Sentencia Civil Nº 244/2012, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 255/2011 de 08 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 255/2011

Procedimiento ordinario núm. 2028/2009

Juzgado Primera Instancia 2 Lleida (ant.CI-2)

SENTENCIA nº 244/2012

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT GUILANYÀ I FOIX

MAGISTRADOS

D. ALBERT MONTELL GARCIA

Dª ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

En Lleida, a ocho de junio de dos mil doce

La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 2028/2009, del Juzgado Primera Instancia núm. 2 de Lleida (ant.CI-2) , rollo de Sala número 255/2011, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 11 de enero de 2011 . Son apelantes Eulogio i Agueda , representados por la procuradora SUSANA RODRIGO FONTANA y defendidos por el letrado JOAN CARLES EROLES SOLANES. Es apelada la parte demandada ARC- CONS 2005 S.L., representada por el procurador RICARDO PALA CALVO y defendida por el letrado JORDI BARNOLA SARRI, la cual se opuso al recurso de apelación . Es ponente de esta sentencia la Magistrada Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.- La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentenciadictada en fecha 11 de enero de 2011, es la siguiente: "

FALLO

Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora SUSANA RODRIGO FONTANA en nombre y representación de Eulogio y Agueda , contra ARC-CONS 2005 S.L. debo absolver a ésta de todos los pedimentos de la demanda, con imposición de las costas causadas en la presente instancia a los actores.

Que estimando la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador RICASDO PALA CALVO en nombre y representación de ARC-CONS 2005 S.L , contra Eulogio y Agueda , debo declarar y declaro la resolución del contrato suscrito por las partes en fecha 12 de marzo de 2007, con la retención por la actora reconvencional de la cantidad de 15.025,30 euros entregada a cuenta, por aplicación de la cláusula penal, condenando a los demandados reconvencionales al pago de las costas derivadas de la misma. [...]"

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, las partes actoras Eulogio y Agueda interpusieron un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.- La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 8 de junio de 2012 para la votación y decisión.

CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda y estima la reconvención decretando la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes, por incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la parte compradora, rechazando el incumplimiento contractual que ésta imputa a la vendedora, por considerar que no se ha incumplido el plazo de entrega del inmueble y que, aunque se admitiera la tesis de la parte actora según la cual la entrega debería verificarse antes del 12-3-2009, se trataría de un mero retraso, que no determina el incumplimiento del contrato con los efectos resolutorios que se pretenden, y que además ha quedado justificado documentalmente.

Los demandantes interponen recurso de apelación alegando que la fecha de inicio de las obras no puede situarse el 16-4-2007 como hace la sentencia, sino varios meses antes de la firma del contrato. Añaden que ese plazo de inicio de las obras y de entrega del inmueble no puede quedar al arbitrio de la empresa promotora y que según la doctrina jurisprudencial el retraso en la entrega supone incumplimiento esencial y causa de resolución del contrato, sin que pueda admitirse que la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación son meramente accesorios Reiteran los recurrentes que siempre han tenido intención de adquirir la vivienda y que disponían de financiación para ello por lo que el único incumplimiento que cabe apreciar es el de la vendedora y no el de esta parte.

SEGUNDO.- El recurso así planteado no puede tener favorable acogida. El contrato de arras suscrito entre las partes se firmó el 12-3-2007. Es cierto que en una de sus cláusulas se establece que la compraventa se formalizará aproximadamente a los 24 meses a partir del inicio de las obras, pero también lo es que la demanda no se funda en la falta de concreción de la fecha de entrega del inmueble (como es exigible en toda adquisición de viviendas en construcción) sino que el incumplimiento de la parte vendedora que según los actores les faculta para resolver el contrato radica en la falta de entrega de la vivienda antes del 12-3- 2009, alegando que dada la dificultad de establecer la fecha de inicio de las obras se toma como fecha de inicio del plazo el de la firma del contrato, es decir, el 12-3-2007.

En contra de lo que se afirma en el recurso ha quedado acreditado que el inicio de las obras se produjo el 16-4-2007, porque así consta claramente en el Libro de Ordenes y Asistencia visado por el Colegio de Arquitectos de Cataluña y aportado como documento nº 4 de la contestación a la demanda. No pueden admitirse las interesadas alegaciones del recurrente cuando afirma que el Sr. Eulogio declaró en el juicio que cuando firmó el contrato hacia ya meses que se trabajaba en el solar. Lo que declaró fue precisamente lo contrario. Tras manifestar que al firmar el contrato residía, y sigue residiendo, en la localidad de Sanahuja (donde radica el inmueble adquirido) indicó que las obras no empezaron al poco tiempo de firmar el contrato, que al firmar el contrato no había nada hecho, y que pasados unos seis meses o así vio que empezaban las obras.

