Sentencia Civil Nº 244/2015, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 309/2015 de 16 de Julio de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

A CORUÑA

SENTENCIA: 00244/2015

CORUÑA Nº 4

ROLLO 309/15

S E N T E N C I A

Nº 244/15

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION CUARTA

CIVIL-MERCANTIL

ILTMOS. SRS. MAGISTRADOS:

JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERGANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ

PABLO GONZÁLEZ CARRERÓ FOJÓN

En A Coruña, a dieciséis de julio de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000805 /2013, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 4 de A CORUÑA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000309 /2015, en los que aparece como parte demandante-apelante, CORTEFIEL S.A., representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. IGNACIO MANUEL ESPASANDÍN OTERO, asistido por el Letrado D. , y como parte demandada-rebelde, CHAMARTIN LA GRELA, S.L., sobre RECLAMACION DE CANTIDAD EN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE A CORUÑA de fecha 16-12-14. Su parte dispositiva literalmente dice: ' Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por el Procurador SR. ESPASANDIN OTERO en nombre y representación de CORTEFIEL S.A., con imposición de costas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la referida resolución por el demandante se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que les fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

TERCERO.-Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG .

Fundamentos

PRIMERO: Planteamiento del litigio en la alzada.-

Es objeto del presente litigio, sometido a consideración judicial en la alzada, por mor del recurso de apelación interpuesto, la demanda que es formulada por la entidad actora la mercantil CORTEFIEL S.A. contra la demandada CHAMARTÍN LA GRELA S.L., a los efectos de obtener un pronunciamiento judicial, que condene a la demandada a abonar a la entidad actora la suma de 558.444,44 euros, derivada de las partidas siguientes:

a)Por indemnización por la amortización de la inversión en la tienda CORTEFIEL, cláusula 23 del contrato, documento 1: 661.771,87 euros.

b) Por el exceso pagado por CORTEFIEL de variable abonado por la tienda, que excede del límite del 6% sobre las ventas de 2011: 46.046,57 euros.

C) Por fianza no devuelta al resolverse el contrato de la tienda Cortefiel: 14.117,82 euros.

D) Por fianza no devuelta al resolverse el contrato de la tienda Springfield: 9837,60 euros.

E) Por fianza no devuelta al resolverse el contrato de la tienda Women Secret: 5894,40 euros

Sumas a las que hay que descontar las cantidades percibidas a cuenta de 179.223,82 euros, lo que arroja la suma reclamada en demanda.

Seguido el juicio en todos sus trámites se dictó sentencia por parte del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Coruña, que efectuando la interpretación de los contratos suscritos por los partes, desestimó la demanda.

Contra la referida resolución judicial se interpuso por la actora el presente recurso de apelación.

SEGUNDO: Sobre las circunstancias fácticas concurrentes.-

La resolución del presente litigio requiere interpretar las cláusulas del contrato, que vincula a ambas partes contratantes, de 7 de marzo de 2008, y concretamente la cláusula segunda, relativa a la duración del contrato, en la que se puede leer:

2.1 Que el plazo de duración obligatoria del contrato será de 15 años contabilizados desde la fecha de apertura al público del Centro Comercial, con independencia de la fecha en que el Local se encuentre efectivamente abierto al público.

2.2 Extinción del contrato

No obstante lo anterior, una vez transcurridos los tres primeros años de duración contractual, el arrendatario podrá dar por resuelto anticipadamente el Contrato en cualquier momento siempre y cuando preavise al Arrendador mediante el envío de una notificación fehaciente que el Arrendador deberá recibir con, al menos, seis meses de antelación a la fecha de resolución anticipada del Contrato prevista por el Arrendatario, la cual deberá indicarse en dicha notificación.

. . .

Por su parte, la cláusula 23: 'Estipulación adicional tercera', reza:

'Si una vez transcurridos los tres primeros años de duración contractual, el ARRENDATARIO optase por resolver el contrato de arrendamiento, según lo estipulado en la cláusula 2.2. del presente contrato, ambas partes de común acuerdo pactan una devolución de la inversión a razón de 1500 euros por metro cuadrado de superficie del local, por amortización que quedara pendiente para el supuesto que durante los tres primeros años no se llegase a una facturación de 5.400.000 euros'.

Consta demostrado y no es discutido por la parte demandante que la fecha de apertura del Centro Comercial, y por ello de vigencia del contrato, fue el 17 de octubre de 2008 (ver doc. 3 de la demanda, f 134).

