Sentencia Civil Nº 247/2008, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 273/2008 de 15 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

SENTENCIA NÚMERO

ILMO SR PRESIDENTE

DON J. RAMÓN GONZÁLEZ CLAVIJO

ILMOS SRES MAGISTRADOS

DON I. GARCÍA DEL POZO

DON LONGINOS GÓMEZ HERRERO

En la ciudad de Salamanca a quince de Septiembre del año dos mil ocho.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 1017/07 del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 273/08; han sido partes en este recurso: como demandante apelante DON Ángel Jesús , representado por la Procuradora Doña Ana María García Díaz, bajo la dirección del Letrado Don Anselmo Santos Pérez-Moneo, y como demandado apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE SALAMANCA, representada por el Procurador Don Miguel Angel Gómez Castaño, bajo la dirección del Letrado Don Javier Zato-Nuño Beato.

Antecedentes

1º.- El día veintiséis de Mayo de dos mil ocho, por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de Salamanca, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: "Se desestima la demanda presentada por la Procuradora Doña Ana María García Díaz en representación de D. Ángel Jesús , contra Comunidad de Propietarios CALLE000 Número NUM000 de Salamanca representada por el Procurador D. Miguel Angel Gómez Castaño absolviendo a la demandada de sus pretensiones y la imposición al actor de las costas procesales."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante que fue formalizado en tiempo y forma y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la revocación de la resolución recurrida, dictándose otra en la que se estime la demanda y en su consecuencia se declare la nulidad del acuerdo tomado en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada de fecha 3 de julio de 2.007, señalado en su apartado 8º, dejándolo sin efecto, con expresa condena en costas de la instancia y de esta alzada a la parte demandada. Dado traslado de la interposición del recurso a la contraparte, por la legal representación de ésta se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la confirmación de la sentencia recurrida, con expresa imposición de costas generadas en el recurso a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día once de Septiembre de los corrientes, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON LONGINOS GÓMEZ HERRERO .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de D. Ángel Jesús se interpone el presente recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de esta ciudad el 26 de Mayo de 2008 , desestimando la demanda formulada por el apelante contra la Comunidad de Propietarios de la C/ CALLE000 - NUM000 - de Salamanca, en la persona de su Presidente D. Carlos Jesús ; y se interesa por dicho recurrente en esta segunda instancia se dicte sentencia que con estimación del recurso de apelación, se revoque la sentencia recurrida acordando en su lugar estimar la demanda interpuesta declarando la nulidad del acuerdo tomado en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada de fecha 3 de Julio de 2007, señalado en su apartado 8º, cuyo contenido se consigna en el apartado fáctico de la demanda, dejándolo sin efecto, con expresa condena en costas de la instancia y de esta alzada a la parte demandada.

SEGUNDO.- El demandante impugna el acuerdo 8º de la Junta de Propietarios de la C/ CALLE000 número NUM000 de Salamanca de 3 de Julio de 2007, acordado en Ruego y Preguntas, en los siguientes términos:

" Respecto de la deuda que se viene reclamando a Doña Marisol , se acuerda, a la vista de la documentación que consta en sentencias judiciales y acuerdos anteriores adoptados en juntas de propietarios, que la misma sea asumida por D. Ángel Jesús quien se hará cargo en lo sucesivo de forma incuestionable de los gastos derivados de los locales de su propiedad".

El actor impugna el acuerdo citado, por los siguientes motivos:

1).- Porque pretende la Comunidad de Propietarios demandada que pague un propietario la cuota correspondiente al porcentaje de participación de otro, ambos admitidos como tales por la propia Comunidad.

2).- y, porque el acuerdo se adopta sin estar previamente establecido en la convocatoria y en el orden del día, no siendo una " ejecución" de acuerdos anteriores sino un acuerdo ex novo.

