Sentencia Civil Nº 245/2010, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 221/2010 de 06 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00245/2010

Rollo Apelación Civil nº: 221/10

Ilmos. Sres.

Don Carlos Moreno Millán.

Presidente

Don Juan Martínez Pérez

Don Francisco José Carrillo Vinader

Magistrados

En la ciudad de Murcia, a seis de mayo de dos mil diez.

Esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia ha visto en grado de apelación los presentes autos de Juicio Ordinario que con el número 647/08 se han tramitado en el Juzgado Civil nº 3 de Caravaca de la Cruz entre las partes, como actora y ahora apelado D. Jose Francisco representado por el Procurador Sr. Aledo Martínez y dirigido por el Letrado Sr. López García; y como demandado y ahora apelante, la mercantil "Pollos de la Vega Murciana" S.L., representada por el Procurador Sr. Berenguer López y dirigida por el Letrado Sr. Carswell Palazón. Es Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don Carlos Moreno Millán que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado Civil citado dictó sentencia en estos autos con fecha 23 de Septiembre de 2009 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: FALLO: "Que estimando la demanda promovida en estos autos por Jose Francisco representado por la procuradora Sra. Meroño Sabater frente a la mercantil Pollos La Vega Murciana S.L. con procuradora Sr. Navarro López, debo condenar y condeno a la mercantil demandada a abonar a la actora la cantidad de 2.231,10 €, más los correspondientes intereses devengados y al pago de las costas del presente".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada que basó en error en la valoración de la prueba e infracción de normas legales. Se dio traslado a la otra parte que lo impugnó.

TERCERO.- Previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, en cuya Sección Cuarta se registraron con el número de Rollo 221/10 , señalándose para votación y fallo el día 5 de Mayo de 2010.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente al contenido de la sentencia de instancia que estima en su integridad la acción ejercitada por el actor D. Jose Francisco contra la demandada la sociedad "Pollos La Vega Murciana" S.L., en reclamación de la cantidad de 2.231,10 € importe de las rentas no satisfechas derivadas del contrato de arrendamiento urbano suscrito entre las partes y resuelto por dicho impago, la citada parte demandada muestra su disconformidad con la referida sentencia e interesa su revocación, por entender que el Juzgador de instancia ha incurrido en error en la valoración de la prueba, con infracción de la normativa legal sobre la compensación de la fianza arrendaticia.

SEGUNDO.- Concretada en los indicados términos la cuestión impugnatoria suscitada en esta apelación, entiende este Tribunal, tras la revisión de lo actuado en los presentes autos, que en efecto asiste razón a la parte recurrente en la pretensión que plantea, por lo que procede, como seguidamente se argumentará, la revocación de la sentencia apelada.

La parte recurrente fundamenta su motivo de disconformidad con la resolución de instancia, en la infracción de lo dispuesto en el artº. 36.4º de la Ley 29/1984 de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos , así como en la infracción del artº. 1196.5º del Código Civil , acerca de la existencia de crédito compensable, consistente en el importe de la fianza constituida en el momento de la suscripción del contrato.

En este sentido y en aras a la solución de la cuestión debatida, hemos de tener en cuenta, conforme a la legislación arrendaticia urbana relativa a la fianza, que ésta se constituye para garantizar el cumplimiento por el arrendatario de las obligaciones arrendaticias que le corresponden; así responde del cuidado y conservación de la cosa arrendada, de la restitución de la posesión y del pago del precio. Además tanto su exigencia por el arrendador, como su prestación por el arrendatario vienen impuestas con carácter imperativo por la Ley.

Es evidente, que el arrendador viene obligado a la restitución de la fianza, una vez terminado el arriendo, conforme así se declara en el artº. 36.4 de la L.A.U . Pero es también cierto que ese derecho de crédito del que participa la fianza y cuya titularidad corresponde al arrendatario, podrá ser exigido por su titular siempre que hubiera cumplido con todas sus obligaciones arrendaticias en los términos antes señalados.

