Sentencia Civil Nº 246/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 671/2008 de 02 de Abril de 2009

Encabezamiento

SENTENCIA N. 246/2009

Barcelona, dos de abril dos mil nueve

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez (Ponente)

Mª Carmen Vidal Martínez

Marta Font Marquina

Rollo n.: 671/2008

Procedimiento Ordinario n.: 671/2008

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 57 de Barcelona.

Objeto del juicio: resolución del contrato, pérdida de la cantidad entregada a cuenta y reclamación de cantidad como penalización por incumplimiento

Motivo del recurso: error en la valoración de la prueba y en la interpretación de la cláusula séptima del contrato, error en la aplicación de la doctrina de los arts. 1124 y 1154 C.c .

Apelante: Loreto , Petra , Erasmo y Gerardo

Abogado: J. Zamora Peidro

Procurador: R. González González

Persona contra la que se apela: Kritios, S.L.

Abogado: J. González Jiménez

Procurador: J.M. Acín Biota

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 10 de octubre de 2007 la parte actora presentó demanda en la que solicitaba que se dé por resuelto el contrato de compromiso o promesa de compra-venta de fecha 4 de diciembre de 2002, se dé por perdida la cantidad entregada a cuenta del precio, de conformidad con lo establecido en la cláusula octava del contrato, y se condene al Kritios, S.L. al pago de 60.000 euros, en concepto de penalización por el incumplimiento de sus obligaciones asumidas en el contrato.

La parte demandada contesta y alega que no se pactó levantar planos topográficos (lo que no es esencial para la segregación, aunque sí para la licencia de movimiento de tierras), sino una "planimetría", que hizo el topógrafo Sr. Narciso con plano aéreo, ante las dificultades sobre el terreno. Niega que se tratara de una obligación esencial que autorice la resolución conforme al art. 1124 C.c (con extensa reseña doctrinal). Considera abusiva la cláusula penal y propone 3.000 euros.

La sentencia recurrida, de fecha 8 de mayo de 2008 , resume las posturas de las partes y analiza la doctrina sobre la promesa de venta y concluye que el contrato era, realmente, de compraventa. En sede del art. 1124 C.c ., la juez entiende que la imprecisión de los límites no impedía la realización del plano y la no confección de los planos es imputable a la demandada, siendo insuficiente una "planimetría" o "topografía aérea". Concluye que esta obligación era esencial y autoriza la resolución, con pérdida de lo pagado, y a reclamar la cláusula penal, que no se puede moderar por no haber cumplimiento parcial. En suma, estima íntegramente la demanda y declara resuelto el contrato celebrado entre las partes el 4 de diciembre de 2.002, con pérdida para la demandada de la cantidad de 6.000 euros, entregada a cuenta del precio. Y condena a la demandada a abonar a los actores 60.000 euros, que devengarán el interés legal desde la fecha de la resolución hasta su completo pago, y condena a la demandada al pago de las costas causadas en el procedimiento.

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN

El recurrente argumenta que los actores vendieron una finca "determinable" (sin lindes claros), aunque el terreno se había delimitado gracias a la planimetría aérea, que los vendedores no aceptaron. Dice que se le imputa la carga de un hecho negativo, defiende la pericial Don. Narciso y dice que no era condición esencial poder levantar el plano topográfico. Denuncia una interpretación errónea de la cláusula séptima del contrato y que se interpreta mal el art. 1124 C.c . (no hay frustración del contrato y las vendedoras dejan pasar cuatro años antes de pedir la resolución). También denuncia indebida aplicación de la cláusula penal.

Los apelados se oponen y dicen que la finca estaba determinada y que fue el apelante quien no quiso realizar el topográfico (elemento no accesorio del contrato). Añaden que no hay error en la valoración de la prueba, ni en la aplicación de las normas legales.

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto se ha registrado en la Sección el 31 de julio de 2008. No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala se ha llevado a cabo en fecha 26 de marzo de 2008 . Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el artículo 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debido a causas estructurales, lo que se hace constar a los efectos del artículo 211.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

1. LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

La Sala no aprecia el error en la valoración de las pruebas que denuncia el apelante, en lo que se refiere al carácter supuestamente "determinable" de la finca vendida (sin lindes claros), en el sentido de que haría accesorio el requisito de entrega de planos topográficos, ni entiende que la sentencia produzca una imputación de carga de la prueba de hechos negativos.

El contrato de 4 de diciembre de 2002 (f.10) claramente describe la finca que se quería segregar, su ubicación, su superficie (1.848,74 metros cuadrados) y sus límites (fábrica al Sur, empresa al Norte, carretera al Oeste y resto de finca al Este). Es claro el objeto del contrato (calificado por la juez como de compraventa, extremo no impugnado), válido entre partes, sin perjuicio de su sometimiento a la condición de que el Ayuntamiento otorgara licencia de segregación.

Es a estos efectos que el demandado se comprometió a levantar un plano topográfico, con el objeto, entre otros fines, de "identificar separadamente la finca objeto de esta compra-venta" (f.12). Pero la identificación en detalle, derivada de la topografía, es compatible con la descripción del objeto de la venta (que puede ser aproximada, como se deduce de la definición normativa del cuerpo cierto y de la validez de la venta, sin perjuicio de excesos o defectos de cabida).

