Sentencia CIVIL Nº 245/2020, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 3/2019 de 14 de Abril de 2020

Encabezamiento

SECCION Nº 1 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERIA

AVDA. REINA REGENTE S/N

Tlf.: 950-03-72-92. Fax: 950-00-50-22

N.I.G. 0401342C20160014413

Nº Procedimiento: Recurso de Apelacion Civil 3/2019

Asunto: 100024/2019

Autos de: Procedimiento Ordinario 1692/2016

Juzgado de origen: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 DE ALMERIA

Apelante: Florinda

Procurador: AURORA MONTES CLAVERO

Abogado: BLAS MARIANO SALMERON GARCIA

Apelado: Gloria

Procurador: ELOISA ALABARCE SANCHEZ

Abogado: ALBERTO RODRIGUEZ CALLEJON

SENTENCIA Nº 245/20

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. MANUEL ESPINOSA LABELLA

MAGISTRADOS

D. LAUREANO MARTINEZ CLEMENTE

D. MARIA DEL MAR GUILLEN SOCIAS

En la Ciudad de Almería a 14 de abril de 2020.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO.-Por el Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 8 de Almería, en los autos de Juicio Ordinario 1692/19 seguidos en ese Juzgado, se ha dictado sentencia de fecha 3 de septiembre de 2018, cuyo Fallo dispone;

'Que, estimando la demanda interpuesta por DOÑA Gloria, frente a DOÑA Florinda, debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de DIEZ MIL EUROS (10.000 €), más los intereses que por la mora procesal se pudieran devengar conforme a lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; todo ello, sin expresa imposición de costas, de manera que cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. '

TERCERO.-Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la demandada se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que la parte apelada impugnó.

Los referidos autos fueron elevados a este Tribunal, donde se formó el rollo correspondiente, y seguido el recurso por sus trámites, se señaló día para la votación, deliberación y fallo, que tuvo lugar el día 14 de abril de 2020.

Ha sido Ponente la Ilma. Sr. Magistrada D. María del Mar Guillén Socías.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de instancia otorga la razón a la compradora demandante D. Gloria, y condena a la vendedora D. Florinda a la devolución de 10.000 € entregados en concepto de arras penitenciales en el contrato privado de compraventa de fecha de 13 de enero de 2016, y que tenia por objeto una vivienda piso NUM000 , garaje y trastero, sita en el Residencial DIRECCION000, de esta ciudad, por precio de 165.000 €.

La clausula Octava establece unas arras penitenciales, pudiendo tanto el adquirente como el vendedor en concordancia con el artículo 1.454 del Código Civil, , desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del documento, devolviendo el comprador el doble de la señal entregada a cuenta del precio, o perdiendo el comprador la señal entregada. Las arras penitenciales se pactan con una excepción a su aplicación; para el caso de no concederse la hipoteca.

El juzgador estima acreditado que la causa de que el contrato de compraventa no llegara a buen fin, fue la denegación del préstamo hipotecario solicitado por compradora, pese a haberlo intentado, sin éxito.

La demandada, discrepa de la valoración efectuada en la sentencia, en un extenso, prolijo denso y minucioso recurso, en el que cuestiona la valoración de las consideraciones expuestas por el juzgador, que tilda de erróneas, como igualmente la jurisprudencia aplicada. En definitiva, considera que la denegación del crédito, lo fue por la negligente actuación de la demandada, parte incumplidora del contrato, pues; 1) al tiempo de celebración del contrato conocía su posición de endeudamiento para con el banco, y por tanto que el préstamo iba a ser denegado, y 2) Que el crédito solicitado de 178.000 € supera el precio de la compraventa (155.000 mas 10.000 € entregados a cuenta), que igualmente confirman el verdadero motivo de la denegación del préstamo por causa de la propia compradora.

SEGUNDO.-La clausula Octava del contrato de arras penitenciales, dispone que tanto el adquirente como el vendedor, en concordancia con el artículo 1.454 del Código Civil, pueden desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del documento, devolviendo el comprador el doble de la señal entregada a cuenta del precio, o perdiendo el comprador la señal entregada.

Las arras penitenciales se pactan con una excepción a su aplicación; para el caso de no concederse la hipoteca a la compradora.

El periodo de validez de estas arras queda sujeto al plazo estipulado para otorgar escritura pública de compraventa, señalado el 31 de marzo de 2016, debiendo la compradora con una antelación de siete dias, comunicar de forma fehaciente el lugar y notaria para formalizar la escritura pública de compraventa. La parte vendedora, indica el texto del contrato, se reserva el derecho de que la escritura pública sea otorgada a favor de la persona que libremente designe. El precio de la compraventa se pacta en 165.000 €.