Igualmente se ha acreditado que antes del transcurso del plazo de los tres años al que se refiere la cláusula 2.2 del contrato la actora CORTEFIEL dirige burofax a la entidad demandada CHMARTÍN LA GRELA S.L., actualmente en concurso de acreedores, el 14 de marzo de 2013, recibido ese mismo día (f 137 y 138), en la que le comunica que:

'Les manifestamos que vamos a hacer uso del derecho previsto en la cláusula 2.2 de dicho Contrato y les comunicamos que procedemos a resolver anticipadamente el mismo, una vez transcurridos los tres años de duración obligatoria; de esta forma puesto que la duración de dicho Contrato se inició el 15 de octubre de 2008, resolvemos el Contrato con efectos 15 de octubre de 2011, cumpliendo ampliamente con el preaviso de seis meses establecido en el propio contrato.

Por otra parte, de conformidad con la cláusula 23.-

Estipulación Adicional Tercera del mencionado contrato, les solicitamos el abono de la parte de la inversión realizada, es decir la cantidad de 662.000 euros, que es la pendiente de amortización, todo ello de conformidad con los cálculos previstos en dicha cláusula'.

Según la tesis de la actora esta última suma provendría de que, al no haberse alcanzado en los tres últimos años la facturación de 5.400.000 euros, y que el local mide 705,89 m2, la indemnización objetivizada sería 1.058.835 (1500 x 705,89), por el total periodo de amortización previsto para instalaciones comerciales según el Plan General de Contabilidad (8 años). En consecuencia, se reclaman las 5/8 partes proporcionales, correspondientes a los cinco años que quedarían para amortizar la inversión.

La otra suma que se reclama en demanda es por exceso de renta pagada por CORTEFIELD, por aplicación de la cláusula 21, según la cual:

'Sin perjuicio de lo establecido en la cláusula 4.1 párrafo segundo referente a los Gastos de explotación, las partes de mutuo acuerdo establecen en fijar como pago a cuenta mensual durante los tres primeros años de vigencia del presente contrato la cantidad de diez euros por metro cuadrado. Durante los tres primeros años, si las cantidades abonadas 'a cuenta' superan el 6% de las ventas, la Arrendadora devolverá la diferencia a la Arrendataria'.

También en la demanda se reclaman las fianzas no devueltas de los tres contratos de arrendamiento suscritos para CORTEFIEL, SPRINGFIELD y WOMEN SECRET.

TERCERO: Consideraciones generales sobre la interpretación de los contratos.-

La finalidad de toda interpretación es la averiguación de la voluntad concorde de las partes, necesaria para el nacimiento del vínculo convencional, o dicho de otra forma determinar cuál era la intención común de aquéllas en el momento de la celebración del contrato, que en este caso se encuentra formalizado en los documentos privados acompañados con el escrito de demanda y no impugnados por la contraparte.

Como expresa la STS 786/2012, de 20 de diciembre : 'La interpretación del contrato o de una cláusula del mismo, es la averiguación y comprensión de la voluntad que las partes han querido conjuntamente expresar. La interpretación debe averiguar la voluntad común de los contratantes, que al ser dos como mínimo, con sus respectivas declaraciones deben relacionarse los principios de la confianza y de la autorresponsabilidad, derivados del de la buena fe, básico en el Derecho civil y en todo el Derecho'.

La necesidad de interpretación se impone, dado que los litigantes difieren sobre el significado y alcance de las cláusulas 2.2. y 23 del presente contrato, antes transcritas, pues la parte demandada sostiene que el contrato fue indebidamente resuelto y no es de aplicación la indemnización fijada en el art. 23 de la forma postulada en la demanda. En definitiva, antagónicas posiciones, que exigen la revisión de la labor hermenéutica llevada a efecto por el Juzgado de Primera Instancia, que este tribunal considera correcta.

A la interpretación de los contratos dedica nuestro Código Civil los arts. 1281 y ss., que contienen un conjunto de reglas jurídicas, que suelen clasificarse en subjetivas, cuya finalidad es la determinación de la intención de los contratantes, que son las comprendidas en los arts. 1281 , 1282 y 1289 II , y las denominadas objetivas, que fijan máximas o criterios para interpretar los contratos, pero sin la finalidad de averiguar la voluntad de las partes, cuales son las previstas en los arts. 1283 , 1284 , 1285 , 1286 , 1287 y 1289 I del mentado Código .

El art. 1281.I del CC recoge la regla 'in claris non fit interpretatio', normando que 'si los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas'. Regla que es expresión de un elemental principio de seguridad jurídica, emanación a su vez del carácter vinculante de los contratos.