Tampoco enervan la validez del contrato los pactos destinados a la regularización urbanística. Sin perjuicio de que la segregación, "civilmente", pudiera tener o no lugar sin estos planos, es evidente el compromiso contractual de su realización "incluso al margen de que no fuera ello para la segregación de la finca", lo que suponía la configuración de esta obligación como esencial y constituía su incumplimiento en causa de resolución (cláusula 8ª ). No hay en ello ninguna carga probatoria de signo negativo.

2. LA CLÁUSULA SÉPTIMA

La sentencia no incurre en error interpretativo del contrato, ni de su cláusula 7ª . Por voluntad de los contratantes, se configuró como obligación esencial del contrato que la compradora llevara a cabo un "plano topográfico de la totalidad de la finca denominada 'Heredad Corbera', que tiene una superficie aproximada de 100 hectáreas, con el objeto de que quede constancia de sus lindes actuales y con el objeto de identificar (...) el resto de finca matriz". Los gastos eran a cargo del comprador, quien podía designar el topógrafo y debía acabar las mediciones en el plazo máximo de tres meses, bajo pena de resolución contractual (cláusula 8ª ).

Las razones de esta cláusula están aclaradas por la testifical del Sr. Carlos José : los vendedores necesitaban saber, tras sucesivas segregaciones y ocupaciones, "qué era lo que tenían" como resto de finca matriz.

No cabe confundir la realización pormenorizada de los planos topográficos con una simple planimetría aérea, que al parecer se extrajo del Institut Català de Cartografia (declaraciones de Don. Carlos José y Narciso ) y ha quedado claro, por la testifical de este último perito, que el comprador aplazó la decisión sobre la medición de la total finca y la entrega de los planos a la que se había comprometido (le dijo que "ya veremos") acaso porque se vio sorprendido por el elevado coste que le suponía cumplir este compromiso contractual.

3. EL ARTR. 1124 C.C. Y LAS CLÁUSULAS DE RESOLUCIÓN CONVENCIONAL

En líneas generales, el Tribunal Supremo admite, con superación de la doctrina de la "voluntad deliberadamente rebelde" y como causa de resolución contractual al amparo del art. 1124 C.c ., la frustración de las legítimas aspiraciones de los contratantes, sin precisarse una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento cuando concurre de un interés atendible del acreedor en la resolución del contrato (SSTS 18 de noviembre de 1983 -RA 6488-, 31 de mayo y 13 de noviembre de 1985 -RA 2830 y 5607-, 30 de octubre de 2002- RA 9138-, 4 de junio de 2007- RA 5554 ).

La jurisprudencia y la doctrina admiten también, con base en el principio de autonomía de la voluntad, la validez de las cláusulas de resolución convencional pactadas de forma expresa e incorporadas al contrato, de forma que en estos casos se produce la resolución por la causa pactada y no se funda en el incumplimiento contractual de parte, sino en el cumplimiento exacto de las previsiones del contrato, es decir, concurre la resolución específica convenida, que es efectiva al producirse los supuestos especialmente previstos y pactados, al darse las condiciones a cuya existencia se subordinó la resolución del negocio (SSTS 31 de diciembre de 1991 - RA 9272-, 12 de abril de 1993-RA 2994-, 5 de noviembre de 2003- RA 8258-, 20 de junio de 2000- RA 4428-, 24 de febrero y 5 de octubre de 2006 - RA 5674 y 6563 ).

La interpretación del alcance de la cláusula 7ª , arrastra la conclusión de que ante la falta de entrega de los planos topográficos las partes fijaron como respuesta, por voluntad expresa, la resolución del contrato y el pago de la cláusula penal. Específicamente la cláusula 8ª estableció como sanción la resolución "de pleno derecho" del contrato "Si en el plazo de tres meses no estuvieran concluidos los trabajos topográficos referidos en el pacto séptimo". La parte compradora no cumplió la obligación.

No existe, por ello, una interpretación errónea del art. 1124 C.c . ni de la facultad de resolver los contratos en caso de obligaciones recíprocas, porque es aplicable la doctrina sobre las cláusulas de resolución contractual. Aunque la obligación incumplida no se correspondan con el núcleo del sinalagma contractual, las partes han querido dar a este pacto el carácter de esencial y a su incumplimiento la sanción resolutoria.

4. LA CLÁUSULA PENAL

La cláusula penal guarda relación directa con el incumplimiento de la obligación de entregar los planos topográficos y así se prevé expresamente en la cláusula 8ª . Incumplida la obligación, se pacta expresamente que la resolución por incumplimiento de la obligación de concluir los trabajos topográficos "será compatible con la penalización convenida en dicho pacto" y, por tanto, la sociedad compradora debe pagar por tal concepto a la vendedora los 60.000 euros pactados.

Como dice la juez, no ha existido siquiera cumplimiento parcial, por lo que no es posible la moderación que establece el art. 1154 C.c .

5. LAS COSTAS

Las costas del recurso deben imponerse al recurrente, conforme a los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1. Desestimamos el recurso de apelación.

2. Imponemos las costas del recurso al recurrente.

Una vez se haya notificado esta sentencia, se devolverán los autos al Juzgado de Instancia con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.