La valoración por el Tribunal a quo de la prueba sólo puede ser combatida en los tribunales de ulterior grado, cuando el 'iter' deductivo afrenta de manera evidente a un razonar humano consecuente. Cuando los juzgadores han prescindido del proceso lógico que representa las reglas de la sana crítica ( S. de 10 marzo de 1994), al haber conculcado las más elementales directrices del razonar humano y lógico ( SS de 11 de noviembre de 1996 y 9 de marzo de 1998).

Asimismo, no puede impugnarse la valoración probatoria del juzgador de instancia mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba) de forma individualizada sin hacer mención a una valoración conjunta de la prueba que es la que ofrece el juzgador. La exigencia de motivación fáctica de las sentencias ( art. 120.3 de la Constitución) requiere del juzgador explique cómo obtiene su convencimiento respecto a los hechos que entiende probados a partir de las pruebas practicadas, sin que se impida la valoración o apreciación conjunta de la prueba practicada. La Constitución no garantiza que cada una de las pruebas practicadas haya de ser objeto en la sentencia de un análisis individualizado y explícito sino que, antes bien, es constitucionalmente posible una valoración conjunta de las pruebas practicadas.

Esta sala, revisado el material probatorio y el visionado del juicio, llega a la misma conclusión del juzgador, no advirtiendo error en la valoración de la prueba vertida en juicio ni de la prueba documental aportada por la parte demandada aunque no haya sido explícitamente detallada en la sentencia, como ocurre con el Acta Notarial de 15 de julio de 2016, expresivo de los mensajes por wattsapentre el agente de la inmobiliaria 'El Mediador', y la vendedora D. Florinda.

En primer lugar citar con respecto a las arras penitenciales, la sentencia del Tribunal Supremo 3513/2018, de 17 de octubre, que a su vez cita la sentencia 581/2013, de 26 de septiembre, sienta la siguiente jurisprudencia, plenamente aplicable al supuesto .

' Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcionalque exige una interpretación restrictivade las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( sentencia de 10 de Marzo de 1986 )'.

De acuerdo con este carácter excepcional y restrictivo , es claro que las arras penitenciales solo son aplicables si se pactan de forma expresa en el contrato. Y la clausula octava donde se pactan, excluye su aplicación, si el motivo de la no consecución del contrato es por causa de denegación del préstamo hipotecario a la demandante compradora. La apelante sostiene que este motivo de denegacion el voluntario incumplimiento imputable a la compradora.

Pero el certificado de Unicaja que valora el juzgador con total acierto, junto con las declaraciones de los testigos, muestra que se deniega hasta en dos ocasiones el préstamo solicitado; el 24 de febrero y 11 de abril de 2016. Se indica en él, que la Comisión de Créditos de la Dirección Territorial de Andalucía desestima la subrogación del crédito hipotecario y la ampliación de capital concedido en su día a D. Florinda, por los siguientes motivos; No se justifica capacidad de reembolso adecuado. Por tener un coeficiente de endeudamiento del 64 %. Y por ser la compradora, propietario del 15 % de las acciones de una empresa que aparece como avalista de un préstamo que ha resultado fallido.

Las declaraciones de los testigos, D. Sebastián , gerente de la inmobiliaria, D. Sixto empleado de la misma (da cuenta de las gestiones en diferentes entidades bancarias aparte de Unicaja), de D. Carlota como responsable de inversiones de la entidad, y de D. Cristina como miembro de la unidad de créditos de la entidad Unicaja, corroboran las gestiones realizadas por la actora para la consecución del crédito, antes y después de la fecha de expiración del plazo el 31 de marzo de 2016. Y sus manifestaciones, que la apelante tilda de subjetivas, son congruentes y consecuentes con la efectiva denegación del crédito, que no es provocado por la voluntad de la actora (desistimiento) sino por decisión/es de la entidad de crédito. Y el Acta Notarial de los mensajes vía wattsap cursados entre D. Luis María, de la inmobiliaria y la futura vendedora D. Cristina, igualmente confirman, que se realiza un seguimiento del curso de las gestiones, finalmente fallidas para su concesión, por parte de la compradora, plenamente conocedora del curso de las gestiones. El hecho consignado en estos mensajes acerca de que la compradora no aportara al banco los documentos requeridos, no es demostrativa de la supuesta negligencia. Porque ello depende de la clase de documentos que el banco requiriera y si la futura compradora estaba en disposición de poder presentarlos. Si no conocemos su contenido, no podemos saber si efectivamente la compradora los tenia y pese a ello no los presentó. Por tanto el requerimiento por el banco acerca de alguna documentación no presentada por la compradora, no es demostrativa de su presunta voluntad de incumplimiento deliberado o negligente.

