Sentencia Civil Nº 245/2011, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 34/2011 de 07 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 34 de 2011

Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Nules

Juicio Ordinario número 1037 de 2009

SENTENCIA NÚM. 245 de 2011

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistradas:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Doña Mª ANGELES GIL MARQUÉS

En la Ciudad de Castellón, a siete de Julio de dos mil once.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día treinta de Junio de dos mil diez por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Nules , en los autos de Juicio ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 1037 de 2009.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Doña Gracia , representada por la Procuradora Dª. Mª Raquel Tugal Sorribes y defendida por el Letrado D. José Martínez Belloso, y como apelada, Doña Josefina , representada por el Procurador D. Pascual Llorens Cubedo y defendida por la Letrada Dª. Raquel Marco Salvador.

Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ANGELES GIL MARQUÉS.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Dª. Josefina representada por el procurador Sr. Pascual Llorens contra Dª. Gracia representada por el Procurador Sra. Tunal, debo condenar y condeno a la demandada abonar a la actora la cantidad de dos mil quinientos setenta y cinco euros y dos céntimos, (2.575,2 €) en concepto de daños y perjuicios y la de siete mil novecientos treinta y ocho euros en concepto de rentas (7.938 €), más las que se devenguen durante la sustanciación de este procedimiento a razón de 441 € mensuales, cantidades que devengarán el interés legal desde la admisión a trámite de la demanda, abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.-"

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Doña Gracia , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia absolviendo a la recurrente. Subsidiariamente, y para el supuesto de no acordar la revocación de la sentencia de instancia, limitar el pago de las rentas hasta la fecha de inicio de una nueva cesión del local, con imposición de costas.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de costas a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 14 de Febrero de 2011 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 7 de Junio de 2011 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 22 de Junio de 2011, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada, en cuanto no se oponen a los que se dirán para resolver el recurso:

PRIMERO.- Por la representación procesal de doña Josefina se formuló en fecha 10 de junio de 2009 demanda juicio ordinario contra doña Gracia , ejercitando acumuladamente acción de reclamación de cantidad por importe de 6.797,70 euros en concepto de indemnización por daños ocasionados en el local propiedad de la actora que fue arrendado a la demandada mediante contrato de fecha 1 de enero de 2008 y por importe de 2.446 euros en concepto de rentas de enero a junio de 2009 al amparo de lo estipulado en la cláusula tercera del contrato, solicitando además la condena de la demandada a satisfacer las mensualidades que sucesivamente fueran venciendo durante la tramitación del procedimiento, mas intereses legales y costas.

La Sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, considerando procedente condenar a la demandada a abonar a la actora la suma de 1.876 euros a que asciende el coste de reparación de los daños causados a la escayola del techo al retirar el aparato de aire acondicionado instalado en el local, más la suma de 369,20 euros a que asciende el precio del fregadero y grifo instalado en el local que retiró la demandada y la suma de 350 euros a que asciende el del toldo que también retiró la demandada, rechazando la pretensión de condena referida a reposición de lámparas instaladas en el techo y puerta de acceso al local, al no considerar acreditado que fuera la demandada quien retiró dichos elementos antes de resolver el contrato y devolver a la actora las llaves del local, lo que tuvo lugar en fecha 31 de diciembre de 2008.

Respecto de las rentas reclamadas, las devengadas desde el mes de enero a junio de 2009 y aquellas que se devenguen durante la sustanciación del procedimiento, se estima que procede acceder a la petición actora en aplicación de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, por lo que condena a la demandada a abonar la suma a que ascienden las rentas hasta la fecha en que se dicta la sentencia, de 7.938 euros, más las que se devenguen durante la sustanciación del procedimiento a razón de 441 euros mensuales, más los intereses legales desde la admisión a tramite de la demanda, abonando cada parte las costas procesales causadas a su instancia.

Frente a la Sentencia de instancia se alza la parte demandada impugnando el pronunciamiento de condena a abonar la suma de 2.575,2 euros en concepto de daños y perjuicios y el de condena al pago de 7.938 euros en concepto de rentas mas las que se devenguen durante la sustanciación del procedimiento, solicitando la revocación de la resolución de instancia y la absolución de la recurrente y, subsidiariamente, que el pronunciamiento de condena al pago de las rentas sea hasta la fecha de inicio de una nueva cesión del local por parte de la actora a terceros.

SEGUNDO.- Respecto del pronunciamiento de condena a abonar la suma de 2.575,2 euros en concepto de daños y perjuicios, se expone en el recurso que se desconoce como llega la juzgadora de instancia a la conclusión de que el grifo y el fregadero que se llevó la arrendataria se instalaron con materiales de construcción y tras la ejecución de obras de albañilería, dato en que se funda para apreciar que se trata de elementos incorporados al local y que no pueden separase sin quebranto de la materia o deterioro del objeto (articulo 334.3 del Código Civil ) y concluir que deben considerarse parte fija y permanente de las instalaciones del local que deben quedar en el mismo conforme a lo dispuesto en el artículo 1573 en relación con los dispuesto en los artículos 487 y 488 del Código Civil

Puesto que solo se expone en el recurso el motivo de la disconformidad de la recurrente en relación con la condena a abonar el coste de dichos elementos, fregadero y grifo, no alegándose nada respecto de la condena a abonar el coste de reparación de los daños en la escayola y de instalación de un nuevo toldo, la cuestión que debemos decidir se centra en valorar si es acertada la conclusión de la Juez "a quo" de que la instalación del fregadero y grifo era fija por haberse realizado con obras de albañilería y no podía retirarse sin detrimento de las instalaciones del local objeto de arrendamiento, partiendo de que el hecho de la retirada de los elementos referidos ya fue reconocida al contestar la demanda, en la que se argumentaba para fundar la oposición a la demanda que la demandada tenia derecho a retirar dichos elementos por haberlos adquirido de la anterior titular del establecimiento en virtud de contrato de traspaso.

