Sentencia Civil Nº 245/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 797/2010 de 20 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Undécima

ROLLO Nº 797/2010

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 751/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 245

Ilmos. Sres.

Francisco Herrando Millan

Maria del Mar Alonso Martinez

Antonio Gómez Canal

En la ciudad de Barcelona, a 20 de mayo de 2011.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 751/2009 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Barcelona, a instancia de PROCUMISA, S.A. contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PASSEIG000 NUM000 / NUM001 DE BARCELONA, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de diciembre de 2009, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda formulada por Procumisa, S.A., representada por la Procuradora Sra. Pascuet Soler, contra la Comunidad de Propietarios de la finca sita en el PASSEIG000 , nº NUM000 - NUM001 , de Barcelona, representada por el Procurador Sr. Lluch Roca, y en su consecuencia, debo declarar y declaro la nulidad del acuerdo impugnado objeto de la presente litis en los términos y con alcance dispuesto en el fundamento jurídico cuarto de la presente resolución, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración; con expresa condena en costas de la parte demandada. ".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PASSEIG000 NUM000 / NUM001 DE BARCELONA y dado el oportuno traslado a las demás partes se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 27 de abril de 2011.

CUARTO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. Maria del Mar Alonso Martinez.

Fundamentos

PRIMERO.- Se recurre en apelación la sentencia de instancia por la representación de la demandada, interesando el dictado de resolución que desestime las pretensiones de la instante, con imposición a la apelante de las costas del procedimiento.

Se alega en sustento de su pretensión, inicialmente, la vulneración del actual régimen de propiedad horizontal por parte de los estatutos de la comunidad de propietarios de fecha 13 de junio de 1995, bajo la consideración de que la constitución de la comunidad de propietarios se efectuó por parte de la actora, promotora de la edificación de la finca en su conjunto, estableciendo a su conveniencia diferencias entre las diversas entidades de la finca, constituyendo para sí ventajas y privilegios que convertían en abusiva su posición frente al resto de comuneros, no estableciéndose renuncia alguna a la capacidad de decisión y en cambio eximiéndose de contribuir a prácticamente todo tipo de carga económica que suponga la conservación de la finca, pudiendo además llevar a cabo cualquier segregación de sus entidades registrales o reasignar nuevos coeficientes de participación a entidades de nueva creación, por lo que valora que es evidente que las normas estatutarias están infringiendo frontalmente lo dispuesto por el Código Civil de Cataluña, por lo que sólo a través de la voluntad de los comuneros , manifestada , sería posible la validez.

Sigue expresando, como consecuencia jurídica de la vulneración del contenido del C.c. de Cataluña por los Estatutos Comunitarios, lo dispuesto en la Disposición Transitoria 6 de la Ley 5/2006 que aprueba el Libro V del C.C. de Cataluña, conforme a la cual podrán las comunidades de propietarios ajustar sus estatutos a la nueva regulación, sin tener que contar con unanimidades o con la exigencia del comunero afectado por la decisión, pues en caso contrario se dejaría vacía de contenido D. T. 6ª, de forma que si tuviera que aplicarse lo dispuesto en el art. 553-11 del C.C.C. se perpetuarían los privilegios contrarios a la Ley , valorando que la comunidad demandada con los acuerdos adoptados el 20 de abril de 2009 pretendía acabar con el claro abuso de derecho que supone la vulneración de la legislación catalana en materia de propiedad horizontal .

La representación de la apelada se opuso a la apelación interesando la confirmación de la resolución apelada, imponiendo las costas del recurso a la apelante.

SEGUNDO.- La resolución apelada valora que las normas particulares establecidas en la escritura de declaración de obra nueva y constitución de régimen de propiedad horizontal no son contrarias o incompatibles con la nueva regulación establecida con el CCC, confrontadas con el art. 553.11 del mismo cuerpo legal, por lo que estima procedente declarar la nulidad del acuerdo impugnatorio, en la parte que implica la derogación de las normas particulares establecidas en la escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal de 13/06/1995.

Según consta en autos, en la declaración de Obra Nueva y Constitución de Finca en Régimen de Propiedad Horizontal de 13 de junio de 1995, figura que sin perjuicio del estatuto privativo que en su día aprueben en legal forma los condueños, regirán las particularidades que se expresan, siendo de destacar en primer lugar que el propietario/s de los locales o entidades nº 1, 2 y 3 , podrán sin necesidad de consentimiento de la Junta de Condueños, subdividir los respectivos locales, de manera que su aprovechamiento puede ser independiente o en su caso agrupar entre sí, tanto horizontal como verticalmente, creando si lo consideran pertinentes nuevas entidades registrales con los mismos, asignándoles los correspondientes coeficientes de participación de los elementos comunes en la proporción de la superficie de los nuevos que se creen por subdivisión o agrupación , pudiendo realizar para ello redistribución, construyendo o modificando tabiques , puertas, aseos, etc..