Lo que evidencian estos mensajes es un seguimiento exhaustivo e insistente por parte de la vendedora, a quien le interesa vender con prontitud para liberarse del pago de las amortizaciones del crédito. Interés que parece descansar en la existencia de varias operaciones similares en curso por la demandada. Extremo que se desprende de estos mensajes (tiene otra vivienda en venta en la misma inmobiliaria) ,y; de la redacción del contrato, toda vez que la vendedora se reserva la facultad de designar a un tercero como vendedor en la escritura pública de compraventa. Un acto muy habitual en personas que perciben beneficios por la compra y venta de inmuebles a terceros, a veces incluso consignando un precios distintos del real y efectivo pagado por los compradores, que suele ser superior.

Tampoco es demostrativo de su voluntad rebelde de cumplimiento o de su supuesta negligencia, el que la compradora al tiempo de la celebración del contrato de arras supiera de su escasa capacidad de endeudamiento y pese a ello concertara el contrato de arras a sabiendas y con mala fé, como indica la apelante en su recurso .

Ello, porque con sujeción a la libertad contractual que establece el artículo 1.258 del CC, las partes libremente pactan el contrato en atención a las circunstancias concurrentes ,de las que eran plenamente conocedoras ambas. Y si D. Cristina acepta que se resuelva el contrato para el supuesto de denegación del crédito a la compradora sin perder la señal o arras la compradora, es porque conocía y aceptó el el riesgo y posibilidad de que aconteciera. Luego no hay mala fe de la demandante por ocultación como indica de forma interesada la apelante, siendo aquella plenamente consciente de la condición suspensiva impuesta y aceptada en el contrato, al amparo del artículo 1.114 del CC que regula las obligaciones sometidas a condición.

En este sentido invoca la parte apelante, que la omisión de un plazo en la consecución del préstamo hipotecario, produce desequilibrio a la parte contratante e indefensión, porque con sujeción al artículo 1.119 del CC, la consecución del préstamo sin plazo, depende de la voluntad de la parte compradora, y dispone el precepto señalado que ' se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento'.

No podemos compartir su interesada interpretación del precepto. El que la consecución del préstamo no estuviera sujeta a un plazo en el contrato de arras no es motivo de indefensión, porque esta gestión va inexorablemente ligada a los plazos marcados en el contrato para otorgar escritura pública, es decir desde la fecha del contrato el 1 de enero de 2016 hasta el 31 de marzo de 2016, es decir 2 meses y 18 días.

Respecto a la solicitud de concesión del préstamo por un importe superior (178.000) al precio de la compraventa (165.000). Es cierto que la actora al solicitar la subrogación del préstamo, solicito la ampliación de capital como se deduce del certificado de Unicaja. Pero salvo que esta ampliación fuere notoriamente desproporcionada, y con un fin claramente disuasorio de su concesión, y no nos consta; no consideramos que sea causa voluntaria buscada por la actora para la denegación del crédito . Es la situación de endeudamiento y la falta de garantías de cumplimiento adecuado, lo que lleva a la entidad bancaria a denegarlo, no el importe solicitado. O dicho de otro modo, el certificado de Unicaja lo que indica es que la actora tiene una situación de endeudamiento que les impide otorgar el préstamo en su conjunto, no con respecto al concreto capital solicitado, ni que este sea desproporcionada a su capacidad de responder a su cumplimiento. Por otra parte es llamativo que la apelante haga uso de este argumento en el recurso, cuando como ella misma reconoce ya, ha vendido la vivienda, y sin embargo no informa cual haya sido el precio de su venta a los nuevos compradores.

Finalmente y tratando de ser exhaustivos con respecto a la casuística motivacion del recurso; la falta de información facilitada por la compradora y los agentes mediadores a la vendedora o los empleados de la entidad bancaria, acerca del estado de las gestiones del préstamo, no es un hecho relevante, y ni siquiera debidamente justificado, (ver interrogatorio de la demandante) y menos que la omisión en sentencia, altere las razonadas y consecuentes conclusiones del juzgador, en atención al material probatorio y el contrato de arras que nos ocupa y, que debemos confirmar en su integridad.

Por todo ello, procede la integra desestimación de la demanda

TERCERO.-Procede la imposición de costas en esta instancia, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 398 de la LEC

Fallo

Que DESESTIMAMOS el recurso de apelación deducido contra la sentencia de fecha 3 de septiembre de 2018 dictada por el Sr. magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 8 de Almeria , en los autos de Juicio Ordinario 1692/2016 seguidos en ese Juzgado, del que deriva la presente alzada, y;

1.- CONFIRMAMOS la expresada resolución.

2.- Se imponen las costas procesales a la parte recurrente.

La recurrente ha perdido el depósito en su día constituido, dándosele el destino a que se refiere el la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Recursos.-Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal por el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.-es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo con carácter transitorio- la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo. Órgano competente.-es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo con carácter transitorio- la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.-Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Así, lo acordamos, mandamos y firmamos.