Sentencia Civil Nº 245/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 598/2015 de 29 de Julio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

Sección Decimosexta.

Rollo 598/2015-C

Juicio verbal 1286/2013

Juzgado de Primera Instancia número 8 de Barcelona

S E N T E N C I A nº 245/2016

Ilmos. Sres.

Dña. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

Dña. MARTA RALLO AYEZCUREN

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona a 29 de julio de 2016.

Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los autos de juicio verbal número 1286/2013, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Barcelona, a instancia de CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE, S.L., representado por el procurador D. José Manuel Fernández-Aramburu Torres y defendido por el abogado D. José María Peyra Torrella, contra SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ, S.A., (REGESA), representada por la procuradora Dña. Maria Teresa Vidal Farré y defendida por el abogado D. Josep Soldevila i Sala, y CORPEDIFICACIONES, S.L., representada por la procuradora Dña. María Teresa Vidal Farré y defendida por la abogada Dña. Nuria Ribas; cuyos autos penden ante esta sala en virtud del recurso de apelación interpuesto por la demandante, contra la sentencia dictada por el/la juez del indicado Juzgado en fecha 12 de febrero de 2015 .

Antecedentes

Primero: La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por Club Residencial Metropolitan House, S.L., contra Societat Urbanística Metropolitana de Rehabilitació i Gestió, S.A., absuelvo a la demandada de los pedimentos formulados.

Se imponen a Club Residencial Metropolitan House, S.L., las costas derivadas de este procedimiento, excepto las derivadas de la intervención voluntaria de Corpedificaciones, S.L., de las que no se hace especial pronunciamiento'.

Segundo: Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandante mediante escrito motivado, del que se dio traslado a la parte contraria, que se opuso, elevándose seguidamente las actuaciones a esta Audiencia Provincial, para la resolución del recurso planteado. Se señaló para votación y fallo el día 7 de julio último.

Tercero: En el procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el magistrado señor JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

Primero: El proceso se refiere a la posesión de un solar situado en la calle Renaixença números 74-76, hoy calle Teodoro Llorente número 36, esquina con calle Llívia, parcela F del conjunto en que se integra, finca registral número 124.267 de esta ciudad.

El 4 de noviembre de 2010 la demandante, Club Residencial Metropolitan House, S.L., y la demandada, Societat Urbanística de Rehabilitació i Gestió, S.A., REGESA, celebraron un contrato de opción de compra mediante el cual esta última, propietaria, concedía a la primera opción de comprar la parcela citada y otra más. Se fijó como fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa el 30 de marzo de 2012, con posibilidad de prorrogar el plazo de vigencia de la opción.

En el contrato se acordó, estipulación cuarta, que Metropolitan podría acceder libremente al solar para realizar cualesquiera mediciones y estudios que fuesen precisos para la redacción de los proyectos del edificio o edificios que en el futuro fuesen a construirse. También se autorizó a Metropolitan a instalar soportes publicitarios desmontables y una caseta de ventas a efectos de publicitar los proyectos inmobiliarios.

La demandante hizo uso de esta última autorización e instaló allí un letrero y una caseta. Realizó también determinadas obras, reflejadas en el documento 2 de la demanda, entre las que se incluyó la colocación de una puerta en el terreno, que antes ya estaba vallado. Se puso un candado en dicha puerta, cuyas llaves quedaron en poder de Metropolitan.

El plazo para el ejercicio de la opción de compra fue objeto de varias prórrogas, pero finalmente no se ejercitó. Mediante escrito de 21 de enero de 2013, documento 4 de la demanda, Metropolitan manifestó que no ejercería la opción de compra. Manifestó concretamente que su deseo era dejar sin efecto la opción, una vez recibiese de REGESA los gastos en que la optante había incurrido por razón de la frustrada operación.

Hubo otras comunicaciones entre las partes. El 29 de abril del mismo año 2013, REGESA revocó la autorización de acceso a la parcela y requirió a la aquí demandante para que retirase cualquier soporte publicitario existente, caseta de ventas, vehículos o materiales de obra que se encontrasen en la parcela, para que ésta quedase en el mismo estado en que fue recibida por Metropolitan.

En relación con este contrato de opción de compra REGESA entabló demanda de juicio ordinario contra Metropolitan. Ésta contestó y formuló reconvención y en el escrito correspondiente manifestó que poseía la parcela a que se viene haciendo referencia, pero que la allí demandante debía recuperar la posesión en el momento en que el Juzgado declarase la resolución del contrato por incumplimiento, con resarcimiento de daños y perjuicios. En la reconvención Metropolitan pidió se declarase resuelto el contrato de opción de compra por incumplimiento de REGESA (se le imputaba no haber cancelado una hipoteca que pesaba sobre la finca), condenando a ésta a pagar daños y perjuicios derivados de tal incumplimiento.

Este es el marco en que se sitúa el conflicto surgido.

Segundo: El conflicto posesorio se inicia porque, ante la frustración de la proyectada venta a Metropolitan de la parcela F, REGESA llegó a determinados acuerdos con Corpedificaciones, S.L.. Concretamente el 3 de octubre de 2013 esta última y REGESA suscribieron un documento mediante el que Corpedificaciones era autorizada a ocupar esta parcela para depositar en ella maquinaria y materiales para una obra que realizaba en el número 66 de la calle Reinaxença.

