Sentencia Civil Nº 246/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 72/2012 de 30 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00246/2012

Rollo Recurso Apelación 72/2012

S E N T E N C I A Nº 246

En PALMA DE MALLORCA, a treinta de mayo de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, constituida como órgano unipersonal por la Ilma. Magistrado Dª DÑA. Mª ARANTZAZU ORTIZ GONZALEZ, en los Autos de JUICIO VERBAL 1778 /2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 72 /2012, en los que aparece como parte apelante, C.P. DIRECCION000 NUM000 Y NUM001 , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARIA EULALIA ARBONA NIELL, asistido por el Letrado D. MIGUEL CERDÓ FERNÁNDEZ, y como parte apelada, D. Domingo , representado por el Procurador de los Tribunales Sr. LUIS ENRIQUEZ DE NAVARRA MURIEDAS y asistido por el Letrado D. JUAN ROMAGUERA GONZALEZ; y D. Fructuoso , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. XIM AGUILO DE CACERES PLANAS y asistido por el Letrado D. JOAN GUILLEN BONET.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de PALMA DE MALLORCA, se dictó sentencia con fecha 12 de septiembre de 2011 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimo en su integridad la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Arbona Niell en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 y DIRECCION001 Nº NUM002 DE PALMA, frente a D. Domingo y a D. Fructuoso , absolviendo a los codemandados anteriores, de todas las pretensiones deducidas en su contra. Las costas procesales se imponen a la parte actora en el procedimiento".

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se trajeron los autos a la vista del Magistrado Ponente para dictar la presente.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia dictada en la instancia que desestima íntegramente la demanda interpone recurso la demandante alegando, sustancialmente, errónea valoración de la prueba practicada dado que, a su entender, está acreditado tanto el pago indebido al administrador desde su cese como la no necesidad de la nueva instalación del sistema de cierre de la puerta del garaje. Razones por las que reclama la estimación íntegra de su demanda contra el administrador de la comunidad y contra el instalador del sistema de cierre, trabajo acordado unilateralmente por el administrador codemandado.

En sentido inverso, los demandados apelados se han opuesto al recurso de apelación, interesando su desestimación y la confirmación de la Sentencia recurrida, con expresa imposición de costas a la apelante.

SEGUNDO.- Para la adecuada resolución del supuesto enjuiciado y sometido a revisión ante esta alzada, se estima oportuno comenzar recordando que como reiteradamente viene estableciendo este Tribunal el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedado toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, dado la mayor subjetividad de estas por razón de defender sus particulares intereses ( SSTS 1-3-94 , 20-7-95 ) debiendo quedar claro, por tanto, que dentro de las facultades concedidas al efecto a Jueces y Tribunales, estos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos.

Las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba ( STS 25-1-93 ), en valoración conjunta (STS 30- 3-88) con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia ( SSTS 22-1-86 , 18-11-87 , 30-3-88 ). Los preceptos de la LEC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido y para destruir una conclusión presuntiva, debe demostrarse que el Juez ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que hay que respetar, en cuanto no se acredite que es irrazonable.

TERCERO.- En virtud de las consideraciones expuestas, este Tribunal, revisado el contenido de los autos y el resultado de las pruebas practicadas, no puede sino compartir, por acertada, la hermenéutica apreciativa desarrollada por el Juez de instancia en la sentencia recurrida que descansa en un valoración lógica de las pruebas practicadas en el procedimiento, llegando a una conclusión que objetivamente se corresponde con los resultados de las mismas y con las reglas generales que, sobre la carga de la prueba, establece el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo que la mera remisión a los razonamientos jurídicos expuestos en la indica resolución serían suficientes para desestimar, en la mayor parte .las acciones cuya estimación se solicita ante esta alzada.