La sentencia de primera instancia no dice que no sea necesaria la entrega de la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación. Lo que dice es que ha quedado perfectamente acreditado por la prueba documental aportada por la vendedora que las obras finalizaron el 17-2-2009, fecha en que se emite el certificado de final de obra (por tanto, dentro de los 24 meses desde el inicio de las obras, y también dentro de los 24 meses siguientes a la firma del contrato), que la licencia de primera ocupación se solicito el 5-5-2009, y que todos los trámites administrativos quedaron cumplidos en el mes de junio de 2009 -la cédula de habitabilidad se obtuvo el 4 de junio y la licencia de primera ocupación el 19 de junio de 2009-, habiendo justificado igualmente la parte vendedora el motivo de esta demora, derivada de la iniciativa del Ayuntamiento de Sanahuja para la instalación y abastecimiento en la localidad del gas ciudad (instalación de la que se habrían visto beneficiadas las viviendas de esta promoción inmobiliaria) y de las negociaciones existentes entre el Ayuntamiento de Sanahuja y la empresa Vitogas que se prolongaron durante los meses de marzo, abril y mayo de 2009, resultando finalmente infructuosas, y siendo a partir de esa finalización de las negociaciones cuando la promotora procedió a terminar aquellos trabajos pendientes, de carácter accesorio y que no impidieron la emisión del certificado de final de obra (acceso rodado a los garajes, separación de las parcelas y pintura de fachadas). Por lo demás, hay que añadir que no se ha alegado, y menos aún acreditado que el plazo de entrega fuera esencial y que su inobservancia frustrara el fin del contrato y provocara la insatisfacción del interés del comprador

TERCERO.- En base a estos hechos probados concluye la juzgadora de instancia que no estamos ante un supuesto de incumplimiento contractual de la parte vendedora en los términos y con los requisitos jurisprudencialmente exigidos para poder decretar la resolución del contrato, sino que se trata de un supuesto de mero retraso en la entrega, justificado por las circunstancias concurrentes ya mencionadas y, en todo caso, carente de entidad resolutoria.

Esta conclusión sentada en la resolución recurrida a la luz del resultado que arrojan las pruebas practicadas se ajusta perfectamente al reiterado criterio mantenido por esta Sala en similares supuestos al que nos ocupa en que se insta la resolución de contratos de compraventa por falta de entrega en la fecha pactada, habiendo indicado en múltiples ocasiones que hay que analizar el carácter esencial o no del término o plazo pactado para la entrega de la cosa vendida, a efectos de poder apreciar si existe el incumplimiento contractual a que se refiere el art. 1.124 C.C . como presupuesto para poder decretar (o no) la resolución contractual por incumplimiento de la parte vendedora, destacando igualmente que hay que tener en cuenta y ponderar debidamente todas las circunstancias concurrentes en cada caso.

Como decíamos, entre otras muchas, en nuestra sentencia de 11 de noviembre de 2011 , siguiendo el criterio de la de 22-7-2011 , "...i pel que fa a l'incompliment del termini de lliurament de l'habitatge i de les seves conseqüències, val a dir que actualment la jurisprudència segueix una línia desprès de certs titubejos, prou clara en aquesta matèria i de la que en seria una mostra evident la Sentència del Tribunal Suprem de 3 de desembre de 2008 quan assenyala que:... "Ante un incumplimiento de este tipo, la jurisprudencia ha venido entendiendo, si bien no de una forma lineal, que los incumplimientos esenciales o sustanciales permiten la resolución del contrato o exigir el cumplimiento ( art. 1124.2 CC ). Aunque una tendencia jurisprudencial haya exigido lo que se ha calificado como "voluntad deliberadamente rebelde del deudor", sentencias recientes han introducido criterios más matizados para determinar cuándo se produce un caso de incumplimiento, por el hecho de la frustración del fin del contrato,"sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando (...) que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte"( SSTS 18 octubre 2004 , 3 marzo 2005 y 20 septiembre y 31 octubre 2006 , entre otras).

Modernament els texts internacionals relatius a obligacions i contractes han recollit una línea, fundada en el dret anglès, que es podria resumir dient que una part pot donar per finalitzat el contracte si la manca de l'altra part del compliment de les seves obligacions constitueix un incompliment essencial (art. 7.3.1 dels Principis sobre els Contractes Comercials internacionals, UNIDROIT), i es considera que és essencial si priva a la part perjudicada del que tenia dret a esperar com a conseqüència del contracte, o bé ,"si otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento efectivo de la otra" . Aquest principi es repeteix en l'art. 8.101 dels Principis del Dret europeu dels contractes (PECL), que en el seu art. 8.103 recull els supòsits de l'incompliment essencial, entre els quals es troben els casos en que l'estricta observança de l'obligació forma part de l'essència del contracte, o bé si l'incompliment priva substancialment a la part perjudicada d'allò que tenia dret a esperar d'acord amb el contracte. Una reglamentació semblant es trobem a Espanya a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, fet a Viena l'11 d'abril de 1980 i ratificada per Espanya a l'any 1991; en el seu article 49.1, al tractar de l'incompliment del venedor, es diu que es podrà resoldre quan aquesta conducta constitueixi "un incumplimiento esencial del contrato"( SSTS 5 abril i 22 desembre 2006 ).