La ocupación se pactaba porque las partes estaban negociando un contrato de promesa de compraventa, se fijaba un plazo inicial de 45 días para dicha ocupación y, si finalmente no se concluía el contrato de promesa de compraventa, Corpedificaciones se retiraría del solar. El contrato finalmente se celebró.

La parcela fue reocupada por REGESA y entregada a Corpedificaciones. No se conoce la fecha concreta de esa reocupación, ni si se hizo rompiendo el cierre o en alguna otra forma. Pero el caso fue que la propiedad recuperó el solar y permitió a Corpedificaciones ocuparlo. Ésta debía respetar la caseta de Metropolitan que se encontraba en el lugar, según se indicaba en el contrato suscrito en 3 de octubre de 2013, mencionado antes.

Partiendo de las circunstancias expuestas, Metropolitan formuló demanda de juicio verbal para recuperar su posesión sobre el solar y la juez de primera instancia desestimó la demanda. Considera la sentencia que, en realidad, la demandante no ostentaba la posesión de la finca, sino que únicamente se la autorizó para unos usos muy determinados, de carácter técnico, comercial y publicitario.

Tercero: En primer lugar ha de señalarse que se comparte el criterio de la juez de primera instancia.

No toda actuación de una persona sobre una finca puede considerarse posesión a efectos de gozar de la protección recuperatoria que establecen las leyes.

El artículo 521-1, apartado 2, del Código Civil de Cataluña protege la mera tenencia sin voluntad aparente de actuar como titular de derecho alguno que comprenda el derecho a poseer. La protección posesoria se brinda también a estos tenedores, conforme a lo establecido en el artículo 522-7.1.

Pero hay situaciones en las que, pese a haber contacto con la cosa y actuación en ella, no puede reconocerse la protección que, en general, se brinda a la posesión. Una de las más características es la derivada del contrato de obra, en el ámbito del cual el constructor actúa sobre la cosa pero no tiene auténtica posesión protegible por la vía de lo que antes se conocía como interdicto de retener o recobrar.

La distinción entre supuestos incardinables en la protección posesoria y otros que no lo son es difícil, como siempre que se está ante una cuestión de límites. Para esa distinción han de tenerse en cuenta dos factores. En primer lugar que el derecho a poseer no es un derecho en sí mismo, sino parte de otro derecho: se tiene derecho a poseer porque se tiene derecho de propiedad, o de usufructo o de arrendamiento. En segundo lugar la protección de la posesión, como es conocido, tiene que ver con la necesidad de evitar las vías de hecho, con los peligros que comportan.

A juicio de la sala la actuación de Metropolitan se asimila a la del contrato de ejecución de obra. Estuvo actuando en el terreno o parcela a que se refiere el litigio por razón de un contrato de opción de compra, sin pretensión de ser titular de un derecho en el que se incluyese la facultad de poseer. La actuación constituyó en realidad un acto preparatorio de una promoción posterior, y no podía prolongarse más allá del momento en que la propia parte reconoció que renunciaba a la opción de compra. Se le permitió tener en el solar determinadas cosas pero con vistas a la compra y promoción posterior que se proyectaba, al modo en que al constructor se le permite actuar sobre un inmueble para una finalidad muy concreta. Más allá de ella no puede prevalecer la protección posesoria.

Cuarto: En segundo lugar la sala considera que hay un cierto componente de abuso en la actuación de la demandante. Se trata de un peligro que siempre ha acechado a la protección por la vía de los interdictos. Se refiere a ello la oposición al recurso de Corpedificaciones.

Metropolitan no pretende tener derecho a poseer, sino solo a que se le indemnice en cierta cantidad, por daños y perjuicios, que imputa a la conducta de REGESA. Pretensión que, además, no puede aceptarse que esté vinculada a ningún derecho a retener la posesión de la parcela. La propia parte aquí apelante reconoció en el proceso declarativo, como se expuso con anterioridad, que carecía de derecho a poseer y postulaba que debía devolver la posesión del solar.

En definitiva la actuación de la demandante es desproporcionada: pretende recuperar algo a cuya posesión reconoce que no tiene derecho y, de ese modo, aplazar hasta un momento indeterminado otra compraventa que puede tener una importancia económica considerable, así como la eventual realización de un proyecto arquitectónico. Todo ello, se insiste, reconociendo que no tiene derecho a poseer.

La protección de la posesión se asienta sobre la afirmación de quien la pide de que tiene derecho a poseer. En este caso se da la situación contraria: quien reclama la tutela posesoria reconoce que carece de derecho a poseer.

En definitiva, el perjuicio que puede ocasionarse a las demandadas y el hecho de que estemos ante una situación de posesión limitada o subordinada a una finalidad concreta, conducen a la desestimación del recurso.

Quinto: Desestimándose el recurso, se impondrán las costas a la apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE, S.L., contra la sentencia de fecha 12 de febrero de 2015, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Barcelona en el proceso mencionado en el encabezamiento, confirmamos dicha sentencia, con imposición de las costas a la apelante y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Contra la presente sentencia cabe recurso de casación por interés casacional (si el recurso presenta tal interés conforme a la ley) y recurso extraordinario por infracción procesal, éste último si se presentare conjuntamente con el primero. Deberán ser interpuestos, en su caso, ante esta Sección, en el plazo de veinte días, constituyendo el depósito correspondiente.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.