Se trata en definitiva del canon de la literalidad, que excluye investigar intenciones, motivos o finalidades. No cabe pues que, al socaire de una acción interpretativa sea alterada una declaración de voluntad que sea absolutamente clara en su contenido y significado ( SSTS 20 de febrero de 1999 , 30 de septiembre de 1993 , 9 de julio de 1994 , 15 de octubre de 1999 y 1 de marzo de 2007 entre otras). También se ha proclamado la preferencia de las palabras sobre la conducta, cuando aquéllas son claras ( SSTS 25 de febrero de 1995 , 8 de junio de 2000 , 26 de mayo de 2001 y 1 de marzo de 2007 etc.).

No obstante es igualmente criterio jurisprudencial, el que sostiene, según señalan la STS de 24 de febrero de 1998 , citada en la de 25 de enero de 2007 , que si bien 'la interpretación prevalente es la literal que proclama el párrafo primero del artículo 1281 y se aplica cuando la cláusula o cláusulas contractuales son claras y no dejan duda sobre la intención de los contratantes', también lo es que ha de acudirse a la interpretación intencional cuando, como sostiene la sentencia de 30 de diciembre de 1985 , 'los términos de aquél no son tan claros que impidan dudar de la intención de los contratantes que es la que deberá prevalecer; y añade la de 21 de febrero de 1986: labor exegética que ha de llevarse a cabo tras un examen del contrato en su clausulado, como un conjunto orgánico, sin detenerse exclusivamente en la literalidad, tratando de llegar al convencimiento de lo que fue realmente querido por las partes'.

Doctrina en la que insisten las más recientes SSTS de 30 de septiembre de 2009 , 20 de diciembre de 2012 y 26 de noviembre de 2014 , proclamando esta última la prevalencia de la intención de las partes sobre el sentido gramatical de las palabras ( STS de 22 de abril de 1995 ), al tener carácter relevante el verdadero fin jurídico que los contratantes pretendían alcanzar con el contrato ( STS de 4 de julio de 1998 ).

Para la averiguación de esa intención común de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos de éstos coetáneos o posteriores al contrato, según señala el art. 1282 del CC ( SSTS 3 noviembre 2009 y 20 de diciembre de 2012 ), si bien la jurisprudencia considera igualmente susceptibles de ser tenidos en cuenta los actos anteriores ( SSTS 20 de marzo de 1982 y 23 de junio de 1997 entre otras).

En definitiva, el comportamiento de los contratantes es portador de una indiscutible carga significativa, que se convierte en precioso instrumento para descubrir cuál era la intención real de las partes en el concreto momento de comprometerse contractualmente, dado que una conducta o comportamiento es manifestación de un previo contenido volitivo, habida cuenta que los actos humanos no son neutros, sino que atienden a una determinada finalidad.

La jurisprudencia ha considerado, desde esta perspectiva, comprendidos dentro del elenco de actos de tal clase los negociales ( STS 19 de mayo de 2003 ), borradores o actos previos en los que se expresa mejor la intención de las partes.

Igualmente se destaca el denominado canon de la totalidad, en el sentido de que se debe combinar toda la normativa de la interpretación ( artículos 1281 y siguientes del Código civil ) para llegar a la verdadera intención de los contratantes ( SSTS de 25 octubre y 20 de diciembre de 2012 ).

CUARTO: Interpretación de los contratos litigiosos por parte de este Tribunal y revisión del criterio de la sentencia apelada.-

Del análisis de los contratos suscritos y sus cláusulas contractuales, este Tribunal comparte la labor hermenéutica del juez a quo, sobre los concretos términos del compromiso convencional que une a las mercantiles litigantes.

En efecto, consideramos que el contrato fue indebidamente resuelto por la parte demandante, que incumplió la cláusula de resolución expresa reseñada en la estipulación 2.2. del contrato suscrito; toda vez que del análisis literal de la misma resulta que la facultad conferida a la entidad arrendataria para resolver el contrato estaba sometida a las siguientes condiciones:

1) Que hubieran transcurrido los tres primeros años del contrato, comenzando su vigencia el 17 de octubre de 2008, el derecho a desvincularse del mismo no nacía para la actora, sino 'una vez transcurridos los tres primeros años de duración contractual'; esto es, a partir del 17 de octubre de 2011, que es cuando y sólo cuando 'el arrendatario podrá dar por resuelto anticipadamente el Contrato en cualquier momento'.

2) Es preciso igualmente que 'preavise al Arrendador con seis meses de antelación a la fecha de resolución anticipada del Contrato prevista por el Arrendatario, la cual deberá indicarse en dicha notificación'.