Así en cuanto a la reclamación contra el Sr Fructuoso , dado que el trabajo se ha hecho, funciona a satisfacción de la comunidad actora, no procede revocar la desestimación pues no se aprecia incumplimiento alguno en su responsabilidad como instalador cuando entre varias opciones posibles, aconsejó la que de forma razonada y razonable estimó más adecuada a la situación que se planteó.

De la declaración del Sr. Fructuoso y pese a la insistencia de los demandantes no se aprecia como posibilidad razonable el borrado de 101 tarjetas en un solo día, con usuarios en propiedad, otros en arrendamiento.

Por lo que en cuanto a la acción dirigida contra el instalador procede desestimar la apelación con la imposición de las costas al actor.

En cuanto a los honorarios devengados hasta abril, tras el cese del Sr Domingo , tampoco procede la estimación del recurso.

Al minuto 23,24 el que actúa a como presidente de la comunidad confirmó que el cese no estaba muy meditado antes de aquella junta, que se quedaron sin administrador y que el cesado estuvo trabajando hasta el mes de marzo. No le consta haber pagado dos veces el mes de marzo al administrado cesado y al nuevo administrador.

Por lo que estando probado que el trabajo se hizo, el cese del administrador no vino seguido de ninguna actividad proactiva para hacerla efectiva todo y que el cese se justificó porque no se aprobaron las cuentas que el presentó.

El nuevo administrador afirmó que hasta mitad de febrero no fueron designados como administradores (cfr min 34 y ss), el cese fue el 9 de febrero, el 12 de abril fue cuando nombraron al declarante.

Se citaron con el y fueron a recoger la documentación en un par de ocasiones pero Don Vicente, nuevo administrador no califica de renuente la actitud del administrador cesado: "no largas no, a lo mejor lo suyo es prepararla y entregarla de una vez y el lo hizo en varias veces"

El nombramiento es de 25 de febrero, aunque empezó antes, pero no es hasta el 25 de febrero cuando de forma interna son nombrados, el 12 de abril es la presentación ante la comunidad.

De ninguna manera se aprecia la causa que invoca la apelante en la reclamación por los honorarios que pretendidamente cobró el administrador cesado por su trabajo el primer trimestre.

Respecto a la naturaleza de la relación jurídica que enmarca esta reclamación la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 21ª) Sentencia núm. 462/2010 de 18 octubre AC 20 razona sobre la cuestión:

" En el párrafo segundo del número 6 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal se dice que: "El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones; También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico".

En el caso del Secretario-Administrador que no sea uno de los propietarios de alguno de los pisos o locales de la casa y ejerza la profesión de administrador de fincas urbanas, concurre, junto a la organización interna de la comunidad de propietarios (a cuya regulación jurídica ya nos hemos referido), una relación jurídica nacida de un contrato celebrado entre la comunidad de propietarios (a través de su representante legal que es su Presidente), por una parte, y la persona que ostenta el cargo de Secretario-Administrador, por otra parte, y cuyas vicisitudes jurídicas, así su resolución y las consecuencias derivadas de la misma, quedan sometidas a la regulación de las obligaciones y contratos del Código Civil (LEG 1889, 27).

Dos son las posturas que se han mantenido en la doctrina y en la jurisprudencia menor respecto a la naturaleza jurídica de este contrato celebrado entre la Comunidad de Propietarios y el Administrador.