Y es que, en definitiva, y de acuerdo con tal planteamiento, cabría afirmar que ese derecho de crédito del que es titular el arrendatario y deudor el propio arrendador, habría de identificarse con el saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades cubiertas por la fianza en que haya podido incurrir el arrendatario.

De conformidad con tal planteamiento, entendemos que en su caso, el derecho del arrendatario a la restitución de la fianza quedaría condicionado a tales requisitos y exigencias, pero sin duda, ello no constituye obstáculo alguno, para que el importe de la fianza pueda aplicarse, vía de compensación, al cumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria, conforme así se solicita por la parte recurrente.

Y es que de acuerdo con la legislación arrendaticia, habiéndose dado por terminada la relación contractual, con entrega de las llaves del local arrendado, procedería, bien la devolución de la fianza, o en su caso, su aplicación al cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato por la parte arrendataria, así como también cabe la compensación de su importe con las cantidades debidas, como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de 29 de Octubre de 2009 .

TERCERO.- Y es lo cierto, que debe otorgarse éxito a la pretensión objeto de este recurso, consistente en la compensación de la deuda reclamada.

Centrada así la cuestión discutida, es lo cierto que, en relación con la compensación, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de Junio de 1983, 11 de Junio de 1987 y 16 de Noviembre de 1993 ), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

En este caso la demandada con base a los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , plantea vía de excepción, la compensación del crédito que ostenta frente a la actora por razón de la fianza no devuelta, con el importe de las rentas reclamadas.

Ello exige la concurrencia de los presupuestos subjetivos y objetivos del artº. 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles y líquidas para que la compensación pueda operar "ipso iure" con los efectos del artº. 1202 del Código Civil .

En el presente caso tales requisitos objetivos concurren, pues una vez resuelto y extinguido el contrato de arrendamiento, se reclaman las rentas ya vencidas de los meses febrero a junio de 2008, por un importe total de 2.231,10 €. En iguales términos debemos pronunciarnos con el importe de la fianza, cuya cuantía no ha sido objeto de aplicación por el arrendador al cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario.

Además y en su caso, lo que aquí no acontece, cabría aplicar la denominada compensación judicial que es la establecida por la propia sentencia que completaría los requisitos exigidos para la legal, pues, como señala el Tribunal Supremo en sentencias de 7 de Junio de 1983 y 11 de Octubre de 1988 , esa posible ausencia de liquidez y exigibilidad en el momento de plantearse el litigio, quedaría concretada en la propia sentencia conforme a la correspondiente decisión judicial.

Finalmente entendemos que el contenido de la cláusula quinta del contrato, no constituye obstáculo en tal sentido. Y ello porque aunque inicialmente cabría afirmar que la finalidad de la fianza operaría sólo en este caso para garantizar los deterioros que pudieran causarse en el local arrendado, es también cierto que una lectura completa del contenido de dicha cláusula, permiten concluir que también la fianza garantiza el cumplimiento de todas las obligaciones derivadas del contrato, y entre ella el pago del precio convenido. Obsérvese que en dicha cláusula se dice ..."al concluir el contrato y en el supuesto de no existir los menoscabos aludidos, así como haber dado puntual cumplimiento a todas las obligaciones aquí asumidas, esta fianza será reintegrada".

Procede la estimación del presente recurso.

CUARTO.- Dada la citada estimación, no procede efectuar declaración sobre las costas causadas en esta alzada (artº. 398 en relación con el artº. 394 de la LEC ) y tampoco sobre las de la instancia, dada la estimación parcial de la demanda.

Vistas las normas citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por el Procurador Sr. Berenguer López en representación de la mercantil "Pollos La Vega Murciana" S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado Civil nº 3 de Caravaca de la Cruz en el Juicio Ordinario nº 647/08 , debemos REVOCAR la misma y en su virtud debemos declarar compensable el importe de las rentas objeto de reclamación en estos autos con la cuantía de la fianza prestada por la arrendataria, sin efectuar declaración sobre las costas de esta alzada y tampoco sobre las causadas en la instancia.

Devuélvase la causa al Juzgado de procedencia con certificación de la presente resolución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.