En según lugar, bajo la letra b, consta que cada una de las entidades números 1, 2 y 3 , no participarán en ninguno de los gastos inherentes a la escaleras, tal como luz vestíbulo , escalera, fuerza, ascensor , su conservación , preparación y mantenimiento , gastos y sueldos de conserjería en su caso, limpieza, bombillas fluorescentes, seguros de cualquier especie, etc, así como en ningún tipo de mejoras ornamentales, reparación o conservación, siempre que estos no correspondan exclusivamente a la fachada de la planta baja, en cuyo caso correría con el porcentaje que le corresponda . Además bajo la letra c. se refiere que el titular/s de los locales en la planta baja , números 2 y 3, sin precisar para ello consentimiento de la comunidad, podrán instalar , colocar , utilizar y mantener , reparar y sustituir , por si o por terceras personas naturales o jurídicas : 1 .- Cualquier clase de rótulos sean estos luminosos o no, en las partes de la fachadas que comprende, desde el suelo de la entidad a la parte baja de los balcones y ventanas del primer piso. Siendo dicho espacio de uso exclusivo de las entidades 2 y 3, correspondiéndole a cada entidad la parte de fachas que ocupa, vista esta de frente, ; 2.- Cualquier tipo de tubo o conducto de aireación, ventilación o salida de humos , así como aparatos de aire acondicionado en fachada, terrado y en las paredes laterales del vestíbulo y rampa de acceso de vehículos de la entidad número uno , tanto en su parte externa como interna y 3.- Instalar cualquier tipo de negocio , oficina, despacho, academia , escuela , comercio o industria de los permitidos por las leyes. Bajo la Letra d, se recoge que cada uno de los pisos cuarto-primera y cuarto-segunda, conforme se ha dicho en su descripción tiene el uso y disfrute exclusivo de la porción de terraza que les sirve de cubierta en su verticalidad .

Dado el objeto de la apelación , inicialmente deberá determinarse si , como considera la apelante, el contenido de las normas estatutarias de la comunidad infringen lo dispuesto en el C.C.C. y tal cuestión debe responderse de forma negativa, de conformidad con lo dispuesto en la resolución apelada y al amparo del contenido del art. 553.11 de dicho cuerpo legal, conforme al cual los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad , pudiendo contener reglas sobre las siguientes cuestiones que relata , entre otras, y que se concretan en :

a.El destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y de los bienes comunes.

b.Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.

c.El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.

d.La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.

e.Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por el presente código y sus competencias.

f.La forma de gestión y administración.

Disponiéndose además en el número 2 de citado precepto , que serán válidas, entre otras, las siguientes cláusulas estatutarias:

a.Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.

b.Las que exoneran determinados elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento del portal, escalera, ascensores, jardines, zonas de recreo y demás espacios similares.

c.Las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común o parte determinada de este a favor de algún elemento privativo.

d.Las que permiten el uso o goce de parte de la fachada por medio de la colocación de carteles de publicidad en los locales situados en los bajos.

e.Las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.

Es de lo expuesto que resulta que el contenido estatutario de la comunidad de autos no es contrario al contenido del C.C.C. , pues las particularidades que prevé encuentran plena acogida en el precepto citado , al disponer las particularidades que se expresan para todo aquel que resulte propietario de las entidades que se refieren, o para éstas misma, de forma que no se conciben como un privilegio únicamente para el ahora apelado , sino como una prerrogativa unida a las propias entidades y la titularidad sobre la misma no resultando de aplicación el punto cuarto del art. 553.10 del referido cuerpo legal , conforme al cual serán nulas las estipulaciones establecidas por el promotor o promotora o el propietario o propietaria único del inmueble que impliquen una reserva de la facultad de modificación unilateral del título de constitución o que le permitan decidir en el futuro asuntos de competencia de la junta de propietarios, pues en el supuesto de autos no existe aquella reserva o posibilidad de decisión en beneficio únicamente propio , sino que como se ha expuesto lo único que se prevé son una serie de particularidades permitidas por el C.C.C., unidas a unas determinadas entidades definidas y a quien sea en cada momento su propietario, lo que determina la desestimación del primero de los motivos de apelación , al no compartirse la tesis del apelante, conforme a la cual nos hallamos ante un supuesto de conculcación de normas imperativas .

TERCERO.- Llegados a éste punto debe referirse que la DT 6ª de la Ley 5/2006 por la que se aprueba el Libro V del C.C.C. determina que , los edificios y conjuntos establecidos bajo el régimen de propiedad horizontal antes de la entrada en vigor del presente libro ,se rigen íntegramente por las normas del mismo, que a partir de su entrada en vigor, se aplican con preferencia a las normas de la comunidad o a los estatutos que las regían, incluso si constan inscritas, sin que sea necesario ningún acto de adaptación específica, determinado el punto 2 de dicha disposición transitoria que , la junta de propietarios, sin perjuicio de lo establecido por el apartado 1 , debe adaptar los estatutos y, si procede, el título de constitución al presente código si lo pide una décima parte de los propietarios. Para adoptar el acuerdo que corresponde, es suficiente la mayoría de cuotas en primera convocatoria y la mayoría de las cuotas de los presentes o representados en segunda convocatoria. Si la adaptación que se propone no alcanza la mayoría necesaria, cualquiera de los propietarios que la ha propuesto puede solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a hacer la adaptación. La autoridad judicial debe dictar una resolución, en todo caso, con imposición de las costas.

