Sentencia Civil Nº 246/2014, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 297/2014 de 10 de Julio de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. MODESTO FERNÁNDEZ DEL VISO BLANCO

Magistradas:

Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO

Dª. MARÍA LUISA SANTOS SÁNCHEZ

En Santa Cruz de Tenerife, a diez de julio de dos mil catorce.

Visto por los Ilmos. Sres. Magistrados arriba expresados el presente recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 1.455/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Arona, promovidos por la Comunidad de Propietarios PARQUE000 , representada por la Procuradora Dª. Cristina Escuela Gutiérrez, y asistida por el Letrado D. José Abitbol Martos, contra la entidad mercantil Restaurantes Goizueta Canarias, S.L., representada por la Procuradora Dª. Fátima Esther de Armas Castro, y asistida por el Letrado D. Alberto Galeote Pérez; han pronunciado, en nombre de S.M. EL REY. la presente sentencia:

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados el Ilmo. Sr. Magistrado Juez D. Sergio Calle Pérez, dictó sentencia el día veintiocho de febrero de dos mil catorce, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

FALLO: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada a instancia de la comunidad de propietarios PARQUE000 , dirigido por el Letrado D. José Abitbol Martos y representado por el procurador Dña. Cristina Escuela Gutiérrez contra la entidad Restaurantes Goizueta Canarias S.L. dirigido por el letrado D. Aberto Galeote Perez y representada por la procuradora Dña. Fatima de Armas Castro.

Se condena a la actora a las costas del procedimiento.'.

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, evacuándose el respectivo traslado por la contraria, formulándose oposición, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Sección, previo emplazamiento de las partes por término de diez días.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo; personándose oportunamente la parte apelante por medio del Procurador D. Borja Machado Rodríguez de Azero, asistida del Letrado D. José Abitbol Martos, la parte apelada se personó por medio de la Procuradora Dª. Fátima Esther de Armas Castro, asistida del Letrado D. Alberto Galeote Pérez; señalándose para votación y fallo el día dos de julio del corriente año.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia que desestima la demanda se alza el recurso de la parte actora alegando error en la valoración de la prueba, recurso al que se opone la parte contraria pidiendo la confirmación de la sentencia recurrida.

La Comunidad de Propietarios interpone demanda contra el comunero demandado solicitando que se declare que las obras consistentes en la construcción de una chimenea de extracción de humos son contrarias a la ley y que deben ser derruidas, con devolución de las cosas a su estado originario, alegando en los antecedentes de hecho que la referida obra ha sido ejecutada atravesando las zonas comunes y causando perjuicio a un gran número de propietarios, contraviniendo así lo dispuesto en el art. 12 de la LPH . La demandada opone que llevó a cabo la ejecución de la obra de acuerdo con lo dispuesto en la cláusula séptima de los estatutos de la comunidad que permiten a los locales comerciales instalar, sin el consentimiento de la junta de propietarios, las salidas de gases, humos o aire que sean precisos, respetando la estética del complejo y sometiéndose a las instrucciones de la dirección técnica de la construcción del complejo. Dicha parte acredita que llevó a cabo la construcción referida previa concesión de licencia de obra municipal, ejecutada según proyecto que se adecua a la legislación vigente, aportando además prueba de la que resulta la instalación de otras chimeneas pertenecientes a otros tantos locales comerciales en las zonas comunes.

La sentencia dictada en la primera instancia desestima la demanda con fundamento, con citas jurisprudenciales que avalan la tesis, en la innecesariedad de que la instalación de la chimenea sea autorizada por la junta de propietarios al constar esa autorización recogida en los estatutos de la comunidad, con carácter general.

Dicha sentencia es recurrida por la Comunidad actora alegando que la sentencia confunde lo que son normas que han de regir la Propiedad Horizontal con los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, de forma que el art. 18 de los Estatutos dispone que las obras que se lleven a cabo en los elementos comunes, deberán ser ejecutadas con el consentimiento unánime de la junta de propietarios, cualquiera que fuere su importancia y cuantía. Señalando al afecto la primacía de los estatutos sobre cualquier otra norma. En segundo lugar, alega que el art. 6 de la LPH establece que las normas de régimen interior no pueden ser contrarias a los estatutos ni a la propia ley.

A dicho recurso se opone la parte contraria alegando que el contenido de las normas del título constitutivo son de mayor rango que las normas comunitarias, y que a ellas ha de atenerse la comunidad. En segundo lugar, insiste en la existencia de un agravio comparativo respecto de la instalación de otras chimeneas pertenecientes a otros tantos propietarios de locales comerciales.

SEGUNDO.- Con fecha 29 de marzo de 1984 se procedió a la modificación de la escritura de división horizontal del complejo en relación al cual se ha constituido la Comunidad de Propietarios, estableciéndose al efecto las normas que han de regir la propiedad horizontal, disponiéndose en el nº 7 que los locales comerciales podrán instalar sin el consentimiento de la junta de propietarios, las salidas de gases, humos o aire que les sean precisos, respetando la estética del complejo y sometidos expresamente a las instrucciones de la dirección técnica de la construcción del complejo.

