado a la otra parte, quien presentó escrito oponiéndose al mismo, pidiendo la confirmación de la sentencia.

Por el Juzgado se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, turnándose a la Sección Cuarta donde se registraron con el número 116/11 de Rollo. Tras personarse únicamente los apelantes, por providencia del día 8 de abril de 2011 se señaló el de hoy para la votación y fallo de la causa, que ha sido sometida a deliberación de la Sala.

TERCERO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Domingo y otros cuatro, presentan demanda solicitando la declaración de resolución del contrato de arrendamiento de un local comercial por impago de rentas, con lanzamiento si no lo desalojan, y, conjuntamente, reclamando el pago de las no satisfechas (2.000 € más impuestos) y las que se devengaran hasta el desalojo del local.

Se convocan las partes a juicio y, tras su celebración, se dicta sentencia por la que se desestima la demanda en su integridad, con costas a los actores, por estar previamente resuelto el contrato, conforme al propio contrato y al acuerdo alcanzado por las partes, compensando con la fianza prestada en su día la indemnización debida por los dos meses que siguieron ocupando el local tras la resolución del contrato. Por otro lado rechaza el lanzamiento pretendido y la condena al pago de cantidades por la no entrega del local, porque entiende probado que a finales de julio los arrendatarios trataron de entregar las llaves, obstaculizándolo los arrendadores, a los que finalmente se les remitió la llave por correo.

Contra la sentencia se plantea recurso de apelación por los actores que denuncian errónea aplicación del derecho, en concreto del art. 1581 , pues el contrato siguió vigente, por meses, por tácita reconducción, por lo que no estaba resuelto cuando se presentó la demanda el 29 de julio de 2010. También denuncian error en la valoración de las pruebas, considerando que no se ha probado que trataran de entregar las llaves por medido de una empresa de transportes (el documento aportado no lo acredita por sí), y mucho menos que con la carta remitida por correo con acuse de recibo fuera la llave del local. También denuncian error de derecho al compensar la fianza con el importe de dos mensualidades, porque de lo que responde la fianza es del buen fin del contrato, del cumplimiento de las obligaciones de los arrendatarios y reparación de daños causados, no de las rentas, además de que no han formulado reconvención los demandados. Por todo ello solicitan la revocación de la sentencia y que se dicte otra estimando íntegramente la demanda.

Del recurso se dio traslado a la parte contraria, que se opuso al mismo, defendiendo el acierto de la sentencia impugnada, cuya confirmación íntegra, con costas, piden.

SEGUNDO.- Discrepan los apelantes de la conclusión alcanzada por la sentencia de primera instancia acerca de la interpretación de la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes, pues habiendo finalizado la vigencia pactada del contrato el 30 de abril de 2010, siguieron los arrendatarios ocupando el local durante mayo, junio y julio, pagando el primero de los meses, lo que determinó la tácita reconducción por meses prevista en el art. 1581 CC, y que el contrato siguiera vigente cuando el 29 de julio de 2010 se presentó la demanda, de ahí que la misma debió ser estimada.

Olvida la apelante que la sentencia no sólo fundamenta la extinción del contrato en la comentada cláusula tercera , que excluía la prórroga tácita y exigía para ello a la parte arrendataria un preaviso específico (que no existió en este caso), sino que también declara probado que en el acto del juicio uno de los actores (D. Domingo ) reconoció que las partes habían llegado a un acuerdo para la extinción del contrato, sobre cuyo extremo nada dice la parte recurrente.

En consecuencia, bien porque así lo pactaran las partes, bien porque estaba expresamente previsto en el contrato una determinada modalidad de prórroga que no se cumplió, lo que no es admisible es que el contrato estuviera en vigor cuando se interpuso la demanda, porque el hecho de que siguieran ocupando el local los arrendatarios no implica la vigencia del contrato, sino la falta de devolución del uso del local, que es cosa distinta. El contrato estaba extinguido por alguna de las dos causas que menciona la sentencia (de las que los apelantes sólo discuten una) y los arrendatarios debían devolver el uso del local, pero en el momento pactado para tal acto, constando que se fijó un día concreto y que no se llevó a cabo por discrepancias surgidas entre las partes en ese concreto día, diferencias que no eran sobre la vigencia del contrato (estaban de acuerdo en que se había extinguido), sino respecto a la forma y condiciones en las que debía tener lugar dicha devolución.