Según una de estas posturas, se considera que la relación jurídica que vincula a la Comunidad de propietarios de la casa con su Administrador nace o arranca de un contrato de arrendamiento de servicios, previsto en el artículo 1.544 del Código Civil , en virtud del cual el arrendador (el Administrador) se obliga a prestar el servicio que se especifica en el artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (amen de cualquier otro que se pacte en el contrato) y el arrendatario a pagar un precio cierto por ello; Encontrándose la relación jurídica sometida, en ausencia de pacto expreso en el contrato, al plazo anual del párrafo primero del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal . Dado que el contrato de arrendamiento de servicios genera obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes, en base a lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil , se entiende implícita la facultad del arrendatario que ha cumplido sus obligaciones de resolver la relación jurídica contractual antes del transcurso del plazo pactado, cuando el arrendador incumpla sus obligaciones y sin que de esta resolución anticipada de la relación contractual, que puede hacerse extrajudicialmente (sin perjuicio de su posterior control judicial), se derive indemnización alguna a favor del arrendador. Pero si el arrendatario unilateralmente y con anterioridad al transcurso del plazo pactado, resuelve la relación jurídica contractual sin concurrir el incumplimiento obligacional del arrendador, exigido en el artículo 1.124 del Código Civil , nos encontraríamos ante un contratante, el arrendatario, que habría contravenido el tenor del contrato al no respetar el plazo pactado, por lo que quedaría sujeto, por mor de lo dispuesto en el artículo 1.101 del Código Civil , a la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendador, que comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener ( artículo 1.106 del Código Civil ).

Según la otra de las posturas se considera que la relación jurídica que vincula a la Comunidad de Propietarios de la casa con su Administrador nace o arranca de un contrato de mandato, previsto en el artículo 1.709 del Código Civil , retribuido (posibilidad que se contempla en el párrafo segundo del artículo 1.711 del Código Civil ) y sometido en ausencia de pacto expreso en el contrato, al plazo anual del párrafo primero del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (la existencia de un plazo de duración no priva al mandato de su naturaleza de tal; así la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1944 ). Tratándose de un mandato, aunque sea retribuido y sometido a un plazo de duración, es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1.733 del Código Civil : "El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato". Con lo que se desarrolla lo preceptuado en el número 1º del artículo precedente, el 1.732 ("El mandato se acaba por su revocación"). De ahí que, en principio, el mandatario, ante una revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, sólo tendría derecho a reclamar la indemnización de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato sin culpa ni imprudencia del mandatario ( artículo 1.729 del Código Civil ; la antitesis de los daños y perjuicios derivados del cumplimiento del mandato son los derivados de su revocación). Pero esta consecuencia jurídica ha sido revisada por la doctrina jurisprudencial, para la cual, la revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, da lugar a una indemnización a favor del mandatario por los daños y perjuicios ocasionados que comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener salvo que concurra una "justa causa" para la revocación ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1963 (RJ 1963 , 5363); de 25 de noviembre de 1983 RJ 1983 , 6502); número 166/1998 de 3 de marzo de 1998 (RJ 1998, 1129) ).

En los últimos años todas las sentencias dictadas en las distintas Audiencias Provinciales se decantan a favor del mandato y en detrimento del arrendamiento de servicio. Y ello en base a la dicción del párrafo segundo del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , en el que se emplea la palabra "mandato", o bien acudiendo al criterio de la "sustituibilidad" que se emplea en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal de 14 de marzo de 1986 (RJ 1986, 1252) para distinguir el mandato del arrendamiento de servicios. Pero la discrepancia surge respecto a lo que ha de entenderse por "justa causa de revocabilidad" a los efectos de privar al mandatario de la indemnización de daños y perjuicios.

Para unos, la justa causa de revocabilidad debe identificarse con el incumplimiento obligacional del mandatario en los mismos términos en que se contempla en el artículo 1.124 del Código Civil para facultar la resolución de la relación jurídica contractual con obligaciones reciprocas.

Para otros, la concurrencia de la justa causa de revocabilidad no precisa de la constatación de un incumplimiento obligacional del mandatario en los términos del artículo 1.124 del Código Civil , bastando con que se aprecie que la revocación del mandato no responde a una simple voluntad caprichosa o de mera ventaja o interés del mandante sino a una actuación del mandatario que, en aplicación de parámetros objetivos, conduce a una pérdida de confianza del mandante respecto del mandatario.

Nos inclinamos por la segunda de las posturas, ya que nos parece contradictorio acudir a la primera de las posturas tras rechazar como naturaleza jurídica del contrato la de arrendamiento de servicios para decantarnos por el mandato.