Lejos de ello, la parte actora se ha apresurado, con incumplimiento de las condiciones a las que se subordinaba su derecho subjetivo para dar por resuelto el contrato, cuando comunica la extinción del vínculo contractual el 10 de marzo de 2011; es decir, con siete meses de antelación a que pudiera ejercitar la mentada facultad negocial.

Es obvio, que lo pactado en los contratos es 'lex inter partes', conforme a lo establecido en el art. 1091 del CC , que recoge el carácter vinculante de los términos convencionales pactados, al amparo del principio de la libre autonomía de la voluntad de los contratantes para reglamentar sus propias relaciones jurídicas, como manifestación del poder de autorregulación, que les confiere el ordenamiento jurídico ( art. 1255 del CC ).

No existen, por otra parte, actos anteriores, coetáneos o posteriores de las contratantes, de naturaleza concluyente, que desdigan los concretos términos pactados, y que nos sirvan como expresión de una divergente intención de las partes, que haya de prevalecer sobre el tenor literal de las cláusulas del contrato, que exteriorizan la voluntad concorde y plasmada por escrito de las mercantiles arrendadora y arrendataria. Es más con respecto al contrato de la tienda WOMEN SECRET, en que existía una cláusula similar se espera a los tres años de vigencia del contrato, señalando, en carta datada el 9 de marzo de 2012, que 'hacemos uso del derecho de resolución anticipada del contrato, al haber transcurrido tres años de vigencia del mismo, todo ello de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula 2.2. del mencionado contrato', que es de fecha 7 de marzo de 2008. Y de igual forma, con respecto a la tienda SPRINGFIELD, en carta, en esta ocasión, de 18 de junio de 2012, redactada en los mismos términos.

De nuevo a través de una interpretación sistemática del contrato llegamos a la misma conclusión sobre la facultad resolutoria expresa indebidamente ejercitada, si relacionamos la condición 2.2. con la 23, que exige otra vez el transcurso de los tres años de vigencia contractual, cuando, como presupuesto de la determinación de la indemnización que regula, establece: 'Si una vez transcurridos los tres primeros años de duración contractual, el ARRENDATARIO optase por resolver el contrato de arrendamiento, según lo estipulado en la cláusula 2.2. del presente contrato', es decir cuando transcurra tal periodo mínimo contractual, en caso de extinción las partes de común acuerdo 'pactan una devolución de la inversión a razón de 1500 euros por metro cuadrado de superficie del local, por amortización que quedara pendiente para el supuesto que durante los tres primeros años no se llegase a una facturación de 5.400.000 euros'. Esto es de nuevo se fija la indemnización calculando ese periodo mínimo de duración contractual necesaria. Es más, sólo a partir de tal plazo, se podrá cuantificar el importe de dicha facturación.

Compartimos igualmente con la sentencia apelada, que el cálculo de la indemnización no es el indicado en la demanda, que se limita a una simple operación matemática, completamente desligada de la inversión llevada a efecto en el local, en contra del tenor de la mentada cláusula que habla de 'devolución de la inversión', lo que implica recobrar la misma, no ganar con la extinción del contrato. No de otro modo hay que interpretar razonablemente la expresión 'amortización que quedara pendiente'.

No cabe reputar tal condición convencional como una especie de cláusula penal para el supuesto de que la demandante no alcanzase ese nivel de facturación, sino de compensación en tal caso de la inversión efectivamente realizada.

En ninguna parte del contrato, dice que para efectuar tal cálculo indemnizatorio haya de aplicarse el periodo de amortización del inmovilizado material del Plan General Contable, lo que no deja de ser otra cosa que una integración unilateral del contrato por parte de la entidad arrendataria, que no acreditó el importe real de la inversión efectuada para determinar la cantidad a la que tenía derecho, y ello a los efectos de no sufrir un enriquecimiento desligado del perjuicio real sufrido.

Por todo ello, la sentencia apelada ha de ser confirmada, y la demanda desestimada, dado además que la compensación llevada a efecto por la actora supera el importe de las otras indemnizaciones postuladas.

QUINTO Sobre el pago de las costas procesales de la alzada.-

Las costas de la apelación son de preceptiva imposición a la parte apelante por mor del art. 398 LEC en aplicación al criterio objetivo que establece dicho precepto.

Fallo

Que debemos confirmar y confirmamos la sentencia recurrida, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña, con imposición de las costas procesales de la alzada a la parte apelante.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional, y, en su caso, extraordinario por infracción procesal, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal para la Sala 1ª del Tribunal Supremo.

Y al Juzgado de procedencia, líbrese la certificación correspondiente con devolución de los autos que remitió.

Así por esta sentencia de la que se llevará certificación al rollo de apelación civil, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados que la firman y leída en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.