TERCERO.- Se fundamenta también el recurso en la errónea valoración de las pruebas documentales que se ha llevado a cabo por la Jueza a quo al entender acreditado que los arrendadores se opusieron a las actuaciones de los arrendatarios para tratar de devolver las llaves mediante una agencia de mensajería o a través del correo.

La Sala entiende que los documentos aportados por los demandados son suficientes para acreditar tales hechos. El sobre de la empresa de mensajería, con los datos del envío y las anotaciones de sus empleados (folios 90 y 91), prueba de manera suficiente la remisión de la llave, y no dejan duda alguna sobre los hechos que refieren, por lo que no entiende esta Sala que sea precisa mayor intensidad en tal prueba, por ser un medio habitual de remisión de objetos y una empresa reconocida en el mercado.

Igualmente debe sostenerse la acreditación de la remisión de la llave por correo con acuse de recibo. Es cierto que el documento aportado (folios 86 bis a 89) sólo prueba la entrega de una carta en el domicilio comentado, no su contenido, pero si se aúna ese documento con el hecho relatado en el anterior párrafo y el propio silencio del receptor cuando recibe una carta (silencio nada sensato si no tenía contenido alguno), permiten concluir razonablemente que los arrendatarios volvían a intentar la devolución del uso del local. Los arrendadores ni siquiera alegan que el local siga siendo ocupado por los arrendatarios, sino que a ellos no se les ha devuelto, sin que pueda, por todo lo expuesto, aceptarse tal hecho, mientras que sí está suficientemente acreditado que han obstaculizado los intentos contrarios para la devolución del local, lo que les libera a los arrendatarios de toda responsabilidad en el retraso que haya existido en la recuperación del uso del establecimiento por sus propietarios.

CUARTO.- Por último, lo que sostienen los arrendadores es que no es posible compensar la fianza con rentas debidas.

La fianza en los contratos de arrendamiento cumple la función de garantizar todas las obligaciones que los arrendatarios asumen con su contrato, entre ellas también las rentas. Lo que no puede es, antes de extinguirse el contrato, aplicarse la fianza al pago de rentas, pero una vez finalizada la relación contractual, sí es posible hacerlo, si resta alguna deuda de esa naturaleza.

Debe tenerse en cuenta que, como señala la sentencia de primera instancia, en el presente caso las cantidades correspondientes a los meses de junio y julio no son propiamente rentas, sino indemnizaciones por la no devolución del local tras la extinción del contrato. El contrato ha quedado resuelto, como antes hemos visto, en abril de 2010, y ha existido un pacto para la devolución tardía del uso del local. Para compensar esa dilación se ha previsto una indemnización, que no es la renta, aunque sea del mismo importe. La fianza puede, evidentemente, aplicarse a dicha deuda, y es posible hacerlo por vía de compensación judicial, sin necesidad de ejercitar reconvención, como autoriza el art. 408.1 LEC , por lo que tampoco puede prosperar este motivo de la apelación.

QUINTO.- La desestimación del recurso planteado conlleva la imposición al recurrente de las costas ocasionadas en esta segunda instancia, tal y como establece el art. 398.1 LEC .

VISTOS los artículos citados y los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Jiménez-Cervantes Nicolás, en nombre y representación de D. Domingo , D. Ernesto , D. Federico , D. Gaspar y Dª. Agueda , contra la sentencia dictada en el juicio de desahucio por impago y reclamación de rentas seguido con el número 697/10 ante el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Totana, y estimando la oposición al recurso sostenida por la Procuradora Sra. García Sánchez, en nombre y representación de D. Jon y Dª. Casilda , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, imponiendo a los apelantes las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese la sentencia y llévese certificación de la misma al rollo de esta Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, contra la que no cabe recurso, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.