III. En el presente caso ha devenido firme la indemnización concedida de 500 euros, sin que pueda concederse una indemnización superior, ya que no consta que la revocación del mandato hubiera respondido a una simple voluntad caprichosa o de mera ventaja o interés de la Comunidad de Propietarios.

Pretende el apelante cobrar, por vía de indemnización, los honorarios de unos servicios que no ha prestado, lo que no es de recibo. Lo que se tiene que indemnizar son los daños y perjuicios sufridos por la resolución de la relación jurídica contractual con anterioridad al plazo establecido."

En este caso, no se discute una indemnización sino el pago por los servicios del mes de marzo de 2010.El nuevo administrador no apreció graves disfunciones en los documentos que, si bien a "cuenta gotas", fue recibiendo del Sr Domingo y dicho administrador (el nuevo) tampoco percibió emolumentos por el mes de marzo, siendo de esperar que el administrador saliente, cesado sin nombramiento de sustituto el 9 de febrero y nombrado el nuevo administrador (de forma interna) el 25 de febrero, haya realizado el trabajo por el que cobró. Se entiende probado que ese periodo obedece a su trabajo realizado sin mandato pero bajo su responsabilidad y aceptado por la COMUNIDAD que presentó al nuevo administrador el 12 de abril de 2010.

Por ello se desestima también este motivo de apelación.

CUARTO. - Cuestión distinta es la reclamación por el importe de una reparación no autorizada, en concreto el cambio del sistema de acceso al garaje.

Dado que no consta autorización de este gasto, que había diferentes posibilidades y constancia de problemas en la puerta desde junio de 2009 (cfr 1,02) y la puerta de acceso al garaje tiene sistema de acceso manual por lo que no se aprecia ninguna situación de emergencia, y que el desembolso de la reparación ascendió a 1.333,84 euros; Dado que dicho gasto no estaba autorizado por la Junta de propietarios antes de su instalación, ni se les comunicaron los diferentes presupuestos ni fue ratificado después de su pago éste no puede ser asumido por la comunidad actora.

Sin perjuicio de ello no se considera necesario el desmontaje a su costa dado que el sistema funciona, presta servicio y no se ha estimado la acción contra el instalador.

QUINTO. - Por todo ello, a la vista de tales hechos, no puede prosperar, mas que parcialmente en cuanto a la condena al abono de la instalación no autorizada (hecho que desencadenó la actuación de la actora como causa de cese entre otros asuntos) al administrador cesado como corresponde al exceso en el mandato no ratificado por el mandante ex art 1714 y ss del Cc pues no es hecho probado que fueron la única manera de reparar la puerta del garaje (cfr min 53 y ss).

SEXTO.- En consonancia con todo lo expuesto, se estima el recurso de apelación y se revoca parcialmente la resolución por lo que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede condena en costas respecto al Sr Domingo .

En cuanto a la acción dirigida contra el Sr Fructuoso se imponen las costas de primera instancia.

Vistos los preceptos legales citados y cualesquiera otros de general y pertinente aplicación y en atención a lo expuesto

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales MARIA EULALIA ARBONA contra la Sentencia de fecha 12 de SEPTIEMBRE de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Palma , en los autos de Juicio Verbal número 1778/2008, de que dimana el presente Rollo de Sala, SE REVOCA PARCIALMENTE LA SENTENCIA Y

-SE CONDENA AL Sr Domingo al pago de 1.333,84 euros a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la DIRECCION000 NUM001 y DIRECCION001 Nº NUM002 que no autorizó esta forma de reparación de la puerta del garaje

CONFIRMÁNDOSE los pronunciamientos que la resolución impugnada en cuanto a la desestimación de la acción dirigida contra DON Fructuoso y en cuanto a la reclamación de cantidad de 638 euros contra DON Domingo sin pronunciamiento de condena en cuanto al pago de las costas causadas en esta alzada.

Así por esta mi sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, definitivamente Juzgando, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la firma, y leída en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.