TERCERO.- El primero de los motivos se centra sobre la propiedad del demandante en la comunidad actora. Para lo cual es necesario exponer el origen y curso de la titularidad de la entreplanta Gran Vía -6- en la de Gran Vía-4-, y a tal efecto ha quedado probado lo siguiente:

a).- el actor fue en su día titular registral de la totalidad de la entreplanta de la comunidad demandada ( Gran Vía 6), en tanto que su padre, primero, y su hermana Doña Marisol , después, lo era del local de entreplanta colindante de Gran Vía-4-

b).- el padre del actor y de Doña Marisol ampliaron, con el consentimiento de D. Ángel Jesús , el local de Gran Vía 4- con parte del colindante de Gran Vía 6 para poder alquilarlo, lo que se consiguió de tal manera que la situación, así establecida con carácter temporal, se mantuvo incluso después de que se tabicara el pasillo común a ambas entreplantas y de que falleciera el padre del demandante.

c).- El actor interpuso demanda en el año 1998, actuando la acción reivindicatoria sobre los metros de Gran Vía-6- ocupados por el local de Gran Vía-4-, que motivó el procedimiento de Menor Cuantía 207/98, del Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Salamanca, resuelto por sentencia de 14 de Junio de 1.999 , en la que se desestimaba la acción reivindicatoria planteada al entender que Doña Marisol "ha poseído la parcial de local con los requisitos y tiempo necesario para, en todo caso, usucapirlo a su favor", desestimando, en consecuencia, la demanda. Interpuesto recurso de apelación, la Audiencia Provincial de Salamanca, en sentencia de fecha 25 de Noviembre de 1.999 , desestimó el recurso de apelación, y ratificando los razonamientos del juez de instancia, señaló que la entonces demandada estaba amparada " en la posesión de los locales reclamados a título de dueña".

De lo expuesto se desprende, así ha quedado probado, que D. Ángel Jesús no es propietario de la porción de terreno reclamada, como así lo acredita el fracaso de la acción reivindicatoria ejercitada, lo que supone que no puede ser objeto de imputación de los gastos de la comunidad en la imputación general que le correspondan, por cuanto conforme al art. 9.1. de la LPH es obligación de cada propietario contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".En definitiva el actor carece de legitimación pasiva para soportar el pago de las cuotas comunitarias, cuyo centro de imputación habrá de ser la propietaria de la parte del inmueble ampliación del local Gran Vía-4- con parte del colindante local Gran Vía-6-

La cualidad de titular registral del demandante no le hace deudor de las cuotas comunitarias, por cuanto la obligación personal, la de desembolsar las cantidades reclamadas, pertenece exclusivamente a la propietaria, no al titular registral, contra quien sólo cabe la acción real, dado que como es conocido la acción personal, de naturaleza estrictamente obligacional, sólo resulta admisible contra el deudor, es decir, contra el propietario del bien cuando se devengaron las deudas, suponiendo la obligación personal, la de desembolsar las cantidades reclamadas, que recae exclusivamente sobre la propietaria.

Con independencia de la obligación de pago de las cuotas comunitarias a cargo de la propietaria, como obligación ex lege, se ha de destacar, porque así se desprende de la prueba, que el demandante, propietario de la totalidad de la entreplanta Gran Vía-6-, puso en conocimiento ( primera Junta del año 2000) el hecho, aportando las dos sentencia dictadas desestimando la acción reivindicatoria, repartiendo, por metros, la cuota de participación en elementos comunes entre la superficie perteneciente a su hermana por usucapión y la que estaba bajo su titularidad, y a tal efecto cabe señalar que la Comunidad actuó, mediante unos actos propios que revelaban la aceptación de la titularidad de Doña Marisol sobre la superficie cuestionada a efectos de girar los gastos comunitarios, y así cabe constatar que en el número 23 de 15 de febrero de 2000, la Comunidad aceptó que su coeficiente del 3,43% sea desglosado en dos partidas, una con el 2,81%, y otra con el 0,62%, perteneciente a su hermana. Desde el mes de febrero del año 2000 hasta el mismo Acta impugnada de Julio 2007 ha sido citada siempre a las Juntas Doña Marisol , con un coeficiente de participación del 0,62%, y precisamente a ella se le han reclamado todas las cuotas insatisfechas correspondientes a ese porcentaje, por lo que para la Comunidad de propietarios Doña Marisol era quien, como propietaria, así se desprendía de las sentencias judiciales aportadas, debía abonar las cuotas comunitarias en el porcentaje que la propia Comunidad aceptó.