La Juez de instancia atiende al contenido de la cláusula segunda del contrato de traspaso de negocio aportado con la demanda como documento nº 6 , suscrito entre la anterior arrendataria, doña Sagrario , y la demandada, doña Gracia , en la que se especifican las instalaciones y bienes objeto de traspaso y se incluye una cocina totalmente equipada pero ninguna mención al toldo de la puerta de entrada al local y estima que, aun considerando el fregadero y grifo parte de la cocina, se instalaron con materiales de construcción y quedaron incorporados al local como parte fija de sus instalaciones y no pueden por ello ser retirados, existiendo entre la anterior arrendataria y la actora el pacto de que las obras e instalaciones que ejecutare a su costa para ejercitar su actividad quedarían, finalizado el contrato, en beneficio de la propietaria.

Pues bien, estimamos que es acertada la valoración realizada por la juzgadora de instancia teniendo en cuenta que la anterior arrendataria fue quien instaló estos elementos en el local, y en el acto del juicio se le exhibió la fotografía del acta notarial que obra al folio 19 vuelto en la que se ve la parte de detrás de la barra con varios agujeros y una tubería de conducción del agua suelta, afirmando la testigo que allí era donde estaba antes el fregadero y el grifo, de lo que se desprende con claridad que era un instalación fija, no afirmándose siquiera por la parte recurrente que la pila de fregar y el grifo fuera un elemento móvil sin alguna sujeción a la pared.

Por tanto, estimamos que debe mantenerse la condena de la parte demandada a abonar el coste de reposición de la instalación de estos elementos, que conforme al presupuesto que se aportó con la demanda como documento nº 9 y que obra al folio 29 de las actuaciones asciende a 369,20 euros.

En segundo lugar, respecto del pronunciamiento de condena al pago de las rentas devengadas con posterioridad al 31 de diciembre de 2008 y mientras se sustancie el procedimiento, esta petición de la actora, acogida de forma integra en la resolución de instancia, se funda en la aplicación al caso de lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado por las partes litigantes en fecha 1 de enero de 2008 , en la que se establece: "La obligación de pago de la renta subsistirá aún resuelto el contrato, hasta que se devuelva el inmueble y sus instalaciones al arrendador o sus causahabientes en buen estado de uso, tal como manifiesta la arrendataria que lo recibe".

Argumenta la parte recurrente que dicha estipulación no resulta de aplicación al presente caso teniendo en cuenta que del documento nº 3 aportado con la demanda se desprende que la resolución contractual se decidió por consenso de ambas partes y se entregaron las llaves del local por la arrendataria a la arrendadora y por esta se devolvió la fianza sin que en el documento suscrito por ambas partes se hiciera salvaguarda expresa de dicha cláusula.

Estimamos que asiste la razón a la apelante en este punto, puesto que la cláusula tiene un presupuesto, que no se haya devuelto la posesión del inmueble, que no se da en este caso, en que se acepta por ambas partes la resolución del contrato de arrendamiento y se entrega las llaves por la arrendadataria, que abandona el local, a la arrendadora, por lo que a partir de ese momento no tiene vigencia la relación contractual y se extingue la obligación de pago de las rentas a cargo del arrendatario, que tiene como contraprestación la ocupación del inmueble objeto de arrendamiento y cesa al quedar resuelto el contrato y producirse la devolución del inmueble a la arrendadora, que obtiene la posesión del inmueble arrendado.

Y lo que no puede admitirse al amparo de la cláusula contractual a que nos referimos es que pueda quedar supeditada la finalización de la obligación de pago de rentas a que el local se encuentre en buen estado de uso una vez que la arrendadora acepta las llaves y, por tanto, es quien tiene la posesión del local y la posibilidad de arreglar los desperfectos que presente, por lo que solo podría devengarse a su favor una indemnización por el tiempo que se hubiera visto privada de la posibilidad de arrendarlo debido a su mal estado y hasta que hubieran sido reparados los daños, en su caso, lo que en el presente supuesto no se solicita y ni siquiera se afirma que haya ocurrido.

Por tanto, procede revocar el pronunciamiento que condena a la demandada al pago de 7.938 euros en concepto de rentas devengadas a partir de la resolución del arrendamiento más las que se devenguen durante la sustanciación del procedimiento.

TERCERO.- Procede, por todo lo razonado, la estimación parcial del recurso, lo que comporta no hacer imposición a la parte apelante de las costas de la alzada (artículo 398.2 de la L.E.Civil ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimamos parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación procesal de doña Gracia contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Nules en fecha treinta de junio de dos mil diez , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1037 de 2009, la revocamos parcialmente en el sentido de dejar sin efecto el pronunciamiento de condena a la demandada a abonar a la actora la suma de 7.938 euros en concepto de rentas devengadas a partir de la resolución del arrendamiento más las que se devenguen durante la sustanciación del procedimiento confirmando los restantes pronunciamientos de dicha resolución, sin hacer expresa imposición de costas de la alzada.

Procede la devolución del depósito efectuado para recurrir al estimar parcialmente el recurso.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.