Dentro de la misma escritura se otorgaron los estatutos de la comunidad, disponiéndose en el art. 7 que los propietarios podrán hacer a sus expensas, dentro de sus villas, apartamentos o locales, cuantas modificaciones o mejoras crean convenientes, siempre que no afecten a ningún elemento común ni a la propiedad privativa de otro comunero (..). Los cerramientos y decoraciones de los locales comerciales, así como los del local destinado a servicios públicos, podrán realizarse como estime conveniente el propietario de los mismos.

Teniendo en cuenta el destino del complejo, tal y como resulta de las normas citadas, resulta evidente que a fin de cumplir con la finalidad de las actividades empresariales a realizarse en los locales, tanto en las normas del título constitutivo de la propiedad horizontal como en los propios estatutos, se permite a los titulares de los locales ejecutar obras en un modo y manera que no le está permitido al resto de los comuneros, así se les permite realizar obras de chimenea, en las condiciones expuestas en la norma, sin constar con la autorización de la junta de propietarios, y si bien la comunidad prohíbe la modificación de la estructura de los elementos comunes, sin embargo, en la propia norma siete de los estatutos de la comunidad, se determina que no rige para los propietarios de locales la prohibición de alteraciones de los elementos exteriores de los locales. De manera que debemos estimar que al constituirse la comunidad y sin que conste la modificación actual de esas normas, se permitieron determinadas modificaciones a los propietarios de locales, sin que pueda decirse que ello atente contra los estatutos de la comunidad, cuando son precisamente los estatutos los que conceden mas prerrogativa a esos propietarios que a los demás que forman la comunidad.

TERCERO.- El art. 7 de la LPH limita las facultades del propietario de una vivienda o local sujeto al régimen de propiedad horizontal. El propietario puede usar el piso o local como más le convenga, pero carece de capacidad para alterar el resto del inmueble, precisando la unanimidad para realizar obras que afecten a ese tipo de elementos, derivado todo ello de que la modificación de un elemento común exige la modificación del título constitutivo de la propiedad, lo que requiere la unanimidad del resto de los propietarios. No obstante, como ocurre en este caso, es usual que el título constitutivo reconozca a los propietarios de locales la posibilidad de ejecutar obras que afecten a los elementos comunes, entre ellas, la de instalación de chimeneas, sin necesitar el consentimiento de la junta de propietarios, siempre que se realicen conforme a la normativa vigente al efecto. Planteándose así lo que es cuestión litigiosa en esta alzada, consistente en si la referida norma es nula por contradecir una norma de carácter imperativa como es la contenida en el art. 7 de la LPH , en tal sentido, la STS de 9.12.2009 señaló que es cierto que la LPH establece que solo por la unanimidad de los copropietarios reunidos en Junta pueden adoptarse validamente acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes. También se ha pronunciado la Sala respecto de la imposibilidad de que el Título Constitutivo de la Comunidad pueda contener normas que contraríen preceptos de naturaleza imperativa recogidos en la LPH. Pero las mas reciente jurisprudencia, al analizar situaciones relativas a locales comerciales que se encuentran ubicados en Comunidades de Propietarios, ha venido flexibilizando las exigencias normativas en materia de las mayorías necesarias para la aprobación de acuerdos con objeto de posibilitar las actividades en los locales comerciales, que no es otra que servir de sede a los diferentes negocios con proyección comercial. STS de 15.10.09 . Jurisprudencia que ha venido sosteniendo que aunque los estatutos de la comunidades de propietarios no pueden vulnerar normas imperativas, llegando a declarar la nulidad de aquellos estatutos que permitan la realización de obras que afecten a elementos comunes, esta doctrina se atempera cuando esa autorización previa y afectación de la zonas comunes se lleva a cabo por los titulares de los locales comerciales. En estos casos, esas obras que afectan a elementos comunes y que están autorizadas por el Título o por los estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario ( STS 30.9.10 , entre otras).

CUARTO.- Habida cuenta de que la instalación de la chimenea se ejecutó bajo la oportuna dirección técnica, previa obtención de licencia municipal, que se trata de una instalación adecuada que no compromete la seguridad del edificio ni perjudica los derechos de ningún propietario en concreto, acreditado que consta la autorización al efecto en el título constitutivo de la propiedad horizontal, es claro que en virtud de la jurisprudencia expuesta, pese a que la instalación se ha realizado atravesando los elementos comunes, no es preciso que sea autorizada por la comunidad de propietarios, debiendo tener en cuenta además, que la obra con el aspecto final que presenta tal y como que se acredita, no puede decirse que contradiga lo que la comunidad ha venido consintiendo en casos análogos, referidos a la instalación de otras chimeneas de otros tantos locales en los elementos comunes. Razón por la cual, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida.

QUINTO.- Las costas de esta alzada se imponen a la parte recurrente de acuerdo con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por la representación de la Comunidad de Propietarios de PARQUE000 .

Se confirma la sentencia recurrida.

Las costas de esta alzada se imponen a la parte recurrente.

Procédase a dar al depósito el destino previsto de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., si se hubiera constituido.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional ( art. 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y recurso extraordinario por infracción procesal si se formula conjuntamente con aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), que podrán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Una Vez sea firme la anterior resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y demás efectos legales.

Así por esta, nuestra sentencia, definitivamente juzgado en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. que la firman y, leída ante mí por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Secretaria de Sala, certifico.-