Deben estimarse cuantas alegaciones al respecto contiene el escrito del recurso.

CUARTO.- La parte demandada, basa la legalidad del acuerdo impugnado, alegando que se trata de la ejecución - acuerdo ejecutivo- de un acuerdo previo firme recogido en el acta de 31 de mayo de 2005, que textualmente se consignó:

" Por parte del Presidente D. Imanol se formula la pregunta a D. Ángel Jesús sobre quien es el propietario de la parte de tercerillo que se le viene asignando a su hermana Doña Marisol ( q.e.p.d.) la cual ha manifestado reiteradamente por escrito no ser la titular del mismo. Se aporta una sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca que da a entender que citada propiedad corresponde a D. Ángel Jesús , quien para evitar mayores discusiones acepta hacerse cargo de las cuotas pendientes por tal concepto, haciendo efectivas las sucesivas."

Contenido de este acta que se ha de poner en relación con el hecho, también probado, de que después de celebrada esa Junta y antes de ser remitida a los propietarios, el actor comunicó con el anterior secretario-administrador de la Comunidad para decirle que se retractaba del compromiso adquirido y que no pensaba cumplirlo, y que si no estaba de acuerdo que lo impugnara. Tal acuerdo no fue impugnado, por lo que ganó firmeza. Al año siguiente, en la Junta Ordinaria de 7 de Junio de 2006, y en presencia del actor se le censuró nuevamente su actitud de negarse al pago de los cuotas comunitarias, lo que se pone de manifiesto en el Acta en el apartado 6º de ruegos y preguntas, reiterando su postura negativa al pago. El acuerdo adoptado en este acta tampoco fue impugnado.

El acuerdo adoptado el 3 de julio de 2007, ahora impugnado, en el que no consta como punto del orden del día, se acuerda, por primera vez votación obligando a D. Ángel Jesús a asumir las cuotas de su hermana Doña Marisol , a la que, pese a lo anterior se venía convocando a la Junta e incluyendo en los presupuestos de Comunidad desde 2.000 y hasta en la Junta del Acta impugnada.

El examen de la documental expuesta, pone de manifiesto que lo acordado en el Acta impugnada no puede tener carácter ejecutivo, o ejecución de lo acordado anteriormente, lo que en el caso enjuiciado no se da pues para que un acuerdo tenga naturaleza ejecutiva de algo que se va a ejecutar, es preciso, que esos acuerdos previos tengan carácter ejecutivo en el sentido de que hayan sido acuerdos adoptados en Juntas convocadas y celebradas, y después notificados sus acuerdos conforme a la normas que expresa la LPH, lo que no se produce en este caso, dado que se pretende dar carácter ejecutivo a dos acuerdos anteriores que no responden a la naturaleza de Acuerdos de Junta de Propietarios, sino que transcriben dos manifestaciones: la del Presidente por un lado y la de D. Ángel Jesús , de otro, que reflejan el apremio que el primero hace al segundo para que se haga cargo de las cuotas comunitarias sobre una superficie de la que no es propietario, como se desprende de las sentencias judiciales aportadas y que la Junta conoció, además por personas versadas en derecho, por lo que resulta imposible adjetivar al acuerdo adoptado en la Junta de 3 de Julio de 2007, como ejecutivo de los anteriores, porque lo repelen el contenido jurídico de los términos del Acuerdo, como no nacido del debate comunitario y votado en forma legal, y manifestaciones que carecen de fuerza vinculante, en tanto que responden a simples comunicaciones de una a otra parte, sin el contenido corporativo vinculante que adoptado en forma legal, adquiere fuerza vinculante.

QUINTO.- Lo que se acaba de razonar satisface el rechazo del compromiso del demandante para hacerse cargo de las deudas comunitarias pertenecientes a su hermana, y que constituye para la sentencia apelada, la razón decisoria para desestimar la demanda.