De lo expuesto se infiere que la adaptación a la alude la referida D.T. será precisa cuando los estatutos o el título de constitución resulten contrarios a lo previsto en el Libro V del CCC, más si ello no ocurre, como en el supuesto de autos, deberemos acudir a lo previsto en el art. 553.25 del mismo texto legal, que estableciendo las mayorías precisas para la adopción de diferentes acuerdos, dispone en su nº 4 la necesidad de que los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario sean consentidos por éste expresamente y es éste precepto el que será de aplicación al supuesto de autos, al resultar indudable que la modificación de los estatutos que se pretende , alcanzando a las particularidades objeto de autos supone una afectación de los derechos de la apelada , ya adquiridos , susceptible de ejercicio presente y también futuro , que afectan a sus posibilidades de uso y goce , lo que nos conduce al citado art. 553.25.4 del C.C.C., en vez de al n 2º del dicho precepto , dada tal afectación , resultando indudable que el acuerdo de la apelante disminuirá tales facultades o posibilidades resultantes de las particularidades que se dejan sin efecto.

El acuerdo objeto de impugnación consiste en modificar la actual regulación de la comunidad de propietarios de autos, estableciendo que la misma se regirá únicamente por la ley actual de propiedad horizontal del libro quinto del C.C.C. y posteriores leyes que regulen la propiedad horizontal , facultándose al presidente para que eleve a público los acuerdos y los incluya en el Registro de la Propiedad, constando que la representación de la apelada se opuso a dicha modificación , por no respectar los acuerdos establecidos y contenidos en la escritura de 13 de junio de 1995 aceptada por todos los compradores , además de considerar que no se concretan las modificaciones, resultando que la comunidad de propietarios manifestó que los estatutos fueron impuestos por la apelada , estando ya establecidos al firmarse las escrituras de compraventa y que la apelada no facultó al presidente para el encargo recibido .

Es a la vista de lo expuesto que debe confirmarse lo dispuesto en la resolución apelada, pues partiendo de que el contenido de los estatutos de la comunidad apelante no resulta contrario al contenido del libro V del C.C.C., pese a lo que expone ésta en su recurso, a la vista del contenido general del art. 553.11 del C.C.C . referido, no operarán las mayorías previstas en la D.T. 6º ya referenciada sino que será preciso el consentimiento expreso del copropietario afectado, que como no existe, aboca a la nulidad del acuerdo adoptado por la apelada, objeto de autos.

CUARTO.- No puede tampoco aceptarse que los estatutos hubieran sido impuestos por la apelada, por el mero hecho de estar establecidos cuando se firmaron las escrituras de compraventa, dado que no existe prueba fehaciente de tal circunstancia, sino antes bien lo contrario, resultando de la escritura de compraventa unida a autos a los folios 93 y ss, como la compradora manifestó conocer y aceptar las normas que resultan de la escritura de división horizontal , transcribiéndose las particularidades dispuestas y objeto de expresión en el fundamento segundo de la presente resolución , para las entidades 1,2 y 3 y pisos cuarto-primera y cuarto-segunda. Por su parte en la Escritura de Compraventa de 2 de noviembre de 1995, obrante a los folios 103 y ss de las actuaciones, consta , en cuanto a las normas de la comunidad , que quedan incorporadas por fotocopia, resultando en la escritura de compraventa de 9 de noviembre de 1995, como también se hizo constar de forma literal, en cuanto al régimen de propiedad horizontal, las peculiaridades de autos . También en compraventa de 18 de diciembre de 1995 figura que la compradora conoce y acepta la regulación de la comunidad, especialmente la norma que resulta que la mencionada escritura de división horizontal y en la de 17 de enero de 1996 la compradora reconoció conocer y aceptar las normas que resultan de la mencionada escritura de división horizontal , que se transcriben .

Por todo ello el recurso de apelación debe ser desestimado , al considerar que la resolución de instancia es ajustada a derecho .

CUARTO.- Desestimándose por lo expuesto el recurso de apelación deben imponerse las costas de ésta alzada al apelante, conforme a lo dispuesto del art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la L.E.C.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación :

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la Comunidad de Propietarios de la finca del PASSEIG000 , NUM000 - NUM001 de Barcelona , contra la Sentencia de fecha 11 de diciembre de 2009 ,dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm 5 de Barcelona , debemos confirmar y confirmamos la misma imponiendo las costas causadas en esta segunda instancia a la apelante .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.