També resulta força interessant la recent STS de 13 de febrer de 2009 que fa un resum de l'evolució de la seva pròpia jurisprudència. Diu aquesta sentència: "Sobre la cuestión controvertida en este recurso ha de recordarse, con la Sentencia, entre otras, de 26 de noviembre de 2007 , que la jurisprudencia «a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1124 del Código Civil , ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, para atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato- Sentencias de 7 de mayo de 2003 y 18 de octubre de 2004 entre otras-. En esta línea, en Sentencia de 3 de marzo de 2005 se declara que se ha abandonado hace tiempo la exigencia de que la falta de cumplimiento de una de las partes de la obligación, para que pueda producirse su resolución, deba ser reiterada y demostrativa de una rebeldía en el incumplimiento, pues hoy se exige que éste tenga la entidad suficiente motivadora de la frustración del fin del contrato». Y añade la antedicha Sentencia que «cuando la declaración de resolución efectuada por una de las partes se impugna por la otra, queda sometida al examen y sanción de los Tribunales, que habrán de declarar, en definitiva, bien hecha la resolución o, por el contrario, no ajustada a derecho, como reseña la antes citada Sentencia de 17 de julio de 2007 , recogiendo la doctrina jurisprudencial contenida en Sentencias de 24-10-41 , 28- 1-43, 7-1-48 y 19-3-49 ».(...) Recuérdese a este respecto que la Sentencia de esta Sala de 2 de febrero de 2005 y las que en ella se citan, al tratar del incumplimiento por el comprador que faculta al vendedor a ejercer la facultad resolutoria prevista en el artículo 1504 del Código Civil que también denuncia infringido aquí la recurrente, señala que la interpretación de la jurisprudencia de esta Sala impone que el incumplimiento sea sustancial."

Per altra banda no hem d'oblidar que el RD 57/1968 de 27 de juliol determina que el termini de lliurament de l'habitatge és una obligació legal l'incompliment de la qual provocaria el naixement del dret de la compradora a la resolució del contracte doncs efectivament actualment el termini de lliurament és un requisit d'obligat compliment, i obligada és també la seva fixació en el contracte, i si això és així és perquè es considera un element essencial, com de fet configura la més moderna legislació, de manera que l'incompliment suposa una frustració del contracte.

Ara bé dit el precedent nogensmenys cert és que aquell retard cal que sigui evident, essencial i imputable al venedor i a més estigui acreditat. De fet aquesta Sala ha tingut ocasió de pronunciar-se en nombroses ocasions respecte de la essencialitat del termini i sempre hem sostingut que la solució ha de cercar-se cas par cas. En el que ara ens ocupa és evident que no existeix cap acreditació de que aquell termini fós, per a la part compradora, essencial i hagués suposat, per exemple, una pèrdua d'expectatives de lloguers, la necessitat de llogar un pis entretant, una dificultat afegida en el finançament o quelcom semblant. De fet ni tan sols s'esmenta quin sigui el perjudici que causa aquell retard, al punt que consta acreditat que la part compradora des de el mes de març de 2008 tenia l'habitatge, si hagués volgut, a la seva disposició..."

Estas mismas pautas y criterios son los que hemos mantenido, entre otras muchas, en nuestras sentencias de 12 de febrero de 2010 , 13 de enero y 25 de febrero de 2.011 , y en las más recientes de 9 y 20 de marzo y 31 de mayo de 2012 .

En consecuencia, procede mantener en esta alzada el recto criterio valorativo e interpretativo de la juzgadora de instancia, tanto en lo que se refiere a la improcedencia de la resolución contractual instada por los compradores como en relación a incumplimiento por parte de éstos de sus obligaciones contractuales, sin que quepa acoger el alegato de los apelantes sobre su intención de consumar la venta y las sobre las posibilidades económicas con las que contaban. Como bien se razona en la resolución recurrida esa pretendida intención no se compadece con su voluntad resolutoria manifestada incluso antes de que hubieran transcurrido 24 meses desde el inicio de las obras, y en cuanto a la financiación a la que en el acto de juicio se refirió el Sr. Eulogio -posibilidades de venta de un inmueble de su propiedad en Rumania, por un precio de 180.000 euros, y ayuda económica de sus padres y hermanos- no se ha practicado ninguna prueba que avale tales manifestaciones, pese a que en la contestación a la demanda y reconvención se aludía expresamente a los problemas económicos de la parte compradora que ésta habría manifestado a la vendedora en febrero de 2009, y a su imposibilidad de hacer frente al pago del resto del precio ,

CUARTO.- La desestimación del recurso comporta la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente ( art. 398-1 en relación con el art. 394-1 de la LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Eulogio y DÑA. Agueda contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Lleida en los autos de Juicio Ordinario 2.028/09 y CONFIRMAMOS la citada resolución, imponiendo las costas derivadas de este recurso a la parte recurrente.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.