El llamado compromiso adquirido por el demandante, para que surtiese efectos de obligado al pago de las cuotas comunitarias adeudadas por su hermana, debía de haberse manifestado, en los términos de una voluntad creadora de obligaciones que tuviese causa donandi, dado que si el demandante no era el propietario de la superficie del inmueble origen de las cuotas adeudadas, sino su hermana, se ha de suponer que lo hacía con esa causa, en cuyo caso no podría vincular al promitente por los estrictos términos a que el ordenamiento jurídico somete la validez y eficacia de las donaciones, que de hacerse verbalmente requiere la entrega, en este caso el pago, de la cosa donada, y en el caso examinado no consta que el demandante haya realizado pago alguno, sino al contrario no resulta posible dar validez a esa manifestación que se dice de compromiso, cuando al poco tiempo, casi en unidad de acto se retracta de la afirmado, y cuando, además esa retractación fue aceptada por la comunidad demandada, como se deduce de los siguientes comportamientos:

a).- Tanto en la Junta de 2006, como en la del 2007 se mantiene a Doña Marisol en las convocatorias y se les mantienen sus propias cuotas de participación, apareciendo ella y el demandante, como deudores. En el punto 3º de la propia acta impugnada, se refleja una derrama extraordinaria para pagar la deuda con el administrador del carbón, en la que D. Ángel Jesús aparece con su 2,582% y Doña Marisol con su 0,620%.

b).- Después de la Junta de marzo de 2005, las deudas del porcentaje de Doña Marisol no se han reclamado en ningún momento a D Ángel Jesús , sino precisamente a Doña Marisol , cuando, por un principio de coherencia y lógica, de haber estimado que el compromiso de D. Ángel Jesús tenía fuerza vinculante, se debía haber proyectado la reclamación sobre el mismo.

c).- No se ha encontrado ningún acuerdo en la Comunidad que haya dejado a Doña Marisol ( o sus descendientes) como propietaria de la Comunidad demandada.

d) Tampoco se ha negado el voto al demandante en ninguna de las Juntas a las que ha asistido, lo que, también por congruencia, se debía haber denegado, de haber estimado vinculantes las manifestaciones-compromiso, al que se pretende anudar la naturaleza ejecutiva de lo acordado en el acta impugnada.

De lo anterior resulta congruente deducir que el acuerdo impugnado viola el art. 9.1 de la LPH , según el cual es obligación de cada propietario " contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido". En el caso se pretende girar las cuotas comunitarias sobre el demandante, que no es el propietario del inmueble o superficie que genera la distribución de tales gastos, y no sobre su propietaria, como han puesto de manifiesto las sentencias dictadas al desestimar la acción reivindicatoria que el demandante hizo valer frente a su hermana, a quien, por otra parte, la Comunidad ha tenido como deudora en la participación reclamada, y que ha pretendido repercutir en el demandante, en virtud de unas manifestaciones carentes de fuerza vinculante, y que como tal voluntad unilateral, en este caso, no puede tenerse como fuente de obligación al pago de las cuotas comunitarias que únicamente sobre la propietaria han de tener el centro de imputación.

Procede, en consecuencia, estimar el recurso de apelación, revocar la sentencia apelada, y estimar la demanda en los términos solicitados.

SEXTO.- Al ser estimado el recurso de apelación interpuesto por D. Ángel Jesús , y estimada la demanda, deducida por él, procede imponer las costas de la primera instancia del juicio a la Comunidad de Propietarios CALLE000 - NUM000 - demandada, y no hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas del recurso de apelación, conforme se desprende de los arts. 398.1 . en relación con el art. 394.1. de la LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes constitucionalmente conferidos por el pueblo español.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Ángel Jesús , representado por la Procuradora Doña Ana María García Díaz, con revocación de la sentencia apelada, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado- Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de esta ciudad el 26 de Mayo de 2008, ESTIMAMOS la demanda deducida por el demandante- apelante y declaramos la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada- CALLE000 - NUM000 - con fecha 3 de Julio de 2007, señalado en su apartado 8º, en los términos literales que se han consignado en la demanda, y lo dejamos sin efecto, con expresa condena en las costas de la primera instancia a la parte demandada, y no haciendo expreso pronunciamiento en cuanto a las costas de la segunda instancia.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.